Otrās brīvdienu mājas pirkšana - plusi un mīnusi, lietas, kas jāņem vērā

Vai cenas pazemināsies? To nav iespējams pateikt, taču Zillova galvenais ekonomists Stans Humfrīds saka: “Tas ir muļķa uzdevums, mēģinot panākt zemāko punktu gan ekonomistiem - gan pircējiem, gan pārdevējiem. Ja atrodat māju, kas jums patīk un vēlaties atrasties ilgāku laika periodu, tagad, iespējams, ir piemērots laiks, lai ienākt tirgū. ”

Otrās mājas īpašumtiesības

Neatkarīgi no tā, vai esat slēpotājs, kurš mīl Kolorādo vai Jūtas kalnu nogāzes, Dienvidkalifornijas un Floridas pludmales cienītājs vai potenciāls pensionārs, kurš vēlas aizbēgt no sniega piepildītajiem ziemeļaustrumiem plaši atklātajām, saulainajām Arizonas vai dienvidu zemēm Teksasā, ir mājas, kas ir pieejamas, lai izpildītu plašu budžetu. Tādi paši labumi no mājas īpašumtiesībām attiecas uz dzīvokļu īpašnieku Bostonā vai savrupmāju īpašumā Homestead in Hot Springs, Virdžīnijā.

1. Ilgtermiņa peļņa
Lai gan visu aktīvu vērtība svārstās īstermiņā, brīvdienu īpašumi, visticamāk, saglabās savu vērtību un novērtēs tos vienkārši tāpēc, ka tie atrodas populāros apgabalos ar ģeogrāfiski ierobežotu piedāvājumu. Ir ierobežota krasta līnija vai kalns, uz kura var būvēt mājas, un golfa laukumā ir tikai 18 caurumi.

Bet nekustamajam īpašumam, piemēram, akcijām, obligācijām un citiem ieguldījumiem, vērtība vienmēr ir mainījusies un, iespējams, tas notiks arī turpmāk. Tāpēc ņemiet vērā, ka nav garantijas, ka nākotnē otro māju pārdos par augstāku cenu.

2. Nodokļu atskaitījumi
Daudzi cilvēki, kuriem pieder otrās mājas, dod priekšroku turēt tos brīvus, ja tos neizmanto personīgai baudīšanai. Ja jūs atļaujat un iekasējat īres maksu par dzīvošanu ne vairāk kā divas nedēļas gadā, procenti par hipotēku un īpašuma nodokļi ir pilnībā atskaitāmi no jūsu bruto ienākumiem. Citiem vārdiem sakot, nodokļu vajadzībām jūs varat izturēties pret šo hipotēku tāpat kā ar hipotēku savā primārajā dzīvesvietā.

3. Nomas ienākumi
Ja jūs nolemjat īrēt savu māju, bet arī personīgi izmantojat īpašumu, jums būs jānosaka, vai esat tiesīgs atskaitīt darbības izdevumus. Lai to noteiktu, saskaitiet dienas, kad noīrējāt īpašumu. Ja jūs īpašumu izmantojāt mazāk nekā 10% no dienas, kad to īrējāt, vai mazāk nekā divas nedēļas - atkarībā no tā, kura ir lielāka -, jūs varat atskaitīt visus mājas ekspluatācijas izdevumus, ieskaitot procentus, komunālos maksājumus, tīrīšanas maksu, zāliena uzturēšanu un apsaimniekošanu. nodevas. Ja jums nepieciešama palīdzība, lai noteiktu, no kā esat tiesīgs atskaitīt, sazinieties ar nodokļu speciālistu vai pārskatiet IRS publikāciju 527 par brīvdienu īri.

Nomas maksa mainās atkarībā no gadalaika un kūrorta vietas popularitātes. Lielākajā daļā kūrortu sezonas sezonas nedēļas īres maksas parasti ir vienādas ar vai lielākas par īpašuma ikmēneša hipotēkas maksājumiem, ļaujot jums sasniegt peļņu pat ar gada apdzīvojumu aptuveni 30% no naudas plūsmas viedokļa..

4. Pazīstamība
Atgriešanās tajā pašā vietā laikā un laikā var būt mierinoša, jo jūs kļūstat pazīstams un ērti lietojat vietu. Tas dod jums brīvību būt pašam un iespēju paplašināt ilgtermiņa draudzību ar iedzīvotājiem - jūs varat kļūt par daļu no sociālās struktūras.

