Kā atrast lielisku nekustamā īpašuma aģentu (nekustamo īpašumu), kuram varat uzticēties

Tomēr šī uzticamības pārbaude bieži nonāk malā, kad runa ir par īrēšanu ar nekustamo īpašumu. Mājas pirkšana vai pārdošana ir viens no lielākajiem finanšu lēmumiem, kuru pieņemšana ir pareiza, lai atrastu īsto personu, kas pārstāv jūsu intereses, galvenais, lai panāktu vislabāko piedāvājumu vai vislabāko ieguldījumu atdevi..

Ja izvēlaties pareizo nekustamā īpašuma aģentu, process noritēs samērā raiti. Tomēr nepareizais aģents var izraisīt darījumus un, iespējams, pat pilnībā zaudēt pārdošanu. Citiem vārdiem sakot, tas ir liels lēmums.

Bet kas jums vajadzētu meklēt, pieņemot darbā nekustamā īpašuma aģentu? Kādus sarkanos karogus jums vajadzētu uzmanīt? Lūk, kas jums jāzina, lai atrastu lielisku nekustamā īpašuma aģentu.

Kāda veida aģents jums nepieciešams?

Pirmās lietas: vai jūs pērkat māju vai pārdodat māju? Šī atbilde ir atslēga, lai noskaidrotu vajadzīgā aģenta veidu.

Aģenti, kas strādā ar māju īpašniekiem, kuri pārdod māju, tiek saukti par “pārdevēju aģentiem” vai “biržas aģentiem”. Šie aģenti pārstāv māju īpašnieku intereses iekļaušanas un sarunu procesa laikā.

Aģenti, kas strādā ar māju pircējiem, tiek saukti par “pircēju aģentiem” vai “pārdošanas aģentiem”. Šie aģenti pārstāv pircēja intereses demonstrēšanas un sarunu procesā. Daži pircēju aģenti strādā tikai ar pircējiem, kas nozīmē, ka viņi vispār neuzskaita mājas.

Termini “pārdevēja aģents” un “pārdošanas aģents” bieži mulsina cilvēkus mājas pirkšanas un pārdošanas procesā, jo tie izklausās gandrīz identiski. Tomēr viņi pārstāv dažādas partijas ar atšķirīgām interesēm. Pārdevēja pārstāvji pārstāv māju, kas pārdod māju, savukārt pārdevēji, kas pārstāv māju, kas pērk māju; Tomēr viņi tiek saukti par “pārdošanas aģentu” tikai pēc tam, kad ir parakstīts galīgais līgums.

Duālie aģenti

Daži aģenti tiek saukti par “duālajiem aģentiem”, kas nozīmē, ka viņi ir vienojušies pārstāvēt gan pircēja, gan pārdevēja intereses mājas pirkšanas procesā..

Lūk, kā tas darbojas. Iedomājieties, ka jūs ieejat atvērtā mājā un iemīlējat vietu. Tas ir karsts īpašums, un jūs zināt, ka tas neturpināsies. Jūs tikko sākāt mājas meklēšanu, un jums nav sava aģenta. Tomēr saraksta aģents atrodas uz vietas un labprāt palīdzētu jums izteikt piedāvājumu mājās tieši tur. Jūs nevēlaties gaidīt, lai iegūtu savu aģentu, tāpēc jūs piekrītat sadarboties ar viņu. Šajā gadījumā jūs tikko ievadījāt darba attiecības ar divkāršu aģentu.

Duālā aģentūra ir pretrunīga, jo aģenti ir spiesti staigāt ļoti smalkā līnijā un visā procesā palikt neitrāli. Galu galā viņi pārstāv pārdevēju, kurš vēlas iegūt visaugstāko iespējamo cenu savai mājai, un pircēju, kurš vēlas saņemt viszemāko iespējamo cenu par to pašu māju.

Komisijas dēļ pastāv arī potenciāls interešu konflikts. Parastā izpārdošanā pircēja aģents un biržas aģents sadalīja aptuveni 6% komisiju, katra iegūstot aptuveni 3%. Duālais aģents patur 100% no komisijas maksas, kas nozīmē, ka viņu interesēs ir pārdot māju par iespējami augstāku cenu. Tas lieliski der pārdevējam, bet ne tik lieliski pircējam.

