Mājas kapitāla aizdevums pret kredītlīniju (HELOC) - kurš ir piemērots jums?

Daudzi māju īpašnieki uzskata, ka taisnīgums ir gan iepriecinošs, gan satraucošs. Viņiem pieder vērtīgs īpašums ar desmitiem vai pat simtiem tūkstošu dolāru neizmantota kapitāla, bet piekļūt šim kapitālam nav ne viegli, ne lēti..

Pirmais mājas kapitāla noteikums ir atcerēties, ka tas pastāv tikai uz papīra. Nekādā funkcionālā nozīmē tas nekļūst reāls, kamēr nepārdod savu māju, ko jūs, iespējams, neplānojat darīt gadiem ilgi.

Tuvākais, kuru varat realizēt, pirms pārdodat, aizņemas pret to. Jums ir vairākas iespējas piesaistīt kapitālu no mājām, divas visizplatītākās ir mājas kapitāla aizdevumi (otrās hipotēkas) un mājas kapitāla kredītlīnijas (HELOCs)..

Tāpat kā jebkurš cits parāds, katram no tiem ir savi riski un priekšrocības. Lūk, kas jums jāzina par mājokļu aizdevumiem un HELOC, pirms parakstāties uz punktētās līnijas papildu parādsaistībām.

Mājas kapitāla aizdevumi

Mājas kapitāla aizdevums ir jauna hipotēka pret mājām, kas jums jau pieder, ko izmanto, lai piesaistītu esošo kapitālu. Citiem vārdiem sakot, tā ir hipotēka, kas nav pirkums. AizdevumsTree ir lieliska vieta, kur sākt, meklējot mājokļa aizdevumu.

Parasti tas nozīmē otro hipotēku - lai gan tehniski runājot, ja jums pieder brīvas un skaidras mājas, jūs varētu ņemt mājas kapitāla aizdevumu kā pirmo hipotēku. Mājokļa aizdevuma definīcijā neietilpst refinansēšanas hipotēka, pat skaidras naudas refinansēšana.

Tehniskās atšķirības, izņemot terminus “otrā hipotēka” un “mājokļa aizdevums”, bieži lieto sinonīmi.

Mājas kapitāla aizdevumu priekšrocības

Labākais veids, kā izprast mājas kapitāla aizdevumu plusus un mīnusus, ir salīdzināt tos ar citiem parāda veidiem.

Saka, ka jums pieder mājas ar 100 000 USD kapitālu, un jūs vēlaties piekļūt šim kapitālam. Jūsu hipotēkas aizdevējs turpina sūtīt jums sūtītājus, mudinot jūs refinansēt, lai izņemtu skaidru naudu, un jūs esat kārdināts.

Bet jūs bieži labāk izņemt otru hipotēku, nevis refinansēt savu pirmo hipotēku. Pirmkārt, visi punkti, ko aizdevējs iekasē par otro hipotēku, būs par mazāku aizdevuma summu. “Punkts” ir aizdevēja maksa, kas tiek iekasēta norēķinos un ir vienāda ar 1% no kopējās aizdevuma summas. Tādējādi punkts USD 50 000 otrajai hipotēkai ir tikai 500 USD, turpretim punkts par pilnu 350 000 USD refinansēto hipotēku ir USD 3500. Jūs varat redzēt, cik liela nozīme ir mājokļu aizdevumiem.

Ja nav maksas, tur ir vēl smalkāks iemesls, kāpēc aizdevēji dod priekšroku refinansēt jūsu pirmo hipotēku - un kāpēc jums vajadzētu būt piesardzīgiem. To sauc par amortizāciju, un īss skaidrojums ir šāds: Aizdevuma termiņa sākumā gandrīz visa jūsu ikmēneša hipotēkas samaksa tiek ieturēta aizdevēja procentos, un gandrīz neviena no tām nemaksās jūsu pamatsummu. Laikam ejot, tas sāk mainīties, un pakāpeniski arvien vairāk ikmēneša maksājuma tiek veikts, lai samaksātu atlikumu, nevis procentus. Dažos pēdējos hipotēkas gados lielākā daļa no jūsu ikmēneša maksājumiem tiek pārskaitīti pamatsummai.

