FHA pret VA salīdzinājumā ar parasto hipotēku kredītu - kā tie atšķiras?

Neatkarīgi no tā, vai jūs pērkat jaunas celtniecības māju vai veco remontdarbu māju, iespējams, ka jums nav pietiekami daudz naudas, lai nopirktu māju tieši. Jums būs jāfinansē pirkums ar hipotēkas aizdevumu.

Tāpat, ja jūs iegādājāties savu māju, kad procentu likmes bija augstākas, bet jums nav pietiekami daudz naudas, lai pilnībā nomaksātu hipotēku, jūs, iespējams, būsit gatavs pirkuma aizdevuma refinansēšanai. Tas nozīmē jauna mājokļa aizdevuma ņemšanu, lai nomaksātu esošo aizdevumu un fiksētu zemāku procentu likmi, kas jums ietaupa tūkstošiem - un varbūt desmitiem vai pat simtiem tūkstošu - atlikušajā aizdevuma termiņa laikā..

Mājas aizdevumu veidi: atbilstošs un neatbilstīgs

Aizdevumu pirkšanai un refinansēšanai ir dažādas konfigurācijas. Pirms piedāvājat māju vai apņematies refinansēt pašreizējo hipotēku, jums jāizvērtē savas iespējas un jāizvēlas tā, kas vislabāk atbilst jūsu vajadzībām.

Mājokļa kredītus var iedalīt divās plašās kategorijās: parastie un neparastie. Reizēm jūs varat redzēt atsauces arī uz “atbilstošiem” un “neatbilstīgiem” aizdevumiem. Šie termini nav sinonīmi, taču tos dažreiz lieto savstarpēji aizstājot.

Parastie un netradicionālie aizdevumi: galvenās atšķirības

Vissvarīgākā atšķirība starp parastajiem un netradicionālajiem aizdevumiem ir tā, ka parastos aizdevumus neizsniedz vai neatbalsta federālās valdības aģentūra.

Turpretī neparastos aizdevumus izsniedz vai atbalsta izpildvaras departamenti, ieskaitot Veterānu lietu departamentu (VA), Federālo mājokļu pārvaldi (FHA, Daļa no Mājokļu un pilsētu attīstības departamenta) un Lauksaimniecības departamentu. (USDA).

Atbilstības aizdevuma prasībām

Lielākā daļa parasto aizdevumu ir atbilstošs, kas nozīmē, ka tiem jāatbilst aizdevumu limitiem, ko noteikusi Federālā Nacionālā hipotēku asociācija (Fannie Mae) un Federālā mājas aizdevuma hipotēku korporācija (Freddie Mac) - divi kvazi-valdības uzņēmumi, kuriem ir milzīga ietekme uz Amerikas mājokļu kreditēšanas nozari. Fannie Mae un Freddie Mac garantē aizdevumus, kas atbilst šiem ierobežojumiem, nodrošinot likvīdu sekundāro tirgu mājokļu hipotēku parādiem.

Kredīta lieluma ierobežojumi

Lai aizdevumu kvalificētu kā atbilstošu aizdevumu, tā pamatsumma nedrīkst pārsniegt noteikto maksimālo robežu, kuru katru gadu palielina, lai atspoguļotu tirgus apstākļus. 2017. gadā ierobežojums bija aptuveni 424 000 USD vienģimenes mājām ASV kontinentālajā daļā un aptuveni 625 000 USD augstās izmaksas apgabalos (ieskaitot Aļasku, Havaju salas un dārgas piekrastes pilsētas, piemēram, Sietlu un Sanfrancisko).

Nevalstiski aizdevumi ar lielākiem pamatsummām ir zināmi kā īsie aizdevumi. Jumbo aizdevumus negarantē Fannie un Freddie, tāpēc sekundārais tirgus viņiem ir mazāks un riskantāks.

Piemērotie īpašuma veidi

Atbilstošie īpašuma veidi ietver vienas līdz četru ģimeņu savrupmājas, daudzdzīvokļu mājas, jaunas celtniecības mājas plānotajos projektos, mājokļus co-op un saražotās mājas. Tomēr uz nakšņošanas mājām, dzīvojamām mājām un ražotām mājām attiecas daži papildu ierobežojumi.

Kredīta un parāda prasības

Vairumā gadījumu atbilstošie aizdevumi tiek rezervēti kredītņēmējiem ar labu līdz izcilu kredītu. Ir reti, ja aizņēmēji, kuru FICO vērtējums ir mazāks par 680, var pretendēt uz atbilstošiem aizdevumiem, lai gan aizdevējiem ir zināma rīcības brīvība pieļaut izņēmumus. Galvenās likmes tiek rezervētas māju īpašniekiem ar lielisku kredītu.

Turklāt lielākajai daļai aizdevēju ir nepieciešams, lai atbilstošiem aizdevuma pretendentiem parāda un ienākumu (DTI) koeficients būtu mazāks par 43%. Daži aizdevēji ir stingrāki, pieprasa rādītājus, kas mazāki par 36%. Tomēr dažos gadījumos DTI koeficienti var paaugstināties virs 50%, kaut arī DTI aizdevumu procentu likmes, visticamāk, būs augstākas. Jūsu parāda attiecība pret ienākumiem tiek definēta kā procentuālā daļa (procentos) no jūsu ikmēneša ienākumiem, kas iztērēti parāda apkalpošanai, ieskaitot nenodrošinātus kredītproduktus, piemēram, kredītkartes, un nodrošinātus kredītproduktus, piemēram, automašīnu piezīmes..

