Vai jums vajadzētu pārdot savu māju vai to izīrēt? - lietas, kas jāņem vērā

Liels jautājums ir, ko darīt ar īpašumu, pārceļoties. Vai labāk saglabāt savu veco vietu kā īri, vai arī tās pārdošanai ir lielāka jēga? Lai arī īrēšana ļauj jums vai nu samaksāt hipotēku, vai arī nopelnīt nedaudz naudas katru mēnesi, tā nāk ar diezgan lielu risku un ar pievienotajiem nodokļiem saistītās komplikācijas.

Kāpēc īrēt savu māju?

Kad īrnieks maksā jums īri, čeku varat izmantot, lai segtu ikmēneša hipotēku. Savā ziņā jūsu īrnieks maksā par jums, lai nopelnītu kapitālu savās mājās. Kad hipotēka ir nomaksāta, jūs varat saglabāt ikmēneša īri kā ienākumus.

Mājas izīrēšana var dažādot jūsu ieguldījumus un ienākumu plūsmu, ļaujot samazināt finansiālo risku. Piemēram, ja jūs zaudētu darbu, jums joprojām būtu daži ienākumi no īres. Vai arī, ja jums šķiet, ka pensijas uzkrājumi ir nepietiekami, esat iegādājies nekustamo īpašumu, ko varat pārdot.

Īres izmaksas

Aprēķinot mājas īres izmaksas, ņemiet vērā šādus potenciālos izdevumus:

• Hipotēkas maksājums. Apsveriet gan procentu maksājumus, gan pamata maksājumus.
• Īpašuma nodokļi. Tās atšķiras atkarībā no apgabala, taču paredzams, ka gadā tās maksās līdz 2% no jūsu mājas vērtības.
• Hipotēku apdrošināšanas prēmijas. Ja iemaksa ir mazāka par 20% no jūsu mājas vērtības, rēķinieties, ka samaksāsit hipotēkas apdrošināšanas prēmijas.
• Saimnieka apdrošināšana. Tas sedz īrnieku zaudējumus un aizsargā jūs, ja kāds tiek ievainots jūsu īres īpašumā. Saskaņā ar HouseLogic teikto, namīpašnieku apdrošināšana parasti ir par 15% līdz 20% vairāk nekā māju īpašnieku apdrošināšana.
• HOA nodevas. Šie maksājumi ir nepieciešami, ja jūsu māja vai dzīvoklis pieder asociācijai.
• Remonts un nomaiņa. Logi, durvis, sienas, paklāji, jumti un galvenās ierīces ir jāremontē vai jānomaina.
• Apkope. Pēc īrnieka aiziešanas kopējās izmaksās ietilpst ārējā krāsa, iekšējā krāsa un paklāju tīrīšana. Gandrīz vienmēr jums būs jātīra paklājs starp īrniekiem, un, iespējams, būs jāpieliek arī iekšējā krāsa. Krāsošana no ārpuses notiek retāk - jākrāj apmēram ik pēc pieciem gadiem.
• Īrnieku reklāmas un nomas vēstures pārbaudes. Jūs varat reklamēties tādās vietnēs kā Craigslist bez maksas, taču, ja vēlaties rādīt avīžu sludinājumu, maksājat apmēram 100 USD. VeriFirst ziņo, ka gan izlikšanas dokumentu nomas vēsture, gan nomas maksājuma vēsture maksā no 5 līdz 10 USD.
• Grāmatvedības un īpašuma pārvaldības maksa. Īpašuma pārvaldīšanas firmas parasti iekasē apmēram 10% no jūsu īres ieņēmumiem. Gaidiet arī, ka katru gadu maksāsiet vismaz USD 200 par CPA, lai sagatavotu savu personīgo un īres nodokļa deklarāciju.

HouseLogic nodrošina bezmaksas darblapu, kas palīdzēs jums aprēķināt mājas īres izmaksas.

