Kas ir mājas novērtējums - padomi un procesu kontrolsaraksts

Diemžēl viena no vissvarīgākajiem faktoriem, proti, mājas novērtējuma, iznākumu nevar kontrolēt. Tomēr pirms hipotēkas iegūšanas vai refinansēšanas procesa uzsākšanas ir svarīgi pilnībā izprast mājas novērtējumu..

Kas ir mājas novērtējums?

Mājas novērtēšana ir jūsu īpašuma novērtēšana, ko veic licencēts vērtētāja eksperts, kuru jūsu lietai norīkojusi banka vai cita kreditēšanas iestāde (parasti pēc nejaušības principa, pamatojoties uz jauniem banku noteikumiem). Mājas vērtētāji apmeklē jūsu īpašumu, lai novērtētu telpas stāvokli un inventarizētu tā iespējas.

Vērtētājs ņem vērā šādus faktorus:

• Mājas stāvoklis
• Mājas lielums
• Īpašuma partijas lielums
• Ainavu kvalitāte
• Guļamistabu, vannas istabu un istabu skaits
• Gaismas un skatu kvalitāte
• Kamīnu skaits
• Peldbaseina pievienošana
• Pagraba kvalitāte (vai tā ir pabeigta, vai nepabeigta)
• Mājas apdares detaļas (piemēram, granīta virsmas, cietkoksnes grīdas un apgaismes ķermeņi)

Vērtētājs pēta nesen jūsu reģionā pārdotos īpašumus, kuru īpašības ir līdzīgas jūsu potenciālajai mājai un ko sauc par “salīdzināmiem”. Pēc tam vērtētājs uzskaita atšķirības starp jūsu mājām un salīdzināmajām precēm, lai aprēķinātu jūsu mājas vērtību. Piemēram, ja jūsu vērtētājs ir izvēlējies četru guļamistabu īpašumu, lai salīdzinātu ar jūsu trīs guļamistabu māju, vērtētājs, iespējams, atņems USD 10 000 no četru guļamistabu pārdošanas cenas, lai ņemtu vērā šo neatbilstību. Tomēr, ja jūsu mājā ir kamīns un četru guļamistabu nav, vērtētājs jūsu vērtējumam var pievienot 2000 USD, lai kompensētu.

Izmērs, guļamistabu skaits, papildu vannas istabas un pabeigts pagrabs parasti visvairāk ietekmē novērtējumu. Tādām funkcijām kā darba virsmas kvalitāte, izcila apdare un kosmētikas jauninājumi ir mazāka ietekme.

Vērtētājs parasti novērtē jūsu īpašumu vismaz ar 5 vai 6 salīdzināmām precēm (īsāk sakot - “kompasi”), lai gan šis saraksts var sasniegt pat 10. Komplekti tiek izvēlēti no konkrētā ģeogrāfiskā apgabala, lai izvairītos no nepieciešamības pielāgot cenu par atrašanās vietu . Ideālā gadījumā visi komplekti ir neseni pārdošanas apjomi (dažu pēdējo mēnešu laikā), kas palīdz aizsargāties pret mainīgiem tirgus apstākļiem. Ierobežojumi un īsās pozīcijas parasti netiek iekļauti komplektācijā, kaut arī var būt izņēmumi, ja jūsu mājas atrodas apgabalā, kurā ir ierobežota pieeja tirgum..

Pēc visu nepieciešamo papildinājumu un atņemšanas veikšanas, lai ņemtu vērā neatbilstības starp jūsu mājām un kompiem, vērtētājs iegūst jūsu jaunās mājas aptuveno vērtību.

Kāpēc nepieciešami mājas novērtējumi?

Banka vēlas iegūt ļoti ticamu mājas vērtības aprēķinu, kad tā aizdod naudu pirkšanai vai refinansēšanai. Piemēram, ja jūs neesat kvalificēts sarunu vedējs un jūs piedāvājāt USD 400 000 par māju 200 000 USD apmērā, varat paļauties, ka banka noraidīs jūsu aizdevuma pieteikumu. Aizdevums, kas pārsniedz māju, nozīmē, ka bankai nav pietiekama nodrošinājuma, lai garantētu jūsu aizdevumu. Ja tādā gadījumā jūs saskarsies ar piekļuves ierobežošanu, banka nevarēs pārdot jūsu īpašumu par pilnu aizdevuma summu, ko tā jums piegādāja..