Tātad, jo tālāk jūs atrodaties aizdevuma termiņā, jo mazāku peļņu aizdevējs gūst. Viņi vēlas atsākt amortizācijas grafiku, lai viņi varētu pieprasīt lielāku daļu no jūsu maksājumiem kā procentus - tieši tāpēc jums vajadzētu būt aizsargātiem no refinansēšanas, ja vien jūsu pašreizējā procentu likme nav dramatiski augstāka par jūsu piedāvāto refinansēšanas likmi. Un, ņemot vērā to, cik ilgi procentu likmes ir bijušas zemas, dažiem amerikāņiem pašlaik ir hipotēkas ar augstu procentu likmi.

Runājot par procentu likmēm, jūs varat nofiksēt fiksētu procentu likmi ar otru hipotēku, kas ir lieliski. To pašu nevar teikt par HELOC (vairāk par tiem drīzumā).

Mājas kapitāla aizdevumu trūkumi

Tā kā hipotēku aizdevēji nopelna vairāk naudas, veicot refinansēšanu, viņi mēģina pamudināt jūs pārfinansēt, nevis izņemt otru hipotēku. Viņi ir arī labāk aizsargāti pret saistību neizpildi, kad viņiem ir pirmā apcietinājuma pozīcija, nevis otrā.

Pirmais veids, kā viņi vilina jūs refinansēt, ir piedāvāt ievērojami zemākas procentu likmes, tāpēc esiet gatavs maksāt vairāk procentus par otro hipotēku, nevis par pirmo.

Aizdevēji var arī iekasēt vairāk maksu un punktus par otro hipotēku. Izpildiet šos padomus, lai nodrošinātu hipotēku ar zemām procentu likmēm, iepērkoties apkārt un veicot pārrunas ar aizdevējiem.

Un, lai arī mājokļa aizdevumam aizdevuma summa ir salīdzinoši neliela, norēķinoties jums joprojām ir jāmaksā visas tās pašas fiksētās maksas. Šīs maksas ietver īpašumtiesību ziņojumus un citas maksas, norēķinu aģentu nodevas, aizdevēja “nevēlamās maksas”, novērtēšanas maksas un reģistrācijas maksu. Neatkarīgi no tā, vai aizņematies USD 30 000 vai USD 300 000, šīs maksas parasti nemainās.

Faktiski visi šie norēķinu maksājumi bieži nozīmē, ka jums labāk ir izņemt personīgo aizdevumu vai skaidras naudas avansu no savas kredītkartes, kaut arī procentu likme, iespējams, ir augstāka. Pirms lēmuma pieņemšanas salīdziniet kopējās mājas kapitāla aizdevuma izmaksas, iekļaujiet visas slēgšanas izmaksas un aizdevuma termiņa procentus ar alternatīvām (vairāk par alternatīvām vēlāk).

Visbeidzot, mājokļu aizdevumi ir neelastīgi salīdzinājumā ar rotējošām kredītlīnijām, piemēram, HELOC. Tie ir klasiski aizdevumi bez elastības; jūs saņemat vienreizēju skaidras naudas avansu, un tad jūs veicat ikmēneša maksājumus par nākamajiem 15 līdz 30 gadiem - beigām.

Mājas kapitāla aizdevumu parastie lietojumi

Viens no visbiežāk izmantotajiem otrās hipotēkas veidiem ir atjaunošanas projekti. Jūs sapņojat uzstādīt baseinu, sauļošanās istabu vai 15. gadsimta turku pirti, taču nevarat atļauties maksāt skaidrā naudā. Tātad jūs aizņemties naudu pret jūsu mājas kapitālu, domājot, ka uzlabojumi palielinās jūsu mājas vērtību.

Tas ir bīstams pieņēmums, jo ne visi atjaunošanas darbi uzlabo mājas vērtības, un vairums nemaksā par sevi pašu kapitāla veidā. Iespējams, ka labāk veikt mājas uzlabojumus, kas samazina īpašumtiesību izmaksas; vismaz jūs ietaupīsit naudu mēnesī.