Turpmākajās sadaļās mēs sīkāk iedziļināsimies atšķirībās starp parastajiem hipotēku aizdevumiem, FHA hipotēku aizdevumiem un VA hipotēku aizdevumiem.

Parastie hipotēkas aizdevumi: likmes, nosacījumi un parametri

Parasto aizdevumu veidi

Parastie mājokļu aizdevumi ir dažādās konfigurācijās. Ja vien nav norādīts citādi, šādus aizdevuma veidus var izmantot pirkšanai vai refinansēšanai:

Fiksēta likme. Fiksētas procentu likmes procentu likmes tiek fiksētas visam aizdevuma termiņam. Fiksētas procentu likmes aizdevumu termiņi svārstās no 10 līdz 40 gadiem, lai arī biežāk ir 15 un 30 gadu termiņi. Vairumā gadījumu ilgāka termiņa aizdevumiem ir augstākas procentu likmes - piemēram, 2018. gada sākumā 30 gadu GPL bija gandrīz par 1 procentu punktu augstāks nekā 10 gadu GPL aizņēmējiem ar izcilu kredītu. Vislabākās likmes tiek rezervētas galvenajiem kredītņēmējiem - tiem, kuru FICO vērtējums pārsniedz 740.
Pielāgojama likme. Koriģējamas likmes (ARM) aizdevumu procentu likmes tiek fiksētas uz noteiktu sākotnējo periodu. Šī perioda beigās tie tiek koriģēti uz augšu, un pēc tam katru gadu vai divas reizes mainās, izmantojot dominējošās procentu likmes (par etalonu izmantojot LIBOR vai citu plaši pieņemtu standartu). Lielākajai daļai ARM ir periodiskas un mūža procentu likmju paaugstināšanas robežas - parasti 1 līdz 2 procentu punkti gadā un 5 līdz 6 procentu punkti aizdevuma laikā, kas nozīmē, ka ARM ar sākotnējo likmi 4% varētu palielināties tikai līdz 5% vai 6 % viena gada laikā un 9% līdz 10% visā tā termiņā. Sākotnējie termiņi var būt tikai 1 gads un 10 gadi. Visas pārējās lietas ir vienādas, sākotnējie ARM GPL ir ievērojami zemāki nekā fiksētas likmes GPL, lai arī tie vienmēr paaugstinās virs dominējošajiem fiksētās likmes GPL. Daži ARM ir konvertējami, kas nozīmē, ka noteiktos apstākļos tos var konvertēt uz fiksētas procentu likmes aizdevumiem.
ARM tikai procentiem. ARM, kas paredzēti tikai procentiem, ir veidoti tāpat kā tradicionālie ARM, ar vienu būtisku atšķirību: sākotnējā periodā aizņēmējs maksā procentus tikai par aizdevuma atlikumu. Tas ievērojami samazina maksājumus jau sākumā, bet kavē kapitāla veidošanu un nesamazina aizdevuma pamatsummu. Pēc sākotnējā perioda aizdevums tiek amortizēts, un aizņēmējs ir atbildīgs par pamatsummas un procentu samaksu. Pāreja no tikai procentu maksājumiem uz pamatsummas un procentu maksājumiem var būt traucējoša, tāpēc aizņēmējiem ir jāpārliecinās, ka viņi var atļauties turpmākos pamatsummas un procentu maksājumus, pirms tiek nodrošināti tikai procenti ARM. ARM, kas interesē tikai procentus, bieži ir piemēroti pircējiem, kuri plāno pārdot savas mājas īstermiņā un vidējā termiņā, pirms tiek sākti pamatsummas un procentu maksājumi, un likmes pielāgojas augšup. Tomēr dažiem ARM (ieskaitot tikai procentus) tiek piemēroti priekšapmaksas sodi, kas tiek piemēroti, kad tie ir pilnībā samaksāti iepriekš noteiktā termiņā..

Pirmā iemaksa

Pirmā iemaksa ir būtisks apsvērums pircējiem, kuri vēlas iegādāties aizdevumus. Refinansēšanas aizdevumiem nav nepieciešami iemaksa, lai gan tiem ir ievērojamas slēgšanas izmaksas.

Vēsturiski aizdevējiem bija nepieciešami vismaz 20% zemāki parastajiem aizdevumiem, piemēram, 40 000 USD aizdevumam 200 000 USD. Pēdējos gados aizdevēji ir kļuvuši mazāk stingri. Līdz 2014. gadam daudzi sāka pieņemt tikai 3% pirmā iemaksa, piemēram, USD 6 000 par aizdevumu 200 000 USD.

