Kas ir VA mājas aizdevums - hipotēkas tiesības, ieguvumi un ierobežojumi

Lai palīdzētu kompensēt personiskos upurus, Bruņoto spēku personāls bauda daudz tiešu un netiešu finansiālu labumu.

Ja jūs esat pašreizējais vai bijušais bruņoto spēku pārstāvis un jūs nosverat, vai vēlaties iegādāties māju, jums ir viens ieguvums vajag uzzināt vairāk par: VA aizdevumu. Lasiet tālāk, lai uzzinātu, kā jūs varat ietaupīt tūkstošiem dolāru kā mājas īpašnieks.

Kas ir VA aizdevums?

Saskaņā ar ASV Veterānu lietu departamenta teikto, VA aizdevums ir “mājokļa aizdevuma garantijas pabalsts…, lai palīdzētu jums iegādāties, uzcelt, remontēt, paturēt vai pielāgot māju savām vajadzībām.” Tas ir viens no labākajiem finansiālajiem ieguvumiem, ko var saņemt militārpersonas.

VA aizdevuma pamati

Tāpat kā parastās hipotēkas, lielāko daļu VA aizdevumu izsniedz privāti aizdevēji. Tomēr viņiem (vairumā gadījumu aizdevuma vērtība nepārsniedz 417 000 USD) ir pilnīga ASV federālās valdības ticība un kredīts..

Šī garantija samazina aizdevēju risku un ļauj viņiem piedāvāt izdevīgākus nosacījumus, iespējams, iekļaujot zemākas procentu likmes un atbrīvojumu no privātās hipotēkas apdrošināšanas (PMI) aizdevumiem, kuru aizdevuma vērtības attiecība (LTV) pārsniedz 80%..

Tas arī ļauj aizdevējiem iegādāties VA aizdevumus, kuriem nav nepieciešama pirmā iemaksa - nodrošinot pakalpojumu īpašniekiem iespēju sasniegt māju īpašumus ar ierobežotiem personīgajiem ietaupījumiem. Parastajiem aizdevumiem nepieciešami iemaksas - parasti līdz 20% no īpašuma vērtības. Arī citiem māju īpašniekiem draudzīgiem aizdevumu veidiem, piemēram, FHA aizdevumiem, nauda nav nepieciešama.

VA aizdevumu programmas vēsture

Federālā valdība ir garantējusi mājokļu kredītus veterāniem kopš 1944. gada, kad Kongress pieņēma Likumu par kareivju pielāgošanu (SRA). SRA pilnvaroja VA garantēt mājokļu aizdevumus, ko veikuši kvalificēti aizdevēji.

Sākotnēji šī atļauja attiecās tikai uz aizdevumiem, kas tika izsniegti veterāniem, kuri iegādājās nemodulāras mājas. 1970. gadā Kongress grozīja SRA, lai segtu aizdevumus, kas izsniegti mobilajām mājām. 1992. gadā likumu vēl paplašināja, attiecinot to uz praktiski visiem aktīvajiem pienākumiem un godīgi atbrīvojot no amata bruņoto spēku veterānus, kā arī Armijas rezerves un Nacionālās gvardes locekļus, kuri ar godu kalpoja vismaz sešus gadus. Dažos gadījumos arī VA biedra garantijas ir tiesīgas saņemt dienesta biedri.

SRA nodrošina citus finansiālus ieguvumus un aizsardzību noteiktām pakalpojumu dalībnieku kategorijām, ieskaitot aktīvo pienākumu izpildes laikā noteikto stingro 6% hipotēku procentu likmi..

VA aizdevumu un dotāciju veidi

VA aizdevumiem un finanšu dotācijām ir vairākas formas:

Pirkuma kredīts: Pirkuma aizdevums ir paredzēts, lai palīdzētu kvalificētam pakalpojumu sniedzējam finansēt īpašnieka aizņemtu mājas iegādi bez naudas. Aizdevumu pirkšanai var veikt jebkuru no šīm darbībām: iegādāties esošu savrupmāju; iegādāties kooperatīva vienību VA apstiprinātā projektā; būvēt jaunu celtniecības māju; vienlaicīgi iegādāties un atjaunot māju (līdzīgi kā FHA 203k rehabilitācijas aizdevums); vai arī iegādājieties saražotu māju vai partiju jau piederošai ražotai mājai.
Naudas izņemšanas refinansēšanas aizdevums: Naudas izņemšanas refinansēšanas aizdevums ir paredzēts, lai aizstātu esošo hipotēku mājām, kuras aizņēmējam jau pieder, vienlaikus nodrošinot aizņēmējam naudas vienreizēju maksājumu bez ierobežojumiem. Esošajai hipotēkai nav obligāti jābūt VA aizdevumam. Naudas izņemšanas refinansēšanas aizdevumi ir līdzīgi mājokļu aizdevumiem, kas arī ļauj aizņemties atbilstoši jūsu mājas vērtībai, taču atšķiras dažos svarīgos veidos: tie aizstāj esošās hipotēkas (mājokļu kapitāla aizdevumi to nedara), parasti (bet ne vienmēr) tām ir zemākas procentu likmes nekā mājokļu aizdevumiem, un tās sedz slēgšanas izmaksas (mājokļu aizdevumiem nav). Daudzi aizdevēji pieļauj aizdevumu vērtības attiecību līdz 100% no VA nodrošinātiem skaidras naudas refinansēšanas aizdevumiem, salīdzinot ar 80% lielākajai daļai māju aizdevumu un kredītlīniju. Tātad, ja jūs joprojām esat parādā USD 100 000 par hipotēku 150 000 USD apjomā un jūsu mājas vērtība ir USD 200 000, jūsu naudas izņemšanas refinansēšanas aizdevums var sasniegt 200 000 USD - no kuriem 100 000 USD ir pieejami naudas izņemšanai un darīšanai ar jums nepieciešamo..
Procentu likmes samazināšanas refinansēšanas aizdevums (IRRRL): Pazīstams arī kā VA Streamline refinansēšanas aizdevums, šis produkts ļauj refinansēt esošo VA aizdevumu un nodrošināt zemāku procentu likmi, otro reizi neapmeklējot VA aizdevuma pieteikšanās procesu. Atšķirībā no naudas aizņēmuma refinansēšanas aizdevumiem, IRRRL nevar izmantot, lai piesaistītu jūsu mājas kapitālu skaidrai naudai, izņemot 6000 USD piemaksu energoefektīviem mājas uzlabošanas projektiem. Lai gan jums nav jāiesniedz kredītpārbaude vai citi tipiskā hipotēkas parakstīšanas procesa aspekti, jums tomēr jāpierāda, ka jūs dzīvojat mājās, pret kuru tiek nodrošināts aizdevums..
Indiāņu tiešo aizdevumu programma (NADL): Šis ir jaunāks, retāk sastopams VA aizdevuma tips, kas īpaši paredzēts Amerikas Savienoto Valstu izcelsmes pakalpojumu biedriem un veterāniem. Atšķirībā no pirkuma un refinansēšanas aizdevumiem, tas ir tiešs aizdevums, kas nozīmē, ka VA darbojas kā aizdevējs un apkalpotājs. Tas vienmēr ir veidots kā fiksētas likmes 30 gadu aizdevums, un tas ir jāizmanto, lai “finansētu māju pirkšanu, celtniecību vai uzlabošanu Federālajā trasta zemē (rezervēšanas zeme) vai lai refinansētu iepriekšēju NADL, lai samazinātu procentu likme."
Pielāgotas mājokļu dotācijas: Šie divi produkti, kas nav aizdevumi (speciāli pielāgotas mājokļa dotācijas un īpašas mājokļa pielāgošanas dotācijas) ir paredzēti veterāniem ar “pastāvīgu un pilnīgu ar pakalpojumu saistītu invaliditāti” vai invaliditāti, kuriem saskaņā ar VA grafiku par invaliditātes novērtēšanu ir tiesības uz 100% invaliditātes kompensāciju un kuri ir nav gaidāms, ka ar laiku uzlabosies. Atbilstošie invaliditātes veidi ir abu kāju vai roku lietošanas zaudēšana, vienas kājas un vienas rokas lietošanas pazušana, smagi apdegumi un aklums abās acīs, kā arī smagi elpošanas ceļu ievainojumi. Veterāni var izmantot abas dotācijas, lai finansētu vai kompensētu izmaksas invalīdiem pielāgota mājokļa celtniecībai no zemes, iegādājoties jau pielāgotu mājokli, iegādājoties un pielāgojot šobrīd nepiemērotus mājokļus vai pielāgojot jau apdzīvotus mājokļus.