Vēl viena izplatīta mājokļu aizdevumu izmantošana ir parāda konsolidācija. Mājas īpašnieks ar 10 dažādiem aizdevumiem, sākot no studentu kredītiem līdz auto aizdevumiem līdz kredītkaršu parādiem, var nolemt, ka viņiem drīzāk būtu viens liels aizdevums, nevis 10 mazs. Atkal tam var būt vai nav finansiāla jēga; pirms turpināt izlasīt par parāda konsolidācijas plusiem un mīnusiem.

Izdevumu saraksts, kuru maksāšanai cilvēki izmanto otrās hipotēkas, ir bezgalīgs: pieaugušo bērnu mācību maksa koledžā, medicīniskie izdevumi, uzņēmējdarbības uzsākšana - jūs to nosaucat. Ja tas ir dārgi, māju īpašnieki ir vērsušies pie otrās hipotēkas, lai par to samaksātu.

Mājas kapitāla kredītlīnijas (HELOC)

HELOC ir rotējoša kredītlīnija, līdzīgi kā kredītkarte, kas ir nodrošināta pret jūsu mājām. Citiem vārdiem sakot, aizdevējs apgrūtina jūsu māju ar hipotēku, tāpat kā hipotēku aizdevējs, tāpēc, ja jūs neizpildāt savas saistības, tie aizver. Kaut arī kredītkartes iekasē avansu par avansu un nosaka zemākus skaidras naudas avansa ierobežojumus nekā pirkumi mazumtirdzniecībā, HELOC ir īpaši izstrādāti skaidras naudas izņemšanai..

HELOC parasti ir divas fāzes: izlozes fāze un atmaksas fāze. Sākotnējā izlozes posmā, kas ilgst piecus līdz 10 gadus, jūs varat naudu izņemt vai atmaksāt. Pēc izlozes posma beigām jūsu bilance tiek nofiksēta, un jūs ieejat atmaksas posmā. Tajā brīdī HELOC faktiski kļūst par otro hipotēku, un jūs veicat regulārus maksājumus 10 līdz 20 gadu laikā.

Pro padoms: Attēls.com piedāvā mājas kapitāla kredītlīniju ar likmēm, sākot no 4.99%. Jūs varat saņemt apstiprinājumu piecās minūtēs, un jums ir finansējums tikai piecās dienās.

HELOC priekšrocības

Acīmredzamākais HELOC ieguvums ir to elastība. Jūs varat aizņemties naudu pēc nepieciešamības, atmaksāt to un pēc tam aizņemties vairāk.

Un tāpat kā ar otro hipotēku, jūs piekļūstat savam kapitālam, nefinansējot un neatsākot amortizāciju no jauna.

HELOC procentu likmes bieži ir līdzīgas otrajām hipotēkām ”. Tas padara tos augstākus nekā pirmās hipotēkas, bet zemākus nekā vairums kredītkaršu vai personīgo aizdevumu, jo kredītlīnija ir nodrošināta ar jūsu mājas ķīlu..

HELOC trūkumi

Atšķirībā no otrās hipotēkas, HELOC nepiedāvā fiksētas procentu likmes. Tā kā tās ir rotējošas kredītlīnijas, jūs varat sagaidīt, ka procenti tiks piesaistīti mainīgajai pamata likmei. Tas nozīmē, ka jūs nevarat nofiksēt aizdevumu ar pašreizējām zemām procentu likmēm. Šodienas pieejamā kredītlīnija rīt varētu kļūt par sagraujošu parādu ar augstu procentu likmi.

Vēl viena atšķirība no otrajām hipotēkām ir tā, ka HELOC var iesaldēt jūsu kredītu, ja jūsu mājas vērtība samazinās. Jūs varat paļauties uz savu HELOC tikai tiktāl, ciktāl jūsu pašu kapitāls nesamazinās.

Viens no riskiem, ko daži māju īpašnieki apzinās, ir īres ierobežojums, ko uzliek vairums HELOC aizdevēju. Izmantojot hipotēku, jūs varat pārcelties no mājām un saglabāt to kā īri, ja esat tur dzīvojis vismaz gadu. Bet daudzi HELOC aizdevēji piezvanīs uz jūsu kredītlīniju, ja jūs pārcelsities no mājām.

