Kas ir reversā hipotēka (HECM) - kā tā darbojas, Pro un Cons

Henrija J. Kaisera ģimenes fonda ziņojumā teikts, ka vairāk nekā trim no četriem senioriem, kas vecāki par 65 gadiem, savās mājās ir pašu kapitāls, sākot no 67 700 USD līdz 325 200 USD. Katram no 20 mājas pamatkapitāls pārsniedz 398 500 USD, bet 1% ir vairāk nekā 799 850 USD.

Un tomēr gandrīz puse vecāka gadagājuma amerikāņu vismaz puse vai vairāk no saviem ienākumiem ir atkarīgi no sociālā nodrošinājuma, savukārt viens no astoņiem ir atkarīgs tikai no sociālā nodrošinājuma. Bet daudziem no šiem senioriem ir mājas kapitāls, kuru varētu konvertēt naudas ienākumos.

Ja jūs vai jūsu vecāki ir “namam bagāti”, bet trūkst naudas, ir pienācis laiks apsvērt, vai apgrieztā hipotēka ģimenes mājām ir labāka alternatīva tradicionālajām metodēm, kā mājas kapitālu pārveidot par naudas aktīvu..

Tradicionālās metodes mājas kapitāla konvertēšanai skaidrā naudā

Pensionāriem, kuri paredzamā nākotnē paredz dzīvot un vēlas dzīvot pašreizējā dzīvesvietā, ir daži tradicionāli paņēmieni (neieskaitot apgriezto hipotēku), lai mājas kapitālu konvertētu naudā:

• Mājas kapitāla aizdevumi. Mājas kapitāla aizdevums būtībā ir aizdevums, kas tiek piešķirts māju īpašniekam un ir nodrošināts ar aizdevēja saņemto otro hipotēkas ķīlu nekustamajam īpašumam. Pakārtotais aizdevums var sasniegt 100% no pašu kapitāla, atkarībā no aizdevēja kritērijiem, aizņēmēja kredītreitinga un sarunātajiem atmaksas noteikumiem. Piemēram, māju īpašnieks ar pašu kapitālu parasti var aizņemties vienreizēju maksājumu, kas vienāds ar summu no 80% līdz 100% no pašu kapitāla.
• Mājas kapitāla kredītlīnija. Mājas kapitāla kredītlīnija (HELOC) ir apgrozības kredīta līnija apjomā līdz pašu kapitāla vērtībai, parasti ar regulējamu procentu likmi, tāpēc maksājuma summas katru mēnesi atšķiras. Līdzīgi kā citi privātie aizdevumi, arī aizņēmējs un aizdevējs var apspriest aizdevuma nosacījumus un pieejamo kredīta summu..
• Cash Out hipotēku refinansēšana. Tā kā procentu likmes pazeminās un / vai palielinās to pašu kapitāls, daudzi māju īpašnieki refinansē, lai viņi varētu samazināt pamatā esošā aizdevuma procentu likmi un pēc tam samazināt ikmēneša maksājumus vai konvertēt daļu no sava kapitāla skaidrā naudā. Piemēram, teiksim, mājas īpašnieks nopirka jaunu māju 2000. gadā par USD 312 000. 30 gadu, 6% fiksētas procentu likmes aizdevumam ikmēneša maksājums ir USD 1,824,40. Mūsdienās mājas novērtētā vērtība ir USD 350 000, un procentu likmes ir samazinājušās līdz 3,5%. Pēc tam īpašnieks 30 gadus refinansē māju ar 3,5% likmi ar ikmēneša maksājumu USD 1 582,85. Refinansēšanas rezultātā mājas īpašnieks nomaksā sākotnējo hipotēku, samazinot viņa maksājumu par vairāk nekā 240 USD, un spēj izvilkt USD 30 000 skaidru naudu no uzkrātā kapitāla.