Daudzi nekustamā īpašuma speciālisti ar pamatotu iemeslu ļoti izjūt divkāršu aģentūru darbību. Duālajiem aģentiem ir likumīgi aizliegts iesaistīties darījumos vai dalīties konfidenciālā informācijā. Tātad viņi saņem dubultā komisiju, vienlaikus sniedzot mazāk konsultāciju un norādījumu abām pusēm. Lielāko daļu laika vienīgais, kas patiešām gūst labumu, ir aģents.

Duālā aģentūra ir likumīga tikai dažos štatos, piemēram, Kalifornijā un Teksasā. Valstīs, kur tas ir atļauts, aģentiem ir juridiski saistoši pienākumi atklāt savu dubulto aģentūru pirms līguma parakstīšanas. Lai uzzinātu, vai divējāda aģentūra ir likumīga jūsu valstī, vienkārši pievienojiet Google “Vai divējāda aģentūra ir likumīga” kopā ar jūsu valsts vārdu.

Kā atrast lielisku nekustamā īpašuma aģentu

Ne katrs tur esošais aģents būs jums piemērots. Pat ļoti veiksmīgiem aģentiem ir savas negatīvās puses.

Piemēram, vislabāk pārdotajam pārstāvim jūsu reģionā var būt iespaidīgs reklāmas budžets un liela komanda, kas palīdz klientiem. Tomēr tas var nozīmēt, ka pirkšanas vai pārdošanas procesā jūs galu galā strādājat ar vairākiem dažādiem cilvēkiem. Ja jūs meklējat personīgu uzmanību, šis konkrētais aģents varētu nebūt vispiemērotākais.

No otras puses, jūs varētu sastapties ar aģentu, kam ir daudz mazāka pieredze, bet kura personība lieliski atbilst jūsu. Jums ir aizdomas, ka viņu centieni padarīt jūs laimīgus un saņemt pretī tik ļoti nepieciešamos nosūtījumus un atsauksmes - varētu būt svarīgāki nekā pieredze vien.

Ir daudz jāapsver, kad jāatrod vislabākais aģents jūsu situācijai. Lūk, kā sākt.

1. Izveidojiet īsu aģentu sarakstu

Pateicoties Google, jūs varat viegli atrast desmitiem līdz simtiem aģentu jūsu reģionā, izmantojot dažus taustiņu taustiņus. Tomēr sīkāku informāciju par aģentiem parasti atradīsit tīmekļa vietnē nekustamais īpašums.

Viena no labākajām meklēšanas sākšanas vietām ir Zillow's Agent Finder, kas ļauj jums redzēt pilnu vietējo aģentu sarakstu ar viņu klientu atsauksmēm un jaunākajiem ierakstiem. Nesenā ierakstu funkcija ir īpaši noderīga. Pirmkārt, varat to izmantot, lai atrastu aģentus, kuri nesen ir strādājuši ar pārdevējiem vai pircējiem apgabalā, kuru apsverat. Ja pārdodat savu māju, tas ļauj arī analizēt, kā katrs aģents fotografē un tirgo savus ierakstus. Piemēram, vai katrs ieraksts izskatās profesionāls un pievilcīgs? Vai ir video tūre?

Citas noderīgas vietnes ir Realtor.com un HomeLight.

Izveidojiet sarakstu ar vismaz trim aģentiem, kurus jūs interesē intervēšana.

2. Uzdodiet daudz jautājumu

Tagad, kad esat ieguvis īsu aģentu sarakstu, nākamais solis ir runāt ar viņiem klātienē. Jā, jūs varat veikt interviju pa tālruni, bet labāk ir tikties klātienē.