Attiecībā uz visām šīm atšķirībām HELOC ir dažas nepatīkamas līdzības ar mājas kapitāla aizdevumiem. Pirmais ir slēgšanas izmaksas; sagaidāt, ka norēķinu tabulā būs jāmaksā salīdzinoši augstas nodevas un nodevas, sākot no īpašumtiesību maksas līdz novērtētāja maksai un aizdevēja maksām.

Pēc tam pastāv priekšapmaksas soda risks. Lai gan tie ir arī riski ar otro hipotēku, tie rada lielāku problēmu ar HELOC. Priekšapmaksas soda nauda ir maksa, kuru iekasē aizdevējs, ja parāds ir pilnībā nomaksāts pirms noteikta datuma - tas var sagraut visu elastīgās kredītlīnijas mērķi - izmantot vai maksāt pēc jūsu ieskatiem. Ne visos HELOC ir iekļauts priekšapmaksas sods, tāpēc pirms aizņemšanās vēlreiz pārbaudiet.

Īpašu uzmanību pievērsiet HELOC “bez slēgšanas izmaksām”. Mājas aizdevēji nav īsti filantropiskas labdarības organizācijas, tāpēc, ja redzat, ka HELOC tiek reklamēts kā “bez slēgšanas maksas”, padziļināti izpētiet, kur tieši atrodas slēptās maksas - piemēram, priekšapmaksas sodi..

Visbeidzot, atcerieties, ka pēc tam, kad HELOC pāriet uz atmaksas posmu, tas turpina amortizācijas grafiku tāpat kā tradicionālā hipotēka. Kā minēts iepriekš, tas nozīmē, ka lielākā daļa jūsu ikmēneša maksājuma tiek ieturēta procentos par lielāko aizdevuma daļu.

Izplatīti lietojumi HELOC

Tāpat kā mājas kapitāla aizdevumi, māju īpašnieki izmanto HELOC, lai apmaksātu lielos biļešu izdevumus, piemēram, mājas atjaunošanu, koledžas mācību kursu, parāda konsolidāciju un medicīniskos rēķinus..

Bet HELOC pievienotā elastība ļauj arī dažus radošākus lietojumus. Piemēram, kā nekustamā īpašuma ieguldītājs esmu redzējis, kā citi investori radoši izmanto HELOC, lai finansētu iemaksas vai atjaunošanas izmaksas jauniem īres īpašumiem vai māju nomainīšanai. Pabeidzot renovāciju, viņi vai nu māju pārdod (apmešanās gadījumā) vai refinansē ar ilgtermiņa fiksētu hipotēku (īres gadījumā) un pilnībā atmaksā HELOC.

Kā alternatīvu daži māju īpašnieki uztur HELOC kā papildu aizsardzības slāni pret ārkārtas situācijām. Tā vietā, lai daudzu mēnešu izdevumus uzturētu ārkārtas naudas fondā, viņi daļu naudas glabā skaidrā naudā, apzinoties, ka ārkārtas situācijas gadījumā viņi var izmantot savu HELOC. Tas viņus atbrīvo no iespējas vairāk ieguldīt savu naudu, izmantojot kapitālu un aizsargājot pret inflāciju.

Alternatīvas otrajai hipotēkai un HELOC

Gan otrajai hipotēkai, gan HELOC ir satraucoši augstas slēgšanas izmaksas. Mēs runājam četrās figūrās. Un, ja jūs noklusējat, jūs pazaudējat savu māju.

Mājokļa aizdevumi un HELOC nav izmantojami visiem nolūkiem. Pirms parakstīt otro parādu pret savu māju, apsveriet šīs alternatīvas.

1. Personīgie aizdevumi

Ir vērts atkārtot: mājas mājokļa aizdevumu un HELOC slēgšanas izmaksas ir dārgas. Sagatavojieties izpūst USD 3000 līdz USD 10 000 vai vairāk.

Jebkurā gadījumā jūsu žoklis zaudētu šāda veida naudu. Tomēr māju īpašnieki mazina šīs izmaksas divu iemeslu dēļ: viņi saņem aizdevumu un šķiet mazāki salīdzinājumā ar lielo mājas vērtību un hipotēku kredītu skaitu..

