Kā pārdot savu māju īpašniekam - bez nekustamo īpašumu

Kad mājas nonāk tirgū bez aģenta, tas tiek dēvēts par “pārdošanu īpašniekam” vai FSBO (izrunā “FIZZ-boh”). FSBO saraksti šodien ir biežāk sastopami nekā 2007. gadā, pateicoties tādām uz patērētājus orientētām saraksta platformām kā Zillow un vienkāršākai piekļuvei vairāku amatu saraksta pakalpojumam (MLS) aģentiem, kas nav aģenti.

Bet FSBO nav pastaiga parkā. 2017. gada Zillow ziņojumā tika atklāts, ka 36% māju īpašnieku mēģina pārdot savas mājas bez aģenta, bet tikai 11% faktiski paši realizē pārdošanu. Citiem vārdiem sakot, vairāk nekā divas trešdaļas pārdevēju, kuri izmēģina FSBO, cieš neveiksmes.

Vai domājat, ka jums ir nepieciešams, lai pievienotos to pārdevēju pulkam, kuri slēdz FSBO darījumus? Šeit ir norādīts, kas jums jāzina, pārdodot savu māju bez aģenta - un kā noteikt, vai tas jums ir jēga.

Ko dara profesionāli saraksta pārstāvji?

Pirms izlemjat atteikties no pārstāvības, saprotiet, no kā atsakāties. Galvenie profesionālo biržas aģentu pienākumi ir:

• Palīdzība pārdevējam noteikt reālu cenu. Pieņemot, ka jūs izmantojat vietējo aģentu ar pieredzi tādu māju pārdošanā kā jūsu, viņiem vajadzētu labi pārzināt tirgu. Viņiem arī jāzina, kā interpretēt kompjūterus vai nesenos salīdzināmos pārdošanas apjomus, kā arī jaunākos pārdošanas modeļus. Pēc tam viņi var ņemt vērā jūsu mērķus un motivāciju, piemēram, cik ātri vēlaties pārdot, un palīdzēt noteikt reālistisku cenrādi..
• Mājas sagatavošana pārdošanai. Aģents pievērš objektīvu, pat kritisku skatienu pār jūsu mājām, identificējot problēmas, kuras jārisina pirms iekļaušanas sarakstā, vai kuras atlaides jāpiemēro saraksta cenai, ņemot vērā problēmas.
• Mājas iestudēšana. Jūsu aģentam vajadzētu palīdzēt sagatavot jūsu māju iekļaušanai sarakstā. Tas parasti ietver rūpīgu, sistemātisku tīrīšanas un atkrāsošanas procesu un stingrus noteikumus kārtības uzturēšanai, kamēr mājas ir tirgū.
• Mājas iekļaušana sarakstā un mārketings. Pirms iekļaušanas sarakstā jūsu pārstāvim ir jāpasūta vai jāuzņem profesionālas kvalitātes mājas interjera un eksterjera fotoattēli, jāizstrādā visaptverošs īpašuma apraksts un jāpievieno mājas MLS. Pārdevēju tirgos jūsu aģents var iepirkties mājās pie pircēju aģentiem un potenciāli piesaistīt piedāvājumus, pirms tas oficiāli nonāk tirgū.
• Mājas izrāžu atvieglošana. Jūsu aģents ir galvenais mājas izstāžu un atvērto durvju organizētājs un kontaktpunkts. Viņi darbojas kā starpnieks pircēju aģentiem; ja jūsu aģents labi veic savu darbu, jūs, iespējams, nekad neredzēsit potenciālo pircēju vai pircēja aģentu.
• Sarunu atvieglošana. Jūsu aģents saņem arī potenciālo pircēju piedāvājumus un darbojas kā starpnieks sarunās. Šeit lieti noder pārdošanas pieredze un vietējā tirgus zināšanas; kompetents pārstāvis var palīdzēt jums šķirot tālsatiksmes piedāvājumus no kvalitatīviem.
• Palīdzība slēgšanas procesā. Jūsu aģents jāpavada jums līdz slēgšanai, kuru parasti organizē norēķinu aģents vai īpašumtiesību uzņēmums, un tajā var būt iesaistīts arī advokāts no nekustamā īpašuma atkarībā no jūsu jurisdikcijā esošajiem likumiem un paražām. Nepieredzējušiem pārdevējiem pārstāvja klātbūtne slēgšanā ir nozīmīgs uzticības pastiprinātājs, kas var mazināt pēdējā brīža strīdus vai juridiskas problēmas..

