Kas ir mājas celtniecības aizdevums - process un kā kvalificēties

Standarta hipotēkas aizdevums to nesamazinās, taču jūs, iespējams, varēsit saņemt īpašu aizdevuma veidu, kas pazīstams kā celtniecības aizdevums.

Kas ir būvniecības aizdevums?

Būvniecības aizdevums parasti ir īstermiņa aizdevums, ko izmanto, lai apmaksātu mājas celtniecības izmaksas. To var piedāvāt uz noteiktu termiņu (parasti apmēram gadu), lai dotu jums laiku mājas celtniecībai. Pēc būvniecības procesa beigām, kad māja ir pabeigta, jums būs jāsaņem jauns aizdevums, lai nomaksātu celtniecības aizdevumu - to dažreiz sauc par “beigu aizdevumu”.

Būtībā tas nozīmē, ka termiņa beigās jums ir jāpārfinansē un jāiesniedz pavisam jauns aizdevums pēc jūsu izvēles (piemēram, fiksētas likmes 30 gadu hipotēka), kas ir ierastāka finansēšanas iespēja jūsu tikko pabeigtajai mājai..

Kvalifikācijas piešķiršana celtniecības aizdevumam

Bankas un hipotēku aizdevēji daudzu iemeslu dēļ bieži izmanto celtniecības aizdevumus. Viena no galvenajām problēmām ir tā, ka jums ir ļoti jāuzticas celtniekam. Banka vai aizdevējs aizdod naudu kaut kam, kas tam paredzēts būt būvēts ar pieņēmumu, ka tam būs noteikta vērtība, kad tas tiks pabeigts.

Ja kaut kas noiet greizi - piemēram, ja celtnieks veic sliktu darbu vai ja īpašuma vērtības samazinās -, tad var izrādīties, ka banka ir veikusi sliktus ieguldījumus un ka īpašums nav tik vērtīgs kā aizdevums.

Lai mēģinātu pasargāt sevi no šī problemātiskā iznākuma, bankas bieži būvniecības aizdevumam izvirza stingras kvalifikācijas prasības. Tie parasti ietver šādus noteikumus:

1. Jāiesaista kvalificēts celtnieks. Kvalificēts celtnieks ir licencēts ģenerāluzņēmējs ar atzītu reputāciju kvalitatīvu māju celtniecībā. Tas nozīmē, ka jums var būt īpaši grūti atrast iestādi, kas finansētu jūsu projektu, ja jūs plānojat rīkoties kā pats būvuzņēmējs vai ja esat iesaistīts īpašnieka / celtnieka situācijā..
2. Aizdevējam ir vajadzīgas detalizētas specifikācijas. Tas ietver grīdas plānus, kā arī sīku informāciju par materiāliem, kurus paredzēts izmantot mājās. Būvnieki bieži sastāda visaptverošu visu detaļu sarakstu (dažreiz sauktu par “zilo grāmatu”); detaļās parasti ietilpst viss, sākot no griestu augstuma un beidzot ar mājas siltināšanas veidu.
3. Mājas vērtība jānovērtē vērtētājam. Lai gan var šķist, ka ir grūti novērtēt kaut ko tādu, kas neeksistē, aizdevējam ir jābūt vērtētājam, kas ņem vērā mājas zilo grāmatu un specifikāciju, kā arī tās zemes vērtību, uz kuras māja tiek celta. Pēc tam šie aprēķini tiek salīdzināti ar citām līdzīgām mājām ar līdzīgām vietām, līdzīgām funkcijām un līdzīgu izmēru. Šīs citas mājas sauc par “kompiem”, un novērtētā vērtība tiek noteikta, pamatojoties uz komp.
4. Jums būs jāveic liela iemaksa. Parasti 20% ir minimums, kas jums jāpieliek, lai saņemtu būvniecības aizdevumu - daži aizdevēji pieprasa pat 25%. Tas nodrošina, ka esat ieguldīts projektā un jūs vienkārši nedodaties prom, ja kaut kas noiet greizi. Tas arī aizsargā banku vai aizdevēju gadījumā, ja māja izrādās ne tik vērta, cik viņi gaidīja.

Ja jūs atbilstat visiem šiem kritērijiem un jums ir labs kredīts, jums vajadzētu būt tiesīgam pretendēt uz būvniecības aizdevumu. Parasti aizdevēji pieprasa informāciju arī par jūsu ienākumiem (lai būtu drošs, ka varat atļauties hipotēkas maksājumus) un jūsu pašreizējo māju, tāpat kā to darītu jebkura veida standarta hipotēkas aizdevums..

Kā darbojas būvniecības aizdevumi

Kad esat kvalificējies un saņēmis apstiprinājumu būvniecības aizdevumam, aizdevējs sāk izmaksāt naudu, par kuru viņi vienojās jums aizdot. Tomēr viņi ne tikai dos celtniekam naudu uzreiz. Tā vietā tiek sastādīts izložu grafiks.

Zīmē

Izlozes ir noteiktas laika intervālos, ar kādiem būvnieks var saņemt līdzekļus projekta turpināšanai. Visā būvēšanas laikā var būt vairākas izlozes. Piemēram, celtnieks var saņemt pirmos 10%, kad aizdevums tiek slēgts, un nākamos 10% pēc tam, kad partija ir notīrīta un pamats ir ieliets. Nākamais naudas pieplūdums var notikt pēc tam, kad māja ir ierāmēta, un pēc tam sekojošā izmaksa pēc tam, kad māja ir zem jumta un aizzīmogota.