Jā, personīgajiem aizdevumiem parasti ir augstākas procentu likmes nekā otrās hipotēkas. Bet tie arī nāk ar ievērojami zemākām maksām, jo ​​aizdevējam nav jāvada nosaukuma vēsture, jāpasūta novērtējums vai jāveic oficiāla vienošanās.

Salīdziniet kopējās slēgšanas izmaksas un aizdevuma termiņa procentus, pirms apņematies otru hipotēku salīdzinājumā ar personīgo aizdevumu. Jūs varat būt pārsteigts, ja personīgie aizdevumi ir lētāki, neskatoties uz nomināli augstāku procentu likmi.

Pro padoms: Ja jūs meklējat personīgu aizdevumu, sāciet meklēšanu vietnē Credible.com. Jūs saņemsit likmes no vairākiem aizdevējiem tikai divu minūšu laikā.

2. Kredītkartes

Tāpat kā privātie aizdevumi piedāvā nenodrošinātu alternatīvu mājokļu aizdevumiem, kredītkartes piedāvā nenodrošinātu alternatīvu HELOC.

Tāda pati loģika ir spēkā: kaut arī kredītkartēm ir augstākas procentu likmes, tām nav lielas izmaksas. Daudzām kartēm par to nav arī nekādas sākotnējās vai gada maksas.

Un, lai arī jums varētu patikt ideja izņemt skaidru naudu no HELOC, jūs joprojām varat aizņemties naudu no kredītkartes. Parasti naudas avansa maksājumi ietilpst 3% līdz 4% diapazonā, kas joprojām ir daudz zemāks nekā tas, ko jūs maksātu kopējās HELOC slēgšanas izmaksās..

Izslēdziet šīs kredītkartes ar zemu GPL, kuras var iekasēt tikai nedaudz augstākus procentus nekā HELOC, ja nav nevienas no stāvām norēķinu maksām..

3. Refinansēšana

Jā, jums jāapsver amortizācijas grafiki un maldinoši aizdevēji, pagriežot roku uz refinansēšanu. Bet refinansēšana joprojām ir alternatīva mājokļu aizdevumiem un HELOC.

Ja jums šobrīd ir hipotēka ar augstu procentu likmi, kuras amortizācija nav pārāk tāla, jums var šķist jēga refinansēt aizdevumu ar zemākām procentu likmēm. Piemēram, ja jūs iegādājāties savu māju, kad jums bija slikts kredīts, un kopš tā laika esat palielinājis savu kredītreitingu par 100 punktiem, jūs varat atrast daudz lētākas aizdevuma iespējas, kas jums šodien ir pieejamas.

4. Reversās hipotēkas

Pensiju māju īpašniekiem, kas vecāki par 62 gadiem, apgrieztās hipotēkas piedāvā papildu ienākumu avotu.

Reversās hipotēkas ir dažādās krāsās; varat veikt vienreizēju izmaksu, iekasēt ikmēneša maksājumus vai izvēlēties kredītlīniju, kas līdzīga HELOC. Varat arī izvēlēties šo iespēju kombināciju.

Atšķirībā no tradicionālajiem aizdevumiem, jūs nekad neveicat maksājumus par reverso hipotēku. Nomirstot vai pārdodot īpašumu, aizdevējs saņem naudu atpakaļ.

Tā kā jūs neveicat ikmēneša maksājumus, jūsu kredītvērtējumam nav nozīmes. Bet tikai tāpēc, ka neveicat maksājumus, tas nenozīmē, ka aizdevums ir bez maksas. Gaidāt, ka būs jāmaksā visas tradicionālās norēķinu maksas, kā arī ikgadējā hipotēkas prēmija 1,5%.

Pirms aizņemšanās veiciet mājas darbus apgrieztā hipotēkā. Viņi ir neparasti un viegli pārprotami, taču pensionāriem, kuriem ir naudas grūtības, viņi var piedāvāt tik nepieciešamos ienākumus.