Tomēr labi organizēti pārdevēji, kuri vēlas ieguldīt ievērojamu laiku un pūles, ir vairāk nekā spējīgi paši uzņemties šos pienākumus..

Kā pārdot savu māju bez nekustamā īpašuma aģenta

Aptuveni secīgā secībā šeit ir aprakstīts, kas jums jādara, lai ganu sniegtu jūsu FSBO mājām no iepriekšējas iekļaušanas pirms sagatavošanas līdz slēgšanas dienai.

1. Sagatavojiet savu māju

Sāciet sagatavot savu māju pārdošanai krietni pirms saraksta. Sāciet ar rūpīgu atšifrēšanas kampaņu. Mērķis ir atvieglot potenciālajiem pircējiem iespēju iejusties jūsu mājās, nevis visur redzēt savas personības pazīmes. Noņemiet visu, kas veicina mājas dzīvošanu, piemēram, ģimenes fotogrāfijas, un paslēpiet to aizslēgtos skapjos, glabāšanas vietās, garāžā vai ārpus vietas esošā glabāšanas ierīcē. Izmantojiet iespēju pārdot vai atdot mantu, kas jums vairs nav nepieciešams; Izmantojiet eBay, Amazon, Craigslist vai vecmodīgu garāžu izpārdošanu, lai tos ātri izlādētu.

Tālāk skrubi vietu, līdz tā spīd. Ja līdz šim brīdim esat atteicies tērēt naudu profesionālai mājas uzkopšanai, iespējams, vēlēsities šeit izdarīt izņēmumu. Jūs varat atrast kvalitatīvus māju tīrīšanas līdzekļus par saprātīgu cenu no Handy.com. Potenciālie pircēji var pateikt atšķirību starp labi domājošu amatieru tīrīšanu un profesionālu dziļo tīrīšanu.

Tagad pieskarieties vismaz vienam objektīvam avotam - vismaz draugam, kurš neiebilst pret jums apvainot, bet ideālā gadījumā - kādam, kam ir pieredze ar nekustamo īpašumu, lai staigātu pa māju kopā ar jums un identificētu problēmas, kuras jūs varētu aizmirst. Kopējie projekti, kas jārisina pirms iekļaušanas sarakstā:

• Iekšējo sienu pārkrāsošana neitrālās krāsās
• Mēbeļu pārkārtošana, lai aizpildītu lielas telpas un akcentētu mazākas
• Novecojušu ierīču vai armatūras nomaiņa
• Mājīgu, bet bezpersonisku akcentu pievienošana, piemēram, laukuma pledi un dekoratīvas sveces

Ja vien jūs nedzīvojat kondomā, jūs nevarat atstāt novārtā arī mājas ārpusi. Ja ārpusei noteikti ir nepieciešams darbs, piemēram, jauns krāsošanas darbs vai piebraucamais ceļš, vispirms pievērsieties šiem jautājumiem. Pretējā gadījumā jūsu galvenajam mērķim vajadzētu būt akcentēt jūsu esošo ainavu un piederumus, lai uzlabotu apmales pievilcību. Ja jums ir tradicionāls zāliens, zāles sēklu vai velēnu izsmidzināšana neskars; puķu dobēm vai xeriscape, triks jādara attiecīgi svaigai mulčai un grants.

2. Izpētiet tirgu un nosakiet cenu

Tagad ir pienācis laiks veikt objektīvu vietējā mājokļu tirgus analīzi un noteikt jūsu mājas cenu. Atslēgas vārds šeit ir “objektīvs”. FSBO pārdevēji pārāk bieži ļauj emocijām traucēt to, kam vajadzētu būt pilnīgi racionālam. Jūsu mīlestība uz mājām neietekmē tās vērtību.

Pārskatiet nesenos salīdzināmo māju pārdošanas apjomus jūsu reģionā, lai iegūtu priekšstatu par to, kur jums vajadzētu noteikt cenu jūsu mājām. Pārdošanas cenas meklējiet mājām ar līdzīgiem gataviem kvadrātveida materiāliem, guļamistabu un vannas istabu skaitu, kā arī partijas lielumu. Lai precizētu cenas, varat izmantot Federālās mājokļu finanšu aģentūras HPI kalkulatoru, taču nelietojiet to kā evaņģēliju. Un nevajag apnikt ar novērtējumu; jūs iztērēsit no USD 300 līdz USD 500, lai bez maksas apstiprinātu jau noteikto, un pircēja banka parakstīšanas laikā veiks savu novērtējumu.

