Kas ir FHA hipotēkas aizdevums - prasības, ierobežojumi un kvalifikācijas

Ja jūs esat tāds pats kā vairums amerikāņu, šis darījums būs lielākais ieguldījums, ko jūs savā dzīvē veicat. Ir arī iespējams, ka jūs finansējat pirkumu ar hipotēkas aizdevumu. Bet hipotēkas ir daudzās šķirnēs, no kurām lielākā daļa nav piemērota jūsu situācijai.

Kā jūs zināt, kurš aizdevuma veids jums ir piemērots? Pirmais solis ir uzzināt vairāk par izplatītajiem aizdevumu veidiem.

Šajā amatā būs viss, kas jums jāzina par FHA hipotēkas aizdevumu, kas ir populāra alternatīva parasto hipotēku gadījumā. Ir daudz dažādu FHA aizdevumu apakštipu ar atšķirīgiem ierobežojumiem un piemērotību.

Lasiet arī: Hipotēkas maksas, kuras jums nevajadzētu maksāt

Kas ir FHA hipotēkas aizdevums?

FHA aizdevumus izsniedz privāti aizdevēji, ieskaitot krājaizdevu sabiedrības un tradicionālās bankas. Aizdevumus apdrošina Federālā mājokļu pārvalde, un tie ir paredzēti īpašnieku apdzīvotām mājām, nevis īres īpašumiem vai brīvdienu mājām..

Pretēji izplatītajam uzskatam, ka FHA aizdevumus Federālā valdība nav tieši nākusi. Tomēr, ja aizņēmējs nepilda FHA aizdevumu, Federālās mājokļu pārvaldes apdrošināšanas polise aizsargā aizdevēju no finanšu zaudējumiem.

Kopš 1934. gada FHA ir apdrošinājusi vairāk nekā 40 miljonus dzīvojamo nekustamo īpašumu aizdevumu. Pateicoties zemām pirmā iemaksa prasībām (tikai 3,5% no pirkuma cenas) un zaudētajiem parakstīšanas standartiem aizņēmējiem ar nepilnīgu kredītu (ir iespējams kvalificēties ar apakšnodokli). 600 FICO punktu skaits), programmu iecienījuši pirmreizējie māju pircēji, cilvēki ar ierobežotiem personīgajiem uzkrājumiem un kredītņēmēji ar sliktiem kredītpunktiem.

FHA aizdevumiem ir daži ievērojami trūkumi, ieskaitot dārgu hipotēku apdrošināšanu, piemēram, privātās hipotēkas apdrošināšanu vai hipotēku maksājumu aizsardzības plānus. FHA aizņēmumos ir arī pārdošanas cenu ierobežojumi, kas var ietekmēt pircējus tirgū ar augstām cenām.

FHA aizdevumu veidi

FHA hipotēku aizdevumiem ir vairākas atšķirīgas formas atkarībā no jūsu vecuma, aktīviem, ienākumiem un pašreizējā mājas kapitāla (ja tāds ir).