Lai arī šīs metodes ir līdzeklis piekļuvei slēgtajam kapitālam, tām visām ir virkne trūkumu:

• Pastāvīga nekustamā īpašuma riska mazināšanās. Tā kā aizdevējs “pilnībā vēršas pie īpašuma īpašnieka”, ja hipotēkas aizdevums netiek atmaksāts, īpašnieks ir atbildīgs, ja ieņēmumi no īpašuma pārdošanas ir mazāki par nenomaksāto hipotēku. Nekustamais īpašums, kura vērtība ir mazāka par hipotēku, tiek uzskatīts par “zemūdens” stāvokli, kurā daudzi māju īpašnieki ir nonākuši pēc hipotēku vērtspapīru krīzes 2008. – 2009..
• Maksājumi, kas nepieciešami jaunas hipotēkas termiņam. Mājas īpašnieks, refinansējot savu māju mūsu piemērā, bija veicis gandrīz 14 gadus no 30 gadu maksājumiem. Refinansēšana ar jaunu aizdevumu tiek atsākta vēl uz 30 gadu termiņu, būtībā pievienojot vecajam maksājuma termiņam 14 gadu maksājumus. Pensionāriem pensionāriem var būt nepietiekami ienākumi, lai ērti varētu veikt maksājumus pēc aiziešanas pensijā.
• Neveiksmīgi hipotēkas maksājumi izslēdz aizdevēja piekļuvi tirgum. Juridiskais pienākums veikt maksājumus aizdevējam pastāv uz aizdevuma termiņu. Nesamaksājot, var tikt slēgta īpašuma pārdošana. Ja hipotēka ir zemūdens, seniori ne tikai zaudē savu māju, bet viņiem ir jāaprēķina starpība starp pārdošanas ieņēmumiem un nenomaksāto hipotēkas aizdevumu.

Kas ir reversais hipotēkas aizdevums?

Apgrieztais mājas hipotēkas aizdevums - dažreiz saukts par mājas kapitāla konversijas hipotēku (HECM) - ir FHA apstiprināts tikai senioriem, un tā ir aizvien populārāka metode vecākiem māju īpašniekiem (62 gadus veci un vecāki), lai pārvērstu mājas kapitālu vienreizējā maksājumā. skaidrā naudā, kredītlīnijā vai ikgadējiem maksājumiem līdzīgām regulāru ikmēneša maksājumu sērijām.

Kā tas strādā

Aizdevējam, kurš veic apgriezto hipotēku, īpašumam ir pirmā hipotēkas ķīla, bet viņš nesaņem maksājumus par aizdevumu tāpat kā tradicionālā hipotēka, kā arī mājas īpašnieks nav atbildīgs par jebkādām vērtības nepilnībām, kad aizdevējs saņem nekustamo īpašumu nāves gadījumā. vai mājas īpašnieka pārcelšanās. Šī aizdevuma veida skaistums ir tāds, ka aizņēmējs saņem naudu no aizdevēja, kuras summa tiek aprēķināta, pamatojoties uz pašu kapitāla summu mājās, kā arī citiem faktoriem, piemēram, vecumam un procentu likmei. Tomēr, tā kā mājas tiek izmantotas kā aizdevuma nodrošinājums, aizdevējs īpašumu saņem pēc mājas īpašnieka nāves vai pārcelšanās. (Tas nozīmē, ka mājas īpašnieks vai mantinieki jebkurā laikā var nomaksāt aizdevumu un tādējādi saglabāt māju.)