Tikšanās klātienē ļauj patiesi izjust, kas ir šis cilvēks, kādas ir viņu vērtības un vai viņu personība labi iederēsies jūsu starpā. Šī ir persona, kas vadīs jūs stresa un finansiāli nozīmīgā procesā; jums jūtas ērti sarunāties ar viņiem. Jums arī jāzina, vai viņi jums pateiks patiesību, nevis ar cukura pārklāšanu dažas sliktas ziņas. Un jums jāzina, ka jums ir vienādas pamatvērtības.

Sāciet ar šiem vispārīgajiem jautājumiem:

• Vai jūs strādājat nekustamo īpašumu pilnu darba laiku?
• Cik ilgi jums ir licence?
• Vai esat Nacionālās nekustamo īpašumu asociācijas (NAR) biedrs? (NAR nepieciešama papildu apmācība un stingra ētikas kodeksa ievērošana.)
• Vai jūs strādājat ar komandu? Ja tā, vai es galvenokārt strādāšu ar jums vai kādu citu?
• Cik lielu daļu no jūsu biznesa veido novirzīšana?
• Kāds ir jūsu pašreizējo klientu vidējais skaits?
• Kā jums patīk komunicēt? (Piemēram, jūsu aģents varētu dot priekšroku ātrai tekstu apmaiņai ar informāciju, savukārt jums labāk būtu zvanīt pa tālruni. Pārliecinieties, ka atrodaties šeit vienā lapā, jo veiksmīga darba attiecību atslēga ir laba saziņa.)
• Vai klients kādreiz ir iesniedzis sūdzību pret jums vai jūsu aģentūru? Ja jā, kā jūs ar to izturējāties??
• Vai esat uzvarējis kādas profesionālās balvas??
• Kādu līgumu jūs piedāvājat? Kas notiek, ja es neesmu apmierināts ar mūsu darba attiecībām?
• Kas jums vislabāk patīk būt par nekustamo īpašumu? Kas tev vismazāk patīk?

Šie jautājumi ir lielisks veids, kā sākt sarunu. Tomēr jums būs jāuzdod papildu jautājumi atkarībā no tā, vai pērkat vai pārdodat.

Ja jūs pārdodat māju

Ja jūs pārdodat māju, uzdodiet potenciālajiem aģentiem šādus jautājumus:

• Cik daudz pārdošanas jūs šogad noslēdzāt?
• Cik māju esat pārdevis manā apkārtnē? Vai viņi bija līdzīgā cenu diapazonā kā manas mājas?
• Cik no šīm mājām tiek pārdotas par cenrādi vai tuvu tai?
• Vai pirms māju parādīšanas jums nepieciešama hipotēku uzņēmuma iepriekšēja kvalifikācija vai iepriekšēja atļauja?
• Kāda ir jūsu maksa? Par kādām citām nekustamā īpašuma maksām es būšu atbildīgs? (Ņemiet vērā, ka maksa par nekustamo īpašumu ir apspriežama.)
• Kāda ir jūsu mārketinga stratēģija mājām, piemēram, manējām?
• Vai jūs izmantojat profesionālu fotogrāfu vai mājas skapīti?
• Kas man jādara, lai mana māja būtu gatava pārdošanai vai palielinātu tās apmales pievilcību? (Viņiem varētu būt daži ieteikumi rekonstruēšanas projektiem, lai palielinātu jūsu mājas vērtību.)
• Vai jūs mitināt atvērtās mājas??
• Cik ilgi jūs domājat, ka manas mājas pārdošana prasīs?
• Kas ir mans mērķa pircējs?

Ja jūs pērkat māju

Ja pērkat māju, apsveriet šādus jautājumus:

• Cik labi jūs pazīstat ar rajoniem vai mikrorajoniem, kurus interesēju?
• Vai šajā apgabalā vai apkārtnē notiek kaut kas tāds, kas man būtu jāzina? Ja tā, vai šīs izmaiņas ietekmēs mājas cenas tagad vai nākotnē?
• Cik laikos jūs varat parādīt mājas?
• Cik bieži jūs man nosūtīsit jaunus ierakstus, kas atbilst tam, ko meklēju?
• Vai varat ieteikt citus profesionāļus, kas man būs nepieciešami, piemēram, mājas inspektoru?
• Cik ilgi parastais pirkšanas process jums pavada?
• Cik māju jūs vidēji parādāt pircējiem, pirms viņi izsaka piedāvājumu? (Šī ir svarīga statistika, jo labs nekustamo īpašumu pārdevējs zinās, ko vēlas viņu klienti, un pirms īstā varianta atrašanas būs jāparāda mazāk māju. Tas ietaupa laiku un enerģiju visiem iesaistītajiem.)
• Vai jūs apmeklējat katru mājas pārbaudi? (Aģenti, kas apmeklē mājas pārbaudes, var tieši uzdot mājas inspektoram sīki izstrādātus jautājumus; šī informācija viņiem var palīdzēt vienoties par zemāku cenu.)
• Kāda ir jūsu pārdošanas attiecībai pret pēdējiem 10 darījumiem? (Atšķirība starp pārdošanas cenu un cenrādi jums parādīs svarīgu informāciju par to, cik labs ir šis pārstāvis sarunās.)

3. Runājiet ar pagātnes klientiem

Kad esat personīgi intervējis vairākus aģentus, ir svarīgi aprunāties ar dažiem viņu pagātnes klientiem. Palūdziet katram aģentam sniegt jums kontaktinformāciju par vismaz trim klientiem, ar kuriem viņi ir strādājuši pēdējā gada laikā.

Apsveriet iespēju uzdot šiem klientiem šādus jautājumus:

• Kāda bija jūsu pieredze kopumā ar šo aģentu??
• Kas jums vislabāk patika par šo aģentu? Kas jums vismazāk patika?
• Ja jūs pārdevāt savu māju, kā aģents tirgoja jūsu īpašumu? Vai jūs domājat, ka tas bija efektīvs? Cik ilgi jūsu mājas bija tirgū?
• Ja jūs iegādājāties savu māju, vai jūs domājat, ka aģents vēlējās parādīt jums katru īpašumu, kas jūs interesēja? Vai jums likās, ka viņi saprot, ko jūs patiesībā vēlaties mājās?
• Vai viņi ātri atbildēja uz tālruņa zvaniem un e-pastu?
• Vai viņi ir labi klausītāji?
• Kāda bija jūsu mājas cena un galīgā pārdošanas cena?
• Vai uzskatāt, ka šis aģents ir ieguvis vislabāko cenu?

4. Pārbaudiet viņu licenci

Grūti noticēt, ka kāds melotu par licencētu nekustamā īpašuma aģentu, taču tā notiek. Par laimi, ir vienkāršs veids, kā patērētāji var pārbaudīt, vai aģenta licence ir likumīga. Nekustamā īpašuma licenču likuma amatpersonu asociācijai (ARELLO) ir meklēšanas datu bāze, kas ļauj patērētājiem pārbaudīt jebkura aģenta licenci vai reģistrāciju.

Darbs ar jaunajiem aģentiem: plusi un mīnusi

Ja apsverat iespēju strādāt ar aģentu, kam ir maza pieredze vai nav nekādas pieredzes, tad jums ir jāuzzina vairāk par viņu pašreizējo situāciju un nākotnes mērķiem.

Piemēram, daudzi aģenti sāk savu karjeru, pārdodot mājas pusē, vienlaikus strādājot pilnu darba laiku. Kaut arī šajā jautājumā nav nekā slikta, ir svarīgi noskaidrot, vai šim aģentam būs jums nepieciešamais laiks un elastība. Apsveriet šos jautājumus:

• Vai jūs varēsit atgriezt tālruņa zvanus vai e-pastus dienas laikā vai tikai vakarā??
• Vai jūs aprobežosities ar māju demonstrēšanu tikai nedēļas nogalē?
• Vai jums ir mentors, pie kura varat vērsties, ja sarunu process kļūst sarežģīts vai nepazīstams?
• Vai esat piedalījies nesenās konferencēs vai semināros? Ja jā, tad kādi?

