Kā saņemt hipotēkas kredītu, ja esat pašnodarbināts ar mainīgiem ienākumiem

Tomēr, ja esat uzņēmuma īpašnieks vai esat pašnodarbināts, kvalificēties īpašuma finansēšanai nav tik vienkārši. Neatkarīgi no jūsu ienākumiem, jaunie federālie noteikumi paredz, ka pašnodarbinātām personām ir jāpāriet daudzos veidos, lai iegūtu mājokļa aizdevumus, kas nozīmē, ka jums, iespējams, vajadzēs domāt ārpus kastes, lai atrastu nepieciešamo finansējumu.

Jauni noteikumi par kvalificētu finansējumu

Pēc ASV nekustamā īpašuma burbuļa plīšanas 2008. gadā - kredītu krīzes un postošās lejupslīdes kompensēšana - federālā valdība apskatīja hipotēku kreditēšanas praksi un secināja, ka kaut kas ir jāmaina. Šo izmaiņu rezultātā patērētājiem nekavējoties kļuva arvien grūtāk iegūt mājas finansējumu.

Noteikumi joprojām tiek ieviesti. Patērētāju finanšu aizsardzības birojs 2014. gadā Dodda-Franka kreditēšanas reformu ietvaros noteica “kvalificētu hipotēku” standartus. Saskaņā ar New York Times, šie aizdevumi bieži vien izaicina iegūt apstiprinājumu, ja nestrādājat parasto darbu.

Tomēr tirgū viņi dominē. Valdība tos uzskata par solidāriem un taisnīgiem gan patērētājiem, gan aizdevējiem. Turklāt hipotēku kompānijas ir ļoti motivētas tās piedāvāt, jo, rīkojoties šādi, tie tiek pasargāti no tiesiskas palīdzības, ja aizņēmuma gadījumā rodas slikta situācija.

Lai iegūtu kvalificētu hipotēku, jums ir nepieciešams:

• Ienākumu pārbaude. Nepietiek tikai ar polsterētu bankas kontu - jums jāpierāda, ka jūsu ienākumi ir vienmērīgi. Ja jums maksā dažreiz, bet lielos gabalos, šīm algas parasti tiek aprēķināta vidējā vērtība divu gadu laikā, lai aizdevējiem sniegtu labu priekšstatu par jūsu ikmēneša ņemšanu mājās..
• Parāda un ienākuma attiecība. Jūsu parāda un ienākumu attiecība nedrīkst pārsniegt 43%. Hipotēkas kvalifikācijas vajadzībām šis skaitlis tiek aprēķināts, dalot jūsu atkārtoto ikmēneša parādu ar jūsu atkārtotajiem vidējiem mēneša ienākumiem. Protams, tas ir problemātiski, ja esat paņēmis kredītus sava biznesa uzsākšanai vai atbalstam.
• Divu gadu fizisko un uzņēmējdarbības nodokļu atgriešana pašnodarbinātajiem. Diemžēl nodokļu norakstīšana var atgriezties, lai izņemtu no jūsu ienākumiem milzu daļu, kad viss ir pateikts un izdarīts, tāpēc aizdevēji vēlas pārskatīt visu jūsu peļņu. Piemēram, pieņemsim, ka jūsu pašnodarbinātības ienākumi pēdējos divos gados bija USD 75 000 gadā, bet jūsu uzņēmuma norakstījumi bija USD 50 000 gadā. Aizdevēji to uztver kā gada ienākumus USD 25 000 vērtībā - tas apgrūtinātu iespēju pretendēt uz jebko.
• Ienākumu tendenču analīze. Esiet gatavs izskaidrot ienākumu kritumu. Pat ja jūsu ienākumi izskatās labi, ja vidējie rādītāji ir divi gadi, pirms kvalifikācijas iegūšanas jums ir jāpaskaidro visas tendences, kas samazinās.
• Papildu finanšu aktīvi un vēsture. Hipotēku kompānijas bieži vēlas, lai jums būtu vismaz 640 kredītreitingi, lai kvalificētos FHA aizdevumam (aizdevums, kuru apdrošinājusi Federālā mājokļu pārvalde), taču parastajam aizdevumam jūsu rezultātam jābūt tuvākam 700. Kopējā nepieciešamā iemaksa svārstās no aptuveni 3% līdz 20% no mājas cenas atkarībā no hipotēkas produkta (FHA aizdevumiem parasti ir nepieciešama mazāka iemaksa nekā parastajiem aizdevumiem). Lieli iemaksas var būt ļoti sarežģīti, ja esat ieguldījis likvīdos aktīvus savā biznesā.

Visas šīs prasības var padarīt daudz grūtāku finansējuma atrašanu, ja esat pašnodarbināts vai uzņēmuma īpašnieks, pat ja jums ir daudz naudas un jums ir ievērojami ietaupījumi.

Tradicionālā īpašuma finansēšanas alternatīvas

Pat ja šķiet, ka jauno kvalificēto aizdevumu noteikumu dēļ jūs nekad nevarētu piederēt savam īpašumam, tas viss nav zaudēts. Citas iespējas var dot iespēju atrast mājas finansējumu.