Parastie aizdevumi ar zemu iemaksu (pirmā iemaksa ir mazāka par 10% no pirkuma cenas) ir pazīstami kā parastie 97 aizdevumi. Šādu aizdevumu procentu likmes var būt augstākas, tāpat kā kredītņēmējiem, kuriem ir paaugstināta riska kredīts, tās ir augstākas. Ņemiet vērā, ka daudzi aizdevēji izvairās no parastajiem 97 aizdevumiem, tāpēc tos jūsu reģionā var būt grūtāk atrast, it īpaši, ja jums ir paaugstināta riska kredīts..

Privātās hipotēkas apdrošināšana (PMI)

Aizņēmējiem, kuri nokavējuši mazāk nekā 20% no parastā aizdevuma, jāmaksā privātā hipotēkas apdrošināšana jeb PMI. PMI prēmijas parasti maksā mēnesī. Atkarībā no aizdevuma un vērtības (LTV) attiecības, ikgadējie PMI maksājumi par parastajiem aizdevumiem var sasniegt pat 1% no aizdevuma pamatsummas, jo lielāki LTV koeficienti rada lielākus PMI maksājumus.

Noslēguma izmaksas

Ir daudz hipotēku nodevu, no kurām jāizvairās, taču vairumam parasto aizdevumu joprojām ir lielas beigu izmaksas. Daži no biežākajiem elementiem ir šādi:

Priekšapmaksas īpašuma nodokļi. Pircējiem parasti ir jāapmaksā nekustamā īpašuma nodokļi, kas uzkrājas no beigu datuma līdz nākamajam īpašuma nodokļa samaksas termiņam. Nodokļu likmes dažādās jurisdikcijās ir ļoti atšķirīgas, taču pircējiem ir jāplāno vismaz daži simti dolāru par šo preci.
Priekšapmaksas risku apdrošināšana. Pircējiem arī jāveic priekšapmaksa pirmā gada māju īpašnieku apdrošināšanas prēmijām, kas var svārstīties no mazāk nekā 0,25% līdz vairāk nekā 1% no mājas novērtētās vērtības.
Īpašuma apsekošana un novērtēšana. Iespējams, jums būs jāveic aptauja atkarībā no jūsu īpašuma veida un atrašanās vietas. Vairumā gadījumu pietiek ar salīdzinoši neveiksmīgu hipotēku apsekojumu, kura izmaksas ir mazākas par 500 USD. Jums būs jāfinansē arī aizdevēja pasūtīts īpašuma novērtējums, kas apstiprina, ka jūs par īpašumu nemaksājat vairāk, un tādējādi samazinot aizdevēja pakļaušanu finanšu zaudējumiem, kas saistīti ar piekļuves ierobežošanu. Arī novērtēšana parasti maksā mazāk nekā 500 USD.
Plūdu noteikšana un vides novērtēšana. Pat ja šķiet, ka īpašums nav pakļauts plūdiem, lai to apstiprinātu un pārliecinātos, ka plūdu apdrošināšana nav nepieciešama, ir jāveic plūdu noteikšana. Plūdu noteikšana parasti maksā no 20 līdz 50 USD. Dažos reģionos var būt nepieciešami citi vides novērtējumi, piemēram, ugunsbīstamības novērtējumi.
Mājas pārbaude. Mājas pārbaude nav obligāta, bet ļoti ieteicama, jo tā var atklāt iespējamos defektus un drošības apdraudējumus, pirms darījums kļūst oficiāls. Pamatīgu pārbaužu izmaksas tuvojas 500 USD.
Nosaukumu meklēšana un apdrošināšana. Meklēšana virsrakstā pārliecinās, ka pārdevējam ir tiesības jums pārdot īpašumu - ka nevienam citam nav derīgu pretenziju uz tā īpašumtiesībām. Īpašumtiesību apdrošināšana sedz izmaksas, kas saistītas ar visu kratīšanā atklāto problēmu novēršanu, kā arī visas problēmas (ieskaitot prasības pret īpašumu), kas varētu rasties nākotnē. Nosaukumu meklēšanas izmaksas parasti ir saistītas ar īpašumtiesību apdrošināšanas izmaksām, un visa pakete parasti pārsniedz USD 1000 (vienreizēja, maksājama aizverot).
Ierakstīšana un pārsūtīšana. Šīs nodevas sedz izmaksas, kas saistītas ar pārdošanas reģistrēšanu attiecīgajās iestādēs (parasti pilsētas vai apgabala departamentā) un pārsūtīšanas formalizēšanu ar instrumentiem, kas pazīstami kā “zīmogi”. Ierakstīšanas un pārsūtīšanas izmaksas parasti svārstās no 300 USD līdz vairāk nekā 700 USD.
Sākuma maksa. Šī ir visaptverošā rindas vienība, kas apvieno mazākas slēgšanas izmaksas. Izdevumos, kas parasti iekļauti maksa par iniciēšanu, ietilpst maksa par kurjeru, darījuma maksa, dokumentu apmaksa un advokāta maksa. Šīs maksas ir skaidri jāiekļauj labas ticības aplēsē, ko saņemat slēgšanas procesa laikā. Maksa par iniciēšanu var ievērojami atšķirties, bet parasti tā ir 1% no pirkuma cenas.
Atlaižu punkti. Šis ir neobligāts, kaut arī izplatīts līdzeklis, kas aizdevējiem palielina aizdevumu ienesīgumu virs noteiktajām procentu likmēm. Diskonta punkti principā ir avansa procentu maksājumi, katrs punkts atbilst 1% no kopējās aizdevuma summas un pazemina aizdevuma likmi pat par 0,25%. Pircēji, kuru slēgšanas brīdī ir pietiekami daudz naudas, maksājot punktus, var samazināt savus ikmēneša maksājumus (un uzlabot viņu mājsaimniecības naudas plūsmu).