Ņemiet vērā, ka jaunajiem aģentiem nebūs pieredzējušu profesionāļu pieredzes; nekustamais īpašums noteikti ir profesija “mācies, ejot”. Šis pieredzes trūkums var būt trūkums sarunu galdā, it īpaši sarežģītos darījumos. Vai jums ir patīkami būt daļai no šī aģenta mācību procesa?

Tas nozīmē, ka jauni aģenti ir izsalkuši gan no klientiem, gan pēc pieredzes, un, kā saka vecais teiciens: “Izsalcis vilks medī vislabāk”. Nepieredzējis aģents, iespējams, noliecīsies atpakaļ, lai apmierinātu jūsu vajadzības un padarītu jūs laimīgus, un viņiem, iespējams, būs daudz laika, lai pievērstu jums vienu pret vienu uzmanību. Pirms līguma parakstīšanas nosveriet to, ko vēlaties un kas jums patīk

Sarkanie karogi, kuriem jāpievērš uzmanība

Pēc ARELLO datiem, kā citēja NAR, Amerikas Savienotajās Valstīs ir aptuveni 2 miljoni aktīvu nekustamā īpašuma aģentu. Tas nozīmē, ka bija daudz lielisku aģentu. Tas arī nozīmē, ka, visticamāk, jūs sastopsities ar sliktiem āboliem.

Pārliecinieties, ka atrodat aģentu, kurš ir piemērots tieši jums, uzmanot šos sarkanos karogus.

1. Viņi vēlas uzskaitīt jūsu māju par augstu cenu

Ja jūs pārdodat savu māju, veiksmīgas pārdošanas atslēga ir sākotnējā saraksta cena.

Cerams, ka plānojat intervēt vismaz trīs biržas aģentus. Katram no šiem aģentiem jāspēj pateikt, ko viņi vēlētos uzskaitīt jūsu mājās. Šī saraksta cena ir balstīta uz vairākiem faktoriem, ieskaitot jūsu atrašanās vietu, kvadrātveida kadrus, nesenos salīdzināmos pārdošanas apjomus jūsu reģionā (sauktus par “kompiem”) un mājas vecumu un stāvokli.

Visi aģenti, kurus jūs intervējat, jūsu mājas cenu noteikšanai izmanto to pašu informāciju, kas nozīmē, ka visām cenām jābūt diezgan līdzīgām. Sargieties no aģenta, kurš jūsu mājas cenas ir ievērojami augstākas nekā citiem jūsu intervētajiem aģentiem; tas liecina par nepieredzēšanu, alkatību vai abām.

Pārāk augsta cena nozīmē, ka daudzi potenciālie pircēji pat neskatīsies uz jūsu mājām, jo ​​tie ir ārpus viņu budžeta vai vienkārši ir pārāk dārgi par to, ko viņi iegūtu. Jūsu mājoklis tirgū pazaudēs mēnešus ilgāk nekā mājas ar konkurētspējīgāku cenu, un tas pat varētu pārdot par daudz mazāk, nekā tas būtu, ja būtu precīza sākuma cena..

2. Viņi ir slikts komunikators

Pārāk bieži komunikācijas trūkums ir sūdzība Nr. 1 no cilvēkiem, kas sadarbojas ar nekustamo īpašumu aģentiem.

Skaidrai un savlaicīgai komunikācijai ir būtiska nozīme mājas pirkšanas un pārdošanas procesā. Nekustamā īpašuma aģentiem jābūt lieliskiem komunikatoriem, lai efektīvi palīdzētu saviem klientiem un nodrošinātu, ka šis sarežģītais process tiek veiksmīgi noslēgts. Dažos gadījumos jūs katru dienu sazināsities ar šo personu.

Rūpīgi apskatiet potenciālā pārstāvja e-pastus jums, viņu mārketinga materiālus un viņu vietni vai emuāru. Vai viņu rakstītais ir skaidrs un bez kļūdām? Vai ir viegli saprast, par ko viņi runā? Kad jūs sākotnēji sazinājāties ar viņiem, vai viņi savlaicīgi atdeva jūsu zvanu vai e-pastu? Intervijas laikā viņi izmanto laiku, lai noklausītos jūsu teikto, vai arī viņi jūs pārtrauc un sāk runāt?