Balstoties uz vērtētāja ieteikto vērtību, zemas novērtēšanas gadījumā jums var būt iespēja nopelnīt vairāk naudas vai redzēt, vai pārdevējs ņem zemāku piedāvājumu, lai noformētu aizdevumu.

Vai mājas vērtējumi ir precīzi?

Tāpat kā jebkurš novērtējums, mājas novērtēšana nav precīza zinātne. Bankas nekad neiegūs objektīvu jūsu īpašuma vērtību, jo tāda nepastāv. Lai gan novērtējums var būt labākais risinājums, tas noteikti nav ideāls.

Manipulācija

Novērtētājiem, kuri regulāri strādā ar noteiktām bankām, var pateikt, kāds īpašums ir jānovērtē, lai varētu saņemt aizdevumu. Ja šie vērtētāji vēlas atkārtot darījumus, viņi, iespējams, ievēro bankas norādījumus, lai pārliecinātos par aizdevuma apstiprināšanu. Lai gan kopš 2008. gada ir ieviesti noteikumi, lai novērstu šādu praksi, vienmēr pastāv vienošanās starp bankām un mājas vērtētājiem, tāpēc pārbaudiet atsauces un uzdodiet pēc iespējas vairāk jautājumu, lai pārliecinātos, ka viss process ir ārpus klāja..

Mainīgie

Saskaņā ar The New York Times pētījumu vairāk nekā 60% novērtējumu ievērojami pārsniedz novērtētā īpašuma vērtību. Vienās mājās var būt burvīga, neregulāra partija; cits var būt lielāks, bet tam ir mazāks raksturs. Vienā virtuvē var būt vissmalkākais marmors un granīts, bet otrā virtuve var būt izgatavota no retām antīkām detaļām.

Izvērtēt salīdzinošo vērtību tādos gadījumos kā šis ir grūts uzdevums. Labākajā gadījumā līdzības pastāv tirgū, un vērtētājs tos meklē pēc neprecīza, bet godīga salīdzinājuma. Sliktākajā gadījumā nav pietiekami daudz salīdzināmo materiālu, un vērtētājs paļaujas tikai uz minējumiem.

Pirms es slēdzu pats uz savu māju 2012. gada aprīlī, trīs nedēļu laikā man bija jāveic divi novērtējumi (procesa laikā es mainīju bankas), un rezultāti atšķīrās vairāk nekā par USD 100 000. Lai arī tas lielā mērā bija parādā manas mājas unikālajai atrašanās vietai un īpašībām, mana pieredze, diemžēl, nebija unikāla. Daudzi māju pircēji var jums pastāstīt līdzīgus stāstus par mājas novērtējuma subjektivitāti, padarot hipotēkas pieteikuma izredzes nedaudz satraucošas.

Ko darīt, ja novērtējums ir neprecīzs?

Ja neesat apmierināts ar novērtējumu, iespējams, jūs varat lūgt otru novērtējumu ar dažiem aizdevējiem. Piemēram, FHA aizdevumi to atļauj. Parastā aizdevuma gadījumā jūs, iespējams, varēsit pieprasīt otro novērtējumu, ja pirmais vērtētājs nebija pazīstams ar jūsu teritoriju. Alternatīvi, jūs varētu izveidot savu salīdzināmo preču sarakstu un lūgt aizdevuma parakstītājiem pārskatīt to kopā ar novērtējumu..

Nobeiguma vārds

Lai pasargātu sevi no vērtēšanas procesa subjektivitātes, jums rokā ir viena karte: jūsu nekustamā īpašuma aģents. Ja visā piedāvājuma un sarunu procesā strādājāt ar brokeri, varat būt pārliecināts, ka brokeris vēlas nopelnīt komisijas naudu. Lūdziet, lai jūsu brokeris sastāda neatkarīgu komplektu sarakstu, kuru iesniegt vērtētājam, uzsverot labvēlīgās līdzības ar jūsu potenciālo māju. Vērtētāji, kas strādā ārpus tirgus, var atzinīgi vērtēt palīdzību. Tā kā process ir subjektīvs, jūs arī varat darīt visu iespējamo, lai to izmantotu.

Vai jūsu mājās ir veikts mājas novērtējums? Vai jums liekas, ka tas bija precīzi??