Kas ir regulējama procentu likmes hipotēka (ARM) - definīcija, plusi un mīnusi

Viens no aizdevumu veidiem, kas nesen kļuvis populārs, ir ARM jeb regulējamas likmes hipotēka. Šim aizdevumam procentu likme sākas ar ļoti zemu un laika gaitā pielāgojas atbilstoši procentu indeksam, piemēram, LIBOR (Londonas InterBank piedāvātā likme). Parasti procentu likme tiek koriģēta, jo visām pašreizējām likmēm tiek pievienota rezerve.

ARM var būt ļoti piemēroti noteiktās situācijās un citās jomās var izraisīt piekļuves ierobežošanu. Tāpēc ir svarīgi izprast to unikālās iezīmes un apsvērt ilgtermiņa riskus papildus īstermiņa atalgojumam, ko piedāvā šāda veida aizdevums.

Varbūt vissvarīgākie apsvērumi attiecībā uz ARM attiecas uz to, vai ir fiksēts procentu likmju periods, uz kādu indeksu balstās likme, cik bieži likme tiek koriģēta un vai ir procentu likmes vai maksājumu maksimālās robežas.

Fiksētas procentu likmes periods

Visizplatītāko regulējamās procentu likmes hipotēku sauc par “hibrīdu ARM”, kurā tiek garantēta, ka īpaša procentu likme paliek nemainīga noteiktu laika periodu. Bieži vien šī sākotnējā likme ir zemāka par to, ko jūs citādi varētu saņemt tradicionālajā fiksētajā aizdevumā uz 30 gadiem.

Piemēram, 3/1 ARM vai 5/1 ARM piedāvās fiksētu procentu likmi attiecīgi uz trim vai pieciem gadiem. Tomēr fiksētais periods var būt ļoti atšķirīgs - no viena mēneša līdz desmit gadiem, un to ierobežo tikai tas, ko kreditors atļaus. Parasti, jo īsāks ir fiksētais periods, jo zemāka šajā laikā būs procentu likme.

Daudziem cilvēkiem, kas refinansē savu hipotēku vai pārceļas ik pēc dažiem gadiem, ARM var būt efektīvs veids, kā maksāt mazākus procentus, nekā tas būtu iespējams ar standarta 30 gadu fiksētu aizdevumu. Turklāt šis noteiktais laika posms var dot laiku, lai novērtētu, kādā virzienā procentu likmes virzās, un izlemtu, kad un kad veikt refinansēšanu. Tomēr vairums cilvēku izvēlas refinansēt fiksētās likmes perioda beigās vai tuvu tam.

Kā tiek aprēķināta jaunā procentu likme

Jūsu hipotēkas procentu likme tiks koriģēta atbilstoši konkrētam procentu likmju indeksam un aizdevēja rezervei.

Procentu likmju indekss

Apglabāts kaut kur katras regulējamas likmes hipotēkas dokumentos, jūs atradīsit indeksu, uz kura balstīsies procentu likmes korekcija. Indekss ir vispārējs pašreizējo procentu likmju rādītājs, piemēram, pašreizējā valsts obligāciju likme vai procentu likme, ko bankas maksā par saviem noguldījumiem (COFI)..

Kad procentu likmes paaugstināsies, šie indeksi palielināsies. Tāpat, pazeminoties procentu likmēm, šie indeksi pazemināsies. Tomēr, lai arī katrs indekss sekos vispārējai tendencei, tas, iespējams, precīzi neizsekos pašreizējās vidējās procentu likmes.

Marža

Marža ir procentuālā daļa, kas pievienota indeksam, lai noteiktu jūsu jauno procentu likmi, un tā parasti ir no 2% līdz 4%. Piemēram, ja indekss ir vidēji 4% un jūsu rezerve ir 3%, jūsu likme tiks pielāgota 7%. Indeksu plus starpību tehniski sauc par “pilnībā indeksētu likmi”, bet vairums cilvēku to vienkārši sauc par jūsu procentu likmi.