5. Ērtības
Iespēja ērti uzglabāt preces, kas tiek izmantotas tikai otrajā mājā, vienkāršo ceļošanu un iesaiņošanu. Manas ģimenes slēpošanas piederumi kopā ar papildu ziemas drēbēm tika glabāti mūsu mājā Breckenridžā, Kolorādo, ļaujot mums viegli veikt neparedzētus ceļojumus nedēļas nogalē slēpošanai, neradot liekas problēmas iesaiņošanai vai neuztraucoties, ja mūsu slēpes ieradīsies tajā pašā aviokompānijas lidojumā.

6. Pensionēšanās galvas sākums
Lai arī mēs varētu mīlēt vietas, kurās strādājam un dzīvojam, katrai vietai ir savi trūkumi. Piemēram, ja jūs dzīvojat Teksasā, 100 plus grādu temperatūras vasaras ir brutālas. Cilvēki Čikāgā, Filadelfijā un citās ziemeļu pilsētās bieži ienīst ikgadējo cīņu ar sniegu.

Kopīgs pensionēšanās mērķis ir atkāpšanās vieta tajā gada laikā, kas mūsu galvenajā dzīvesvietā visvairāk nepatīk. Otrās mājas atrašana un pirkšana pirms aiziešanas pensijā ļauj izjust patvēruma priekšrocības pirms faktiskās aiziešanas pensijā, laiks labot un grozīt savus plānus, ja realitāte ir savādāka nekā sapnis.

7. Pulcēšanās vieta
Vietas maisa atmiņas par cilvēkiem, attiecībām un labiem laikiem. Būdams plašas ģimenes loceklis, es vienmēr priecājos par ikgadējo Neatkarības dienas pulcēšanos pie savas māsīcas ezera mājas. Sadraudzība sākās, kad es biju jauns zēns, kad mans tēvs un abi viņa brāļi daudz nopirka uz lielā ezera Rietum Oklahomas štatā un turpinājās manu bērnu un mazbērnu dzimšanas laikā. Ikgadējā vizīte ir kļuvusi par tradīciju, kas mūsu tuvāk augošo ģimeni uzturēja tuvu, izplatoties visā reģionā un valstī.

Neaprēķināms ir nemainīgais ieguvums no īpašuma iegūšanas un nodošanas no paaudzes paaudzē - it īpaši mājām, kas bijušas un arī turpmāk atradīsies daudzu laimīgu pulcēšanās vietu vietā..

8. Pieeja citām brīvdienu mājām
Daudzas otrās mājas atrodas apgabalos, kurus cilvēkiem patīk apmeklēt, - kūrortos, golfa kursos, kalnos, jūrmalās -, un to pievilcība ir universāla. Tā rezultātā īpašnieki vienā vietā bieži vien savlaicīgi rīkojas ar tirdzniecību mājā, kas atrodas citā reģionā. To sauc par mājas apmaiņu.

Kā partnere mājā, kas atrodas Pebble pludmalē, Kalifornijā, es vienu reizi nedēļā apmainījos divās nedēļās ar māju (kopā ar pavāru un saimnieci) Karību jūras salā. Svētās Maartenas mājas īpašnieks gribēja aizvest savus draugus ilgam golfa braucienam uz slavenajiem Pebble Beach kursiem, savukārt es vēlējos aizvest savu ģimeni pagarinātām pludmales brīvdienām. Apmaiņa sekmīgi noritēja abām pusēm.

Trūkumi otrās mājas īpašumā

Otrās mājas piederība neatkarīgi no atrašanās vietas nav visiem.

1. Sākotnējās iegādes izmaksas
Lielākajai daļai cilvēku ir lielākas cerības uz īpašumu, kuru viņi plāno iegūt, nevis īrēt. Šīs cerības var izraisīt augstas cenas.

Tautas iecienītajās vietās, kur vietas ir ierobežotas, mājas cena var būt augstāka nekā jūsu primārās mājas izmaksas. Turklāt jaunajiem māju īpašniekiem parasti rodas izmaksas, kas saistītas ar jaunā pirkuma aprīkošanu ar visu, sākot no mēbelēm un beidzot ar veļu un traukiem, izmaksas, kas var viegli pārsniegt 25% līdz 33% no pirkuma cenas..