Fiksētas likmes pirkuma aizdevums. Pazīstams arī kā 203b hipotēkas aizdevums, tas ir vispopulārākais FHA pirkuma aizdevuma veids. Termini var atšķirties, bet visbiežāk ir 15 un 30 gadi. Procentu likmes parasti ir zemākas nekā salīdzināmas parastās hipotēkas. 203b hipotēku aizdevumus var izmantot vienas vai četru ģimeņu mājām.
Pielāgojamas likmes pirkuma aizdevums (ARM). Saskaņā ar 251. sadaļu Pielāgojamas procentu likmes hipotēku programma FHA apdrošina ARM, kuru procentu likmes var pieaugt ne vairāk kā par vienu procentu punktu gadā un ne vairāk kā par pieciem procentu punktiem visā termiņā. Aizņēmēji vismaz 25 dienas pirms palielināšanas saņem paziņojumu par gaidāmo likmju paaugstināšanu.
Kondicionieru aizdevumi. Pazīstami kā 234.c iedaļas aizdevumi, FHA apdrošināti koncerna aizdevumi ir 30 gadu fiksētas likmes produkti, kas finansē atsevišķu koncerna vienību iegādi projektos, kas ir lielāki par četrām vienībām. Nav stingru noslogojuma prasību, tāpēc kredītņēmēji var izmantot FHA nodrošinātus condo aizdevumus, lai nopelnītu ienākumus no nomas. Tomēr katrā konkrētajā attīstībā vismaz 80% no FHA apdrošinātajiem aizdevumiem ir jāsniedz īpašniekiem - iemītniekiem.
Drošs refinansēšanas aizdevums. FHA Secure Refinance aizdevumi ir izstrādāti, lai palīdzētu aizņēmējiem ar parastajiem hipotēku kredītiem refinansēt fiksētas procentu likmes, FHA nodrošinātas hipotēkās. Kaitēšana nebūt nav diskvalificējoša, lai gan tai jārodas ar lielākiem ikmēneša maksājumiem par parasto ARM. Aizkavējušies kredītņēmēji var refinansēt jebkura veida parasto aizdevumu. Tiek piemērotas standarta kvalifikācijas prasības, ieskaitot nemainīgus ienākumus, pieņemamu kredītreitingu un samērīgas parāda un ienākumu attiecības.
Mājas kapitāla konvertēšanas hipotēkas (HECM vai reversā hipotēka). HECM, kas tautā pazīstams kā apgrieztā hipotēka, ļauj senioriem, kuru vecums ir vismaz 62 gadi, īpašniekiem-iemītniekiem izmantot mājas kapitālu un samaksāt atlikušo esošo hipotēku, neveicot ikmēneša hipotēkas maksājumus vai neceļoties prom. Pensionāriem ar ierobežotiem ietaupījumiem un fiksētiem ienākumiem HECM ir lieliski beznodokļu naudas avoti, lai gan tiem ir svarīgas juridiskas un finansiālas sekas māju īpašniekiem un viņu mantiniekiem..
Pabeigts maksājuma aizdevums. Pazīstami kā 245. iedaļas aizdevumi, graduēti maksājuma aizdevumi ir paredzēti īpašniekiem, kas izmanto apdzīvotas vietas, kuri sagaida, ka viņu ienākumi vidējā termiņā ievērojami palielināsies, piemēram, profesionāļiem vai inženieriem, kuri vēlas iegūt apmācību vēlākajos posmos. Pabeigtu maksājumu aizdevumu ikmēneša maksājumi var pieaugt 5 vai 10 gadu laikā, pēc tam tie paliek nemainīgi atlikušajā termiņā. Gada palielinājums svārstās no 2,5% līdz 7,5% 5 gadu plāniem un no 2% līdz 3% 10 gadu plāniem.
Pieaugošs pašu kapitāla aizdevums - 245.a sadaļa. Programmas "Pieaugošais kapitāla aizdevums" mērķis ir līdzīgs pakāpeniskas maksājumu aizdevuma programmai, izņemot daudzpusīgāku: tās var izmantot īpašnieku apdzīvotu vienas līdz četru māju māju, daudzdzīvokļu ēku, kooperatīvo mājokļu un mājokļu, kas paredzēti atjaunošanai vai pirkšanai, pirkšanai. rehabilitācija. Ikmēneša maksājumi tiek palielināti no 1% līdz 5% gadā, un aizdevuma termiņš nedrīkst pārsniegt 22 gadus.

Kas jums nepieciešams, lai kvalificētos

FHA aizdevuma pieteikuma procesa laikā jums būs jāsniedz savam aizdevējam:

Valdības izsniegta identifikācija, piemēram, autovadītāja apliecība, pase vai militārā persona
Maksājiet zīmogus (vai kopijas) vismaz 30 dienas iepriekš
Ienākumu deklarācijas, piemēram, W-2 veidlapas un 1099 veidlapas, par pēdējiem diviem nodokļu gadiem
Banku un ieguldījumu kontu izraksti (vai kopijas) par pēdējiem diviem mēnešiem

Ja esat pašnodarbināts vai jums pieder uzņēmums, jums būs jānorāda arī:

Pārskata perioda peļņas un zaudējumu pārskats līdz šim datumam
Divas jaunākās nodokļu deklarācijas, ieskaitot visus grafikus

Noslēguma izmaksas

Tāpat kā vairumam hipotēku kredītu, arī FHA aizdevumiem ir dažādas slēgšanas izmaksas. Izdevumi var ievērojami atšķirties atkarībā no aizdevēja, ģeogrāfiskā izvietojuma, tirgus apstākļiem un pirmā iemaksa. Jūs varat sagaidīt, ka samaksāsiet dažas vai visas no šīm FHA aizdevuma slēgšanas izmaksām:

Hipotēku apdrošināšana: FHA aizdevumiem nepieciešama iepriekšēja apdrošināšanas prēmija, kas ir vienāda ar 1,75% no finansētās summas - piemēram, USD 3500 par aizdevumu 200 000 USD. Šajā postenī netiek ņemtas vērā pašreizējās privātpersonu hipotēku apdrošināšanas prēmijas (PMI), kas tiek pieprasītas līdz aizdevuma un vērtības attiecībai (LTV) 78%.
Priekšapmaksas īpašuma nodokļi: Vairumā gadījumu jums ir jāapmaksā nekustamā īpašuma nodokļi, kas tiks uzkrāti laika posmā starp slēgšanu un nākamo nodokļu samaksas termiņu. Atkarībā no jūsu mājas vērtības, vietējām nodokļu likmēm, beigu datuma tas var atmaksāt simtiem vai tūkstošiem dolāru.
Priekšapmaksas risku apdrošināšana: Tās sedz jūsu pirmā gada māju īpašnieku apdrošināšanas prēmijas, kas var svārstīties no dažiem simtiem līdz dažiem tūkstošiem dolāru. To visbiežāk maksā ārpus slēgšanas, taču jums tas joprojām būs jāiekļauj budžetā.
Īpašuma aptauja: Īpašuma apsekojumi var būt dažādi un visaptveroši. Hipotēkas aptauja vienkārši salīdzina pašreizējo īpašuma aprakstu ar iepriekš ierakstītajiem aprakstiem un identificē iespējamās neprecizitātes. Vietnes apsekošana ietver rūpīgu pārbaudi uz vietas, precīzi atrodot ēkas, servitūtus un iepriekšējos apsekošanas pieminekļus. Robežu apsekošana ir rūpīgāka - tie identificē precīzus īpašuma stūrus un robežas, kā arī pierādījumus par iejaukšanos vai nelikumīgu izmantošanu. Aptaujas izmaksas mainās atkarībā no detalizācijas līmeņa un īpašuma lieluma, bet daudzas maksā mazāk par 500 USD. Detalizēti robežu apsekojumi var pārsniegt 5000 USD - lai arī lielākajai daļai darījumu robežu apsekojumi nav nepieciešami.
Īpašuma novērtēšana: Jūsu aizdevēja pasūtīts īpašuma novērtējums pārliecinās, ka mājas ir tā vērtas, ko pārdevējs prasa. Tas samazina aizdevēja risku ierobežošanas gadījumā. Novērtēšana parasti ir obligāta un bieži maksā mazāk nekā 500 USD.