FHA hipotēku aizdevumi: ideāli piemēroti pirmo reizi māju pircējiem

FHA hipotēku kredītus izsniedz privāti aizdevēji, un tos garantē Federālā mājokļu pārvalde. Paredzēti pirmo reizi māju pircējiem ar ierobežotiem aktīviem un mazāk nekā perfektu kredītu, FHA pirkuma aizdevumi vēsturiski ir bijuši būtiska palīdzība amerikāņiem ar zemākiem ienākumiem, kuri vēlas iegūt māju īpašumtiesības. Ar vienu vērā ņemamu izņēmumu mājām, kuras iegādātas vai refinansētas ar FHA aizdevumiem, jābūt īpašnieku apdzīvotām un jāizmanto kā aizņēmēja galvenā dzīvesvieta..

FHA pirkuma aizdevumi var būt fiksētas likmes (203b hipotēkas aizdevums, kas attiecas uz vienas ģimenes uz četrām ģimenēm un tas ir visizplatītākais) vai koriģējamas likmes (251. sadaļas aizdevums attiecas uz vienas ģimenes līdz četru ģimeņu savrupmājām). ). Abas konfigurācijas pieļauj dažādus terminus, no kuriem 15 un 30 gadu termiņi ir visizplatītākās fiksētās likmes iespējas.

FHA refinansēšanas aizdevumi, piemēram, FHA modernizēts refinansēšanas produkts, ļauj FHA piešķirtiem māju īpašniekiem refinansēt ar zemākām izmaksām nekā parastie refinansēšanas aizdevumi. Tie ir pieejami arī fiksētas un regulējamas likmes konfigurācijās. FHA pilnveido refinansēšanas aizdevumus, kuriem nav hipotēku apdrošināšanas (MIP) prasību - milzīga finansiāla palīdzība māju īpašniekiem ar ierobežotu budžetu.

Atšķirības starp FHA un parasto aizdevumu

FHA aizdevumi un parastie aizdevumi atšķiras dažos nozīmīgos veidos:

Maksimālie aizdevuma limiti. Lielākajā daļā tirgu maksimāli pieļaujamais FHA pirkuma aizdevums ir 115% no vidējās vietējās pārdošanas cenas (parasti aprēķina apgabala līmenī). Kontinentālajā ASV zemākā maksimālā summa ir USD 271 050 (zemu izmaksu tirgos) un augstākā maksimālā summa ir USD 625 000 (tirgos ar augstām izmaksām). Aļaskā, Havaju salās un tādos aizjūras protektorātos kā Guama maksimālā summa ir USD 938 250. Šie ierobežojumi var mainīties, ņemot vērā dominējošās mājas cenas. Reversajām hipotēkām (vai HECM, populāram FHA produktam) maksimālais pieļaujamais aizdevuma limits ir 625 000 USD visā kontinentālajā ASV un 938 250 USD nekontinentālajās jurisdikcijās. Izmantojiet HUD FHA hipotēku kredīta kalkulatoru, lai atrastu vietējos limitus.
DTI un mājokļu attiecība. FHA aizdevumi pieļauj augstāku DTI koeficientu - ticami līdz 43%, un dažreiz arī augstāku. Mājokļa attiecība jeb mājokļa izmaksu attiecība pret aizņēmēja ienākumiem var būt arī augstāka par 28% parasto aizdevuma standartu - līdz 31% vairumā gadījumu.
Pirmā iemaksa. Aizņēmējiem, kuru FICO vērtējums ir 580 vai labāks, FHA iemaksas aizdevuma iemaksām var būt tik zemas kā 3,5% no pirkuma cenas, piemēram, 7000 USD par māju 200 000 USD. Tas ir ievērojami mazāk nekā tradicionālā aizdevuma vēsturiskā 20% pirmā iemaksa, piemēram, 40 000 USD par māju 200 000 USD. Tas ir arī mazāks par 10% pirmā iemaksa, kas pārsniedz parasto un parasto 97 aizdevumu, piemēram, USD 20 000 uz māju 200 000 USD.
Hipotēku apdrošināšana. Hipotēku apdrošināšana ir daudz dārgāka FHA pirkumu aizdevumiem un lielākajai daļai FHA refinansēšanas aizdevumu (izņemot pilnveidotus refinansēšanas aizdevumus). Saskaņā ar likumu aizņēmējiem tiek piemērota fiksēta maksa 1,75% apmērā no aizdevuma summas, slēdzot aizdevumu, neatkarīgi no aizdevuma veida, termiņa vai likmes. Šī maksa parasti tiek ieskaitīta aizdevumā, palielinot pamatsummu, lai gan to var arī samaksāt no kabatas. Turpmāk kredītņēmējiem, kuru ienākuma likme ir 90% no LTV vai augstāka (par 10% vai mazāk), ir jāmaksā pastāvīgās hipotēku apdrošināšanas prēmijas, līdz tiek nomaksāts viss aizdevums - līdz 1,05% no aizdevuma summas katru gadu, atkarībā no aizdevuma termiņa un finansētā summa. Aizņēmējiem, kuru ienākums sākas ar mazāk nekā 90% LTV, jāmaksā pastāvīgās apdrošināšanas prēmijas vismaz 11 gadus. Turpretī parastajiem aizdevuma ņēmējiem, kuru ienākuma likme ir 80% no LTV vai mazāk, hipotēkas apdrošināšana vispār nav jāveic. Vienīgais veids, kā vairumam FHA kredītņēmēju atcelt hipotēkas apdrošināšanu, ir caur FHA pilnveidoto refinansēšanas programmu.
Procentu likmes. Visas citas lietas ir vienādas, FHA pirkšanas un refinansēšanas aizdevumiem gandrīz vienmēr ir zemākas procentu likmes nekā salīdzināmajiem parastajiem aizdevumiem. Tomēr procentu likmju ietaupījumus var kompensēt augstākas hipotēku apdrošināšanas prēmijas.
Kredīta prasības. FHA aizdevumiem ir mazākas parakstīšanas prasības nekā parastajiem aizdevumiem. Jūs varat saņemt 3,5% zemāku FHA pirkuma aizdevumu ar FICO punktu skaitu 580 vai labāku, un 10% zemāku FHA aizdevumu ar FICO punktu skaitu 500 vai labāku..
Apmaksāti pārdevēja slēgšanas izdevumi. FHA aizdevumi ļauj pārdevējiem slēgt līdz 6% no pirkuma cenas, piemēram, USD 12 000 uz māju 200 000 USD. Tas ir potenciāli milzīgs ieguvums pircēju tirgos. Parastie aizdevumi nepārsniedz pārdevēja apmaksātās slēgšanas izmaksas 3% apmērā no pirkuma cenas, piemēram, USD 6000 par māju 200 000 USD.
Pieņēmums. FHA aizdevumi ir izmantojami, kas nozīmē, ka tos var nodot pārdevējam pircējam ar minimālām izmaiņām likmēs un noteikumos. Lai arī pieņēmumi ir pakļauti FHA apstiprinājumam un aizdevēja parakstīšanai, kā arī pircēja spējai segt starpību (vai nu skaidrā naudā, vai izmantojot otro hipotēku) starp atlikušo aizdevuma atlikumu un mājas novērtēto cenu, tie prasa milzīgu laiku un stresu. -ietaupījumi motivētiem pārdevējiem. Parastie aizdevumi parasti nav izmantojami.