Izmantojot jūsu tirgus izpētes rezultātus, iestatiet cenrādi, kas atspoguļo jūsu mērķus un laika periodu. Ja jums pēc iespējas ātrāk jāatrodas ārpus mājas, iespējams, darba pārvietošanas dēļ, nosakiet to, lai ātri pārdotu. Ja varat atļauties gaidīt īsto pircēju, iestatiet augstāku cenrādi. Karstā tirgū, kur mājas parasti pārdod par cenu, kas zemāka par cenu, zemāka saraksta cena var izraisīt cenu karu, kas beidzas ar jūsu mājas pārdošanu par daudz vairāk, nekā vajadzētu.

3. Apkopojiet informāciju un izveidojiet ierakstu

Pēc tam apkopojiet informāciju, kas jums būs nepieciešama, lai izveidotu ierakstu, tostarp:

• Mājas dati. Tajā iekļauta kvantitatīva informācija, piemēram, par gadu uzbūvētiem, pabeigtiem kvadrātveida materiāliem, partijas lielumu un guļamistabu un vannas istabu skaitu, kā arī tāda informācija kā apkures un dzesēšanas konfigurācija un novietošanas kārtība. Mūsdienās daudzās mājās, kuras šobrīd nav aktīvas MLS, mājokļu tirgus vietnēs, piemēram, Zillow un Trulia, ir “saraksti”. Ja tas tā ir jūsu gadījumā, pēc precizitātes pārbaudes šos datus varat vienkārši izvilkt. Bet noteikti apskatiet aktīvos MLS ierakstus, lai apstiprinātu, ka jums netrūkst kaut kas svarīgs.
• Fotogrāfijas. Jūsu mājas fotoattēli var padarīt ierakstus pieejamus vai sabojāt tos. Ja nevēlaties nosūtīt vairākus simtus dolāru par profesionālas fotogrāfijas paketi, dariet visu iespējamo, lai to atkārtotu. HGTV iesaka iekļaut daudz dabiskā apgaismojuma, uzsverot slaucošus skatus no tuvplāna kadriem, uzņemt vairāk fotoattēlu, nekā plānojat ievietot, un izmantot rediģēšanas programmatūru, lai pieskartos fotoattēliem, kurus plānojat izlikt. Jūs vēlēsities vismaz vienu kadru no katras mājas istabas un gaiteņa, kā arī vairākus fotoattēlus no ārpuses un ēkas.
• Apraksts. Jūsu aprakstā būtu jāsajauc faktiskā informācija, kas nav iekļauta standarta ierakstu datos, ar pārdošanas kopiju, kas piesaista pircēju uzmanību. Apsēdieties un kopā ar objektīvo draugu izdomājiet savas mājas pārdošanas vietas; kā jūs to izdarījāt sagatavošanās posmā, jūsu mērķis šeit ir redzēt jūsu mājas caur potenciālo pircēju acīm. Jūsu mājas apraksts nav dzeja, un tam nevajadzētu vilkt vairāk nekā pāris simtus vārdu, tāpēc neuztraucieties nolīgt profesionāli, lai to uzrakstītu. Bet pārliecinieties, vai jūsu vārdi palīdz pircējiem redzēt sevi mājās. Ja esat iestrēdzis, izlasiet salīdzināmu sarakstu aprakstus.

4. Uzskaitiet savas mājas MLS

Jums nav jāiekļauj savas mājas MLS, un daudzi FSBO evaņģēlisti zvēr, ka tas nav pārdevēju laika vērts. Bet MLS saraksts ir vienkāršākais un, iespējams, visrentablākais veids, kā iegūt nopietnu ekspozīciju, neizmantojot profesionālu brokeri, un, kas ir vēl svarīgāk, lai jūsu ieraksts nonāktu pircēju aģentu priekšā..

Sarakste MLS nav ārkārtīgi dārga. MLS paketes no cienījamiem FSBO pakalpojumu sniedzējiem, piemēram, MLS My Home, parasti sākas ar apmēram 100 USD sešiem mēnešiem, neskaitot pircēja aģenta komisiju, ja tāda ir.