2. Augstu izmaksu hipotēkas
Nesenā pagātnē aizdevēji dzīvojamo nekustamo īpašumu tirgū ir stipri sadedzināti, un tāpēc tie var nelabprāt aizdot jaunu pirkumu. Iespējams, ka iemaksas procentos un jebkuras hipotēkas procentu likme būs lielāka par atvaļinājuma īpašumu. Atkarībā no īpašuma atrašanās vietas, stāvokļa un tirgus vērtības (kā arī no jūsu paša finansiālā stāvokļa un kredītvēstures) tipiskai hipotēkai no 15 līdz 30 gadiem, kas nav īpašnieks, parasti izmanto no 20% līdz 30 % pārdošanas cenas pirmā iemaksa (jo augstāka pirmā iemaksa, jo vieglāk atrast labprātīgu aizdevēju).

3. Mājas uzturēšana
Kā mājas īpašnieks vai māju īpašnieku grupas loceklis jūs esat atbildīgs par visu mājas uzturēšanu. Kad caurule saplīst vai noplūst jumts, jūs esat atbildīgs par remonta izmaksām. Jūs, iespējams, arī esat tas, kurš identificē problēmu, organizē santehniķa vai elektriķa darbu un satiekas ar viņiem uz vietas. Dažos gadījumos jūs varat pavadīt visu savu apmeklējumu, strādājot pie īpašuma, un tas noteikti nav tas, ko jūs gaidījāt, kad sapņojat par īpašumtiesībām..

4. Ceļojuma laiks
Visticamāk, otrās mājas atradīsies stundās no galvenās dzīvesvietas, un būs nepieciešami vai nu ilgi auto braucieni, vai aviokompānijas reisi. Iespēja izmantot māju īsiem, nedēļas nogales braucieniem ir pilnībā atkarīga no tā, kāds attālums jums jābrauc. Ja domājat par mājas iegādi otrā valsts pusē, plānojiet doties retāk, bet uzkavēties ilgāku laiku.

5. Neelastība
Ja katru mēnesi maksājat ievērojamu naudas summu par otro māju, jums var šķist, ka jums ir pastāvīgi un vienīgi jāapmeklē īpašums, lai attaisnotu savu ieguldījumu. Tā rezultātā jums vajadzētu būt pārliecinātiem, ka turpmāk jūsu apmeklējumi jums patiks pēc 5 vai 10 gadiem, tāpat kā jūs šodien apmeklējat. Mājas nav likvīdas investīcijas - ja jūs nolemjat pārdot, vēlamās cenas iegūšanai var būt nepieciešami vairāki mēneši vai pat gadi.

Pasākumi brīvdienu mājas iegādei

Mājas pirkšana neatkarīgi no tā, vai tā ir galvenā dzīvesvieta vai brīvdienu vieta, var būt sarežģīts process un nozīmīgas finansiālas saistības. Tomēr, rīkojoties pareizi, jūs varat padarīt pieredzi pēc iespējas nesāpīgāku.

1. Nosakiet savu ideālo atrašanās vietu
Kūrorta rajoniem parasti ir plašs īpašumu klāsts, lai tie būtu piemēroti dažādiem budžetiem. Jo lielāka teritorija, kuru esat gatavs apsvērt, jo lielāka ir iespēja atrast īpašumu, kas atbilst jūsu budžetam. Vai, piemēram, jums jādzīvo pie okeāna vai noteiktā kalnu nogāzē, vai jūs būtu ar mieru braukt uz pludmali vai pacēlāju?

2. Izveidojiet cenu diapazonu
Otrās mājas īpašumam jābūt patīkamam, nevis pastāvīgas finansiālas grūtības avotam. Cenu diapazona vajadzībām pieņemsim, ka pirmā iemaksa, slēgšanas izmaksas un mēbelēšana būs 33% no pirkuma cenas. Citiem vārdiem sakot, ja jums ir USD 50 000 skaidrā naudā, sākuma cenu diapazonam jābūt no 130 000 USD līdz 170 000 USD.