FHA aizdevumu veidi

Papildus 203.b un 251. iedaļas aizdevumiem vienģimenes un četru ģimeņu savrupmājām FHA aizdevumi ir arī vairākos citos veidos:

Kondicionieru aizdevumi. Pazīstami kā 234.c sadaļas aizdevumi, FHA apdrošinātiem dzīvokļu aizdevumiem ir daudz kopīga ar 30 gadu fiksētas procentu likmes FHA apdrošinātiem aizdevumiem savrupmājām. Tomēr fiksētais 30 gadu termiņš ir vienīgā FHA atbalstītā finansējuma iespēja condominium pirkumiem. Lai kvalificētos, 234.c iedaļas aizdevums ir jāpiemēro, lai iegādātos atsevišķu condominium vienību attīstības laikā ar vismaz piecām vienībām. Īpašnieku izmantojuma prasības ir mazākas attiecībā uz 234.c iedaļas aizdevumiem, taču programma pieprasa, lai vismaz 80% no FHA apdrošinātajiem aizdevumiem jebkurā attīstībā tiktu piešķirti īpašniekiem-iemītniekiem..
Drošs refinansēšanas aizdevums. FHA drošie refinansēšanas aizdevumi pārvērš parastos hipotēku aizdevumus, ieskaitot aizdevumus, kas ir nonākuši likumpārkāpumos sakarā ar parasto ARM procentu likmju augšupielādi, FHA nodrošinātos fiksētas procentu likmes aizdevumos. Ja izvēlaties skaidras naudas refinansēšanu, maksimālais aizņēmuma limits ir 85% LTV. Bezskaidras naudas refinansēšanai maksimālā robeža ir 97,75% LTV.
FHA pilnveidota refinansēšana. FHA pilnveidotie refinansēšanas aizdevumi ir paredzēti esošo FHA aizdevumu refinansēšanai bez mājas novērtējuma un relatīvi zemām slēgšanas izmaksām (parasti mazāk nekā 4% no pamatsummas). Programmas prasības uz papīra ir diezgan saudzīgas - piemēram, jūs varat tehniski refinansēt dziļi zemūdens māju, un nav oficiālu ienākumu vai nodarbinātības sliekšņu. Tomēr lielākajai daļai aizdevēju ir nepieciešams pienācīgs kredīts (FICO ar 620 vai labāku) un nodarbinātības pārbaude. Arī aizdevumi nevar būt nopietni nokavēti. Lai kvalificētos, jaunajam aizdevumam ikmēneša maksājums ir jāsamazina vismaz par 5% (piemēram, no USD 1000 līdz USD 950). Daži aizdevēji piedāvā iespēju ieskaitīt noslēguma izmaksas aizdevuma pamatsummā, kā rezultātā tiek iegūts “nulles izmaksu” aizdevums, lai gan tas rada lielāku ikmēneša maksājumu visā aizdevuma laikā..
Mājas kapitāla konvertēšanas hipotēkas (HECM vai reversā hipotēka). HECM aizdevumi, kas pazīstami arī kā reversās hipotēkas, palīdz īpašniekiem-iemītniekiem (62 gadus veciem un vecākiem) izmantot mājas kapitālu, nepārdodot savas mājas un pārceļoties. HECM parasti neprasa ikmēneša maksājumus par hipotēkas produktu. Tā vietā tie ir ideāli beznodokļu naudas avoti kredītņēmējiem ar fiksētiem ienākumiem un ierobežotiem aktīviem. Tomēr, ņemot vērā to nozīmīgās juridiskās un finansiālās sekas, pirms konsultēšanās ar juristu vai finanšu konsultantu HECM nav ieteicams izņemt..
