Kas ir mājas īpašuma apdrošināšana - polises izmaksas, segums un nepieciešamība

Tieši tam ir paredzēta īpašumtiesību apdrošināšana, kas ir īpaša atlīdzība par nekustamo īpašumu. Kad konkrētais dzīvojamais vai komerciālais nekustamais īpašums mainās uz īpašumtiesībām, īpašumtiesību politika nodrošina, ka īpašumu neapgrūtina pagātnes apgrūtinājumi vai citas problēmas - piemēram, viltots īpašums un iepriekšējam aktam nepiemērotas vai nekompetentas puses -, kas varētu ietekmēt pārskaitījuma likumība vai turpmākās finanšu izmaksas.

Vairumā gadījumu aizdevēji un pircēji iegādājas atsevišķas īpašumtiesību apdrošināšanas polises, katra aizsargājot savas īpašumtiesības. Pircējs parasti sedz abas polises pilnībā, lai gan pircēja tirgū bieži vien ir iespējams panākt izmaksu dalīšanas vienošanos ar pārdevēju (vai pārliecināt pārdevēju uzņemties visu finansiālo slogu). Īpašuma apdrošināšanu parasti iekļauj kā noslēguma izmaksas darījumā ar nekustamo īpašumu.

Neatkarīgi no tā, vai pērkat vecāku māju vai jaunu celtniecības māju, jums, iespējams, būs nepieciešama nosaukuma politika. Lūk, kas jums jāzina par šo neparasto, bet neticami izplatīto apdrošināšanas veidu.

Kas ir īpašuma apdrošināšana?

Lai arī īpašumtiesību apdrošināšana pastāv lielākajā daļā rūpnieciski attīstīto valstu, Amerikas Savienotajās Valstīs tā ir daudz izplatītāka nekā citās. Tas lielā mērā ir saistīts ar faktu, ka pašvaldībām ir mazāka loma īpašuma nodošanas un īpašumtiesību likumības noteikšanā šeit nekā gandrīz jebkur citur pasaulē..

Lielākajā daļā citu valstu, it īpaši tajās, kuras ietekmē Lielbritānijas vispārējie tiesību akti, jauno īpašumu īpašnieki nesen nodoto īpašumu uz viņu zemi reģistrē piemērojamajā pašvaldībā, kas pēc tam darbojas kā galīgais šķīrējtiesnesis visiem strīdiem, kas rodas darījuma rezultātā. Turpretī lielākā daļa ASV jurisdikciju vienkārši reģistrē katru īpašuma nodošanu, nepārliecinoši nosakot, vai tas ir derīgs, vai īpašumam nav apgrūtinājumu un citu apgrūtinājumu. Šī apņemšanās ir privāto speciālistu, tostarp īpašumtiesību apdrošināšanas uzņēmuma darbinieku, īpašumā.

Kāpēc tas pastāv?

Ticiet vai nē, īpašuma īpašniekiem pirms 19. gadsimta vidus nebija tiesību celt prasību pret nederīgiem vai krāpnieciskiem zemes īpašumiem. Toreiz pircējiem bija taisnība, lai pārliecinātos par viņu nosaukuma derīgumu. Tas bija grūts, laikietilpīgs process, kas bija praktiski neiespējams plašās pierobežas valstīs ar sliktiem ceļiem un centrālā stāvoklī esošiem, un dažreiz slikti uzturētiem zemes ierakstiem..

Šis nelaimīgais stāvoklis tika apstrīdēts un atbalstīts orientierā Watson pret Muirhead lietu, kuru 1868. gadā izskatīja Pensilvānijas Augstākā tiesa. Tiesa nolēma, ka Pensilvānijas konveijeru Muirhead (nekustamā īpašuma nodošanas profesionālis) nevar saukt pie atbildības par paļaujoties uz jurista kļūdaino viedokli, ka konkrētajā nosaukumā nebija apgrūtinājumu. Patiesībā nosaukumam bija apķīlāšanas tiesības, ko eksaminējošajam advokātam nebija izdevies atklāt, kas pircējam radīja nopietnas finansiālas grūtības..

