Kas ir hipotēkas REIT (mREIT) - definīcija, riski un piemērotība

Nesen pieaug interese par REIT klasi, ko sauc par mREIT, kas arī maksā lielas dividendes, bet rada nedaudz atšķirīgu risku kopumu.

Kas ir MREIT?

“M” apzīmē “hipotēku”, jo mREIT ir īpaša REIT grupa, kuras pamatā ir viņu ieguldījumi nekustamajā īpašumā hipotēku tirgū. Lielākoties tas nozīmē, ka mREIT pērk hipotēkas sekundārajā hipotēku tirgū - citiem vārdiem sakot, pērk hipotēkas parādus.

Pēc tam, kad banka aizdod naudu kādam, kurš pērk māju, banka pārdod šo hipotēku hipotēkas pircējam (piemēram, mREIT), un, tā kā hipotēku likmes ir piesaistītas valdības obligāciju tirgum, mREIT ir cieši saistītas arī ar šo tirgu..

MREIT veidi

Kad tiek izveidots mREIT, tas parasti specializējas viena veida hipotēku parādos. Daži uzņēmumi pērk tikai hipotēkas, kuras atbalsta federāla aģentūra, piemēram, Fannie Mae, Freddie Mac vai Ginnie Mae. Viņi izvēlas šīs hipotēkas, jo tām ir nodrošināta federāla garantija, un tādējādi pastāv mazāks saistību neizpildes risks, kas nozīmē, ka tās ir arī mazāk rentablas.

Citi mREIT, ko dažreiz sauc par mREIT, kas nav aģentūras, specializējas hipotēkās, kuras negarantē federālā aģentūra. Viņiem ir tendence maksāt lielākas dividendes, galvenokārt tāpēc, ka pastāv lielāks risks, ka hipotēkas netiks izpildītas.

Akciju piederība

Investori var iepirkties šajos MREIT, pērkot akcijas uzņēmumos, kuri tiek publiski tirgoti biržā. Kā daļējs uzņēmuma īpašnieks akcionāri saņem dividendes no mREIT - un tieši tur ienāk šīs pievilcīgās lielās peļņas likmes..

Tāpat kā citi valsts uzņēmumi, arī MREIT vērtība palielinās un pazeminās, jo tirgus pārvērtē uzņēmuma vērtību. Ja investori uzskata, ka mREIT kļūs mazāk rentabls, jo viņiem būs dārgāk iekasēt naudu vai arī tāpēc, ka hipotēkas būs zemākas, akciju cena pazemināsies. Tā kā daudzi investori aplūko mREIT kā pasīvo ienākumu avotu, pateicoties šīm lielajām dividendēm, mREIT akcijas arī samazināsies, ja investori domā, ka dividendes samazināsies.

Nodokļi

Lai arī augstas dividenžu peļņas likmes var būt pievilcīgas, mREIT dividendes nevajadzētu ņemt vērā pēc nominālvērtības. Tas notiek tāpēc, ka mREIT uzņēmumiem ir jāmaksā vismaz 90% no saviem ienākumiem akcionāriem saskaņā ar likumu, kas savukārt nozīmē, ka ienākums netiek aplikts ar nodokli REIT, bet tiek aplikts ar nodokli kā parasts ienākums akcionāriem. Tātad mREIT dividendes netiek uzskatītas par kvalificētām dividendēm, kurām var piemērot vēlamo nodokļu režīmu, bet tiek uzskatītas par parastajām dividendēm un tiek apliktas ar nodokli pēc akcionāra nodokļu likmes. Tāpēc, jo augstāka ir jūsu nodokļu likme, jo mazāk jūs gūsit peļņu.