Piemaksas tiek pievienotas, lai aizdevējs gūtu peļņu, jo parasti izmantotajiem indeksiem ir ļoti zemas likmes. Jūsu starpības lielums var būt atkarīgs arī no jūsu kredīta; jo labāks jūsu kredīts, jo mazāka starpība. Rezerves dēļ procentu likmēm parasti būs jānolaižas (salīdzinājumā ar laiku, kad ņēmāt aizdevumu), lai redzētu līdzvērtīgu vai samazinātu procentu likmi, tiklīdz jūsu ARM būs pielāgots.
Salīdzinot ARM, ņemiet vērā, ka tas, kuram ir vislielākā rezerve, ne vienmēr ir zaudētājs. Tas notiek tāpēc, ka tas, iespējams, izmanto indeksu, kas parasti ir zemāks vai kam ir mazāka nepastāvība. Piemēram, dažām hipotēkām procentu likme tiks balstīta uz COFI (Fund Cost Fund Index), kurai ir tendence pieaugt un samazināties mazāk nekā citām likmēm. Tā vietā daži ARM izmanto LIBOR, kas mēdz būt nedaudz augstāks. Apskatiet, kur ARM indekss ir bijis pēdējo gadu laikā, lai iegūtu priekšstatu par to, kur nākotnē varētu būt jūsu procentu likme..

Cik bieži koriģē procentu likmi?

Kad procentu likme būs pielāgota, jums jāzina, cik bieži tā mainīsies, turpinot darbību. Citiem vārdiem sakot, kad nākamreiz to koriģēs? Tas ir svarīgi ne tikai, lai palīdzētu jums izveidot budžetu, bet arī lai noteiktu, kad ir pienācis laiks veikt refinansēšanu.

Lai uzzinātu, kad tas notiks, apskatiet hibrīda ARM otro numuru. Piemēram, jūs jau zināt, ka 3/1 ARM pirmo reizi tiks pielāgots pēc trim gadiem. Tomēr otrais numurs norāda, ka pēc tam tas tiks koriģēts reizi gadā. Tas nozīmē, ka ir daži ARM, kas tiks pielāgoti ik pēc diviem gadiem, sešiem mēnešiem vai pat katru mēnesi pēc sākotnējās korekcijas - lai gan pēdējais ir mazāk izplatīts.

Vai procentu likme vai maksājums ir ierobežots??

Jūsu procentu likmes vai maksājuma maksimālā robeža nozīmē, ka noteiktā laika posmā tā var palielināties tikai par noteiktu summu. Faktiski pastāv dažāda veida maksimālās robežas, kas paredzētas tam, lai jūsu maksājums vai procentu likme īsā laika posmā nepalielinās krasi, pat ja procentu likmes paaugstinās.

Procentu likmes ierobežojums

Procentu likmju griestiem ir divas formas: mūža maksimālās robežas un periodiskās korekcijas maksimālās robežas.

• Mūža ierobežojums neļauj procentu likmei pārsniegt noteiktu likmi (šī robeža var būt diezgan augsta).
• Periodiska korekcijas robeža neļauj likmei noteiktā laika posmā palielināties par daudz. Piemēram, jūsu procentu likme var būt ierobežota, iegūstot 0,5% gadā, neatkarīgi no tā, cik indekss ir pieaudzis. Tomēr daži ARM neuzliek vāciņu pirmajai korekcijai, bet gan nākamajām korekcijām.

Svarīgs brīdinājums ir tas, ka, ja indekss gadā palielinās vairāk nekā maksimālā robeža, procentu likme var turpināt koriģēt arī nākamo gadu, pat ja indekss nav mainījies kopš iepriekšējās korekcijas.

Tātad, iepriekšminētajā piemērā, iedomāsimies, ka indekss ir pieaudzis par 1,5% viena gada laikā, bet paliek šajā līmenī dažus nākamos gadus. 1. gadā jūsu procentu likme palielinās par 0,5%, vai arī summa, kuru jūsu periodiskā korekcija ļaus. Pēc tam otrajā un trešajā gadā procentu likme paaugstināsies par 0,5%, līdz jūsu procentu likme sakrīt ar indeksu un starpības summu.