Par izložu skaitu un katra summu vienojas būvnieks, pircējs un banka. Parasti pirmā izloze rodas no pircēja iemaksas (tātad visvairāk tiek apdraudēta pircēja nauda). Tāpat ir ierasts, ka banka pirms naudas izdošanas celtniekam pieprasa pārbaudi katrā posmā. Tas palīdz nodrošināt, ka viss notiek uz pareizā ceļa un ka nauda tiek tērēta tā, kā vajadzētu.

Kad visas izlozes ir izmaksātas un mājas ir uzbūvētas, pircējam ir jāsaņem galīgais aizdevums, lai nomaksātu celtniecības aizdevumu.

Būvniecības aizdevuma likme

Izmantojot celtniecības aizdevumu, tāpat kā visiem pārējiem aizdevumiem, jums jāmaksā procenti par aizņemto naudu. Parasti būvniecības aizdevumi ir mainīgas procentu likmes aizdevumi, un likme tiek noteikta ar “starpību” pret galveno likmi. Būtībā tas nozīmē, ka procentu likme ir vienāda ar galveno plus noteiktu summu. Ja, piemēram, galvenā likme ir 3%, un jūsu likme ir galvenā plus + viena, tad jūs maksātu 4% procentu likmi (kas mainītos, mainoties galvenajai likmei)..

Daudzos gadījumos būvniecības aizdevumi tiek izveidoti arī kā aizdevumi tikai ar procentiem. Tas nozīmē, ka jūs maksājat procentus tikai par aizņemto naudu, tā vietā, lai samaksātu daļu no pamata aizdevuma atlikuma. Tas padara būvniecības aizdevumu samaksu iespējamu.

Jūs maksājat arī tikai par summu, kas jau ir samaksāta. Piemēram, ja jūs aizņematies USD 100 000 un ir samaksāti tikai pirmie 10 000 USD, jūs maksājat procentus tikai par pirmajiem 10 000 USD, nevis par pilnu 100 000 USD. Par šo aizdevumu jums jāveic ikmēneša maksājumi - tāpat kā ar parasto aizdevumu - tāpēc jūsu ikmēneša maksājumiem vajadzētu sākties maziem, kad ir aizņēmusies tikai neliela summa, un pakāpeniski palielināties, jo lielāka daļa naudas tiek izmaksāta jūsu celtniekam..

Trūkumi

Būvniecības aizdevumi dod iespēju uzcelt māju gadījumos, kad jūs citādi to nevarētu izdarīt. Mājas celtniecība var būt lieliska pieredze, ja vēlaties noformēt kaut ko unikālu vai īpašu jūsu un ģimenes vajadzībām. Tomēr, iegādājoties celtniecības aizdevumus, ir arī ievērojami lielāks risks nekā tikai esošās mājas iegādei.

Daži no iespējamiem riskiem ietver:

1. Mājas netiks pabeigtas pēc grafika un budžeta. Ja jūsu māja netiek pabeigta saskaņā ar grafiku, jums, iespējams, būs jāmaksā papildu izmaksas par naktsmītņu īri vai jāmaksā divas hipotēkas uz ilgāku laiku, nekā paredzēts, jo jūs nevarēsit iekļūt. Dažos gadījumos pēdējais maksājums par jūsu celtniecību aizdevums būs samaksas termiņš, un jums būs jāmaksā maksa par šī aizdevuma pagarināšanu - vismaz līdz brīdim, kad māja būs pabeigta un varēsit refinansēt aizdevumu beigu termiņā.
2. Kad mājas būs pabeigtas, mājas nebūs vismaz tā vērtas, cik tās būvēt maksāja. Jūs varētu saskarties ar šo neveiksmīgo situāciju, ja celtnieks veic sliktu darbu vai ja kopējais mājokļu tirgus samazinās. Šajā gadījumā jums ir jānāk klajā ar papildu naudu, kad ir pienācis laiks refinansēt būvniecības aizdevumu beigu aizdevumā.
3. Jūs nevarēsit kvalificēties beigu aizdevumam. Ja jūsu ienākumi vai kredīts krasi mainās, iespējams, jūs nevarēsit pretendēt uz aizdevuma beigu termiņu - un tas var radīt nopietnu problēmu, jo būvniecības aizdevumiem nav jābūt pastāvīgiem. Kad projekts ir pabeigts, līdzsvars ir jāsamaksā. Tā būtībā ir balonu hipotēka, kas nozīmē, ka jūs maksājat procentus projekta laikā ar visu atlikumu beigās. Ja nevarat pārfinansēt visu atlikumu, un aizdevējs atsakās pagarināt būvniecības aizdevumu, lai jūs kaut kā varētu refinansēt, jūs varētu nonākt jaunās mājas pazaudēšanas vietā, ja nevarat veikt maksājumu..

Nobeiguma vārds

Ja esat ar mieru uzņemties būvniecības aizdevuma riskus un jums ir pieejams finansiālais atbalsts, kas palīdzēs jums izkļūt no ceļa izciļņiem, celtniecības aizdevums var būt pareizā izvēle, lai jūs varētu izveidot savu sapņu māju.

Tomēr, ja jūs tikai meklējat dzīvesvietu, ja jums nav ārkārtas fonda, kas nodarbotos ar ēku neveiksmēm, vai ja jūs nervozē mājas celtniecības process, iespējams, labāk izvēlēties vienkārši iegādāties esošās mājas, izmantojot parasto aizdevumu. Rūpīgi nosverot riskus un ieguvumus, ir svarīgi, lai jūs zināt, ka izdarītā izvēle jums ir pareizā.

Vai jūs kādreiz esat paņēmis būvniecības aizdevumu? Kāda bija jūsu pieredze?

(foto kredīts: Bigstock)