VA finansēšanas maksa

VA hipotēku kredītiem ir noteikta īpaša maksa, kas neattiecas uz citiem hipotēku kredītiem: VA finansēšanas maksa. Šī maksa atšķiras atkarībā no pretendenta pakalpojumu nozares un pirmā iemaksa, bet parasti tā ir robežās no 0,5% līdz 3,3% no pirkuma cenas.

Maksas struktūra ir šāda:

Pirmreizējie pirkuma un naudas izņemšanas refinansēšanas aizņēmēji (veterāni): 2,15% iemaksām, kas mazāki par 5% (ieskaitot bez iemaksas); 1,50% iemaksām no 5% līdz 10%; 1,25% iemaksām 10% vai vairāk
Pirmreizējie pirkuma un naudas izņemšanas refinansēšanas aizņēmēji (rezervisti un Nacionālā gvarde): 2,40% iemaksām, kas mazāki par 5% (ieskaitot bez iemaksas); 1,75% iemaksām no 5% līdz 10%; 1,50% iemaksām 10% vai vairāk
Turpmākie pirkuma un naudas izņemšanas refinansēšanas aizņēmēji (veterāni): 3.30% iemaksām, kas mazāki par 5% (ieskaitot bez iemaksas); 1,50% iemaksām no 5% līdz 10%; 1,25% iemaksām 10% vai vairāk
Turpmākie pirkuma un naudas izņemšanas refinansēšanas aizņēmēji (rezervisti un Nacionālā gvarde): 3.30% iemaksām, kas mazāki par 5% (ieskaitot bez iemaksas); 1,75% iemaksām no 5% līdz 10%; 1,50% iemaksām 10% vai vairāk
IRRRL (visas pakalpojumu dalībnieku klases): 0,50%
NADL programmas aizdevumi (visas pakalpojumu dalībnieku klases): 1,25% pirkuma aizdevumam; 0.50% refinansēšanas aizdevumam
Rūpnieciski ražoti, uz visiem laikiem piesaistīti mājas aizdevumi (visi veidi un klases): 1,00%
Veterāni ar traucējumiem, kas saistīti ar pakalpojumu (visi veidi): 0,00%

Finansēšanas maksu varat samaksāt, aizverot, vai ietīt to aizdevuma vērtībā, lai gan iesaiņošana rada lielāku ikmēneša maksājumu. Lai iegūtu pilnīgu pārskatu par VA finansēšanas maksām, skatiet VA finansēšanas maksas tabulu.

VA aizdevuma priekšrocības un ierobežojumi

VA aizdevumiem ir dažas noderīgas (un potenciāli ienesīgas) priekšrocības, kas nav pieejamas citām kredītņēmēju klasēm:

Pirmā iemaksa nav nepieciešama: Aizņēmējiem, kuriem ir naudas grūtības, šī ir VA nodrošinātā aizdevuma vienīgā lielākā priekšrocība. Lielākajai daļai citu hipotēku aizdevumu veidu nepieciešami vismaz 3%, un daudzi aizdevēji dod priekšroku 10% vai vairāk. Esiet brīdināts, ka daži aizdevēji joprojām pieprasa iemaksāt VA aizdevumus, taču nozare ir konkurētspējīga, un jūs, iespējams, varēsit iepirkties, lai izvairītos no šīs prasības.
PMI nav nepieciešams: VA nodrošinātiem aizdevumiem nav nepieciešama privāta hipotēkas apdrošināšana. Turpretī parastajiem aizdevumiem, kas izsniegti ar vairāk nekā 80% LTV, ir nepieciešams PMI, līdz aizņēmēja LTV nokrītas zem 78% (vai 80%, ja aizņēmējs pieprasa PMI izņemšanu priekšlaicīgi). Atkarībā no aizdevuma pamatsummas un iemaksas vērtības tas var ietaupīt no dažiem dolāriem līdz vairākiem simtiem dolāru mēnesī salīdzinājumā ar parasto aizdevumu ar PMI.
Salīdzinoši saudzīga parakstīšana: Aizdevēji kvalificētiem VA aizdevumu pretendentiem nodrošina zemākus kredīta standartus nekā parasto hipotēku kredītu pretendenti. Pat ja jums ir taisnīgs vai vidējs kredīts, jūs joprojām varat pretendēt uz VA nodrošinātu aizdevumu.
Nepieciešamo slēgšanas izmaksu ierobežojumi: Aizņēmējiem, kas ir tiesīgi saņemt VA aizdevumus, nav jāmaksā noteiktas slēgšanas izmaksas, tostarp parakstīšanas maksa, darījuma maksa, advokāta maksa un dokumentu apstrādes maksa. Aizdevējs var daļēji kompensēt zaudējumus, kas saistīti ar šiem neatļautajiem priekšmetiem, iekasējot aizņēmēju no sākuma maksas līdz 1% no aizdevuma pamatsummas. Pretējā gadījumā pārdevējs var vienoties par to samaksu (tā kā diezgan bieži pārdevēji maksā slēgšanas izmaksas), pircēja aģents slēgšanas brīdī var izsniegt aģenta kredītu un veikt komisiju, vai aizdevējs var vienkārši apēst izmaksas, izmantojot aizdevēja kredīts slēgšanas brīdī. Aizdevējiem ir atļauts iekasēt no VA aizņēmējus par noteiktiem noslēguma posteņiem, ieskaitot īpašuma apdrošināšanu, kredīta ziņojumu, īpašuma novērtējumu, īpašuma apsekošanu un uzskaiti..
VA Jaunu celtniecības māju pārbaude: Ja VA aizdevumu izmanto jaunas celtniecības mājas finansēšanai, VA nosūta licencētus inspektorus, lai novērtētu būvniecības progresu un apstiprinātu, ka mājas atbilst VA specifikācijām. Vismaz būvniekam jaunajai mājai ir jāsniedz viena gada garantija. Daži celtnieki piedāvā garantijas pat 10 gadus, nodrošinot jauno māju īpašniekiem ārkārtīgu mieru.
Nav priekšapmaksas soda: VA aizdevumiem nav priekšapmaksas soda naudas. Ja vēlaties izvairīties no procentu maksājumiem, paātrinot aizdevuma izmaksu vai veicot papildu maksājumus pamatsummas apmaksai, to varat izdarīt bez soda sankcijām. Daži aizdevēji iekasē ievērojamus priekšapmaksas sodus - bieži vien pat 80% no sešu mēnešu procentiem, kas par lielu aizdevumu var sasniegt vairāk nekā USD 10 000.
Pieņemamība: VA aizdevumi ir izmantojami, kas nozīmē, ka tos var pārcelt no pārdevēja uz pircēju, mainot likmes un nosacījumus (vai nē). Tas ir ārkārtīgi noderīgi augošu procentu likmju vidē. Tomēr pircējam joprojām ir jāsedz starpība starp atlikušo aizdevuma atlikumu un mājas novērtēto vērtību, vai nu veicot naudas izņemšanu, vai arī izņemot otru hipotēku.

VA aizdevuma ierobežojumi

VA aizdevumiem ir daži nozīmīgi ierobežojumi un ierobežojumi:

Aizdevuma pamatsumma: Lai gan nav noteikts augšējais robeža tā īpašuma vērtībai, kuram tiek piesaistīts jūsu aizdevums, VA garantē aizdevuma pamatsummu tikai līdz USD 417 000 - robeža starp parasto un jumbo hipotēku. Šo augšējo robežu var atcelt dažos reģionos ar augstām mājokļu izmaksām, galvenokārt Aļaskā, Havaju salās un lielākajās piekrastes metropoles teritorijās, piemēram, Sanfrancisko.
Naudas izņemšanas refinansēšanas novērtējums un LTV: Aizdevēji parasti ierobežo skaidras naudas refinansēšanu LTV līdz 100%, tas nozīmē, ka jūs nevarat aizņemties vairāk nekā jūsu mājas vērtība. Parakstīšanas procesa laikā ir jāveic novērtējums.
IRRRL procentu likme: Ja vien jūs nefinansējat regulējamas likmes hipotēku (ARM) fiksētas likmes produktā, jūsu IRRRL procentu likmei jābūt zemākai par sākotnējo aizdevuma likmi..
IRRRL ieņēmumu ierobežojumi: Jums ir jāizmanto ieņēmumi no jūsu IRRRL, lai samaksātu esošo VA aizdevumu vai ieguldītu kvalificētos energoefektivitātes uzlabojumos.