Procentu likmes minimums

Dažiem ARM ir minimālā procentu likme, zem kuras likme nevar sasniegt. Citiem vārdiem sakot, pat ja procentu likmes ievērojami pazeminās, jūsu jaunā likme var nemaz nesamazināties. Tas ir tāpēc, ka “zemākā” varētu būt fiksētā laika posmā spēkā esošā procentu likme vai procentu likme, kurai tā vispirms tika pielāgota. Rūpīgi pārbaudiet savus dokumentus, lai redzētu, vai jums ir procentu likme, kas tikai palielināsies.

Maksājumu robežas

Tāpat kā procentu likmju maksimālā robeža, maksājuma ierobežojums neļauj jūsu maksājumam vienlaikus palielināties par daudz. Maksājumu maksimālās robežas būs vai nu dolāros (piemēram, ikmēneša maksājums var pieaugt tikai par 200 USD gadā), vai procentos (piemēram, ikmēneša maksājums var pieaugt tikai par 10% gadā).

Turklāt jūsu jaunais maksājums tiks salīdzināts ar iepriekšējā gada maksājumu, nevis ar oriģinālo. Piemēram, ja jūsu maksājuma maksimālā robeža ir 10% katru gadu un jūs sākotnēji maksājāt USD 1 000 mēnesī, koriģētais maksājums varētu palielināties līdz ne vairāk kā USD 1100 pirmajā gadā, USD 1210 otrajā un USD 1 331 trešajā.

Maksājumu griesti parasti darbojas neatkarīgi no procentu likmju griestiem. Tātad, pat ja procentu likme ievērojami palielinās, tas nenozīmē, ka maksājums notiks. No otras puses, jūs joprojām esat parādā šīm interesēm, un tā tiks piesaistīta jūsu hipotēkas atlikumam. To sauc par negatīvu amortizāciju (skatīt zemāk).

Patiesībā, iespējams, pat nenojaušat, ka tas notiek. Bet, ja procentu likme palielinās un maksājums nepalielinās, iespējams, ka jūsu aizdevuma atlikums katru mēnesi palielinās, nevis samazinās. Dažos ARM ir klauzula, kas pilnībā atceļ maksājuma robežu, ja pašreizējais aizdevuma atlikums par noteiktu summu pārsniedz sākotnējo aizdevuma atlikumu. Tas bieži rada milzīgu lēcienu maksājumos. Lai izvairītos no šīs situācijas, katru mēnesi pārskatiet hipotēkas paziņojumu, lai pārliecinātos, ka aizdevuma atlikums nepalielinās un vai maksājums atbilst procentiem, no kuriem tiek iekasēts maksājums..

Dažādu veidu ARM

Papildus hibrīdajam ARM ir arī citi mazāk izplatīti veidi. Ja tos pārprot, tie var nopietni ietekmēt jūsu finansiālo veselību, kredītu un vispārējo dzīves kvalitāti.

1. ARM, kas paredzēti tikai procentiem

ARM, kas paredzēts tikai procentiem, ļauj jums katru mēnesi maksāt tikai aizdevuma procentus, nesamaksājot pamatsummu. Tas pazemina maksājumus, bet neko nedara, lai palīdzētu jums veidot kapitālu vai tuvāk mājas tiešai piederēšanai. Šāda veida aizdevumu bieži izmanto investori, kuri neplāno ilgstoši uzturēt māju, vai arī māju īpašnieki, kuri cer, ka pēc dažiem gadiem varēs labāk atļauties savas mājas..

Tomēr šāda aizdevuma ņemšana var būt riskants bizness, jo vairums hipotēku, kurām ir tikai procentu likmes, tiek atiestatītas un prasa samaksāt arī pamatsummu. Kad tas notiek, protams, maksājums dramatiski palielinās. Ja jums ir vai apsverat šādu aizdevumu, saprotiet, kā un kad tas pielāgojas tā pilnīgai amortizācijai.