5. Reklāma citur

Jūsu MLS ierakstam - un pagalmam vai ietvei, kuru tiešsaistē varat atrast par dažiem dolāriem - nevajadzētu būt FSBO mārketinga kampaņas beigām. Apsveriet iespēju arī reklamēt savu māju, izmantojot dažas vai visas no šīm iespējām:

• FSBO vietnes. FSBO vietņu ir daudz, taču, lai kontrolētu izmaksas un nodrošinātu loģistikas pārvaldību, jūs, iespējams, vēlēsities pieturēties pie pāris pazīstamākajām. Vietnē FSBO.com tikai FSBO.com saraksta pakete sešus mēnešus maksā apmēram 100 USD; MLS un Realtor.com pakete, kas ietver sindikāciju Zillow un Trulia, sešos mēnešos maksā apmēram 400 USD..
• Nekustamā īpašuma vietnes. Ja jūs izvēlaties nepieprasīt cenu noteikšanas FSBO paketi, varat publicēt savu FSBO sarakstu tieši uz patērētājiem vērstās nekustamā īpašuma vietnēs, piemēram, Zillow un Trulia. FSBO sarakstus abās šajās vietnēs var bez maksas izlikt, kas kopā sasniedz miljoniem potenciālo pircēju.
• Vietējās klasificētās vietnes. Craigslist un Nextdoor ir bezmaksas, ļoti izplatītas klasificētas vietnes, kuras iecienījuši māju pārdevēji un pircēji - lai gan Nextdoor nekustamā īpašuma saraksti nav pieejami visur..
• YouTube kanāls. Ievietojiet profesionāla līmeņa video ceļojumu pa savu māju vietnē YouTube. Neuztraucieties ar drebošo, rokas kameru tālruņa gājienu; Ja nevēlaties sākt profesionālu videogrāfu, jautājiet draugam vai kolēģim ar video veidošanas un rediģēšanas pieredzi.
• Īpaša vietne. Lai arī speciālai vietnei ir jāpieliek vairāk pūļu nekā pabeigta FSBO sarakstam vai pamata Craigslist reklāmai, tās izveidošana var būt vērtīga pircēju tirgos un vērtīgām vai atšķirīgām mājām kopumā. Daži pārdevēju aģenti to dara, un domēns domēnam [jūsu adreses] .com gandrīz noteikti ir pieejams. Ja neesat pieredzējis tīmekļa izstrādātājs, izmantojiet plug-and-play mitināšanas un vietņu veidotāju paketi; Wix pamatplāns piemēram, mēnesī maksā 11 USD. Atcerieties, ka vietne būs jāuzņem tikai tad, kamēr māja pārdod.

6. Turiet atvērto namu

Drīz pēc tam, kad jūsu mājas oficiāli nokļūs tirgū, rīkojiet atvērto namu. Lai sagatavotos lielajai debijai, apmeklējiet dažas atvērtās mājas šajā apgabalā, FSBO vai citur, un veiciet piezīmes.

Pēc tam izveidojiet glancētu pārdošanas lapu un izveidojiet dažus desmitus eksemplāru. Daudzi pārdevēji vienkārši izdrukā savus MLS vai Zillow ierakstus, bet apsver iespēju veikt papildu jūdzi un pievienot papildu perifērijas informāciju par mājām, piemēram, tās aizmuguri, kā arī apkārtnes ērtības, it īpaši tās, kas patīk jūsu mājas iespējamiem pircējiem - piemēram, parki un skolas ģimenēm un naktsdzīve jaunākiem vientuļiem.

Ieplānojiet savu atvērto māju nedēļas nogales vēlu no rīta vai agrā pēcpusdienā. Parasti skrējiena laiks ir divas līdz trīs stundas, taču, ja vēlaties, dodieties brīvi. Pieņemot, ka jūsu mājas jau ir sakoptas, notīrītas un sakārtotas, jūsu galvenā atbildība pirms atklātās mājas tiek izplatīta. Apsveriet:

• Reklāmas ievietošana vietnē Craigslist un Nextdoor, pat ja šajās vietnēs jums nav ierakstu
• Ievietojiet detalizētu informāciju savu sociālo mediju kanālos un lūdziet sekotājiem izplatīt šo vārdu
• Masveida e-pasta ziņojumu nosūtīšana jūsu kontaktpersonām
• Skrejlapu izvietošana kopienas telpās ap pilsētu

Jūsu atvērtās mājas darbības laikā jums jābūt klāt un ieslēgtam. Ģērbieties profesionāli un veltiet visu savu uzmanību visiem, kas staigā pa durvīm, neatkarīgi no tā, cik nopietni viņi domā par vietas pirkšanu. Atbildiet uz jautājumiem pacietīgi un pamatīgi.

Atcerieties, ka jūsu atvērtās mājas mērķis ir radīt tirgum pozitīvu pirmo iespaidu par jūsu mājām, un jūs konkurējat ar profesionāliem aģentiem, kuri to iztiek. Rīkojieties atbilstoši.