Tā kā REIT tiek aplikti ar nodokli pēc parastās ienākumu likmes, nevis ar zemāku dividenžu likmi, tie var būt ļoti neefektīvs veids, kā gūt pasīvos ienākumus no nodokļu viedokļa. Dažiem cilvēkiem tas nav nozīmes, bet, ja ienākumi no REIT ieguldījuma pārceļ investoru uz augstāku ienākumu nodokļa kategoriju vai arī tie jau ir vienā, tad ieguldītājam, iespējams, būtu prātīgāk izvēlēties zemākas dividendes ienesošo akciju ienesīgumu. kas tiek aplikti ar zemāku dividenžu likmi.

Ir viens veids, kā izvairīties no REIT dividenžu nodokļu soda: Saglabājiet REIT turējumus atliktā nodokļu atskaitīšanas kontā, lai izvairītos no tā, ka šīs REIT dividendes pilnībā tiek pievienotas jūsu apliekamajam ienākumam, kamēr jūs joprojām strādājat..

mREITs un obligācijas

Viens no galvenajiem faktoriem, kas ietekmē mREIT rentabilitāti un dividenžu ienesīgumu, ir izmaiņas obligāciju tirgū. mREITs ne tikai pērk hipotēkas ar reinvestētu peļņu no uzņēmuma darbības. Faktiski, tā kā tik liela uzņēmuma peļņa nonāk ieguldītājiem, uzņēmumam ir jāaizņemas nauda, ​​lai iegādātos hipotēkas.

Šajā vietā obligāciju tirgus kļūst izšķirošs mREIT darbībai. Vienkārši sakot, mREIT aizņemas naudu ar īstermiņa obligāciju procentu likmēm un aizdod to ar likmēm, kas ir tuvu augstākajām ilgtermiņa obligāciju likmēm - pērkot hipotēkas, viņi būtībā aizdod šo naudu ar pašreizējām hipotēku likmēm. Tā kā hipotēku likmes ir piesaistītas augstākām, ilgtermiņa obligāciju likmēm, mREIT peļņa ir tieši proporcionāla starpībai (vai “starpībai”) starp īstermiņa un ilgtermiņa obligāciju likmēm.

Tā kā hipotēku likmes ir piesaistītas obligāciju likmēm, mREIT ieguldītājam ir jāaplūko obligāciju tirgus, kā arī nekustamā īpašuma un hipotēku tirgi, lai saprastu šo peļņas potenciālu. Jo lielāka ir atšķirība starp īstermiņa un ilgtermiņa obligāciju likmēm, jo ​​rentablāks kļūst mREIT bizness. Ja Federālās rezerves uzturēs solījumu saglabāt zemas procentu likmes, obligāciju starpībai vajadzētu palikt lielai, un mREIT dividendēm vajadzētu palikt lielām.

Lielākais mREIT drauds ir īstermiņa Valsts kases ienesīguma palielināšanās. Daļēji tas ir iemesls, kāpēc mREITs ir kļuvis populārs visā 2012. gadā. Janvārī priekšsēdētājs Bens Bernanke paziņoja Fed nodomu saglabāt zemas likmes līdz 2014. gada beigām, būtībā garantējot mREIT peļņas normu uz trim gadiem. Solījums turpināt skaidras naudas iepludināšanu QE3 ietvaros septembrī arī lika mREIT akciju cenām palielināties, tāpat kā Bernankes paziņojums, ka Federālās rezerves plāno saglabāt zemas likmes līdz 2015. gadam.

Riski un nekļūdīgi mREIT ieguldītājiem

Pirms jūs izsīksit un piepildīsit savu portfeli ar ķekars mREIT, ir jāņem vērā vairāki punkti. Lai arī peļņas potenciāls var būt liels, mREIT investori riskē pazaudēt naudu bāzes akciju cenā un arī samazinātu dividenžu dēļ.

1. Dividenžu samazināšana
Vairāki mREIT pēdējos gados ir samazinājuši dividenžu izmaksas. Tam ir daudz iespējamo iemeslu: nenesoši aizdevumi, slikta pārvaldība un sarūkošās iespējas sekundārajā hipotēku tirgū. Un tā kā mREIT dividendes ir ļoti jutīgas pret obligāciju procentu likmju svārstībām un skaidrās naudas daudzumu ekonomikā, ja federālās rezerves nolemj paaugstināt procentu likmes, mREIT būtu pirmais, kas zaudē vērtību..