2. Negatīvas amortizācijas hipotēkas

“Negatīva amortizācija” ir izdomāts termins hipotēkai, kurā jūs maksājat mazāk nekā procenti, kas pienākas katru mēnesi. Tas nozīmē, ka jūsu aizdevuma atlikums palielinās, jo aizdevuma atlikumam tiek pievienoti nesamaksāti procenti. Šāda veida hipotēkas parasti tika ļaunprātīgi izmantotas mājokļu uzplaukuma laikā, jo maksājumi ir saprotami zemi.

Tomēr, ja aizdevuma atlikums kļūst pārāk augsts, hipotēka tiks atjaunota un maksājumi dramatiski pieaugs. Pirms mājokļu uzplaukuma lielāko daļu negatīvo amortizācijas hipotēku izmantoja tikai investori vai māju īrētāji. Šie aizdevumi vienkārši ir katastrofas recepte lielākajai daļai māju īpašnieku.

3. Maksājuma iespēja vai hipotēka “Pick-a-Pay”

Hipotēka “pick-a-pay”, kas pazīstama arī kā hipotēka ar maksājuma iespēju, ir diezgan jauns aizdevuma veids, kas šķiet īpaši pielāgots, lai radītu problēmas. Šīs hipotēkas bija ļoti populāras, kad dramatiski pieauga māju cenas, jo tās ļāva cilvēkiem iekļūt vairākās mājās par mazāku naudu. Lielākajai daļai šo aizdevumu katru mēnesi tiek piedāvātas vairākas maksājuma iespējas, un, kamēr jūs samaksājat vismaz mazāko maksājumu, jūs neveicat noklusējumu.

Parasti jūs varat izvēlēties maksāt visus procentus plus daļu no pamatsummas, maksāt tikai procentus vai maksāt summu, kas ir mazāka par attiecīgajā mēnesī uzkrātajiem procentiem. Jūs varat iedomāties, ka vairums cilvēku izvēlas mazāko maksājumu, kas nozīmē, ka nesamaksātie procenti laika gaitā var ievērojami palielināt aizdevuma atlikumu. Pēc tam, kad aizdevuma atlikums būs sasniedzis noteiktu punktu (bieži par 20% vairāk nekā sākotnējais atlikums), hipotēka tiks atjaunota, un maksājumi dramatiski palielināsies..

Pick-a-pay hipotēkas bieži tika pārdotas cilvēkiem, kuri nebija informēti, ka, maksājot minimālo maksājumu, pieaugs viņu aizdevuma atlikums. Lai arī šāda veida hipotēkas var būt lielisks instruments investoriem, parasti tās nav piemērotas cilvēkiem, kuri plāno ilgstoši atrasties savās mājās. Ja jums ir hipotēka ar dažādām maksājuma iespējām katru mēnesi, uzmanīgi izlasiet aizdevuma dokumentāciju un hipotēkas izrakstu, lai noteiktu, cik jums jāmaksā, lai jūsu aizdevuma atlikums samazinātos, nevis augtu.

Plusi un mīnusi ARM

Šie plusi un mīnusi parasti attiecas uz lielāko daļu ARM, taču uzmanīgi pārbaudiet dokumentus, lai pārliecinātos, vai tie attiecas uz aizdevumu, kuru apsverat.

Priekšrocības

1. Zemākas noslēguma izmaksas. Viens būtisks ieguvums ARM ir tas, ka tie bieži ir lētāki nekā hipotēka ar pastāvīgi fiksētu procentu likmi.
2. Zemākas fiksētās procentu likmes. Ja ARM ir periods ar fiksētu procentu likmi, šī likme parasti ir zemāka nekā pastāvīgi fiksētas procentu likmes hipotēkas likme..
3. Dāsns fiksēto procentu periods. Tā kā daudzi cilvēki pat neglabā to pašu hipotēku piecus gadus, 5/1 ARM var dot jums daudz laika, lai pārdotu vai refinansētu jūsu māju, jūsu sākotnējā likme nekad netiek koriģēta. Tas nozīmē, ka jūs varētu ietaupīt naudu jau pašā sākumā ar zemākām slēgšanas izmaksām un laika gaitā, izmantojot zemākas procentu likmes - it īpaši, ja procentu likmju vide joprojām ir zema vai samazinās.
4. Palīdz kvalificēties lielākām mājām. Tā kā sākotnējais maksājums bieži ir mazāks nekā hipotēkai ar pastāvīgi fiksētu likmi, var būt vieglāk pretendēt uz lielāku aizdevumu. Daudzi cilvēki, kuri saņem ARM, ir pirmreizēji māju pircēji, kuri piecu gadu laikā cer nopelnīt vairāk naudas nekā tagad. Patiesībā ARM var būt lielisks atspēriena punkts mājas īpašumā, jo tas ir salīdzinoši lēts un viegli kvalificējams.