Mājas pārbaude: Mājas pārbaude aptver mājas galveno struktūru un visas apdzīvojamās saimniecības ēkas. Lai arī tā nav saistoša garantija mājas stāvoklim, pārbaude var noteikt iespējamos drošības apdraudējumus vai elementus, kuriem nepieciešams remonts. Pārdevēji pārbaudes parasti neprasa, taču tās ir ļoti ieteicamas, īpaši vecākām mājām. Paredzams, ka par pārbaudi samaksāsit no 200 līdz 500 USD.
Virsraksta meklēšana: Šis būtiskais solis pārbauda jūsu īpašuma ķēdi visā tā pastāvēšanas laikā, nodrošinot pārdevējam tiesības pārdot īpašumu jums. Gaidāms, ka maksāsiet no USD 100 līdz USD 400.
Īpašuma apdrošināšana: Īpašuma apdrošināšana sedz izmaksas, kas saistītas ar tādu lietu (piemēram, latentu ķīlu un derību) labošanu, kuras atklātas nosaukuma meklēšanā, un tā nodrošina pastāvīgu aizsardzību pret prasībām pret īpašumu. Īpašuma apdrošināšanas izmaksas dažādās valstīs ievērojami atšķiras, taču 1000 dolāru ir labs īkšķa noteikums.
Ierakstīšana un pārsūtīšana: Par katru mājas pārdošanu jāreģistrē atbilstoši jurisdikcijai, kurā atrodas īpašums - parasti pilsētai vai novadam. Vairumā gadījumu ir nepieciešami arī pārsūtīšanas zīmogi (maksas). Atkarībā no jurisdikcijas un īpašuma vērtības sagaidiet, ka par šiem priekšmetiem samaksāsiet vairākus simtus dolāru.
Plūdu noteikšana un vides novērtēšana: Lai novietotu māju pašreizējās plūdu zonās un noteiktu, vai ir nepieciešama plūdu apdrošināšana, ir nepieciešama plūdu noteikšana (un dažos gadījumos pastāvīga plūdu kontrole). Šie posteņi parasti maksā mazāk nekā USD 100 slēgšanas brīdī, lai gan plūdu apdrošināšana pastāvīgi var maksāt ievērojami vairāk. Dažos reģionos ir nepieciešami citi vides novērtējumu veidi, piemēram, ugunsbīstamības novērtējumi Kalifornijā.
Sākuma maksa: Sākuma maksa bieži tiek izmantota kā visaptverošs, lai apvienotu dažādas slēgšanas izmaksas, piemēram, kurjeru nodevas, dokumentu nodevas, darījuma maksas, advokāta nodevas un daudz ko citu. Tās var pārsniegt 1% no pirkuma cenas, ievērojami palielinot nepieciešamo naudas daudzumu slēgšanas brīdī. Ja jums nav skaidrības par to, kas ir iekļauts jūsu iniciācijas maksā, jautājiet aizdevējam izskaidrot katru detalizēto maksu. Nekautrējieties izaicināt viņus par atsevišķiem punktiem.