Pabeigts maksājuma aizdevums. Pakāpeniskiem maksājumiem jeb 245. sadaļas aizdevumiem sākotnēji ir ļoti zemi ikmēneša maksājumi. Pirmajos 5 līdz 10 aizdevuma darbības gados šie maksājumi pakāpeniski palielinās ar likmi no 2% līdz 7,5% gadā. Paaugstināšanas perioda beigās tie ir plato un paliek nemainīgi visu atlikušo termiņu. Pakāpeniski maksājumu aizdevumi ir ideāli piemēroti aizņēmējiem, kuri laika gaitā sagaida, ka viņu ienākumi ievērojami palielināsies.
Pieaugošs pašu kapitāla aizdevums. Pazīstami kā 245.a sadaļas aizdevumi, pieaugošie pašu kapitāla aizdevumi principā ir daudzpusīgāki un finansiāli piedodoši graduētu maksājumu aizdevumu versijas. Tie ir derīgi lielākajai daļai mājokļu veidu, ieskaitot kooperatīvās vienības un esošās mājas, kas paredzētas atjaunošanai vai rehabilitācijai. Gada maksājuma palielinājums ir pakāpeniskāks nekā pakāpeniskā maksājuma veids - ikgadējais palielinājums ir noteikts 5% apmērā. Arī termiņi ir īsāki - maksimālais ir 22 gadi.

FHA aizdevumu priekšrocības salīdzinājumā ar tradicionālajiem aizdevumiem

Šeit sniegts pārskats par galvenajām FHA aizdevumu priekšrocībām salīdzinājumā ar parastajiem aizdevumiem:

Brīvāku parakstīšanas (kredītpunktu) prasības
Zemākas iemaksas prasības (tikai 3,5% kredītņēmējiem, kuru FICO ir 580 vai labāka)
Pārņemtspēja (var tikt pārdots no pārdevēja pircējam ar minimālu berzi)
Lielāka pārdevēja apmaksāta slēgšanas izmaksu piemaksa
Zemākas procentu likmes
Brīvākas DTI un korpusa prasības

FHA aizdevumu trūkumi salīdzinājumā ar parastajiem aizdevumiem

Un FHA aizdevumu būtiskie trūkumi salīdzinājumā ar parastajiem aizdevumiem:

Sākotnējā hipotēkas apdrošināšanas iemaksa, kas noteikta likumos par pirkuma aizdevumiem un neracionalizētiem refinansēšanas aizdevumiem (1,75% no aizdevuma lieluma)
Lielākas pašreizējās hipotēku apdrošināšanas prēmijas (līdz 1,05% no aizdevuma lieluma gadā)
Nevar anulēt hipotēkas apdrošināšanu, izņemot vienkāršojot refinansēšanu
Zemāki garantētie aizdevumu limiti zemu izmaksu tirgos (neizdevīgi augstākās klases pircējiem šajos apgabalos)
Mājas jābūt īpašnieku apdzīvotai, primārajai dzīvesvietai

VA hipotēku aizdevumi: lieliski piemēroti militārām ģimenēm

VA mājokļa aizdevuma programma, kas ir atļauta ar 1944. gada Pakalpojumu sniedzēju pielāgošanas likumu (SRA), palīdz pašreizējiem un bijušajiem pakalpojumu sniedzējiem īstenot sapni par māju īpašumtiesībām. Tāpat kā FHA aizdevumi, lielāko daļu VA aizdevumu izsniedz privāti aizdevēji, un tos atbalsta Veterānu lietu departaments - tie nav tiešie aizdevumi autors VA. Tāpat kā FHA aizdevumus, VA aizdevumus var izmantot tikai īpašnieku apdzīvotām mājām, kas ir kredītņēmēju galvenās dzīvesvietas.

VA aizdevumi var finansēt pirkumus un refinansēšanas centienus. Tāpat kā FHA un parastie aizdevumi, tie ir pieejami ļoti dažādās konfigurācijās, ieskaitot 15 un 30 gadu fiksētu likmi un dažādus regulējamas likmes nosacījumus. Procentu likmes parasti ir salīdzināmas ar parastajiem aizdevumiem un augstākas nekā FHA aizdevumi.