Sašutuši par lēmumu zemes īpašnieki lobēja Pensilvānijas štata likumdevēju iestādi. 1874. gadā iestāde pieņēma likumu, kas atļauj īpašumtiesību apdrošināšanu. 1876. gadā Filadelfijā tika reģistrēta pirmā apdrošināšanas sabiedrība. Citas valstis sekoja tam, un pārējā ir vēsture.

Īpašuma apdrošināšanas veidi

Īpašumtiesību apdrošināšana notiek divās pamatformās: aizdevēja (pazīstama arī kā “aizdevuma”) polise un pircēja polise. Aizdevēju politika aizsargā hipotēku aizdevēja interesi par īpašumu, kas laika gaitā parasti samazinās. Pircēju politikas aizsargā pircēja intereses, kas parasti ar laiku palielinās.

Aizdevēja politikas paliek spēkā hipotēkas aizdevuma darbības laikā vai līdz sākotnējās hipotēkas refinansēšanai, kurā brīdī tiek izsniegta jauna aizdevēja politika. Pircēju politikas ir spēkā tik ilgi, kamēr pircējs saglabā interesi par īpašumu.

Ko apdrošina apdrošināšana

Lielākā daļa citu apdrošināšanas veidu nodrošina finanšu aizsardzību pret zaudējumiem nākotnē, kas saistīti ar bojājumiem, zādzībām un citām briesmām. Turpretī liela daļa īpašumtiesību apdrošināšanas izmaksu tiek atvēlētas pagātnes jautājumiem, kas var negatīvi ietekmēt pašreizējo apdrošinājuma ņēmēju, kā arī profesionālajam darbam, kas nepieciešams, lai šādus jautājumus atklātu un labotu, pirms tie rada finansiālus zaudējumus..

Virsraksta meklēšana

Lai arī īpašumtiesību apdrošināšanas polises dažādās valstīs un sniedzējos atšķiras, tās vienmēr sedz nosaukuma meklēšanas izmaksas. Nosaukuma meklēšana ir rūpīga attiecīgo publisko ierakstu pārbaude, lai noteiktu, vai nosaukumam ir kādas problēmas. Parasti šos ierakstus veic ar pilsētu vai novadu, kurā atrodas īpašums.

Ideālā gadījumā nosaukuma meklēšana aplūko visu īpašuma vēsturi, sākot ar sākotnējo plānojumu vai apakšnodalījumu. Parasti tas tiek darīts, pārbaudot īpašuma kopsavilkumu - dokumentu, kurā ietverta pilnīga īpašuma ķēde un vēsturiskās ķīlas tiesības. Tomēr, tā kā kopsavilkumi var būt nepilnīgi vai satur kļūdainu informāciju, visaptveroša nosaukuma meklēšana parasti balstās uz citiem informācijas avotiem, piemēram, vietējiem nodokļu dokumentiem, iepriekšējo īpašnieku testamentiem un piemērojamiem tiesas spriedumiem.

Ārstēšana vai problēmu risināšana

Īpašumu apdrošināšanas polises sedz arī izmaksas par lielāko daļu problēmu (pazīstamu arī kā sacietēšanu) atrisināšanu (sauktu arī par defektiem), kas atklātas nosaukuma meklēšanas laikā. Pie izplatītākajiem defektiem pieder, bet ne tikai, šādi:

• Nodokļu ķīla (par nesamaksātiem nodokļiem)
• Būvniecības ķīlas, kas pazīstamas arī kā mehāniķu ķīlas tiesības (neapmaksātiem būvniecības vai renovācijas rēķiniem)
• Kreditoru apgrūtinājumi (piemēram, neapmaksāts atlikums uz pastāvošu hipotēku)
• Tiesas spriedumi (piemēram, spriedums pēc šķiršanās, ar kuru daļai īpašuma piešķir bijušo dzīvesbiedru)

Ņemiet vērā: ja nosaukuma meklēšanā tiek atklātas nopietnas problēmas ar nosaukumu - piemēram, pierādījumi, ka īpašums pilnībā pieder trešai pusei un tāpēc pašreizējais pārdevējs to nevar tirgot, ka viens vai vairāki nodošanas instrumenti ir viltoti, ka nekompetenta puse (piemēram, kā nepilngadīgs) bija iesaistīts iepriekšējā nodošanā vai arī ka nav piekļuves tiesībām zemei ​​- aizdevējs var atteikties izsniegt nekustamā īpašuma hipotēku un pircējs var būt spiests aiziet prom.