Īres rentabilitāte

Varat iegūt diezgan precīzu potenciālo īres ieņēmumu aprēķinu, pārbaudot sludinājumus jūsu apkārtnē. Tiešsaistes nekustamā īpašuma tirgū Zillow izmanto MLS datus un patentētu formulu, lai noteiktu īres vērtību noteiktām mājām. Rentometrs sniedz līdzīgu pakalpojumu. Varat arī aprunāties ar vietējo nekustamā īpašuma aģentu vai īpašuma pārvaldības uzņēmumu vai pārbaudīt Craigslist, lai redzētu pašreizējo cenu jūsu reģionā.

Ņemiet vērā arī vēsturiskās īres tendences jūsu reģionā - ja atrodaties pilsētā, kur pieaug īres cenas, jūsu īres ieņēmumi drīz var pārsniegt jūsu izmaksas. Tādi pakalpojumi kā Rent Jungle var parādīt īpašas nomas cenu tendences jūsu reģionā.

Tāpat kā jebkura biznesa gadījumā, lai gūtu peļņu, jūsu ieņēmumiem jāpārsniedz izmaksas. Par laimi, izmaksas, kas jums rodas, īrējot māju, tiek atskaitītas no nodokļiem, kas samazina ienākuma nodokļa summu, kas jums jāmaksā par saņemto īri, un palielina naudas summu, kas tiek ņemta mājās..

Ja ieņēmumi par nomu uzreiz pārsniedz jūsu izdevumus, tā ir laba zīme. Tomēr, pat ja jūs nekavējoties negūstat peļņu, neuztraucieties. Iespējams, ka īres likmes šobrīd ir zemas vai jūs joprojām maksājat dūšīgu hipotēku. Pēc Reuters ziņām, Merilendas CPA Džerijs Gross lēš, ka parasti jums ir ievērojams ieguldījums, ja sākotnējie īres ieņēmumi sedz vismaz 80% no tūlītējām nomas izmaksām.

Rentabilitātes aprēķināšana

Nomas kalkulators, tāds kā All Property Management, var piedāvāt ieskatu jūsu nomas ilgtermiņa rentabilitātē. Vienkārši ievadiet informāciju par īres cenu, hipotēkas procentu likmēm, hipotēkas atlikumu, maksājumiem, īpašuma nodokļiem, apdrošināšanu, biedrības maksām un to, cik ilgi jūs plānojat iegūt īpašumu. Pēc tam kalkulators nodrošina detalizētu paredzamo naudas plūsmu diagrammu. Tas atspoguļo visas mazās izmaksas un mainīgos lielumus, piemēram, vakances, īpašuma pārvaldības nodevas, uzturēšanas izmaksas, pārdošanas izmaksas un nodokļu likmes.

Kopā ar rentabilitāti kalkulators prognozē arī jūsu mājas vai īres īpašuma nākotnes vērtību. Novērtējot kalkulatora rezultātus, ņemiet vērā naudas laika vērtību. Var būt aizraujoši domāt, ka jūsu mājas varētu būt miljonu vērts 30 gadu laikā, bet miljons dolāru 30 gadu laikā šodien nav miljons dolāru. Faktiski, pieņemot 2% inflācijas līmeni, pašreizējās vērtības kalkulators lēš, ka USD 1 miljons 2045. gadā ir tikai USD 552 000 vērts 2015. gadā.

Īre salīdzinājumā ar pārdošanu - apsvērumi

Pirms jūs piespiežat sprūdu abpusēji, apsveriet savu finansiālo stāvokli, mājokļu tirgus stāvokli un visus valsts vai vietējos noteikumus, kas ietekmē jūsu kā saimnieka tiesības.

1. Pārdošanas cena un kapitāla pieaugums

Ja neesat apmierināts ar pašreizējo mājas vērtību, mājas īre var dot zināmus ienākumus, kamēr jūs gaidāt, kamēr jūsu mājas vērtība palielināsies. Ja mājas jūsu reģionā strauji novērtē, iespējams, ir saprātīgi gaidīt.

