Kas ir nekustamā īpašuma ieguldījumu fonds - ieguldīšana REIT

Diemžēl nekustamajam īpašumam kā ieguldījumam ir šķēršļi ienākšanai tirgū, piemēram, nauda iemaksai, spēja saņemt apjomīgu aizdevumu, laiks un izglītība, lai vadītu rentablu uzņēmumu, kā arī nepieciešamā nauda uzturēšanai, remontam, īpašuma nodokļiem, un apdrošināšana.

Par laimi, ir veids, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā, nepiederot atsevišķiem īpašumiem. Tas ir pazīstams kā nekustamā īpašuma ieguldījumu fonds (REIT).

Kas ir REIT?

Pastāv REIT, lai veiktu ieguldījumus īpašumus, kas rada ienākumus. Tas tiek darīts tieši, iegādājoties nekustamo īpašumu, vai netieši, sniedzot aizdevumus vai iegādājoties iepriekš noslēgtus hipotēkas līgumus. Lai kvalificētos kā REIT (un izvairītos no uzņēmumu ienākuma nodokļa), vismaz 90% no tās peļņas ir jāizmaksā akcionāriem kā dividendes.

REIT parasti iedala trīs kategorijās:

1. Kapitāla REIT

Vispopulārākais un vispazīstamākais REIT veids, kapitāla REIT koncentrējas uz ieguldījumu īpašumu iegādi, pārvaldīšanu un attīstību. Tā kā REIT ierobežojumi pieprasa, lai īpašumi tiktu turēti un attīstīti ilgā laika posmā, to galvenais ienākumu avots ir ienākumi no nomas ienākumiem no viņu īpašumiem. Viņi parasti iegulda īpašos īpašuma veidos, kurus parasti iedala šādās kategorijās:

• Biroja un rūpniecības
• Mazumtirdzniecība
• Dzīvojamais
• Viesnīca un kūrorts
• Veselības aprūpe
• Pašsaglabāšana
• Neapstrādāta zeme

2. Hipotēkas REIT

Ne tik populāri kā kapitāla REIT, šie fondi aizdod naudu nekustamā īpašuma investoriem vai iegulda esošos hipotēku aizdevumos īpašumiem (nevis tieši iegulda pašos īpašumos). Viņu galvenais ienākumu avots ir procenti no viņu turētajiem aizdevumiem.

3. Hibrīdi REIT

Gan pašu kapitāla, gan hipotēkas REIT apvienojums, hibrīda REIT apvienošana notiek starp īpašumiem un aizdevumiem nekustamā īpašuma investoriem. Viņu ieņēmumus veido gan īres, gan procentu ienākumi.

REIT priekšrocības un trūkumi

Tāpat kā visas investīcijas, REIT ir arī priekšrocības un trūkumi, kas pirms ieguldīšanas jāizvērtē:

Priekšrocības

• Investori var dažādoties nekustamā īpašuma tirgū, nodrošinot interesi par vairākiem īpašumiem ar minimālu dolāru.
• Risks tiek apvienots starp daudziem ieguldītājiem salīdzinājumā ar viena īpašuma īpašnieku.
• REIT maksā lielas skaidras naudas dividendes.
• Daudzi REIT piedāvā augstu likviditāti salīdzinājumā ar tiešajām nekustamā īpašuma tiesībām, ļaujot investoriem ātri pārdot akcijas.
• Investoriem pieder īpašumtiesības uz lieliem īpašumiem, piemēram, lielām biroju ēkām vai viesnīcām, kurus viņiem citādi būtu grūti atļauties.
• Īpašumi tiek profesionāli pārvaldīti.
• Ārvalstu personām, kurām citādi ir ierobežots īpašums, var būt interese par šādu īpašumu, izmantojot REIT.
• Amortizācijas izdevumi var samazināt akcionāru nodokļus dividendēm.

Parasti dividendēm tiek uzlikti nodokļi gadā, kurā tās saņemtas, un kā parastajiem ienākumiem. Kad REIT nodod nolietojuma izdevumus, šie izdevumi tiek uzskatīti par kapitāla atdošanu akcionāram un kompensē vienādu daļu no akcionāru dividendēm. Tas kavē nodokļu nomaksu par šo dividenžu daļu, līdz tiek pārdotas REIT akcijas.

Turklāt, pārdodot akcijas, summa tiek aplikta ar nodokli kā kapitāla pieaugums, nevis kā parastie ienākumi. Piemēram, ja akcionāram tika izmaksāta dividende 100 ASV dolāru apmērā, bet viņš varēja pieprasīt no tā 10 ASV dolārus kā nolietojuma izmaksas, akcionārs maksāja ienākuma nodokli tikai no 90 ASV dolāriem tajā gadā. Tomēr atņemtie 10 USD tiks aplikti ar nodokli kā kapitāla pieaugums vēlāk, kad fonds tiks pārdots.

