Kas ir privātā hipotēku apdrošināšana (PMI) - kā izvairīties no tā maksāšanas

Bet kāpēc jūs to maksājat? Būtībā jūsu aizdevējs pieprasa jums samaksāt prēmijas par apdrošināšanas polisi, kas tās daļēji atlīdzina, ja jūs nokavējat savu hipotēku. Mēs apspriedīsim, kad jums jāpieprasa PMI, ko šī apdrošināšana aizsargā, kam tas ir jāveic, un veidus, kā izvairīties no tā maksāšanas.

Aizdevuma un vērtības attiecība (LTV)

Aizdevuma un vērtības attiecība (LTV) ir tas, ko kreditors izskata, lai noteiktu, vai jums jāmaksā PMI, un kad jūs varat to pārtraukt. Lai aprēķinātu šo koeficientu, ņem aizdevuma summu un salīdzini to ar savas mājas pašreizējo vērtību. Piemēram, ja jūsu hipotēka ir 150 000 USD un jūsu mājas pašreizējā vērtība ir 200 000 USD, jūsu aizdevuma un vērtības attiecība ir 75%.

Pērkot jaunu māju, jūsu aizdevējs apskatīs jūsu iemaksas summu salīdzinājumā ar pārdošanas cenu, lai noteiktu jūsu aizdevuma un vērtības attiecību. Tātad, ja jūs iegādājaties māju par 200 000 USD un nododat USD 20 000, jūsu aizdevuma un vērtības attiecība ir 90%. Parasti, ja jūsu aizdevuma un vērtības attiecība ir lielāka par 80%, jums būs jāmaksā PMI.

Kas ir privātā hipotēkas apdrošināšana?

Kad jūs piesakāties hipotēkai, aizdevējs vēlas pārliecināties, vai jūsu mājās būs pietiekami daudz kapitāla, lai samaksātu aizdevuma atlikumu, ja jūs noklusējat un nonākat tirgū. Bet, tā kā māju slēgšana bieži tiek pārdota ar “atlaidi”, aizdevēji vēlas vismaz 20% lielu rezervi. Citiem vārdiem sakot, viņi vēlas būt pietiekami pārliecināti, ka var atgūt naudu, ko jums aizdeva, ja mājas jāpārdod par zemāku cenu nekā sākotnējā pārdošanas cena.

Tomēr tas nenozīmē, ka aizdevēji nevēlas rakstīt aizdevumus, ja jūs nododat mazāk nekā 20%. Viņi tikai iekasē no jums vairāk privilēģiju, izmantojot PMI. Tādā veidā jūs saņemat hipotēku, un tie samazina risku, piedāvājot jums aizdevumu. Privātās hipotēkas apdrošināšana ir faktiska apdrošināšanas polise, ko izdevusi apdrošināšanas sabiedrība un kas dod labumu jūsu aizdevējam. Ja jūsu mājas darbība tiek ierobežota un aizdevējs nespēj atgūt nesamaksāto atlikumu, pārdodot māju, apdrošināšanas sabiedrība, kas izdevusi jūsu PMI, aizdevējam samaksās starpību..

PMI tiek saukts par “privātu”, jo tas tiek piedāvāts tikai privātiem uzņēmumiem, nevis valdības aģentūrām vai valsts hipotēku aizdevējiem. Valsts programmām, piemēram, FHA un VA hipotēku programmām, ir sava hipotēku apdrošināšana, taču tā tiek pārvaldīta atšķirīgi un tiek pārvaldīta iekšēji. Tomēr viena ievērojama atšķirība starp PMI un hipotēkas apdrošināšanu, kas piesaistīta daudziem FHA un VA aizdevumiem, ir tā, ka pēdējais nekad nebeidzas. Citiem vārdiem sakot, jūs turpināsit maksāt hipotēkas apdrošināšanu par FHA un VA aizdevumiem pat pēc tam, kad jūsu aizdevuma un vērtības attiecība būs samazinājusies zem 80%.

Kam nepieciešama privātā hipotēkas apdrošināšana?

Parasti, ja jūsu LTV attiecība ir mazāka par 80%, jūs esat pārliecināts. Tomēr, ja jums ir slikts kredīts vai jūs citādi uzskatāt par lielu risku aizdevējam, jums var prasīt veikt PMI, pat ja jums ir 70%, 60% vai pat 50% aizdevuma un vērtības attiecība..

Jūs var uzskatīt par “paaugstināta riska”, ja nesen esat pārdevis vairākas mājas, jums ir liegta pieeja vai ja jūsu ienākumi ir nestabili vai bez dokumentiem. Tomēr tas būtu skaidri jānorāda jūsu aizdevuma dokumentos, un, ja neesat pārliecināts, kā tas darbojas, pirms parakstīšanas saņemiet skaidru atbildi no sava aizdevuma darbinieka..