Piemēram, reversais hipotēkas aizdevējs piekrīt veikt pirmo hipotēkas ķīlu 150 000 USD apmērā mājas īpašnieka mājai, kuras pašreizējā novērtētā vērtība ir 300 000 USD. Tomēr mājas īpašniekam ir iepriekšējs hipotēkas aizdevums 100 000 USD vietā. Izmantojot jaunā aizdevuma ieņēmumus (USD 150 000), māju īpašnieks nomaksā esošo hipotēku USD 100 000 apmērā, atstājot ieņēmumus no papildu USD 50 000 apmērā. (Ja mājām nebija esošās hipotēkas, ieņēmumi no mājas īpašnieka būs vienādi ar visiem 150 000 USD). Mājas īpašnieks var izvēlēties saņemt samaksu vienā no šiem veidiem:

1. Slēdzot tūlīt, ņemiet 50 000 USD skaidrā naudā - tā saukto “vienreizēju maksājumu” - iztērējiet vai ietaupiet to pēc vēlēšanās. Nodokļu sekas nav.
2. Paņemiet USD 50 000 ikmēneša maksājumu sērijā no reversā hipotēkas aizdevēja. Maksājumus var pamatot ar fiksētu maksājumu skaitu vai aktuāra aprēķinu mājas īpašnieka dzīves ilgumam.
3. Ņemiet USD 50 000 kredītlīnijas veidā, uz kuru māju īpašnieks var atsaukties jebkurā laikā. Ja mājas īpašnieks kavējas ņemt līniju, hipotēku uzņēmums samazina procentus, kas tiek iekasēti par pamatā esošo reverso hipotēku.
4. Ņemiet USD 50 000 kombinācijā ar maksājumiem un kredītlīniju.

Mājas īpašniekam nekad nav jāveic pamatsummas vai procentu maksājumi par reverso hipotēkas aizdevumu. Šīs pazīmes - naudas maksājums no aizdevēja mājas īpašniekam, kas nav apliekams ar nodokli un neietekmē sociālā nodrošinājuma vai Medicare pabalstus - īpaši var dot labumu senioriem, kuriem ir skaidra nauda..

Atbilstība

Pastāv vairākas skaidras atbilstības prasības kredītņēmējiem, lai iegūtu reverso hipotēku.

• Aizņēmējiem jābūt 62 gadu vecumam vai vecākiem.
• Iegādātajai mājai jābūt kredītņēmēju galvenajai dzīvesvietai.
• Īpašumam jābūt vienas ģimenes vai FHA apstiprinātam kondomīnijam.
• Aizņēmējiem jāpabeidz HUD apstiprināta konsultāciju sesija, lai pārliecinātos, ka viņi saprot HECM finansiālās izmaksas un juridiskās prasības.
• Aizņēmējiem jābūt finansiālām iespējām segt obligātos izdevumus, piemēram, īpašuma nodokļus, māju īpašnieku apdrošināšanu un normālu uzturēšanu.

Likme un izmaksas

Procentu likme hipotēku aizdevumiem, neatkarīgi no tā, vai tie ir parastie vai reversie, var būt ar fiksētu vai mainīgu likmi, un tā ir balstīta uz esošajām tirgus procentu likmēm un katras hipotēku uzņēmuma biznesa lēmumiem atšķirties no konkurentiem. Rezultātā likmes parasti nedaudz atšķiras dažādiem aizdevējiem, tāpat kā parasto hipotēku likmes.

Papildus tradicionālajām slēgšanas maksām tiek iekasēta avansa hipotēku apdrošināšanas prēmija (MIP). Maksa ir vienāda ar 0,5%, ja aizdevuma un vērtības attiecība (LTV) ir 60% vai mazāka, vai 2,5%, ja LTV ir lielāka par 60%. Katru gadu tiek iekasēta papildu 1,5% MIP. Tas nodrošina aizdevēja aizsardzību gadījumā, ja mājas vērtība reversās hipotēkas laikā samazinās. Ir vērts atzīmēt, ka parastajām nekustamā īpašuma hipotēkām parasti nav nepieciešama hipotēku apdrošināšana, ja mājas iemaksa ir vismaz 20%.