1. Ģimenes locekļu palīdzība

Lai gan tas noteikti nav risinājums visiem, daži pašnodarbināti cilvēki paļaujas uz ģimenes locekļiem, lai saņemtu mājokļa aizdevumus. Pieņemsim, ka esat gadu bijis pašnodarbinātais un nopelnījāt labus ienākumus, bet nevarat nodrošināt kvalificētu hipotēkas produktu, jo jums nav stabilu ienākumu divus gadus. Šajā situācijā ģimenes locekļi ar stabiliem ienākumiem (un dūšīgu augstsirdības svītru) var vēlēties parakstīt jūsu aizdevumu. Īpašums pieder jums un jūs maksājat par hipotēku, bet aizdevumu garantē jūsu ģimenes locekļi.

Daži hipotēku uzņēmumi pat ļauj jums refinansēt īpašumu uz jūsu vārda, tiklīdz jums būs vajadzīgie divu gadu pierādījumi. Protams, šī opcija var būt problemātiska ģimenes dinamikai, ja jūsu bizness iet uz dienvidiem vai jūs nokavējat aizdevumu, tāpēc piesardzīgi to parādiet..

2. Pārdevēja finansēšana

Pārdevēji, kuriem tieši pieder nekustamais īpašums, var izvēlēties finansējumu piedāvāt paši vai nu tāpēc, ka tirgus ir vājš (viņi nevar atrast pircēju), vai arī viņi ir ieinteresēti radīt ienākumus no saviem ieguldījumiem. Aizdevuma nosacījumi tiek ierakstīti parādzīmē, un jūsu ikmēneša maksājumi tiek novirzīti tieši pārdevējam.

Šiem darījumiem parasti ir augstāka procentu likme nekā banku aizdevumiem, taču tie var samazināt kopējās izmaksas, atceļot hipotēku ierosināšanas maksas un citas kreditēšanas maksas. Jums nav jābūt gatavam izskaidrot pārdevējam, kāpēc jūs esat uzticams kandidāts, kad neesat pietiekami spēcīgs tradicionālā bankas aizdevuma kandidāts. Šajos gadījumos lielais iemaksa, lielais bankas konts un spēcīgās ieņēmumu plūsmas var palīdzēt jūsu labā.

3. Īre pašam

Īpašuma īre var būt laba izvēle, ja pirms kvalificēta hipotēkas produkta iegūšanas gaidāt divu gadu ienākumu pierādījumu. Šajos līgumos jūs noslēdzat nomu un maksājat īri tāpat kā jūs par jebkuru nomas īpašumu. Tomēr īres maksa parasti ir nedaudz augstāka par tirgus vērtību, un šī “papildus” ir paredzēta, lai izveidotu iemaksu, kuru varat izmantot nomas termiņa beigās īpašuma iegādei. Ja jūs nolemjat māju nenopirkt nomas beigās, šis pārpalikums parasti paliek īpašniekam.

Šīs iespējas priekšrocība ir ietaupīt iemaksu uz vienu vai diviem gadiem, veidot savu biznesu, palielināt ienākumus un risināt visas citas problēmas, kas jūs varētu atturēt no kvalificēta hipotēkas produkta, piemēram, slikta kredītvēsture.

4. Investīciju konti vai apdrošināšanas polises

Ja jums ir pensijas konti vai apdrošināšanas polises, iespējams, varēsit aizņemties pret tiem. Tomēr visām šīm tālāk norādītajām iespējām jums ir jāveido sava pensijas konta vai naudas vērtības apdrošināšanas polise līdz tās iepriekšējam lielumam, ja nevēlaties saīsināt priekšrocības, kuras viņiem ir paredzēts piedāvāt. Turklāt atcerieties, ka jūs zaudējat ienākumus, kad jūsu pensijas nauda tiek izmantota mājām, nevis atļauts augt jūsu kontos.

Dzīvības apdrošināšana
Ja jums pieder naudas apdrošināšanas dzīvības apdrošināšanas polise, piemēram, visa dzīvības apdrošināšana vai universālā dzīvības apdrošināšana, ir iespējams aizņemties pret tās naudas vērtību. Laika gaitā iemaksājot polisē, naudas vērtība palielinās, jo nopelna dividendes un procentus. Jums, iespējams, nevajadzēs pat atbildēt uz jautājumiem par aizdevuma ņemšanu, taču jums ir nepieciešams plāns, kā to atmaksāt (kā jūs darītu jebkura aizdevuma gadījumā)..

Turklāt jums ilgi un smagi jādomā par riskiem, kas saistīti ar aizņemšanos no dzīvības apdrošināšanas polises, it īpaši, ja tas nav iedomājams un jūsu ģimenei tiek izmaksāta mazāka izmaksa, jo naudas vērtība ir piesaistīta aizdevumam. Noteikumi mainās atkarībā no jums piederošās politikas, tāpēc pirms jebkādu lēmumu pieņemšanas konsultējieties ar savu apdrošināšanas sabiedrību.