Diemžēl šī taktika var tikt noraidīta, ja pārāk ilgi gaidāt, lai pārdotu. Pēc tam, kad esat izīrējis māju vairāk nekā trīs gadus, jūs vairs nevarat to apgalvot par savu galveno dzīvesvietu. Tas nozīmē, ka jums ir jāmaksā nodoklis par dzīvesvietas pārdošanu. Pārdodot māju, kas nav jūsu galvenā dzīvesvieta, jums jāmaksā kapitāla pieauguma nodokļi par jebkuru peļņu, kas svārstās no 0% līdz 20%, atkarībā no jūsu nodokļu grupas. Pārdodot savu galveno dzīvesvietu, pārdodot, jūs varat izslēgt kapitāla pieaugumu 250 000 USD (vai 500 000 USD, ja esat precēts pāris).

Lai jūsu mājokli kvalificētu kā galveno dzīvesvietu, jums tajā jābūt nodzīvojušiem divus no pēdējiem pieciem gadiem. Ja jūs nolemjat, ka jūsu pārdošana notiek nepareizi, pēc nomas maksas pārdošanas jūs varētu nopelnīt desmitiem tūkstošu dolāru lielu kapitāla pieaugumu.

2. Nomas ienākuma nodoklis

Tāpat kā algas par darbu vai dividendes no akcijām, ienākuma nodoklis no visiem ienākumiem, ko gūstat no īres, tiek aprēķināts pēc jūsu parastās nodokļu likmes. Par laimi, jūs varat norakstīt visas izmaksas, kas saistītas ar mājas īri. Piemēram, ja jūsu bruto īres ienākumi gadā ir 40 000 USD, bet jums ir radušies USD 30 000 īres izdevumi, nodoklis tiek aprēķināts tikai no 10 000 USD.

Papildus naudas izmaksu atskaitīšanai jūs varat arī pieprasīt atskaitījumu par nolietojuma izdevumiem. Šie bezskaidras naudas izdevumi ļauj lēnām atskaitīt summu, ko maksājāt, lai iegādātos māju. Turklāt, ja jums ir zaudējumi no īres maksas, jūs varat zaudējumu izmantot, lai kompensētu daļu no jūsu ienākumiem, ja koriģētie bruto ienākumi ir mazāki par USD 150 000. Jautājiet CPA, lai iegūtu sīkāku informāciju par zaudējumu vai nolietojuma atskaitīšanu.

3. Pašu kapitāls

Vienīgais veids, kā daudzi māju īpašnieki var nākt klajā ar pirmā iemaksa par savu nākamo māju, ir naudas izņemšana no pašu ieguldītā pamatkapitāla, kas viņiem jau pieder. Vai jūsu ģimene var nokasīt pietiekami daudz, lai 20% novirzītu uz jūsu nākamo māju, nepārdodot esošo? Pirms izlemjat īrēt, rūpīgi apsveriet to.

4. Izdevumi

Cerams, ka jūs lielāko daļu laika varēsit īrēt savu māju un segt lielāko daļu vai visus hipotēkas maksājumus. Tomēr jums jābūt gatavam sliktākajam gadījumam: maksāt dubultā hipotēku par īri un personīgo dzīvesvietu. Pat bez īrnieka jums joprojām rodas daži nomas izdevumi, ieskaitot apdrošināšanu, uzturēšanu, reklamēšanu, juridiskos un grāmatvedības maksājumus.

Daudzās teritorijās ir diezgan grūti un laikietilpīgi izlikt īrnieku, kurš nemaksā īri. Ja jums ir īrnieks, kurš nemaksās vai nodarīs būtisku kaitējumu mājām, iespējams, ka jūsu īre vairākus mēnešus nespēs nopelnīt. Ņemot vērā tiesas nodevas, advokāta nodevas, remontu, tīrīšanas izdevumus un zaudēto īri, Star Point Tenant Screening lēš, ka īrnieka izlikšana vidēji izmaksā apmēram 3000 USD..