2. Hipotēkas saistību neizpilde un refinansēšana
Augstākas aizņēmumu izmaksas ietekmētu visus mREIT, bet atsevišķus mREIT var kaitēt arī slikti izpildīti aizdevumi. Ja netiek izpildītas mREIT hipotēkas, mREIT zaudē naudu. Lai gan mREIT parasti ir ļoti daudzveidīgas starp dažādiem hipotēkām, tie joprojām ir ierobežoti vienā tirgū, un tāpēc tiem trūkst dažādības, lai izturētu sabrukumu hipotēku tirgū..

Ja cita nelaime, piemēram, paaugstināta riska hipotēku krīze, liek hipotēku īpašniekiem neizpildīt savas hipotēkas, tā varētu izpostīt mREIT tirgu. Tomēr ir viens veids, kā mazināt šo risku: Daži mREITs iegulda tikai aģentūru nodrošinātajos hipotēkās, piemēram, Fannie Mae un Freddie Mac aizdevumos. Tā kā šiem aģentūru aizdevumiem ir ASV valdības garantija, tie ir zemāka riska pakāpe nekā mREIT, kas nav aģentūras, un parasti piedāvā zemāku dividenžu ienesīgumu.

Otra galējība tomēr ir tikpat slikta: ja hipotēka tiek atmaksāta priekšlaicīgi, MREIT arī zaudē naudu, jo no šī parāda vairs nesaņems samaksātos procentus, un būs jāiegādājas jauns parāds. Augstā hipotēku refinansēšanas likme 2012. gadā ir ietekmējusi dažus MREIT, un, lai arī viņi joprojām var aizņemties naudu ar zemām likmēm un iegādāties hipotēkas, šīm hipotēkām, visticamāk, būs zemākas likmes..

3. Darbības zaudējumi
Treškārt un visvairāk satraucoši ir tas, ka daudzi no lielākajiem mREIT darbojas ar nelielu peļņu vai zaudējumiem. Ja mREIT turpina darboties ar peļņu, kas ir mazāka par summu, kas tai jāizmaksā dividendēm, šī dividende būs jāsamazina. Kad tiek paziņots par šiem dividenžu samazinājumiem, parasti pazeminās arī mREIT akciju cena. Protams, ja uzņēmums pietiekami ilgi darbojas ar zaudējumiem, tas aizies no biznesa, un akcijas būs bezvērtīgas.

Daži no lielākajiem mREIT pēc tirgus kapitalizācijas 2012. gada otrajā ceturksnī ziņoja par miljonu dolāru zaudējumiem un darbības peļņas normu no -30% līdz -60%. Tas notiek tāpēc, ka ilgtermiņa obligāciju likmes samazinājās, samazinot starpību starp īstermiņa un ilgtermiņa obligāciju likmēm, jo ​​investori meklēja drošu obligāciju tirgu.

Tā kā neviens uzņēmums nevar mūžīgi darboties ar zaudējumiem, šie neapmierinošie ienākumi rada nepatīkamus jautājumus par mREIT vērtības pieauguma noturību, ja obligāciju starpības turpina samazināties. Tas arī izvirza jautājumu par to, cik daudz spekulāciju un riska ir mREIT tirgū, jo šie zaudējumi uzņēmumus skāra tieši tad, kad viņu akciju cenas strauji auga.

4. QE3 un priekšapmaksas risks
Federālo rezervju nesenais lēmums uzsākt kvantitatīvās mīkstināšanas trešo kārtu (QE3) ir vēl viena mREIT problēma. QE3 atšķirībā no tā priekšgājējiem ir vērsta uz hipotēkām nodrošinātiem vērtspapīriem - Fed plāno katru mēnesi pirkt neierobežotu daudzumu šo vērtspapīru, līdz ekonomika izskatās labāk.