Juridiskās izmaksas un zaudējumu kompensācija

Visbeidzot, īpašumtiesību apdrošināšanas polises sedz nākotnes izmaksas, kas rodas no strīdiem par īpašumtiesībām. Piemēram, derīgas īpašumtiesību apdrošināšanas polises turētājam nebūtu jāmaksā no savas kabatas, lai aizstāvētos pret tiesas procesu, ko ierosinājuši darbuzņēmēji, apgalvojot, ka viņu uzņēmumiem ir apķīlājumi īpašumam, kas izriet no iepriekšējā īpašnieka neapmaksāta renovācijas rēķina.

Samērā reti sastopamajā gadījumā, kad tiesa izlemj, ka pēdējā īpašuma nodošana nav spēkā, piemēram, ja tiek atklāts, ka iepriekšējais īpašnieks līdz šim neatklātā testamentā īpašumu ir nodevis trešai personai, polise kompensē arī apdrošinājuma ņēmējam: jebkurš īpašuma zaudējums īpašumā. Īpašumtiesību apdrošināšanas polises seguma limits parasti ir vienāds ar īpašuma novērtēto vērtību polises izsniegšanas brīdī, ja vien apdrošinājuma ņēmējs nenopērk papildu segumu.

Kā tiek noteiktas īpašumtiesību apdrošināšanas polises izmaksas

Atšķirībā no daudzām citām izplatītām apdrošināšanas polisēm (ieskaitot auto apdrošināšanu, dzīvības apdrošināšanu un māju īpašnieku apdrošināšanu), īpašuma apdrošināšanas polisēm parasti ir nepieciešams vienreizējs maksājums darījuma beigu datumā vai pirms tā. Ja vien jūsu apdrošinātājs nepiedāvā vienreizējo maksājumu sadalīt vieglāk pārvaldāmos ikmēneša maksājumos, īpašumtiesību politikā ļoti reti ir nepieciešami nepārtraukti maksājumi..

Faktori, kas ietekmē īpašumtiesību apdrošināšanas izmaksas

Īpašumtiesību apdrošināšanas izmaksas parasti tiek sadalītas divās plašās kategorijās: prēmijas un maksas par pakalpojumiem. Katrā kategorijā izmaksas var sīkāk sadalīt, pamatojoties uz darba apjomu un veidu, kas vajadzīgs, lai parakstītu un izpildītu politiku.

Prēmijas

Faktiskā prēmija, kas samaksāta par noteiktu īpašuma apdrošināšanas polisi, zināmā mērā ir atkarīga no pamatā esošā īpašuma vērtības. Tomēr, tā kā lielākā daļa politikas izmaksu sedz darbu pirms nodošanas - nosaukuma meklēšanu, pārbaudi un defektu novēršanu - īpašuma vērtība nav vissvarīgākais faktors.

Šeit ir daži citi faktori, kas ietekmē prēmijas:

• Darba apjoms, kas nepieciešams, lai uzturētu precīzu, aktuālu informāciju par aptverto īpašumu un blakus esošajiem īpašumiem (pazīstams kā nosaukums augs)
• Darba apjoms, kas nepieciešams, lai veiktu rūpīgu nosaukuma meklēšanu un pārbaudi
• Kāju darbs nepieciešams, lai novērstu visus defektus vai nelabvēlīgās intereses
• Paredzamās izmaksas par kompensāciju apdrošinātajam par visiem nosaukuma defektiem

Vidējai īpašumtiesību apdrošināšanas polisei ir vienreizēja prēmija apmēram USD 1000 apmērā, kas sedz visu sākotnējo darbu un notiekošo juridisko un zaudējumu segšanu. Tomēr prēmijas ievērojami atšķiras, sākot no dažiem simtiem dolāru līdz vairāk nekā 2000 USD.