Saskaņā ar likumu pārdevējam ir atļauts slēgt līdz 6% no pārdošanas cenas. Tas parasti ir vairāk nekā pietiekami, lai segtu slēgšanas izmaksas. Pircēju tirgos motivētiem pārdevējiem, kas vēlas iekasēt tūkstošiem dolāru par slēgšanas izmaksām, ir vieglāk pabeigt darījumus, taču pārdevēju tirgos šāda prakse ir daudz retāka..

Galvenās atšķirības starp FHA un parasto hipotēku

Kredīta prasības ir Atviegloti. FHA aizdevumus apdrošina federālā valdība. Tas ievērojami samazina aizdevēju finansiālo risku un ļauj viņiem brīvi parakstīt FHA aizdevumus patērētājiem ar zemāku procentu likmi - cilvēkiem, kuri, iespējams, nevarētu pretendēt uz parasto hipotēku, kuru neatbalsta ASV valdība. Saskaņā ar Hipotēku ziņojumiem, FHA apdrošina pircējiem 96,5% (par 3,5% leju) hipotēkas, kuru FICO rādītāji ir zemāki par 580, un 90% (par 10% uz leju), hipotēkas pircējiem, kuru FICO vērtējums ir zemāks par 500. Turpretī tas ir grūts kredītņēmējiem ar FICO vērtējumu zem 680, lai nodrošinātu parasto hipotēku ar izdevīgiem noteikumiem.
Pirkuma cena ir ierobežota. Atšķirībā no parastajām hipotēkām, kuras var izsniegt jebkurā apjomā (lai arī tās sauc par “neatbilstīgām” jeb “jumbo hipotēkām” un ar dažiem ierobežojumiem, kas pārsniedz aizdevuma vērtību USD 417 000), uz FHA apdrošinātiem aizdevumiem attiecas maksimālās vērtības ierobežojumi, kas atšķiras atkarībā no reģiona. Vietējās robežas tiek noteiktas, jurisdikcijas (parasti apgabala) vidējo pārdošanas cenu reizinot ar 1,15 (115%). Tautas skaitīšanas noteiktā lielpilsētu statistikas apgabalā (MSA), kurā bieži ietilpst vairāk nekā viens apgabals, vietējais FHA ierobežojums ir 1,15 reizes lielāks par vidējo pārdošanas cenu dārgākajā apgabalā. FHA atbalstītiem pirkuma aizdevumiem kontinentālajā Amerikas Savienotajās Valstīs vietējie limiti nedrīkst būt zemāki par USD 271 050 vai augstāki par USD 625 000. Šī augšējā robeža ir slikta ziņa pircējiem ļoti dārgos novados, piemēram, Sanfrancisko, kur vidējā vienģimenes mājas cena kopš 2016. gada beigām ir uz ziemeļiem no USD 1,1 miljona. Aļaskā, Havaju salās un dažos ASV aizjūras īpašumos augšējā robeža ir par 150% lielāks nekā ASV kontinentālais limits jeb 938 250 USD. HECM augšējā robeža ir USD 625 000 visur kontinentālajā ASV un 938 250 USD jurisdikcijās, kas nav kontinentāls izņēmums. Izmantojiet HUD FHA hipotēku limitu kalkulatoru, lai atrastu vietējos limitus.
Pirmā iemaksa parasti ir mazāka. Viens no lielākajiem FHA aizdevumu pārdošanas punktiem ir zemas iemaksas solījums - tikai 3,5% kredītņēmējiem, kuru FICO vērtējums ir 580 vai labāks. Lielākajai daļai parasto hipotēku kredītu nepieciešami iemaksas vismaz 10% apmērā no pirkuma cenas. Tā ir iespējams atrast tā sauktos parastos 97 aizdevumus, kas finansē 97% no pirkuma cenas tikai ar 3% leju, taču daudzi aizdevēji no tiem izvairās, un tiem var būt pievienotas citas virknes.
Hipotēku apdrošināšana ir lētāka. Viens no lielākajiem FHA aizdevumu trūkumiem ir hipotēkas apdrošināšanas prasība. Visiem FHA aizdevumiem ir avansa hipotēkas apdrošināšanas prēmija 1,75% apmērā no finansētās summas neatkarīgi no aizdevuma lieluma, pārdošanas cenas, aizdevuma termiņa vai pirmā iemaksa. Turpmāk kredītņēmējiem, kuri atlikuši mazāk nekā 10%, ir jāmaksā hipotēkas apdrošināšanas prēmijas par visu aizdevuma termiņu vai līdz brīdim, kad tas ir pilnībā atmaksāts. Aizņēmējiem, kuri nolaida vairāk nekā 10%, hipotēkas apdrošināšanas prēmijas jāmaksā vismaz 11 gadus. Prēmijas svārstās no 0,80% līdz 1,05% par aizdevumiem, kuru termiņš ir ilgāks par 15 gadiem, un no 0,45% līdz 0,90% par aizdevumiem, kuru termiņš ir mazāks vai vienāds ar 15 gadiem, atkarībā no finansētās summas un sākotnējās LTV. Turpretī parastajām hipotēkām parasti nav vajadzīgas avansa prēmijas. Ja tiek piedāvātas avansa prēmijas, tās parasti aizvieto ikmēneša prēmijas pēc aizņēmēja izvēles. Turklāt parastajām hipotēkām, kuru sākotnējā LTV pārsniedz 20%, vispār nav nepieciešama hipotēku apdrošināšana, un hipotēkas apdrošināšanas prēmijas automātiski beidzas, kad LTV sasniedz 78%.