Kā izvairīties no privātās hipotēkas apdrošināšanas maksāšanas

Vislabākais veids, kā izvairīties no PMI maksāšanas, ir tas, ka jums nav kredīta. Ja jūs iegādājaties jaunu māju, bet jums nebūs ievērojama iemaksa, jautājiet savam aizdevuma darbiniekam par ieteikumiem, kā izvairīties no PMI.

Agrāk populāra opcija bija 80-10-10 vai hipotēka, kas izmantoja otrās hipotēkas vai mājas kapitāla aizdevuma un jūsu pirmā iemaksa kombināciju, lai samazinātu aizdevuma un sākotnējās hipotēkas vērtības attiecību. Iespējams, ka šodien tas joprojām ir pieejams ar dažiem aizdevējiem.

Bet, ja jūs jau esat hipotēkā, kurai ir PMI, jums ir divas iespējas to noņemt:

1. Izpildiet aizdevuma un vērtības attiecību

Ja jūsu aizdevums ir tuvu 80% slieksnim vai jebkuram slieksnim, kuru jūsu aizdevējs noteica sākotnējā hipotēkas dokumentācijā, aizdevējs automātiski noņems PMI. Praksē vairums aizdevēju nogaida līdz 78%, bet, ja jūs piezvanīsit un pajautāsit, viņi to noņems ātrāk.

Tā kā jūsu aizdevējs aprēķinās LTV no sākotnējās pirkuma cenas, jums būs jāseko līdzi mājas pašreizējai tirgus vērtībai. Citiem vārdiem sakot, ja jūsu mājas vērtība ir palielinājusies, jūs varat saņemt profesionālu novērtējumu un uzrādīt to aizdevējam kā pierādījumu tam, ka vērtība ir palielinājusies..

Lai gan profesionāli novērtējumi parasti maksā dažus simtus dolāru, tā var būt labi iztērēta nauda, ​​ja tas jums liek maksāt PMI vairākus mēnešus vai gadus agrāk, nekā jums citādi būtu.

2. Refinansējiet hipotēku

Pirms hipotēkas refinansēšanas salīdziniet izdevumus ar mēneša ietaupījumiem. Pārliecinieties arī, vai jūs salīdzināt ābolus ar āboliem. Citiem vārdiem sakot, ja jums ir atlikuši 25 gadi no jūsu pašreizējā aizdevuma, pieprasiet aizdevējam citēt 25 gadu hipotēku par jūsu pašreizējo aizdevuma atlikuma summu un uzziniet, kā skaitļi tiek summēti.

Ja jūsu pašreizējam aizdevumam ir nepieciešams PMI, bet jaunam - nē, un, ja jūs arī pretendējat uz zemāku procentu likmi, refinansēt, iespējams, ir jēga. Piemēram, pieņemsim, ka jūsu pašreizējam aizdevumam ir nepieciešama aizdevuma un vērtības attiecība 70%, pirms jūs varat pārtraukt PMI maksāšanu, un jūsu pašreizējā aizdevuma un vērtības attiecība ir 75%.

Ja jūsu kredīts ir uzlabojies kopš pieteikšanās uz sākotnējo hipotēku, iespējams, varēsit refinansēt jaunu hipotēku, kurā PMI slieksnis ir 80%. Tas nozīmē, ka jums nebūs jāmaksā PMI ar jauno hipotēku.

Bet, lai noteiktu, vai šī refinansēšana patiešām ietaupa jūsu naudu, apskatiet, cik ilgs laiks ir nepieciešams, lai segtu jūsu slēgšanas izmaksas, izmantojot ikmēneša uzkrājumus, un pārliecinieties, ka jūs tik ilgi būsit mājā. Atkal, un to nevar pārspīlēt, pārbaudot aizdevēju piedāvājumus, pārliecinieties, ka jūs salīdzināt ābolus ar āboliem: jaunajam aizdevuma termiņam un atlikumam jābūt tādam pašam kā pašreizējā hipotēkā..

Nobeiguma vārds

Privātās hipotēkas apdrošināšanas samaksa bieži vien ir nepieciešamās izmaksas, ja vēlaties iegādāties māju bez ievērojamas iemaksas. Tomēr jums ir jāsaprot pašreizējā hipotēkas līguma noteikumi un jāaprēķina aizdevuma un vērtības attiecība, lai izvairītos no tā maksāšanas ilgāk nekā absolūti nepieciešams.

Turklāt, zinot, kad un kā noņemt PMI, samazināsit ikmēneša hipotēkas rēķinu. Izpildiet iepriekš minētos padomus un nākamajā reizē, kad piesakāties hipotēkai, pārliecinieties, ka esat sapratis PMI noteikumus un lūdzat paskaidrojumus pirms tam parakstīšana.

Vai jūs maksājat privātās hipotēkas apdrošināšanu? Kādas ir jūsu veiktās darbības, lai noņemtu to no hipotēkas aizdevuma?