3. Apsveriet daļēju īpašumtiesības
Lai gan vairums brīvdienu īpašumu tiek nodoti darījumos ar darījumiem (pircējs saņem ierakstītu aktu, kas apliecina viņa īpašumtiesības uz noteiktu identificētu nekustamo īpašumu), daļēja nekustamā īpašuma īpašumtiesības ir alternatīva, kas kļuva populāra 1990. gados. Tas pircējam ļauj precīzāk saskaņot paredzamo īpašuma izmantošanu ar tā izmaksām vai, gluži pretēji, par tādu pašu ieguldījumu ļauj iegādāties dārgāku īpašumu..

Ja, piemēram, ieguldītājs iegādājās dalītu procentu par 100 000 USD ar tiesībām īpašumu izmantot 30 dienas gadā, iegādātā īpašuma vērtība varētu sasniegt pat 1,2 miljonus USD (12 investori * 100 000 investīciju = 1,2 miljoni USD). Īpašumu izskatā, naktsmītnēs un tikšanās reizēs parasti ir liela atšķirība no USD 100 000 līdz USD 1 000 000.

Daļēja īpašumtiesības atšķiras no īpašumtiesībām uz laiku. Ar daļēju īpašumtiesību daļu jums pieder nekustamais īpašums, savukārt ar daļlaika lietojuma tiesībām jums pieder tikai tiesības uz nekustamo īpašumu izmantot nekustamo īpašumu. Šī atšķirība atspoguļo nodokļu priekšrocības, ko rada daļēja procentu likme, kā arī iespēju gūt labumu no jebkāda nekustamā īpašuma cenu pieauguma.

Gan daļējai īpašumtiesībām, gan daļlaika lietojuma tiesībām ir nepieciešama saskaņošana ar citiem īpašniekiem, lai rezervētu laiku īpašumā. Ja plānojat īpašumu izmantot plašāk vai vienkārši nevēlaties kontaktēties ar ārēju aģentūru, varat izveidot privātu partnerību, lai iegādātos un iegūtu īpašumu.

Mana māja Pebble pludmalē tika dalīta ar diviem partneriem, un tā bija perfekta vienošanās. Mēs risinājām sarunas ar vietējo nekustamo īpašumu, lai par nelielu ikmēneša maksu pārvaldītu īpašuma uzturēšanu, lai mums, atrodoties uz vietas, nebūtu jānodarbojas ar ainavu labiekārtotājiem, māju tīrītājiem vai vietējiem komunālajiem pakalpojumiem, padarot mūsu brīvdienu māju par īstu atpūtas vietu..

4. Iesaistiet vietējo nekustamo īpašumu
Vietējā nekustamā īpašuma aģenta palīdzība ir nenovērtējama, meklējot jūsu sapņu brīvdienu māju. Labs aģents var jums palīdzēt pirkšanas procesā, palīdzēt jums atrast hipotēku finansējumu un, iespējams, pārvaldīt īpašumu, kad esat prom. Pat ja jūs iegādājaties nelielu daļu no nekustamā īpašuma attīstītāja, nekustamo īpašumu īpašnieks var palīdzēt jums iegūt izdevīgāku darījumu.

Nobeiguma vārds

Draugs nesen iegādājās daļēju īpašuma daļu mājā ekskluzīvā golfa kūrortā Ostinā, Teksasā, kur viņa meita apmeklēs koledžu. Četru guļamistabu mājā, kas ir grezni mēbelēta un uzturēta, ir iekļautas privilēģijas golfa un SPA jomā nacionāli atzītajā golfa kūrortā. Pārdevējs, būvuzņēmuma īpašnieks, bija gatavs pārdot procentus, kas bija mazāki par sākotnējo cenu astoņus gadus iepriekš, sakarā ar celtniecības nozares maiņu un sekojošo nepieciešamību samazināt viņa personiskos izdevumus visā pasaulē..

Faktiski mans draugs varēja iegādāties mājas daļu zem tās celtniecības izmaksām. Raugoties no viņa viedokļa, tagad viņam ir brīvdienu māja trīs mēnešus gadā par cenu, kas ir mazāka par izdevumiem un apgrūtinājumiem, izīrējot viesnīcu numurus, maksājot kūrorta nodevas vai pērkot dārgas restorāna maltītes. Iespējas ir tur - tagad ir laiks sākt meklēt savu sapņu brīvdienu māju.

Ja jums jau pieder otrās mājas, vai jūs to darītu vēlreiz?

(foto kredīts: Bigstock)