Ir augstāka pieļaujamā parāda un ienākuma attiecība (DTI). Parāda un ienākuma koeficienti mēra aizņēmēja parāda (apgrozības un daļas) attiecību pret aizņēmēja ienākumiem (bruto). FHA apdrošina hipotēkas ar augstākām DTI vērtībām (līdz 43% un dažreiz augstākām) nekā vairums aizdevēju pieņems parastās hipotēkas (parasti ne vairāk kā 36%)..
Pieļaujamais mājokļu koeficients ir nedaudz lielāks. Mājokļa koeficients ir aizņēmēja mēneša ikmēneša hipotēkas maksājuma (ieskaitot risku apdrošināšanu, nodokļus, HOA nodevas utt.) Attiecība pret aizņēmēja mēneša bruto ienākumiem. FHA apdrošina aizdevumus ar pat 31% mājokļu līmeni. Parastie hipotēku aizdevumi ir niecīgi virs 28%.
Nav priekšapmaksas vai priekšlaicīgas naudas soda. Dodda-Franka Volstrītas reforma un patērētāju aizsardzības likums aizliedz lielāko daļu priekšapmaksas soda naudu par hipotēkām, kas izsniegtas pēc 2014. gada 10. janvāra. Tomēr daudzām tradicionālajām hipotēkām, kas radušās pirms šī datuma, ir arī priekšapmaksas sodi. Priekšapmaksas soda naudas var svārstīties līdz 3% vai 4% no aizdevuma pamatsummas atkarībā no tā, kad aizdevums tiek atmaksāts. Aizdevējiem jau sen ir aizliegts iekasēt priekšapmaksas sodus par FHA aizdevumiem, tāpēc FHA aizņēmējiem tas neuztraucas.
Pārdevēji var maksāt lielāku slēgšanas izmaksu daļu. Saskaņā ar FHA noteikumiem pārdevēji var maksāt slēgšanas izmaksas līdz 6% no pārdošanas cenas - parasti vairāk nekā pietiekami, lai segtu izmaksas, kas tiek maksātas slēgšanas brīdī. Parastās hipotēkas nepārsniedz 3% no pārdošanas cenas.
Aizdevumus var uzņemties kvalificēti pircēji. FHA apdrošinātie aizdevumi ir izmantojami, kas nozīmē, ka tos var pārcelt no pārdevējiem uz pircējiem, mainot likmes vai nosacījumus vai mainot tos. Tomēr pieņemšanas process nav tik vienkāršs kā atslēgas atmešana pircējam. FHA ir skaidri jāsaņem atļauja katram pieņēmumam, un pircēji tiek rūpīgi pārbaudīti attiecībā uz kredītiem un ienākumiem. Tomēr parastās hipotēkas parasti nav pieņemamas, tāpēc motivētiem pārdevējiem un pircējiem tas ir liels postenis.
Procentu likmes mēdz būt zemākas. Lai arī katrs aizdevējs ir atšķirīgs, FHA aizdevumiem parasti ir zemākas procentu likmes nekā parastajām hipotēkām. Tomēr ilgāka un ilgāka termiņa hipotēku apdrošināšanas prēmijas var daļēji vai pilnībā kompensēt ietaupījumus, kas rodas.

Nobeiguma vārds

Neatkarīgi no tā, vai esat gatavs kļūt par jauno celtniecības mājas pirmo iemītnieku, pagriezt nobružāto fiksatoru mūžīgajā jūsu sapņu mājā vai aizķerties ar mājīgu mājokli topošajā pilsētas apkaimē, iespējams, ka tur ir jums izstrādāta FHA aizdevumu programma.

Tomēr nav garantēts, ka FHA apdrošināts aizdevums ir vislabākais risinājums jūsu vajadzībām.

Ja varat atļauties lielu iemaksu vai dzīvot dārgu mājokļu tirgū, labāka finansiālā izvēle varētu būt parastais hipotēka. Ja jūs esat militārs veterāns, VA aizdevumu programma varētu samazināt jūsu mājokļa izmaksas labāk nekā jebkurš FHA aizdevums.

Mājas pirkšana ir liels darījums. Tāpēc, ja rodas šaubas, nevilcinieties lūgt padomu uzticamam finanšu ekspertam.

Vai apsverat FHA hipotēkas aizdevumu nākamajam mājas pirkumam?