Tā kā parastajiem ienākumiem tiek uzlikti nodokļi ar daudz augstāku likmi nekā kapitāla pieaugumam, tā ir būtiska priekšrocība salīdzinājumā ar parasto REIT dividenžu nodokļu režīmu.

Trūkumi

• REITs parasti uzrāda nelielu izaugsmi, jo 90% no ienākumiem viņiem ir jāatmaksā ieguldītājiem. Tādējādi tikai 10% no ienākumiem var reinvestēt atpakaļ biznesā.
• REIT dividendes netiek aplūkotas saskaņā ar nodokļiem labvēlīgo 15% noteikumu, kas attiecas uz lielāko daļu dividenžu. Viņiem tiek uzlikti nodokļi kā regulāriem ienākumiem ar daudz augstāku likmi.
• Investīciju risks var būt ievērojams. Pirms ieguldīšanas veiciet pienācīgu rūpību un apsveriet visus faktorus nekustamā īpašuma tirgū (t.i., īpašuma vērtības, procentu likmes, parādu, ģeogrāfiju un mainīgos nodokļu likumus)..
• REIT investori nodod kontroli pār visiem operatīvajiem lēmumiem, kurus pieņemtu individuāls īpašuma īpašnieks.
• Dažiem REIT būs jāmaksā liela pārvaldības un darījumu maksa, kā rezultātā akcionāri saņems mazākas izmaksas.

Publiski tirgotie un netirgotie REIT

Tagad, kad esam izpētījuši, kā darbojas REITs, un trīs galvenos veidus, pievērsīsimies svarīgai atšķirībai starp publiski tirgoto un netirgojamo REIT:

Publiski tirgojamie REIT

Publiski tirgojamie REIT tiek reģistrēti SEC un kotēti nacionālajā biržā.

Plusi:

• Tos var iegādāties un pārdot brokeru kontā.
• Tie piedāvā gandrīz tūlītēju likviditāti, jo fondu var pārdot jebkurā laikā.
• Tirgus uzreiz atspoguļo akciju vērtības pieaugumu.
• Šie fondi mēdz būt ļoti lieli un daudzveidīgi.

Mīnusi:

• Akciju cenu var spēcīgi ietekmēt tirgus apstākļi salīdzinājumā ar pamatā esošo īpašumu faktisko vērtību. Tā rezultātā ieguldītāji var izjust nepastāvību publiskajā apgrozībā esošajā REIT portfelī.
• Papildu izdevumi publiskā apgrozībā esoša fonda pārvaldīšanai var samazināt ieguldītāja iespējamās dividendes.

Nepārdoti REIT

Lai gan netirgoto REIT regulē SEC, tas nav kotēts biržā. Investoriem jāatbilst minimālās tīrās vērtības vai likviditātes vadlīnijām, lai saglabātu REIT stabilitāti un aizsargātu ieguldītāju intereses.

Pašlaik ieguldītājiem ir jābūt likvīdai neto vērtībai 250 000 USD (izņemot savas mājas) vai ienākumiem 70 000 USD gadā un 70 000 USD aktīviem. Netirgojamo REIT akcijas parasti pērk par noteiktu cenu 10 USD par akciju. Tie ir paredzēti turēšanai noteiktu laika periodu (parasti no pieciem līdz septiņiem gadiem atkarībā no REIT stratēģijas) un maksā iepriekš deklarētas dividendes.

Šāda veida REIT parasti pirmos pāris gadus piesaistīs naudu un pēc tam aizvērs durvis jauniem investoriem. Ir 4 izplatīti veidi, kā fondu var likvidēt pirms vai pēc turēšanas perioda beigām:

1. REIT varēja iegādāties lielāks publiski tirgojams REIT ar pārdošanas peļņu, kas tika nodota akcionāriem.
2. REIT varētu kļūt publisks, un šādā gadījumā investori saņemtu jaunas akcijas, kuras pārdotu biržā par teorētiski daudz augstāku cenu..
3. REIT varēja pārdot atsevišķus īpašumus un nodot iepriekš noteiktu peļņas daļu akcionāriem.
4. Ja ekonomika nosaka, ka neviena no šīm iespējām nav rentabla, REIT, akcionāru balsojot, varētu pagarināt parasto darbību, līdz tirgus apstākļi uzlabosies..