VA aizdevuma atbilstības prasības

VA aizdevuma atbilstības prasības ir atšķirīgas atkarībā no pretendenta pakalpojumu nozares, pakalpojuma ilguma un datumiem, kā arī atbrīvojuma statusa. (Pakalpojuma locekļi, kuri ir izlēmuši bez maksas, nekādā gadījumā nav tiesīgi saņemt VA aizdevumus.)

Atbilstības prasības pakalpojumu biedriem, kas negodīgi atbrīvo no amata

Kopš 1980. gada 8. septembra Bruņoto spēku personāls, kurš vismaz 24 mēnešus pēc kārtas ir veicis aktīvus vai neaktīvus pienākumus, ir tiesīgs saņemt VA aizdevumus. Personām, kuras tiek uzaicinātas uz aktīvo dienestu jebkurā savas karjeras laikā, ir tiesības pēc vismaz 90 līdz 181 dienu aktīvās darba dienas pavadīšanas atkarībā no dienesta darba laika. Pašlaik aktīvi dežūrējošie ir tiesīgi darboties vismaz 90 dienas pēc kārtas aktīvajā dežūrā.

Kopš 1990. gada 2. augusta Nacionālās gvardes un rezervistu personāls, kurš deva vismaz 90 dienas pēc kārtas aktīvajā dežūrā, ir tiesīgi saņemt VA aizdevumus. Zemessardzes un rezervistu personāls, kurš nav devis vismaz 90 dienas pēc kārtas aktīvajā dežūrā, ir tiesīgs, ja vismaz sešus gadus ir reģistrējies attiecīgajā dienesta filiālē un atbilst jebkuram no šiem kritērijiem:

Pensionārs (iekļauts pensionāru sarakstā)
Pārvietots uz rezerves statusu, kas nav atlasītā rezerve (ieskaitot rezerves un gatavās rezerves)
Palieciet izvēlētā rezerves statusā

Lai iegūtu papildinformāciju, skatiet VA atbilstības tabulu.

Citas atbilstošās klases

VA aizdevumus var saņemt arī citi:

Pārdzīvojušie laulātie: Vairāku veidu pārdzīvojušie dienesta locekļu laulātie ir tiesīgi saņemt VA aizdevumus. Pie tiem pieder dienesta locekļu neprecētie laulātie, kuri miruši dienestā; dienesta locekļu neprecētie laulātie, kas miruši no ar invaliditāti saistīta dienesta stāvokļa; pārdzīvojušie laulātie, kuri apprecējās atkārtoti pēc 2003. gada 16. decembra un pēc 57 gadu vecuma sasniegšanas; un pilnībā pārdzīvojušiem veterāniem ar invaliditāti, kuru nāvi nevar pārliecinoši saistīt ar invaliditāti.
Naturalizētie ASV pilsoņi: Šajā klasē ietilpst personas, kuras Otrā pasaules kara laikā dienēja noteiktā ārvalstu karaspēkā, kas bija savienots ar Amerikas Savienotajām Valstīm un vēlāk kļuva par naturalizētiem ASV pilsoņiem.
Dažu militāri saskaņotu dienesta organizāciju biedri: Šajā klasē ietilpst personas, kuras kalpoja par kadetiem ASV Militārajā akadēmijā, Gaisa spēku akadēmijā vai Krasta apsardzes akadēmijā; kā Sabiedrības veselības dienesta virsnieki; par jūrniekiem ASV Jūras akadēmijā; un Nacionālās okeāna un atmosfēras pārvaldes virsnieki.

Atbilstības sertifikāta iegūšana

Kad esat noskaidrojis, ka esat tiesīgs saņemt VA aizdevumu, jums, iespējams, būs jāiegūst atbilstības sertifikāts (CoE), ko uzrādīt savam aizdevējam. Lai gan IRRRL iegūšanai jums nav nepieciešama CoE, jūsu aizdevējs neizcels VA pirkumu vai skaidras naudas refinansēšanas aizdevumu bez derīga CoE.