IRA
Jebkurā laikā jūs varat atsaukt savas iemaksas no Roth IRA bez nodokļiem vai soda naudas. (Ja esat vecāks par 59 1/2 gadu vecumu, varat jebkādiem nolūkiem izņemt līdzekļus no nodokļiem un bez soda sankcijām.) Tomēr pat tad, ja esat jaunāks par 59 1/2 un jūsu iemaksa ir mazāka par 10 000 USD Roth, jūs varat izņemt līdz USD 10 000 bez nodokļu vai soda naudas, lai izmantotu pirmās mājas pirkšanai, remontam vai pārbūvei..

Lai jūs varētu uzskatīt par pirmo reizi iegādātu mājas pircēju, jums nedrīkst būt piederējis mājas pēdējos divus gadus. Visi noņemtie ienākumi jāizmanto 120 dienu laikā, un šiem ienākumiem jābūt kontā vismaz piecus gadus, lai izvairītos no priekšlaicīgas izņemšanas soda 10% apmērā un ienākuma nodokļa par izstāšanos. Ja ienākumi kontā ir bijuši mazāk nekā pieci gadi, 10% soda nauda jums netiks aprēķināta, bet jums būs jāmaksā parastais ienākuma nodoklis.

Jūs varat arī izņemt līdz 10 000 USD no tradicionālās IRA, ieskaitot SEP-IRA, un izvairīties no 10% soda naudas, ja nauda tiek izmantota tam pašam mērķim un tiek iztērēta 120 dienu laikā. (Ja esat vecāks par 59 1/2, jūs varat izņemt IRA līdzekļus jebkuram mērķim bez soda.) Tomēr par izstāšanos jums jāmaksā ienākuma nodoklis..

Turklāt USD 10 000 priekšlaicīgas izņemšanas pabalsts ir mūža ierobežojums izņemšanai no jebkuras IRA - ieskaitot Roth IRA - pirmās mājas pirkšanai (remontam vai rekonstruēšanai). Citiem vārdiem sakot, izņemto līdzekļu summa no jebkuras IRA kontu kombinācijas nedrīkst pārsniegt 10 000 USD.

401 k
Lai gan jūs varat aizņemties pret savu 401k, tā ir riskanta iespēja. Atšķirībā no naudas izņemšanas no 401 000 - kas ir slikta ideja, ja vien tas netiek darīts pilnīgā izmisumā - aizdevums pret 401 000 var dot jums naudu līdz pusei no jūsu konta vērtības, maksimāli līdz 50 000 USD..

Piemēram, ja jūsu konta vērtība ir 50 000 USD, iemaksu var veikt tikai 25 000 USD. Jūs maksājat procentus, bet tos atmaksat sev. Tomēr procentu likme ir mainīga - balstoties uz galveno likmi -, kas varētu būt problēma, ja procentu likmes pieaug virs pašreizējā līmeņa - 3,25%. Tā kā 401 kk aizdevuma termiņš parasti ir pieci gadi (bet daži ir līdz 15 gadiem), jums jābūt pārliecinātam, ka varat atļauties ikmēneša maksājumus visā tā darbības laikā. Turklāt, ja pazaudējat darbu, aizdevuma atmaksai ir mazāk nekā 60 dienu - pretējā gadījumā nesamaksātā summa var tikt aplikta ar nodokļiem kā parastie ienākumi un novērtēja 10% priekšlaicīgu izstāšanās sodu, ja esat jaunāks par 59 gadiem.

5. Iepirkties nekvalificētiem hipotēku produktiem

Ir iespējams atrast aizdevējus, kuri vēlas domāt ārpus lodziņa “kvalificēta hipotēka”, ja jūs pierādāt, ka esat zema riska kandidāts. Nekvalificētos hipotēku produktos ietilpst aizdevumi bez dokumentācijas, aizdevumi tikai ar procentiem un aizdevumi ar maksājuma iespējām.

Piemēram, sakiet, ka jūsu biznesa aizdevumi ir pārsnieguši jums parāda un ienākumu attiecību kvalificētai hipotēkai. Ja jums ir 40% pirmā iemaksa, lielisks kredītreitings un vairāku gadu stabili ienākumi, jūs, iespējams, varat atrast aizdevēju. Tomēr, ņemot vērā aizdevēja juridiskos un finanšu riskus, kas saistīti ar nekvalificētiem produktiem, par šāda veida produktiem jūs parasti maksājat augstāku procentu likmi..

Nobeiguma vārds

Tikai tas, ka jūs sekojāt savam sapnim par sava uzņēmuma iegādi, nenozīmē, ka jums ir jāatsakās no sapņa par mājas iegūšanu. Pat ja jums jāgaida divi gadi, lai pienācīgi pierādītu savus ienākumus, laiks, ko ieguldāt, lai padarītu sevi par labu kandidātu aizdevumam, var beigties ar ievērojamu dividenžu izmaksu. Izmantojiet savu laiku, lai rezervētu naudu lielākai iemaksai un palielinātu kredītreitingu, lai jūs varētu pretendēt uz labāko produktu, kas tur pieejams, kad ir laiks pirkt.

Kādas papildu iespējas jūs varat ieteikt, lai atrastu finansējumu mājām, saglabājot pašnodarbinātā statusu?