Ja jūs pērkat citu dzīvesvietu, nākamās mājas aizdevējs aprēķinos ņem vērā šo risku. Kreditēšanas koks ziņo, ka aizdevēji, nosakot parāda un ienākuma attiecības, ņem vērā tikai 75% no prognozētajiem īres ienākumiem. Ja mājas īre paaugstina parāda un ienākumu attiecību, iespējams, ka jūs nevarēsit saņemt tik lielu aizdevumu savai jaunajai mājai, kā jūs cerējāt.

5. Laiks un stress

Būt saimniekam var būt laikietilpīgi un emocionāli. Jūs esat atbildīgs par reklamēšanu, mājas parādīšanu un fona pārbaudēm, lai māju īrētu. Jums jāatstāj īrnieku zvani, jāveic tehniskās apkopes un remonta darbi un jārisina visas iespējamās ārkārtas situācijas. Lai gan jūs varat nolīgt īpašumu pārvaldīšanas firmu, lai to izdarītu jūsu labā, rēķinieties, ka tā iekasēs vismaz 10% no jūsu īres ieņēmumiem.

6. Attāluma jautājumi

Iespējams, ka pats varēsit pārvaldīt īres māju, ja atrodaties tajā pašā pilsētā vai novadā, bet attālinātas īres pārvaldīšana ir cits stāsts. Lai gan ceļa izdevumi, lai apmeklētu nomu, piemēram, nobraukuma izdevumi, lidmašīnas biļetes, taksometra maksa, viesnīcas un pārtikas izmaksas, tiek atskaitīti no nodokļiem, tie ātri nonāk jūsu nomas peļņā. Ir saprātīgāk nolīgt nekustamā īpašuma pārvaldīšanas uzņēmumu, kas nodarbotos ar ikdienas jautājumiem un iespējamām ārkārtas situācijām. Jums arī jāalgo remonta un apkopes personāls nenozīmīgiem darbiem (piemēram, paklāju tīrīšanai un krāsošanai), kurus jūs, iespējams, pats esat paveicis.

7. Īrnieka tiesības un īres ierobežojumi

Katrā štatā ir savs zemes īpašnieku un īrnieku likumu kopums, un dažās pilsētās ir arī vietējie priekšraksti. Šie noteikumi nosaka, kā un kad varat izlikt īrniekus, kad varat piekļūt īres īpašumiem, cik varat palielināt īres maksu un kad jums ir jāatdod depozīti. Valsts noteikumus varat atrast savā valsts patērētāju lietu vietnē un caur Municode meklēt pilsētu pašvaldību kodus.

Šie noteikumi var nopietni ietekmēt jūsu nomas ieguldījumu rentabilitāti. Dažas teritorijas dod priekšroku namīpašniekiem, bet citi īrniekiem piešķir plašas tiesības. Piemēram, Sanfrancisko īres kontrole aizliedz namīpašniekiem palielināt nomas maksu vairāk nekā 1% vai 2% gadā.

Ja vēlaties izīrēt savu dzīvokli, vispirms par visiem ierobežojumiem sazinieties ar māju īpašnieku asociāciju. Neliels īpašnieku aizņemto vienību skaits var samazināt mājokļu asociācijas vērtību, tāpēc daudzi valdes ierobežo noteiktā laikā iznomāto vienību daudzumu..

Nobeiguma vārds

Mājas īre, tāpat kā daudzas ieguldījumu stratēģijas, ir risks. Ja laika gaitā jūsu mājas vērtība pieaug, īres maksa turpina pieaugt un jūs varat saglabāt māju īrētu, jūsu īpašums var nodrošināt fantastisku ieguldījumu atdevi. Tomēr, ja īres maksas jūsu reģionā samazinās, jūsu mājas vērtība nepieaug tik strauji, kā jūs gaidījāt, vai arī jūs saņemat īrniekus, kuri nemaksā, tas var nebūt lielisks ieguldījums. Pārliecinieties, vai jums ir pieejams pietiekams naudas daudzums ārkārtas situāciju segšanai, un pirms lēmuma pieņemšanas runājiet ar finanšu plānotāju.

Vai esat apsvēris iespēju ieguldīt nekustamajā īpašumā?