CoE iegūšanai nepieciešamie pierādījumi ir atšķirīgi atkarībā no pakalpojumu sniedzēju kategorijām. Vispārīgās prasības ir šādas:

Bruņoto spēku veterāni: Aizsardzības departamenta veidlapa 214 (DD214), ieskaitot pilnīgu paskaidrojumu par nodalīšanas veidu un dienesta raksturu.
Aktīvo pakalpojumu dienesta locekļi: Parakstīts paziņojums par pakalpojumu, kurā norādīts pakalpojuma dalībnieka pakalpojuma saņemšanas datums, personiskā informācija (ieskaitot dzimšanas datumu un sociālās apdrošināšanas numuru) un pazaudētais darba laiks (ja tāds ir).
Pašreizējie vai bijušie rezervisti un Zemessardzes locekļi ar aktīvu pienākumu pildīšanas pieredzi: Aizsardzības departamenta 214. veidlapa, kurā aprakstīts atdalīšanas raksturs un dienesta raksturs.
Pašreizējie rezervisti un Zemessardzes locekļi bez aktīvas darba pieredzes: Parakstīts paziņojums par pakalpojumu, kurā norādīts kopējais pakalpojuma ilgums un zaudētais laiks.
Atbrīvotie rezervisti bez aktīvas darba pieredzes: Apliecinājums godājamam dienestam (var atšķirties katrā gadījumā atsevišķi) un pēdējā pensijas punktu paziņojuma kopija.
Atbrīvojušies Zemessardzes locekļi bez aktīvas darba pieredzes: Dienesta uzskaite un atskaites par katru Nacionālās gvardes dienesta posmu vai pensionēšanās punktu grāmatvedības izraksts ar pievienotajiem godājamā dienesta pierādījumiem.
Pārdzīvojušais laulātais, kurš saņem apgādībā esošās atkarības un kompensācijas (DIC) pabalstus: Veterāna DD214 (ja pieejams) un VA forma 26-1817.
Pārdzīvojušais laulātais nesaņem DIC pabalstus: Veterāna DD214 (ja pieejams), VA veidlapa 21-534, miršanas apliecība vai Aizsardzības departamenta ziņojums par negadījumu (DD1300) un laulības licence. Šie dokumenti jānosūta laulātā vietējam VA kompensāciju un pensiju birojam pārstrādei.

Kā pieteikties savai CoE
Vienkāršākais veids, kā pieteikties uz CoE, ir tiešsaistē, VA vietnē eBenefits. Varat arī pieteikties pie sava aizdevēja parakstīšanas procesa laikā, lai gan ne visiem aizdevējiem šāda iespēja ir.

Ja vēlaties pieteikties bezsaistē, varat aizpildīt un nosūtīt VA veidlapu 26-1880 (Pieprasījums atbilstības sertifikātam) ar atbilstošiem CoE pierādījumiem jūsu pakalpojumu klasei. Ja esat pārdzīvojušais dzīvesbiedrs, jums jāaizpilda VA veidlapas 26-1817 papīra kopija un vai nu jānodod to savam aizdevējam pārsūtīšanai VA, vai arī jānosūta tieši VA..

Kad esat saņēmis savu CoE, varat izmantot VA tīmekļa vietni, lai atrastu kvalificētu aizdevēju, kas izsniedz VA aizdevumus, un sāktu parakstīšanas procesu. Uzziniet vairāk par pieteikšanos uz CoE lapā VA atbilstības sertifikātā.

Nobeiguma vārds

Kalpošana bruņotajos spēkos ir smags uzdevums - tāpēc izvēlas pavadīt savu dzīvi kopā ar karjeras dienesta biedru. Federālā valdība vismazāk var izdarīt, lai godinātu un apbalvotu dienesta locekļu un viņu tuvinieku upurus un ir viņiem atvieglota pašiem sava mājokļa iegāde. Nav brīnums, ka privātie aizdevēji kopš programmas darbības sākuma ir izsnieguši gandrīz 20 miljonus VA nodrošinātu aizdevumu.

Arvien grūtākajā un neskaidrākajā pasaulē tie, kuriem uzticēts saglabāt mieru, ir pelnījuši drošas savas telpas.

Vai esat izmantojis tādas priekšrocības kā VA aizdevumi? Kādi citi pakalpojumi būtu jāpiedāvā pašreizējiem un bijušajiem militārajiem locekļiem?