Piemaksu regula

Īpašumtiesību apdrošināšanas noteikumi dažādās valstīs ievērojami atšķiras. Dažās jurisdikcijās iestādes stingri regulē prēmijas, stingri ierobežojot to, kā īpašumtiesību apdrošinātāji var strukturēt savu polisi - cik lielu summu viņi var iekasēt, neatkarīgi no iepriekš aprakstītajiem faktoriem. Citās jurisdikcijās prēmiju regulēšana ir vieglāka, un apdrošinātājiem ir lielākas iespējas noteikt likmes.

Piemaksu regulēšanas parastās formas ir šādas:

• Tikai pārraudzība. Šajā shēmā pārvaldes iestādes gadu no gada uzrauga īpašumtiesību apdrošināšanas prēmijas, bet neveic tiešas darbības, lai noteiktu pieņemamas likmes vai diapazonus. Tomēr, ja varas iestādes konstatē, ka konkrētais apdrošinātājs iekasē netaisnīgi lielas prēmijas, samazina cenu konkurenci vai īsteno monopola varu pār vietējo nozari, tās patur tiesības uzlikt naudas sodu pārkāpējam apdrošinātājam vai ieviest prēmiju kontroli. Valstu piemēri ir Gruzija un Ilinoisa.
• Izsludināšana. Pārvaldes iestādes regulāri tiekas, lai novērtētu vietējās īpašumtiesību apdrošināšanas nozares stāvokli un noteiktu prēmiju likmes vai diapazonus, kas to atspoguļo. Valstu piemēri ir Teksasa un Ņūmeksika.
• Iepriekšēja apstiprināšana. Katram apdrošinātājam, kas darbojas valstī, vai vietējai tirdzniecības organizācijai, kas pārstāv vairākus apdrošinātājus, katru gadu jāpiedāvā vietējām pārvaldes iestādēm jaunas likmes. Šīs likmes nevar iekasēt, kamēr varas iestādes to nav skaidri apstiprinājušas. Saistītais standarts, kas pazīstams kā “fails un lietojums”, pieprasa apdrošinātājiem iesniegt jaunus tarifu grafikus pārvaldes iestādēm un pēc tam gaidīt to ieviešanu, līdz tiek paziņots, ka tie netiks koriģēti. Valstu piemēri ir Ņūdžersija un Ņūhempšīra.
• Datne un izmantošana. Šis ir vieglāks, retāk sastopams standarts, kas ļauj apdrošinātājiem mainīt likmes pēc saviem ieskatiem, ja vienlaicīgi vienlaikus iesniedz paziņojumus par izmaiņām pārvaldes iestādēs. Ja varas iestādes pēc pārskatīšanas uzskata jaunās likmes par negodīgām, tās patur tiesības tās koriģēt. Sākot ar 2015. gada vidu, vienīgais lietošanas un faila statuss ir Viskonsina.

Kurš piedāvā virsrakstu apdrošināšanu un kur tas ir pieejams

Īpašuma apdrošināšana ir specializēts produkts, kas, šķiet, nav pievilcīgs dažādiem auto un māju īpašnieku apdrošināšanas pakalpojumu sniedzējiem, piemēram, Progressive un State Farm. Faktiski, saskaņā ar Amerikas zemes īpašnieku asociācijas (ALTA) teikto, neliela daļa apdrošinātāju parakstīja lielāko daļu ASV īpašumtiesību apdrošināšanas polises. 2014. gadā vairāk nekā 80% no kopējā īpašumtiesību apdrošināšanas tirgus veidoja Fidelity National Financial, First American Corporation, Old Republic National Title Insurance Company un Stewart Title Guaranty Company. Atšķirību veido mazākie reģionālie apdrošinātāji.

Vairumā darījumu ar nekustamo īpašumu pircēja hipotēku aizdevējs, īpašumtiesību aģents (īpašumtiesību uzņēmums) un nekustamā īpašuma aģents vai advokāts pircēja polisei iesaka īpašumtiesību apdrošinātāju, ja faktiski pircējs to prasa vai izvēlas iegādāties. Tā kā īpašumtiesību apdrošināšanas izmaksas un polises nosacījumi apdrošinātājiem, kas darbojas vienā jurisdikcijā, reti atšķiras, pircējs parasti akceptē un rīkojas pēc ieteikuma.