5. Privātie fondi

Neviens nesaka, ka jums ir jāaizņemas no bankas vai korporatīvā aizdevēja. Jūs varat aizņemties no draugiem un ģimenes locekļiem un bieži maksāt ievērojami zemākus procentus un nodevas.

Pēc manas pieredzes, privātiem “aizdevējiem” pat nerodas maksas iekasēšana, jo viņi neseko aizdevēja biznesa modelim. Tā vietā viņi domā tāpat kā investori, raugoties uz risku un atdevi. Kad jūs vērsities pie viņiem, lai apspriestu aizdevumus, nepiedāvājiet avansa maksu, bet tā vietā piedāvājiet augstas procentu likmes, lai apmierinātu viņu vēlmi pēc spēcīgas atdeves.

Lai pārliecinātu viņus, ka jūs esat zema riska ieguldījums, piedāvājiet nodrošinājumu. Jūs varētu ļaut viņiem turēt vērtīgu rotaslietu vai aktu pie automašīnas vai pat mājām - kaut ko tādu, kas atvieglo viņu prātu, un jums nav jāmaksā no kabatas par dūšīgām slēgšanas izmaksām..

Līdzīgi kā ar citiem iepriekš aprakstītajiem nenodrošināto kredītu veidiem, no kuriem jūs atsakāties no lielākiem procentiem, jūs atgūstat, izvairoties no norēķinu izmaksām. Un māsa, iespējams, neizraidīs tevi no mājas, ja tu viņai neatmaksāsit savlaicīgi. Droši vien.

6. Palieliniet savu uzkrājumu līmeni un pilnībā izvairieties no parādiem

Jā, ir tehniski tāda lieta kā labs parāds. Pēc definīcijas labs parāds ilgtermiņā padara jūs bagātāku; piemēri ir studentu aizdevumu parāds un ieguldījuma īpašuma aizdevumi, kas abi var palielināt jūsu ienākumus. Bet ļoti maz māju īpašnieku ņem mājokļa aizdevumu vai HELOC “laba parāda” nolūkiem.

Tā vietā, lai nosvērtu sevi ar mājas kapitāla parādu, dariet savu nākotni sev par labu un tā vietā palieliniet uzkrājumu līmeni. Tērēt mazāk un ietaupīt vairāk, iespējams, nav tik seksīgi, kā iegūt naudu tieši šajā sekundē, lai uzstādītu šo peldbaseinu, taču tas ir tas, kā jūs izceļaties uz priekšu bagātības veidošanas spēlē.

Lai varētu ērti iekasēt uzkrājumu likmi, apsveriet mājas uzlaušanas iespēju, lai novērstu mājokļa maksājumu. Tad katru mēnesi varat ņemt savus uzkrājumus un ieguldīt tos ieguldījumu kontā M1 finanses vai ievietojiet to augsta ienesīguma uzkrājumu veidošanas kontā UIN banka.

Nobeiguma vārds

Bija teiciens, ka pundīti mīlēja mest apkārt pēc 2008. gada mājokļu krīzes. Viņi kritizēja māju īpašniekus par to, ka viņi “izmanto savas mājas kā bankomāts”.

Jā, tas bija aizbildinošs. Nekļūdieties, viņi runāja par cilvēkiem, kas ņem mājokļa aizdevumus un HELOC, lai viņi varētu tērēt savu kapitālu tagad, nevis gaidīt, kamēr viņi realizēs šos ieguvumus, pārdodot savas mājas.

Novērtējot savas iespējas aizņemties naudu, vienmēr esiet piesardzīgs, lai aprēķinātu kopējās aizdevuma izmaksas. Salīdziniet ne tikai HELOC un mājokļu aizdevumu plusus un mīnusus, bet arī iepriekš izklāstītās alternatīvas. Un esiet īpaši piesardzīgs, lai nepieļautu pašapmierināšanos par 5000 ASV dolāru iztērēšanu slēgšanas izmaksās tikai tāpēc, ka tas izskatās mazs kontekstā ar mājas vērtību 250 000 ASV dolāru.

Vai esat paņēmis HELOC vai mājas kapitāla aizdevumu? Kāda bija jūsu pieredze ar to?