Trūkumi

1. Trūkst konsekvences maksājumos. Kad likme tiek koriģēta, tā var apgrūtināt budžeta plānošanu, it īpaši, ja likme tiek koriģēta katru mēnesi vai sešus mēnešus.
2. Varētu paaugstināties procentu likmes. Hibrīda ARM gadījumā procentu likme fiksētajā periodā bieži ir mākslīgi zema. Tātad, pat ja likmes neko daudz nemaina, jūsu maksājums joprojām varētu pieaugt, kad procentu likme tiks atjaunota. Ja procentu likmes ir paaugstinājušās, jūsu likme var palielināties līdz maksimālajai robežai, kas dažos gadījumos var izraisīt negatīvu amortizāciju.
3. Jūs varētu atteikties no zemas fiksētās procentu likmes. Lai arī ARM procentu likme sākotnēji būs zemāka nekā 30 gadu fiksētai hipotēkai, tā tiks atiestatīta. Ja procentu likmes paaugstinās pirms refinansēšanas, jūs varētu palaist garām 30 gadu zemāku procentu likmi.
4. Visticamāk, ka būs slēptās problēmas. Diemžēl hipotēku sniedzēji nav izrādījušies ētiskākā grupa, un viņiem ir tendence ļaunprātīgi izmantot noteiktas hipotēkas, piemēram, ARM. Citiem vārdiem sakot, jums jāpārliecinās, ka smalkajā drukāšanā neko netrūkst un vai jūs saprotat aizdevuma nosacījumus, piemēram, kā darbojas marža, maksājuma un procentu maksimālā robeža, kā arī procentu minimālais līmenis. Daudzi māju īpašnieki ir nonākuši karstā ūdenī un pat bankrotā šāda veida aizdevuma dēļ.

Nobeiguma vārds

Pielāgojamo procentu likmju hipotēku popularitāte pēdējos gados ir ievērojami palielinājusies, galvenokārt to zemo izmaksu un procentu likmju dēļ. Tomēr arī viņi ir nopietni izmantoti. Tomēr pielāgojama likme hipotēkai, kas ir piemērota tieši jums un jūsu finanšu vajadzībām, var būt ļoti izdevīga, ja vien jūs zināt visus hipotēkas nosacījumus..

Turklāt, izvēloties jebkuru hipotēku un it īpaši ARM, ņemiet vērā savu personīgo situāciju un nodomus. Piemēram, ja jūs domājat dzīvot daudzus gadus savās mājās un procentu likmes ir visu laiku zemākās, ARM jums var nebūt jēgas. Protams, dažos pirmajos gados jūs ietaupīsit naudu, taču, iespējams, maksāsiet vairāk, izmantojot augstāku procentu likmi, veicot refinansēšanu.

Nepieciešams laiks, lai saprastu un salīdzinātu hipotēku veikalu, un atcerieties, kuras funkcijas jums ir vissvarīgākās. Pirms parakstīšanas vienmēr rūpīgi izlasiet aizdevuma dokumentāciju, lai pārliecinātos, ka saņemat pareizo hipotēku un izvairītos no kļūmēm un dārgām kļūdām.

Vai jūs izvēlējāties iet ar regulējamu procentu likmes hipotēku? Kāpēc vai kāpēc nē?