7. Parādiet savas mājas

Kad jūsu atvērtā māja ir iekļauta grāmatās, tā ir atklāta sezona privātām izrādēm. Pērciet bloķēšanas kārbu, kuru vietnē Amazon.com varat atrast par mazāk nekā 15 ASV dolāriem, lai rezerves atslēgas būtu drošas vai uz durvīm instalētu ciparu tastatūras bloķēšanu; no Amazon.com jūs varat saņemt pamata vairāku kodu bloķēšanu par 75 USD vai mazāk.

Kad pircēju aģenti sazinās ar jums, pārbaudiet viņu identitāti, pārbaudot viņu licenču numurus, salīdzinot ar valsts ierakstiem. Piemēram, Kalifornijā jūs sazinieties ar Kalifornijas nekustamā īpašuma departamentu. Pēc tam jūs izstrādāsit katra aģenta norādītos laikus; vakari un nedēļas nogales pircējiem mēdz būt ērtāki.

Ideālā gadījumā jūs izrādes laikā būtu ārpus mājas vai vismaz no redzesloka, jo jūsu klātbūtne var liegt dažas izredzes. Tāpat neaizmirstiet, lai jūsu mājas netiktu pamanītas un netraucētu, līdz tā pārdos.

8. Esiet gatavi lauks & sarunu piedāvājumi

Kad jūs apmeklējat FSBO, jūs apņematies rīkoties kā savs aģents. Tas nozīmē, ka jāmeklē piedāvājumi un jāveic pārrunas ar pircēju aģentiem, kuri risina sarunas par nekustamā īpašuma piedāvājumiem iztikai.

Ja tas izklausās biedējoši, iepazīstieties ar šīm efektīvajām sarunu stratēģijām. Pirmām kārtām, paturiet prātā divas galvenās lietas:

• Jums nav pienākuma reaģēt uz zemu vai nenopietnu Piedāvājumi. Tas, ka pircēja aģents prasa laiku, lai nosūtītu jums piedāvājumu, neietekmē piedāvājuma kvalitāti. Jūtieties brīvi noraidīt nereāli zemos piedāvājumus; biežāk nekā ne, tas pats pircējs atgriezīsies ar kaut ko vairāk atbilstošu. Tas pats attiecas uz izteikti piesaistītiem piedāvājumiem (kad pircēja pirmā iemaksa ir daudz zemāka par standarta 20%) vai pārdevējam nedraudzīgiem piedāvājumiem (piemēram, pircējs prasa tonnu pārdevēja apmaksātu slēgšanas izmaksu)..
• Pacietība maksā. Motivēti pircēji ir pieejami pat pakārtotajos tirgos. Nebaidieties no tā, kas šķiet anēmiska interese par jūsu ierakstu; jūs vienmēr varat nometiet savu piedāvājuma cenu, ja runa ir par to.

9. Saglabājiet nosaukto uzņēmumu vai norēķinu aģentu

Jūsu mājas iekļaušana tirgū un mārketings ir pietiekami vienkāršs, lai patstāvīgi rīkotos, taču pārdošanas noslēgšanai jums būs nepieciešama profesionāla palīdzība.

Proti, jums būs nepieciešams darījuma aģents, kas palīdzēs atvieglot procesu. Atkarībā no jūsu valsts likumiem un paražām, jūsu darījuma aģents var būt īpašumtiesību uzņēmuma pārstāvis vai nekustamā īpašuma advokāts. Izmantojiet American Land Title Association direktoriju, lai atrastu reģistrētus īpašumtiesību uzņēmumus, vai arī vērsieties pie sava valsts nekustamā īpašuma regulatora.

Jūsu darījuma aģents būs jūsu galvenā kontaktpersona visiem slēgšanas dokumentiem un saistītajām slēgšanas izmaksām, kuras pircējs parasti sedz, bet kuras jūs, iespējams, piekrītat sadalīt vai pieņemt, lai veicinātu pārdošanu. Vairumā gadījumu pircējs būs atbildīgs par nosaukuma meklēšanu mājās un tā īpašumtiesību apdrošināšanas polises parakstīšanu.

10. Pabeidziet nepieciešamo juridisko dokumentu sagatavošanu un noslēdziet izpārdošanu

Nekustamā īpašuma darījumus Amerikas Savienotajās Valstīs regulē dažādi štatu un federālie likumi. Neatkarīgi no tā, kur atrodas jūsu māja, jums būs saistoši federālie likumi, piemēram, Likums par godīgu mājokli, kas aizliedz pārdevējiem diskriminēt noteiktu aizsargāto klašu dalībniekus..