Šie vērtspapīri ir tie paši, kuros MREITs iegulda, tāpēc šis paziņojums tos tieši ietekmē. Tā kā Federālās rezerves ir agresīvāks tirgus dalībnieks, hipotēku īpašniekiem var būt vairāk iespēju refinansēt. Tas nelabvēlīgi ietekmē mREIT, jo refinansēšana nozīmē, ka viņu turētā hipotēka tiek atmaksāta priekšlaicīgi - un ienākumi, kurus viņi nopelnīja no procentu maksājumiem, tiek pārtraukti.

No otras puses, QE3 var būt pozitīvāka ietekme uz hipotēku sekundāro tirgu. Veicinot vairāk refinansēšanas, tas rada lielāku hipotēku aktivitāti un tādējādi lielākas uzņēmējdarbības iespējas mREIT. Tā kā tas arī uztur zemas īstermiņa obligāciju likmes, vajadzētu saglabāties lielai starpībai starp īstermiņa un ilgtermiņa obligāciju procentu likmēm, dodot mREIT iespēju aizņemties naudu ar daudz zemāku likmi nekā tā, ko tie izsniedz..

5. Ierobežots kapitāls
Tā kā šiem uzņēmumiem ir jāatdod 90% no saviem ienākumiem akcionāriem, viņiem ir ļoti ierobežotas iespējas pārvaldīt un reinvestēt savu peļņu, kas apgrūtina izaugsmi labos laikos un palikšanu virs ūdens sliktā laikā. Tas REIT struktūru padara par riskantu biznesu. Šī riska kompromiss ir daudz lielāks īstermiņa dividenžu ienesīgums, taču tas ne vienmēr ir ilgtspējīgs.

Piemērotība

Tā kā mREIT ir nepastāvīgas un hipotēku tirgus, nekustamā īpašuma tirgus un federālās valdības obligāciju tirgus to viegli ietekmē, tās ir riskanta likme. Tomēr viņu augstās peļņas likmes un tiešās peļņas izmaksas investoriem īstermiņā padara tos par lielisku naudas avotu.

Turklāt viņi piedāvā likvīdu veidu ieguldījumus nekustamajā īpašumā un piekļuvi profesionālai pārvaldībai. Iegādājoties mREIT akcijas, individuālie investori var netieši aizdot naudu cilvēkiem hipotēku tirgū. Ja domājat, ka nekustamo īpašumu un hipotēku tirgos notiks atveseļošanās, mREIT ir viens no veidiem, kā izdarīt šo likmi.

Jaunāki, agresīvāki investori, kuriem pašiem nepieder nekādi nekustamie īpašumi, bet kuri nekustamā īpašuma tirgū darbojas strauji, varētu vēlēties apsvērt mREIT. Tomēr mREIT var būt vieta arī nobriedušākiem portfeļiem, ja vien to sastādītā procentuālā daļa nav lielāka par to, ko investors var atļauties uzņemties zaudējumus..

Nobeiguma vārds

Kļūdas mREIT gadījumā nenozīmē, ka no tām vienmēr vajadzētu izvairīties. Izmantojot diezgan prognozējamo obligāciju starpību un piedāvājot likviditāti nekustamā īpašuma tirgum, mREITS sniedz vērtīgu pakalpojumu un iespēju investoriem nodot savus līdzekļus ekspertiem, kuri var spēlēt gan obligāciju, gan nekustamā īpašuma tirgū, lai gūtu peļņu.

Pirms ieguldīšanas, tomēr apskatiet tālāk par divciparu dividenžu ienesīgumu neatkarīgi no tā, cik satraucoši tie vispirms parādās. Apskatot mREIT bilanci, naudas plūsmas pārskatus un iepriekšējo darbību, investori var iegūt labu priekšstatu par to, vai uzņēmumā ir vērts ieguldīt un vai viņi var mazināt risku.

Kādas ir jūsu domas par ieguldījumiem mREITS?