Plusi:

• Noteiktā akcijas cena novērš ikdienas cenu svārstības un nepastāvību, kas saistīta ar publiski tirgojamiem REIT.
• Dividendes parasti ir lielākas netirgotos REIT, un tās var maksāt mēnesī vai ceturksnī. Šīs augstākās dividendes ir zemāku izmaksu rezultāts un veids, kā kompensēt ieguldītājam zemo likviditāti.
• Turēšanas perioda beigās ir iespējams ievērojams novērtējums.
• Investori var turēt ārvalstu nekustamo īpašumu, kas viņiem citādi būtu aizliegts. Šīs īpašības ir samērā imūnas pret ārvalstu akciju tirgu nepastāvību.

Mīnusi:

• Akciju cena un dividendes netiek garantētas, kaut arī tās ir “noteiktas”. Faktiski dažiem REIT ir nācies samazināt dividendes un samazināt akciju vērtības ekonomiskās lejupslīdes un palielināto vakanču dēļ to īpašumos.
• Šie produkti nav šķidri. Sakarā ar minimālajām līdzdalības prasībām ieguldītājam jāpaliek ieguldījumā ilgu laiku. Atšķirībā no saviem publiskajā apgrozībā esošajiem kolēģiem, investori nevar pārdot akcijas, ja akciju vērtība ievērojami pazeminās. Tas ievērojami palielina risku ieguldīt netirgotā REIT.
• Fondu operāciju finansiālā pārredzamība ir mazāka. Tā kā netirgotie REIT nav publiski uzskaitīti, tie tiek pakļauti mazāk uzraudzībai.
• Akcijas cenas ievērojams pieaugums netiek veikts līdz darbības perioda beigām (lai arī dividendes var palielināt).

Padomi ieguldījumiem REIT

REIT var nodrošināt lieliskas ienākumu un izaugsmes iespējas pareizajam investoram. Ja apsverat iespēju veikt lēcienu, šeit ir daži padomi, kas jāņem vērā pirms ieguldījumu veikšanas:

1. Izprotiet nekustamo īpašumu veidus, kuros jūs investējat. Lielākā daļa REIT specializējas noteiktā nozarē, kurai vajadzētu būt viegli atrodamam fonda kopsavilkumā. Izprotiet katras nozares riskus. Piemēram, REIT, kam ir neattīstīta zeme vai mazumtirdzniecības iepirkšanās centri, kuru ekonomika ir slikta, uzņemsies lielāku risku nekā augstākās klases dzīvokļi lielākajā metropolē.
2. Paskaties uz numuriem. Ir svarīgi redzēt, vai no operācijām tiek maksātas dividendes vai arī fonds ir spiests izmantot papildu kapitālu. Labi vadītam REIT jāpamato ar savu darbību, lai apmaksātu izdevumus un dividendes. Esiet piesardzīgs arī saistībā ar lieliem vienreizējiem nekustamā īpašuma pārdošanas gadījumiem, kas varētu sagrozīt finanses uz augšu.
3. Uzziniet, kad REIT sāka ieguldīt. Ja ieguldījumi tika veikti pirms tirgus lejupslīdes, REIT varētu turēt īpašumus, kuru darbība ir nepietiekama vai kuri ir jāfinansē. Šādos gadījumos REIT var būt nepieciešams samazināt dividendes vai pārdot papildu akcijas, lai tuvākajā nākotnē piesaistītu naudu. Tomēr, ja fonds tika izveidots pēc mājokļu tirgus lejupslīdes, tam varētu piederēt un pirkt vērtīgus īpašumus par zemām cenām.
4. Ziniet savu laika horizontu. Īpaši netirgotā REIT gadījumā ieguldītāji varēja turēt akcijas vismaz piecus gadus pirms pamatsummas atdošanas. Pārliecinieties, ka varat tikt galā ar šo iespējamo likviditātes trūkumu.

Nobeiguma vārds

Daudzos tirgos esam pieredzējuši ievērojamu izaugsmi, kad mūsu ekonomika atrod izeju no dziļas recesijas. Tomēr nekustamā īpašuma tirgus ir atpalicis.

Labā ziņa ir tā, ka pastāv lieliskas ilgtermiņa ieguldījumu iespējas, it īpaši nekustamā īpašuma veidā. REIT ir veids, kā dažādot nekustamā īpašuma tirgu, un tie var būt pievilcīgi ienākumus radoši ieguldījumi zemu procentu likmju vidē.

Ja vēlaties izvairīties no akciju tirgus nepastāvības un atbilstat minimālajām vadlīnijām, netirgoti REIT var būt nozīmīga loma jūsu personīgajā ieguldījumu portfelī. Tāpat kā ar visām investīcijām, ir svarīgi veikt mājas darbus un saprast, kur un kāpēc jūs liekat naudu.

?