Jūsu štata nekustamā īpašuma regulators - piemēram, Kalifornijas nekustamā īpašuma departaments - ir kontrolējošā iestāde valstij raksturīgos juridiskos jautājumos. Lielākajā daļā jurisdikciju pircēji un pārdevēji izmanto parastu nekustamā īpašuma pārdošanas līgumu; FindLaw ir detalizēts apraksts par to, kas šajā līgumā būtu jāietver. Pat ja jūs izmantojat bezmaksas vai lētu veidlapu no interneta, nav sāpīgi to darbināt ar nekustamo īpašumu advokātu vai vismaz jūsu darījuma aģentu.

Darījuma aģentam un advokātam, ja jums tāda ir, ir jāpārliecinās, ka visi noslēguma dokumenti ir kārtībā, jo viss, kas nav kārtībā, var aizkavēt vai apdraudēt pārdošanu. Ja jums nav ērti pārvaldīt visu, apsveriet iespēju pieņemt darbā brokeri, kas maksā tikai par maksu, lai pabeigtu pārdošanu.

Meklējiet pārstāvniecību, kas maksā tikai par maksu, izmantojot tādus FSBO pakalpojumu sniedzējus kā ForSaleByOwner.com, kuru visdārgākā mājas pārdevēju pakete maksā apmēram 900 USD - joprojām ir mazāka par pilna servisa pakalpojumu aģenta komisijas maksu no 2% līdz 3%, pieņemot, ka pārdošanas cena ir vismaz. 50 000 USD. Pirms slēgšanas var būt noderīgi tikai maksas brokeri.

Ieguvumi no mājas pārdošanas bez aģenta

Māju īpašnieki parasti min šos FSBO izvēles iemeslus.

1. Jums nav jāmaksā saraksta aģenta komisijai

Dolāru izteiksmē tā ir lielākā priekšrocība, pārdodot savu māju bez aģenta. Biržas sarakstos iesaistītie aģenti reti saņem mazāk nekā 2% komisijas naudas; tas ir 2000 USD par katriem 100 000 USD pārdošanas vērtībā. 2018. gada 4. ceturkšņa vidējā ASV mājas pārdošanas cena ir 317 400 USD, tas ir, 6 348 USD. Daudzos tirgos standarta maksa ir 3%; tas ir 3000 USD par 100 000 USD pārdošanas vērtībā un 9 522 USD par vidējo cenu.

FSBO pārdevējiem joprojām ir jāmaksā pircēja aģenta komisijai, ja pircējam ir profesionāla pārstāvība, kā tas parasti ir. Bet 2% līdz 3% no galīgās pārdošanas cenas ir mazāki par 4% līdz 6% no galīgās pārdošanas cenas, kuru jūs maksātu, ja jums abiem būtu aģenti.

2. Jūs pilnībā kontrolējat procesu

Labāk vai sliktāk, FSBO ir pilnīga kontrole pār pārdošanu. Acīmredzami tas attiecas arī uz pārdevējiem, kuriem ir profesionāla pārstāvība, bet visi, kas strādājuši ar nekustamo īpašumu aģentu, zina, ka viņi neizbēgami ietekmē procesu - lai arī cik smalks vai labdabīgs - būtu process..

Pat labsirdīgs aģents, nesteidzoties slēgt, var pamudināt jūs pieņemt piedāvājumu, ar kuru jums varētu nepatikt - vai kuru jūs vēlētos sarunāt tālāk -, jo viņi patiesi tic, ka tas ir labākais piedāvājums, ko jūs saņemsit. . Mazāk apdomīgi aģenti var mudināt klientus slēgt ātrāk un pieņemt zemākus piedāvājumus reģistrēt komisijas vai izpildīt pārdošanas kvotas pirms konkrētā mēneša vai ceturkšņa beigām. Viņi, iespējams, pat aizkavē pircējus ar faktu, ka jūs esat motivēts pārdot, nepārprotami pretrunā ar jūsu finansiālajām interesēm.

3. Jums nav jānodarbojas ar aģentu, kurš jums nepatīk

Kad jūs darbojaties kā pats aģents, jums nav jāuztraucas par personāliju sadursmi, estētiskām vēlmēm vai sarunu stilu. Jums joprojām var nākties cīnīties ar savām konfliktējošajām vēlmēm vai kompromisus ar savu dzīvesbiedru vai partneri, bet tas ir savādāk; jūs pazīstat savu dzīvesbiedru vai partneri daudz labāk nekā nejaušs nekustamā īpašuma aģents.