Prasības aizdevumam

Tāpat kā tradicionālās hipotēkas gadījumā, aizdevēji pieprasa, lai māju īpašnieki iegādātos un uzturētu īpašuma apdrošināšanu, maksā īpašuma nodokli noteiktajā termiņā un uzturētu īpašumu saprātīgā stāvoklī. Tā kā reversās hipotēkas atšķiras no tradicionālajām hipotēkām ar to, ka nekad nav prasība veikt maksājumus hipotēkas aizdevējam, aizdevumam beidzas termiņš (vai to var pieprasīt tikai aizdevējs) ar īpašiem nosacījumiem, ko dēvē par “termiņa notikumiem”, piemēram, šādiem :

• Visi aizņēmēji ir miruši.
• Visi kredītņēmēji ir pārdevuši vai konvertējuši īpašuma tiesības trešai personai.
• Īpašums vairs nav galvenā aizņēmēja dzīvesvieta nāves vai fiziska vai garīga stāvokļa dēļ, kas ilgst vairāk nekā 12 mēnešus.
• Aizņēmēji atsakās maksāt īpašuma nodokļus vai uzturēt īpašuma apdrošināšanu, un viņiem ir dota iespēja labot trūkumus.
• Aizņēmēji atsakās vai nespēj uzturēt īpašumu labā stāvoklī pēc oficiāla paziņojuma iesniegšanas un lēmuma pieņemšanas.

Visos šādos gadījumos māju īpašniekam (ja viņš / viņa ir dzīvs) vai īpašumam ir iespēja māju saglabāt, nomaksājot apgriezto hipotēkas aizdevumu. Ja māja tiek novērtēta zemāk nekā hipotēkas aizdevums brīdī, kad pienākas aizdevums, mājas īpašnieks vai nekustamā īpašuma pārvaldītājs neveic nekādas darbības, izņemot, lai atvieglotu aizdevējam mājas slēgšanu. Pēc tam aizdevējs īpašumu pārdod, cik vien iespējams, ieņēmumus piemērojot nenomaksātajam aizdevumam.

Ir svarīgi ņemt vērā: ja pēc aizdevuma atmaksas ir atlikusi nauda, ​​atlikusī summa tiek atgriezta īpašumā. Ja aizdevums pārsniedz pārdošanas ieņēmumus, zaudējumus sedz vienīgi apgrieztā hipotēku sabiedrība.

Kā reversās hipotēkas atšķiras no tradicionālajiem hipotēku kredītiem

Ir vairākas neparastas reversās hipotēkas īpašības, kas atšķiras no tradicionālajām hipotēkām.

1. Mājas īpašums ir aizdevēja vienīgā reversās hipotēkas garantija. Tā kā mājas īpašniekam nekad nav jāveic maksājumi par hipotēku, atmaksas avots hipotēkas aizdevējam ir īpašuma pārdošana īpašnieka nāves gadījumā vai pārvietošanās no īpašuma. Saskaņā ar līgumu īpašniekam ir atļauts palikt īpašumā tik ilgi, kamēr viņš dzīvo, un mājas ir viņa galvenā dzīvesvieta.
2. Mājas īpašnieka kredītreitingam vai vēsturei nav nozīmes. Tā kā īpašniekam nav jāveic maksājumi, viņa iepriekšējais vai pašreizējais finansiālais stāvoklis nav faktors ne parakstīšanā, ne kredīta likmes noteikšanā hipotēkai.
3. Aizdevuma un vērtības attiecība (LTV) ir mazāka nekā tradicionālajās hipotēkās. Tradicionālos aizdevējus nodrošina gan īpašuma tirgus vērtība, gan aizņēmēju finansiālās saistības. Līdz ar to daži aizdevēji aizdos līdz 100% no īpašuma tirgus vērtības. Reversās hipotēkas LTV koeficienti parasti ir no 50% līdz 65%.
4. Jo vecāks ir jaunākais aizņēmējs, jo lielāka ir reversās hipotēkas aizdevuma un vērtības attiecība.. Iespējamā aizdevuma termiņa aprēķināšanas pamatā ir jaunākā aizņēmēja dzīves ilgums. Tomēr aizdevums nerodas līdz brīdim, kad pēdējais dzīvojošais īpašnieks nomirst vai pārceļas no mājām. Ja īpašnieks nomirst ātrāk nekā paredzēts, tad tajā brīdī samaksā aizdevuma pamatsummu; ja īpašnieks dzīvo ilgāk par aktuāro tabulu projektu, aizdevums tiek pagarināts līdz vēlākajai nāvei. Piemēram, 80 gadus vecai sievietei paredzamais dzīves ilgums ir 9,61 gads, bet 70 gadus vecai sievietei - 16,33 gadi. Mūsu piemērā maksimālā aizdevuma summa 80 gadus vecam cilvēkam būtu 187 712 USD. Vecāks aizņēmējs tajā pašā īpašumā, kas ir USD 300 000, saņemtu vairāk nekā USD 50 000 nekā aizdevums jaunākajam 70 gadus vecajam. Citiem vārdiem sakot, LTV attiecība ir augstāka senioriem.