Atbilstības prasības

VA aizdevuma atbilstības prasības nedaudz atšķiras atkarībā no nozares, datuma un pakalpojuma ilguma.

Parasti aktīvo dienestu locekļi ir tiesīgi pēc dienesta pēc 180 diennakts secīgām dienām un dažreiz pat 90 dienestiem pēc kārtas. Veterāni, ieskaitot rezervistus un Nacionālās gvardes locekļus, ir tiesīgi pēc 90 līdz 180 dienesta dienām pēc kārtas jebkurā savas karjeras laikā. Rezervisti un Zemessardzes personāls, kurš neredz aktīvo dienestu, ir tiesīgi pēc sešu gadu pēc kārtas nostrādāšanas. Negodīgas izlādes diskvalificē.

Iepazīstieties ar VA atbilstības tabulu, lai iegūtu papildinformāciju par kvalifikāciju un informāciju par pieteikšanos atbilstības sertifikātam (CoE)..

VA un parasto aizdevumu atšķirības

Papildus pakalpojumu atbilstības prasībām VA aizdevumi un parastie aizdevumi atšķiras dažos pamatos:

Finansēšanas maksa. Lielākā un dārgākā atšķirība starp VA aizdevumiem un parastajiem aizdevumiem ir VA finansēšanas maksa. VA finansēšanas maksa ir unikāla maksa, kas neattiecas uz parastajiem vai FHA aizdevumiem. Tas ievērojami atšķiras atkarībā no apkalpošanas nozares, aizdevuma veida un pirmā iemaksa lieluma, taču parasti tas dod priekšroku pirmreizējiem māju pircējiem vai refinansētājiem ar iepriekšēju aktīvo pienākumu pieredzi un mazākiem nekā 90% LTV koeficientiem. Par aizdevumiem pirkšanas un naudas izņemšanas gadījumā finansēšanas maksa parasti svārstās no 1,25% līdz 3,3% no aizdevuma pamatsummas, piemēram, no USD 2500 līdz USD 6 600 par aizdevumu 200 000 USD. Bezskaidras naudas refinansēšanas aizdevumiem tie var būt tikai 0,50% no aizdevuma pamatsummas.
Maksimālais aizdevuma lielums. VA aizdevumi lielākajā daļā tirgu tiek garantēti līdz USD 424 100, lai gan šī maksimālā robeža var mainīties atkarībā no tirgus apstākļiem. Ja jūsu aizdevējs apstiprina jūs par lielāku aizdevumu, jūs to varat brīvi ņemt, taču VA neuzņemas pārmērīgu atbildību. Tirgos ar augstām izmaksām VA var garantēt lielākus aizdevumus.
Pirmā iemaksa. Viens no VA aizdevuma lielākajiem ieguvumiem ir tas, ka mazākiem aizdevumiem nav noteiktas iemaksas prasības. Ja jums ir tiesības uz VA aizdevumu, jūs, iespējams, varat finansēt visu sava mājas pirkuma cenu. Tomēr pabalstiem, kas nav saistīti ar iemaksu, ir galvenais praktiskais ierobežojums: parasti to maksimālais lielums ir četras reizes lielāks par standarta VA tiesībām - 36 000 USD vienam pircējam vai 144 000 USD. Lielākiem aizdevumiem ir nepieciešami avansa maksājumi, lai gan ne vienmēr tie ir 10% zemākie iemaksas, ko parasti pieprasa parastie aizdevēji.
Hipotēku apdrošināšana. VA aizdevumiem nav nepieciešama hipotēkas apdrošināšana, pat ja LTV ir lielāka par 80%.
Kredīta prasības. VA aizdevumu programmas parakstīšanas standarti nav tik brīvi kā FHA programmas. Lielākajai daļai aizdevēju ir nepieciešams minimālais FICO vērtējums 620, lai kvalificētos, lai arī katrā atsevišķā gadījumā var pieļaut izņēmumus (piemēram, aizņēmēji ar lieliem ienākumiem).
Noslēguma izmaksas. Saskaņā ar likumu aizdevējiem nav atļauts novērtēt noteikta veida VA aizdevumu slēgšanas izmaksas. Tajos ietilpst advokāta honorārs, darījuma maksa, parakstīšanas maksa un dokumentu apstrādes maksa. Šo detalizēto izmaksu vietā aizdevēji var novērtēt sākšanas maksu līdz 1% no aizdevuma summas.
Pieņēmums. Tāpat kā FHA aizdevumi, VA aizdevumi ir izmantojami ar VA apstiprinājumu un pircēja kvalifikāciju.