Aģenta un pārdevēja konflikti izpaužas daudzos veidos. Es bieži domāju par savu pieredzi, ko mana sieva un man bija kā pircēja. Mūsu aģents, kurš strādāja tālu no piepilsētas biroja, kritizēja strādnieku klases pilsētas apkārtni, kuru mēs vēlējāmies iegādāties. Viņš nežēlīgi vadīja mūs uz “jaukākām” un dārgākām pilsētas daļām un pa ceļam. līdz izrādēm viņš izteica nicinošus komentārus par slikti uzturētām mājām, nobružātām automašīnām un šķietami dīkstāves vietējiem iedzīvotājiem.

Mēs ignorējām viņa “padomu” un iegādājāmies lielisku sākuma māju kaimiņos, ko mēs vēlējāmies. Gadu vēlāk mēs joprojām esam apmierināti ar savu izvēli. Bet tāpat kā mums bija problēmas ar mūsu nekustamā īpašuma aģentu kā pircējiem, jums, pārdodot māju, varētu būt problēmas ar aģentu.

4. Jūs varat zinoši runāt par savu māju

Profesionālie aģenti ir profesionāļi. Viņi zina, kā panākt mājas labāko kāju uz priekšu, izceļot tā labākos pārdošanas punktus, vienlaikus samazinot tā trūkumus.

Bet pat visgudrākais profesionālais aģents nepazīst jūsu mājas tik labi kā jūs. Lai gan nekad nav saprātīgi ļaut emocijām traucēt piemērotību vai jūsu labākās finansiālās intereses (skatīt zemāk), jūsu simpātijas pret jūsu mājām ir liela priekšrocība atklātās mājās un izrādēs. Man vienmēr FSBO šovi ir bijuši interesantāki un informatīvāki nekā aģentu pārstāvētie šovi. Vienā īpaši neaizmirstamā atklātā namā man bija ilgstošas ​​sarunas ar FSBO pārdevēju par mājas centrālo vakuumu - agregātu, kuru nekad nebiju redzējis.

5. Jums nav jāiet vienatnē

Pilnīga pakalpojuma pārstāvēšanas atteikšanās no profesionāla aģenta nenozīmē, ka to darāt pilnīgi viens pats. Ja jūs patiesi esat apņēmies veikt pašpārdošanu, izmantojiet sociālos medijus, lai atrastu veiksmīgus FSBO pārdevējus jūsu reģionā; viņiem, bez šaubām, būs vērtīgs padoms. Izmantojot tādus resursus kā Craigslist un FSBO.com, ar saprātīgām pūlēm varat uzskaitīt un reklamēt savu māju vairākās vietnēs. Un, ja jūs nolemjat, ka jums nepieciešama vairāk palīdzības, nekā domājāt, starpniecības pakalpojumi par fiksētu maksu joprojām maksā ievērojami mazāk nekā pilna servisa aģenta pārstāvība.

Trūkumi, pārdodot savu māju bez aģenta

Šeit ir iemesls, kāpēc jūs varētu vēlēties divreiz padomāt par FSBO izpārdošanu.

1. Jūs neesat tik pieredzējis kā pieredzējis profesionālis

FSBO pārdevējiem nav tik daudz pieredzes kā pieredzējušiem nekustamo īpašumu aģentiem vai brokeriem, kuru akreditācijas dokumentiem nepieciešami daudzu gadu ilgas studijas un prakse. Protams, jūs varētu strādāt tirdzniecībā vai zināt savu ceļu uz likumīgu līgumu, taču maz ticams, ka jums būs pilns zināšanu, prasmju un metožu klāsts, kas atbilstu reālam profesionālam..

Neskatoties uz NBER pētījuma secinājumiem, ka FSBO darīja tikpat labi kā pārdevēji, kuriem palīdz aģenti, jūsu pieredzes trūkums varētu jūs ievainot pie sarunu galda vai izraisīt jauniesācēja kļūdu, kas palielina jūsu juridisko vai finansiālo atbildību uz ceļa.