Samazināšana un reversā hipotēka

Kad pensionēšanās vecumam ir pieaudzis viņu ģimenes, daudzi seniori meklē mazāku mājokļa nospiedumu ar zemāku uzturēšanu un mazākām izmaksām. Pirms HECM izstrādes pirkuma aizdevumam - arī ar FHA apdrošinātu aizdevumu - senioriem, kuri samazināja apmēru un vēlējās izmantot apgriezto hipotēku, nācās piedzīvot divus dārgus slēgšanas gadījumus: pirmais - tradicionālajā hipotēkā, lai iegādātos mazāku māju, kam sekoja otro refinansēšanu (un slēgšanu), izmantojot apgriezto hipotēku, iegūst, lai samaksātu tradicionālo hipotēku.

HECM realizācija ir ideāls līdzeklis, lai finansētu jaunu māju, maksimāli palielinātu naudas ienākumus pensionāru labā un novērstu mājokļa maksājumus līdz nāvei vai vēlākam pārcelšanās brīdim. FHA apstiprināja HECM pirkuma aizdevumam, tādējādi novēršot problēmu un izmaksas. tradicionālā hipotēkas slēgšana. Papildus standarta atbilstības prasībām tajā ir arī šādas pilnvaras:

• Jebkura starpība starp jaunās mājas pirkuma cenu un HECM aizdevuma ieņēmumiem aizņēmējam jāmaksā skaidrā naudā, to noslēdzot. Piemēram, ja mājas iegādes cena ir 300 000 USD un neto aizdevuma summa pēc norēķinu izmaksām ir 140 000 USD, aizņēmējiem ir jābūt 160 000 USD skaidrā naudā, lai slēgtu.
• Aizņēmējiem jāpabeidz HUD apstiprināta konsultāciju sesija, lai pārliecinātos, ka viņi saprot HECM finanšu izmaksas un juridiskās prasības..

Lai gan parastajai hipotēkai jaunajā īpašumā, iespējams, būs nepieciešama mazāk naudas aizņēmuma slēgšanai nekā HECM, tas prasa arī ikmēneša maksājumus hipotēku uzņēmumam. Piemēram, izmaksas, kas saistītas ar 300 000 USD mājas pirkuma slēgšanu ar 80% aizdevuma vērtību, būtu aptuveni 70 000 USD (60 000 USD iemaksa + 10 000 USD slēgšanas izmaksas). Finansēšana ar HECM hipotēku izmaksātu papildu ieņēmumus USD 90 000 apmērā (160 000 USD - 70 000 USD), bet novērstu visus turpmākos hipotēkas maksājumus (aplēsts USD 1200 mēnesī pēc pašreizējām procentu likmēm) un zaudējumus, ja mājas nākotnes tirgus vērtība samazināsies. Potenciālajiem aizņēmējiem ir “jāvada skaitļi”, lai noteiktu labāko pieeju viņu situācijai.

Nosakot, vai tas jums ir piemērots

Pensionāriem, kuri apsver apgrieztu hipotēku, ir jāatzīst, ka tai ir priekšrocības un trūkumi atkarībā no viņu personīgā stāvokļa, finansiālā stāvokļa un īpašuma vēlmēm..