Tomēr ir svarīgi atzīmēt, ka federālais likums (Likums par nekustamā īpašuma norēķinu kārtību vai RESPA) aizliedz šīm organizācijām prasīt pircējam izmantot noteiktu uzņēmumu. Kā nekustamā īpašuma pircējam jums vienmēr ir iespēja iepirkties īpašumtiesību apdrošināšanā un izvēlēties pakalpojumu sniedzēju, kas vislabāk atbilst jūsu vajadzībām.

Nosaukums Apdrošināšanas pieejamība

Īpašuma apdrošināšana ir likumīga un pieejama 49 štatos. Vienīgais izņēmums ir Aiova, kas 1947. gadā aizliedza īpašumtiesību apdrošināšanu neilgi pēc lokalizēta nekustamā īpašuma sabrukuma, kas bankrotēja vairākiem Ajovā bāzētiem apdrošinātājiem un radīja lielus neapdrošinātus zaudējumus valsts zemes īpašniekiem. Aiovā advokāti izskata zemes īpašumus un sagatavo atzinumus par īpašumtiesībām, apkopojot īpašumtiesību ķēdi un visus acīmredzamos īpašuma defektus. Aiovas advokātu nepareizas apdrošināšanas apdrošināšanas polises parasti sedz finanšu zaudējumus, kas saistīti ar kļūdainiem vai nepilnīgiem atzinumiem par īpašumtiesībām.

Īpašuma apdrošināšana salīdzinājumā ar atzinuma izmaksām

Salīdzinājumam - tipisks advokāta ģenerēts atzinums par īpašumtiesībām maksā no 100 līdz 300 dolāriem Aiovā atkarībā no īpašuma veida, iepriekšējo īpašnieku skaita un visu apcietinājuma tiesību, kas var pastāvēt uz šo īpašumu, skaita un sarežģītības. Turklāt īpašuma kopsavilkuma pārsūtīšanas izmaksas parasti svārstās no 100 USD līdz 200 USD.

Tas veido kopējās izmaksas no USD 200 līdz USD 500, kuras sedz tikai pircējs - daudzos gadījumos ievērojami mazākas nekā īpašuma apdrošināšanas izmaksas. Lai gan Aiovas štata valdība neregulē ne atzinumu par atzinumu, ne abstraktās maksas, intensīvā konkurence starp valsts advokātiem un titulēšanas speciālistiem uztur viņus saprātīgā līmenī.

Tomēr paturiet prātā, ka atzinumi par nosaukumiem lielākajā daļā jurisdikciju nav ierasti. Pat ja jūs varat atrast vietējos advokātus, kas vēlas rakstīt atzinumu par iegādāto īpašumu, viņu nepareizas rīcības politika, iespējams, nesedz zaudējumus, kas radušies kļūdaina vai nepilnīga atzinuma dēļ. Visticamāk, jūs nonāksit pie zaudējumiem, un sliktākajā gadījumā varat zaudēt savu īpašumu..

Nobeiguma vārds

Aizvērt jaunas mājas ir nogurdinošs process, jo īpaši pirmo reizi māju pircējiem. Kad mana sieva un es 2015. gadā slēdzāmies mūsu mājās, mūsu detalizētais slēgšanas izmaksu saraksts bija vairāk nekā lappuses garš - sīkā fontā.

Vilinošs skatījums uz īpašumtiesību apdrošināšanu ir tikai uz vēl vienu noslēguma maksu, kas jums vai pārdevējam ir smagi jāsamaksā. Tomēr tas ir daudz vairāk nekā vienreizējs rindas elements. Tāpat kā māju īpašnieku apdrošināšana nodrošina finanšu aizsardzību pret daudzām fiziskām briesmām, arī īpašuma apdrošināšana nodrošina jūsu interesi pret pagātnes kļūdām, izlaidumiem un krāpšanas gadījumiem. Pat ja jūsu aizdevējs neprasa īpašumtiesību apdrošināšanu, ir grūti iedomāties situāciju, kad tas nav vērts ieguldījums.

Vai esat kādreiz iegādājies īpašumtiesību apdrošināšanu uz jums piederošu māju vai nomas īpašumu?