2. Jums, iespējams, nav vietējā tirgus ekspertīzes

Neatkarīgi no tā, cik ilgi esat dzīvojis šajā apgabalā, jūs, visticamāk, nezināt savu vietējo nekustamā īpašuma tirgu, kā arī profesionālu aģentu, kurš tur darbojas jau vairākus gadus. Pilna laika aģenti gadā piedalās desmitiem pārdošanas gadījumu; tie, kas saistīti ar lielākiem brokeriem, redz desmitiem vai simtiem vairāk. Viņi var izšūt norādes un tendences, kas nav skaidri saskatāmas no kvantitatīvās tirgus analīzes, un pārvērst šos tīrradņus praktiski īstenojamās stratēģijās, kas atmaksājas pārdevējiem - teiksim, iesakot klientam cenu savam sākummājam noteikt zemāku cenu, nekā to var izturēt tirgus, un izraisot solīšanas karu starp pircēji vēlas izmantot pievienotās vērtības iespēju.

3. Jums būs jāpiešķir daudz laika procesam

Mājas pārdošana ir laikietilpīga neatkarīgi no tā, bet tā ir daudz vairāk bez aģenta palīdzības. Pirms jūs apņematies to darīt viens pats, noskaidrojiet, cik daudz jūsu laiks ir vērts un cik daudz jūs varat ietaupīt bez aģenta, paturot prātā, ka jūsu mājas pārdošana var notikt mazāk nekā FSBO, nevis pārdošanas, ko veic aģents. Ja šī piemaksa nav daudzu, daudzu stundu vērts, ko pavadīsit, gatavojot un parādot savas mājas, FSBO var nebūt jums.

4. Jums jābūt galvenajam sarunu vedējam

Ne visi FSBO pārdevēji ir dzimuši sarunu vedēji, bet tie, kuriem patīk darījumu veikšana, protams, spiež tos, kuri nevēlas konfrontāciju..

Ja vēlaties maksāt kādam par sarunām jūsu vārdā, jo īpaši, ja jums ir aizdomas, ka viņš veiks labāk nekā jūs, darbs ar profesionālu aģentu var būt vērts jūsu laiku. Izsverot savas iespējas, atcerieties, ka pārdošanas cena nav vienīgais panākumu sarunu marķieris. Ja esat motivēts pārdot, bet jūtat, ka emocionālā pieķeršanās mājām vai nespēja atzīt kvalitatīvu piedāvājumu traucē jūsu spējai noslēgt darījumu, speciālists var palīdzēt jums un jūsu pircējam ātrāk nokļūt “jā”.

5. Jūs varat saskarties ar pircēju aģentu pretestību

Saprotams, ka nekustamā īpašuma aģenti aizsargā savu ģildi. Daži aktīvi virza savus klientus prom no FSBO. Citi izbauda sarunas ar amatieriem, bet uztraucas par juridiskajiem riskiem, kas saistīti ar nepieredzējušiem pārdevējiem. Turklāt vairums aģentu regulāri nepārbauda FSBO saraksta vietnes, ja vien viņu klienti to īpaši nepieprasa - vēl viens iemesls, kāpēc jums vajadzētu palielināt savas mājas tirgus pamanāmību, iekļaujoties MLS.

Jums vajadzīga vēl vairāk informācijas par savas mājas pārdošanu, neizmantojot aģentu? Ir lieliska grāmata par Amazon, ko sauc, Pārbaudiet, pārbaudiet, pārdod: kontrolsarakstu ceļvedis, kā pārdot savu māju vairāk naudas bez aģenta.

Nobeiguma vārds

Iespējamais finansiālais ieguvums no pārdošanas bez aģenta tieši korelē ar pārdošanas cenu. Aģentu komisijas ir augstākas dārgākos mājokļu tirgos - piemēram, lielās piekrastes pilsētās, piemēram, Sanfrancisko un Ņujorkā, vai ļoti vēlamās brīvdienu kopienās ar ierobežotu mājokļu piedāvājumu - nekā lauku rajonos un mazākās pilsētās. Bet dārgiem mājokļu tirgiem ir lielāka konkurence gan pircēju, gan pārdevēju starpā. Tas palielina aģentu lietderību abās darījuma pusēs un pārdevējiem palielina iespēju, ka biržas sarakstos iekļauto aģentu pakalpojumi maksā par sevi.

Dienas beigās jums ir jāizlemj, vai FSBO ir jēga jūsu mājām, tirgum un mērķiem. Šī noteikšana var izrietēt no vienkārša dolāru un centu aprēķināšanas vai kaut kas sarežģītāks un subjektīvāks, piemēram, jūsu vēlme izmantot laiku sava īpašuma tirdzniecībai vai paciest tiešas mijiedarbības ar potenciālajiem pircējiem.

Vai jūs domājat pārdot savu māju bez nekustamā īpašuma aģenta palīdzības? Kāpēc vai kāpēc nē?