Sliktas rakstīšanas un komunikācijas prasmes var nozīmēt, ka aģents ātri vai skaidri nenodos svarīgu informāciju, vai arī tas varētu norādīt, ka viņi ir pārāk aizņemti, lai strādātu ar jums. Katrā ziņā pārejiet tālāk.

3. Viņi neuzdod jautājumus

Lieliski aģenti ir lieliski klausītāji. Viņi zina, ka veiksmīgu darba attiecību atslēga ir jāsaprot, ko vēlaties un kas jums nepieciešams.

Labs aģents prasīs laiku, lai uzzinātu vairāk par jūsu sapņiem un mērķiem. Piemēram, ja jūs pērkat māju, labs aģents vēlēsies uzzināt, vai jūs esat ieguldītājs vai meklējat ilgtermiņa māju. Ja jūs pārdodat, labs aģents var jautāt par jūsu laika grafiku, cenu elastīgumu un to, ko jūs meklējat attiecībās.

Šie ir tikai daži piemēri; jēga ir tā, ka labs aģents uzdos jautājumus, lai uzzinātu, ko meklējat. Ja aģents uztur mammu, dodieties kopā ar kādu citu.

4. Viņu komisija ir zema

Pārdevējs maksā komisijas maksu par nekustamo īpašumu, kas parasti tiek iekļauta mājas cenrādī. Parasti komisijas maksas ir 6%, kas tiek sadalītas starp biržas sarakstā iekļauto aģentu un pircēja aģentu.

Ja aģents citē jums komisiju, kas ir zemāka par 5%, piesardzieties. Viņi, iespējams, mēģina uzvarēt jūsu biznesu, piedāvājot jums darījumu, taču šī īpaši zemā komisija, iespējams, atbaidīs citus aģentus, kuri nevēlas dalīties ar tik zemu maksu.

Nobeiguma vārds

Mājas pirkšana un pārdošana ir emocionāla un rada stresu daudzu iemeslu dēļ. Uz spēles ir likts daudz, un tas ir viens no lielākajiem finanšu lēmumiem, ko pieņemsit savā dzīvē. Jūsu situācijai atbilstošā aģenta atrašana ir atslēga, lai pārliecinātos, ka darījums norit veiksmīgi un visi dodas prom laimīgi.

Pārdodot savu pirmo māju, es nedomāju par to, kurš būs mans saraksta aģents - tā ir bieži sastopama kļūda pirmreizējiem mājas pircējiem. Es devos kopā ar aģentu, kuru izmantojām, kad iegādājāmies māju, jo viņa bija draudzīga un mēs viņu pazinām.

Kamēr viņa bija laba pircēja pārstāve, viņa bija briesmīga biržas sarakstā iekļautā aģente. Viņa mūsu mājas veidu tirgum noteica par augstu cenu, bez mārketinga veica nulli, un rezultātā pārdošana prasīja vairāk nekā divus gadus. Es beidzot sapratu un atradu pārsteidzošu aģentu, kurš pārdeva mūsu mājas dažu mēnešu laikā pēc saraksta pārņemšanas.

Ja es mājas darbus būtu izdarījis no aiziešanas vietas, mūsu mājas, visticamāk, būtu pārdotas ātri un par konkurētspējīgu cenu. Tā vietā tas aizkavējās tirgū, un mēs zaudējām gandrīz 40 000 USD. Tā bija dārga kļūda, kuru mēs nekad vairs nepieļausim. Mēs gatavojamies pārdot mūsu pašreizējo māju, un varat derēt, ka mēs intervēsim vairākus aģentus, lai atrastu mūsu situācijai piemērotāko.

Veiciet savu pētījumu. Jā, tas prasa laiku un pūles, bet, izvēloties pareizo aģentu, ilgtermiņā maksās milzīgas dividendes.

Vai esat strādājis ar lielisku (vai ne tik lielisku) aģentu, pērkot vai pārdodot savas mājas? Kāda bija jūsu pieredze?