Priekšrocības

1. Nekādā gadījumā hipotēkas aizdevuma maksājumi nav nepieciešami, kamēr īpašnieks ir dzīvs un dzīvo uz šī īpašuma.
2. Reversie hipotēku aizdevumi nav uz noteiktu termiņu, bet to atmaksas termiņš ir tikai tad, ja notiek konkrēti noteikti notikumi, piemēram, aizņēmēju nāve..
3. Ne reversā hipotēkas aizņēmējs, ne viņa vai viņas īpašums nav pakļauts finansiālam riskam, ja mājas vērtība jebkurā laikā ir zemāka par hipotēkas aizdevuma atlikumu vai mazāka par to..
4. Reversā hipotēkas aizņēmējam vai viņa īpašumam ir iespēja jebkurā laikā atmaksāt reverso hipotēkas aizdevumu un saglabāt mājas īpašumtiesības, tāpat kā citiem hipotēkas kredītiem.
5. Kritērijos reversā hipotēkas aizdevuma ņemšanai netiek ņemts vērā aizņēmēja kredītreitings. Aizņēmēja personīgais bankrots neietekmēs reversās hipotēkas statusu, ja tiks izpildītas citas prasības.
6. Pašu kapitālu var aprēķināt kā vienreizēju maksājumu mēnesī uz noteiktu termiņu vai summu, kā kredītlīniju vai visu trīs apvienojumu veidā..

Trūkumi

1. Lai pretendētu uz apgrieztu hipotēku, īpašumam jābūt kredītņēmēju galvenajai dzīvesvietai.
2. Apgrieztā hipotēka ir ierobežota ar zemākām aizdevuma un tirgus vērtības attiecībām (no 50% līdz 65%) nekā tradicionālās hipotēkas, kas var sasniegt 100% no tirgus vērtības..
3. Aizņēmējam un laulātajam jābūt 62 gadus vecam vai vecākam. Apgrieztā hipotēka nav pieejama jaunākiem aizņēmējiem.
4. Procenti par reverso hipotēku netiek atskaitīti ienākuma nodokļa vajadzībām, kamēr aizdevums nav nomaksāts.
5. Tiek iekasēta avansa hipotēkas prēmija - no 0,5% līdz 2,5% atkarībā no aizdevuma un vērtības attiecības -, kā arī ikgadējā hipotēkas prēmija 1,5%.
6. Aizņēmējiem pirms apstiprināšanas ir nepieciešama iepriekšēja finanšu konsultācija.
7. Ja vien reversās hipotēkas mantinieki neizvēlas samaksāt apgriezto hipotēku, mājas īpašumtiesības atgriežas pie aizdevēja un tiks pārdotas.

Nobeiguma vārds

Līdzīgi kā akcija, kas nemaksā dividendes vai nulles kupona obligāciju, arī mājas kapitāls tā īpašniekam nenodrošina skaidru naudu; jebkurš kapitāla vērtības pieaugums nav aktīvs, līdz tiek pārdots aktīvs vai māja tiek refinansēta ar lielāku aizdevuma summu. Vissliktākais ir tas, ka seniori, kas joprojām veic hipotēkas maksājumus, pieskaita summu, kas piesaistīta kā pašu kapitāls viņu mājās. Daudzos gadījumos šie fondi tos varētu labāk apkalpot pieejamās naudas veidā.

Ja jūs vai jūsu vecāki ir 62 gadus veci un vecāki, HECM var būt vērtīgs rīks, kas palīdz sasniegt finansiālo drošību un mieru. Atcerieties, ka reversā hipotēka nav paredzēta visiem. Pirms līguma noslēgšanas noteikti izprotiet saistības un tiesības, kas saistītas ar reverso hipotēku.

Vai jūs vai kāds no ģimenes locekļiem esat izņēmis apgriezto hipotēku?