VA aizdevumu veidi

VA aizdevumi ir dažādos veidos:

Pirkuma kredīts. VA pirkuma aizdevumiem nav nepieciešama naudas samazināšana - citiem vārdiem sakot, pieļaujamais LTV diapazons sasniedz pat 100%. Ar dažiem ierobežojumiem tos var izmantot esošām savrupmājām, būvētām specifiskām (jaunas konstrukcijas) mājām, kondomīnija vienībām, ražotām mājām un partijām, kā arī pirkšanas un atjaunošanas projektiem (līdzīgi kā FHA 203k rehabilitācijas aizdevums).
Naudas izņemšanas refinansēšanas aizdevums. Tāpat kā parastie un FHA naudas izdošanas refinansēšanas aizdevumi, VA naudas izņemšanas refinansēšanas aizdevumi aizstāj sākotnējo aizdevumu un nodrošina aizņēmējam vienreizēju maksājumu, ko viņi var izmantot pēc saviem ieskatiem. Šī vienreizējā summa var būt tikpat liela kā 100% no aizņēmēja pašu kapitāla mājās - piemēram, ja aizņēmējs ir parādā 100 000 USD par māju 200 000 USD vērtībā, viņi var ņemt līdz 100 000 USD skaidrā naudā. Naudas izņemšanas refinansēšanas aizdevumiem parasti ir zemākas procentu likmes nekā aizdevumiem, kurus tie aizstāj. Sākotnējam (refinansētam) aizdevumam nav obligāti jābūt VA aizdevumam.
Procentu likmes samazināšanas refinansēšanas aizdevums (IRRRL). Pazīstams arī kā VA pilnveidots refinansēšanas aizdevums (vai vienkārši racionalizējot refinansēšanu), IRRRL ir īpaši izstrādāti, lai refinansētu esošos VA pirkuma aizdevumus bez otra VA aizdevuma pieteikuma. Nav naudas izmaksas iespējas, izņemot 6000 ASV dolāru izdalījumu energoefektīviem mājas uzlabošanas projektiem.
Indiāņu tiešo aizdevumu programma (NADL). NADL aizdevumus, kas īpaši izstrādāti dienesta biedriem un indiāņu izcelsmes veterāniem, tieši veic VA. Tie vienmēr tiek konfigurēti kā fiksētas procentu likmes 30 gadu aizdevumi. Saskaņā ar VA NADL var izmantot tikai, lai “finansētu māju pirkšanu, celtniecību vai uzlabošanu Federālajā trasta zemē (rezervēšanas zeme) vai lai refinansētu iepriekšēju NADL, lai samazinātu procentu likmi”.

VA arī veic divu dažādu veidu pielāgoto mājokļu pabalstu veidus, kas ir bez aizdevuma maksājumi veterāniem ar smagu, pastāvīgu ar pakalpojumu saistītu invaliditāti. Šīs dotācijas ir paredzētas, lai finansētu invalīdu un viņu ģimeņu invalīdu mājokļu celtniecību, iegādi vai modernizēšanu. Viņiem nav jāatmaksā.

VA aizdevumu priekšrocības salīdzinājumā ar parastajiem aizdevumiem

Īss pārskats par VA aizdevumu galvenajām priekšrocībām salīdzinājumā ar parastajām hipotēkām:

Konkrētiem aizdevumiem nav nepieciešami iemaksas
Nav nepieciešama hipotēkas apdrošināšana
Pieņemamība
Augsti naudas aizdevumu refinansēšanas aizdevuma limiti (naudas izņemšana līdz 100% no jūsu pašu kapitāla mājās)
Zemas izmaksas, lai vienkāršotu refinansēšanas aizdevumus
Ierobežojumi izmaksu veidu un vērtību slēgšanai

VA aizdevumu trūkumi salīdzinājumā ar parastajiem aizdevumiem

Un to galvenie trūkumi:

VA finansēšanas maksa ir nepieciešama jau iepriekš
Tikai aktīvo dienestu darbiniekiem, veterāniem un viņu ģimenēm
Aizdevuma lieluma ierobežojumi, kas var radīt neizdevīgu stāvokli pircējiem augsto izmaksu tirgos
Mājas jābūt īpašnieku apdzīvotai, primārajai dzīvesvietai

Nobeiguma vārds

Ja jūs dzīvojat skaitīšanas noteiktā lielpilsētā, iespējams, ka kvalificēsities parastajam aizdevumam, VA vai FHA. Tomēr, ja jūs daļēji rīkojaties plaši atvērtās telpās, iespējams, jūsu labākā mājokļa aizdevuma iespēja ir tāda, ko mēs šeit pieminējām tikai tuvojoties: USDA aizdevums.

ASV Lauksaimniecības departamenta atbalstīti, USDA aizdevumi ir īpaši izstrādāti pircējiem, kas pirmo reizi vēlas apmesties ārpus skaitīšanas noteiktiem lielpilsētu rajoniem, kur dzīvo lielākā daļa amerikāņu. Tiem, kas kvalificējas, USDA aizdevumu programma ir neticami dāsna - tā piedāvā 100% finansējumu (bez naudas samazināšanas), īpaši zemas procentu likmes un PMI ar atlaidi. Pirms piesakāties parastajam aizdevumam vai kādai no biežāk sastopamajām netradicionālajām alternatīvām, izdari sev (un savam makam) labvēlību un izpētiet šo nenotveramo, potenciāli ienesīgo nekustamā īpašuma finansēšanas produktu.

Ja vēlaties uzlabot savas iespējas saņemt hipotēku, skatiet šo rakstu: 6 padomi, kā saņemt apstiprinājumu mājas hipotēkas aizdevumam.

Kurš no dažādajiem hipotēku aizdevumiem - FHA, VA vai parastais - ir piemērots tieši jums?