Slēgšana mājā - process, hipotēkas dokumenti un procedūras

Tomēr slēgšanas process sākas tūlīt pēc tam, kad pārdevējs pieņem jūsu pirkuma piedāvājumu. Tas parasti ir 30 līdz 60 dienas pirms jūsu faktiskā beigu datuma - pieņemot, ka aizdevuma parakstīšana aizkavējas, zems novērtējums vai nopietns defekts, kas atklāts kārtējās mājas pārbaudes laikā, neaizkavē darījumu. Šajā periodā tiek apgalvots, ka jūsu mājas pārdošana notiek. Ja jūsu tirgū ir ierasts veikt ievērojamu depozītu (dažos gadījumos līdz 10% no saskaņotās pirkuma cenas) darījuma kontā, tiklīdz jūsu piedāvājums tiek pieņemts, slēgšanas procesu var dēvēt arī par darījuma periodu - kā iekšā “mājas, kuras mēs pērkam, ir darījuma konts līdz mūsu slēgšanas dienai.”

Neatkarīgi no tā, ko jūs to saucat, starp dienu, kad pārdevējs pieņem jūsu pirkuma piedāvājumu, un dienu, kad jūs apsēžaties, darījumam jābūt daudz oficiālam. Šeit ir apskatīts vispārīgais notikumu secība, kas notiek dzīvojamā nekustamā īpašuma slēgšanas procesa laikā, par to, ko un cik daudz jūs varat sagaidīt samaksāt pirms un jūsu slēgšanas dienā, kā arī dokumenti un informācija, kas jums jāsaprot un jāparaksta, lai padarītu jūsu nekustamo īpašumu nekustamā īpašuma darījuma amatpersona.

Galvenie noslēguma procesa pagrieziena punkti

Ir svarīgi atcerēties, ka muitas un juridiskās prasības, kas regulē darījumus ar nekustamo īpašumu, dažādās vietās ievērojami atšķiras. Šis ir vispārīgs laika grafiks un apraksts par to, ko jūs varat sagaidīt (un kad) no dienas, kad iesniedzat pirkuma piedāvājumu, un līdz dienai, kad aizverat īpašumu, faktiskā pieredze var atšķirties. Lai uzzinātu vairāk par to, kā process darbojas jūsu konkrētajā tirgū, konsultējieties ar objektīvu nekustamo īpašumu speciālistu ar pieredzi šajā jomā.

1. Pieņemtais pirkuma piedāvājums

Noslēguma process oficiāli sākas, kad pārdevējs pieņem, paraksta un atdod jūsu pirkuma piedāvājumu (pazīstams arī kā pirkuma līgums). Vairumā gadījumu pārdevējs pircēja nopelnītā naudas čeku - parasti no 0,5% līdz 2% no pirkuma cenas - ieskaita darījuma kontā..

Parasti pirkuma līgumu var grozīt, lai atspoguļotu pēdējā brīža sarunas vai neparedzētus gadījumus, piemēram, mājas pārbaudes laikā atklāto problēmu, nesabotējot darījumu. Tomēr visas darījumā iesaistītās puses - pircējs un pārdevējs, viņu pārstāvji, aizdevējs, īpašumtiesību vai darījuma aģents un, iespējams, pircēja un pārdevēja advokāti - sāk slēgšanas procesu, pieņemot, ka pirkuma līgums ir galīgs..

Dažos štatos un tirgos jums jāveic 5% līdz 10% darījuma depozīts (attiecībā uz iemaksu un / vai slēgšanas izmaksām) neilgi pēc tam, kad pārdevējs pieņem jūsu piedāvājumu. Pircēji, kas strādā ar likumīgajiem pārstāvjiem, parasti var nogaidīt, līdz viņu advokāti pārskata pirkuma līgumu, lai veiktu darījuma noguldījumus.

Ja neesat pārliecināts, vai jūsu tirgū ir nepieciešams darījuma depozīts, jautājiet savam nekustamā īpašuma aģentam pietiekami tālu pirms laika, lai pārliecinātos, ka jums ir pietiekami daudz likvīdu līdzekļu depozīta dzēšanai..

2. Pircēja pasūtīta mājas pārbaude

Dažu dienu laikā pēc tam, kad pārdevējs ir pieņēmis jūsu pirkuma piedāvājumu, jums ir jāplāno mājas pārbaude ar profesionālu inspektoru. Mājas pārbaudes mērķis ir meklēt nelielus un būtiskus defektus, piemēram, strukturālas problēmas, ierīces, kas nedarbojas, un elementus, kas var pārkāpt vietējos būvnormatīvus.

Daudzi aizdevēji to pieprasa kā hipotēkas aizdevuma parakstīšanas nosacījumu. Pat ja jūsu nav, ir maz trūkumu, lai rūpīgi izpētītu mājas, kuras gatavojaties iegādāties. Ja pārbaudē tiek atklāta kāda liela problēma, kas jānovērš pirms slēgšanas (vai kuras rezultātā tiek samazināta norunātā pirkuma cena), standarta maksa no USD 300 līdz USD 500 šķiet darījums..

3. Aizdevuma izsniegšana un parakstīšana

Kad pārdevējs pieņems jūsu piedāvājumu, nosūtiet to savam aizdevējam. Šajā brīdī jūsu aizdevējs sāk laikietilpīgu (un dārgu) jūsu aizdevuma iegūšanas un parakstīšanas procesu.

Ja vien jūs neiegādājaties vecāku māju ar daudz fiziskiem defektiem, tā ir slēgšanas procesa daļa, kas, visticamāk, radīs kavējumus vai fatālas kļūdas, kas pilnībā izlīgs darījumu - it īpaši, ja jums ir nevienmērīgs kredītprofils vai nepastāvīga ienākumu plūsma.

Aizdevuma iegūšana un parakstīšana ir saistīta ar lielu darbu jūsu aizdevēja vārdā. Tomēr, raugoties no jūsu skatpunkta, tas galvenokārt izriet no viena jautājuma: vai jūs, pēc aizdevēja eksperta domām, piepildīsities ar solījumu atmaksāt daudzos tūkstošus dolāru, kurus jūs prasāt tam aizdot?

Hipotēkas pieteikums
Lai arī katrs aizdevējs ir atšķirīgs, vairums hipotēku pretendentu tiek pakļauti intensīvai pārbaudei. Visticamāk, ka jūsu aizdevējs jums nosūtīs hipotēkas pieteikumu 30 vai 40 lappušu apjomā, iekļaujot tādas formas kā pieprasījums atbrīvot jūsu kredītvēsturi no viena vai vairākiem kredītinformācijas birojiem, pieprasījumi pēc iepriekšējā gada nodokļu izrakstiem un informācija par jūsu iepriekšējām vietām dzīvesvieta.

Līdz ar pieteikumu jūsu aizdevējs, visticamāk, pieprasīs pierādījumus par ienākumiem un aktīviem, piemēram:

Jūsu pēdējās nodokļu deklarācijas (viens vai divi gadi)
Jūsu pēdējie atalgojuma maksājumi (vismaz iepriekšējie divi)
Jūsu jaunākie W-2 paziņojumi (viens vai divi gadi)
Jūsu jaunākie bankas izraksti (viens līdz trīs mēneši)

Likme Lock
Ja esat saņēmis iepriekšēju apstiprinājumu savam hipotēkas aizdevumam, kam parasti nepieciešama kredītpārbaude, iespējams, ka jūsu aizdevējs iestatīs (vai “bloķēs”) jūsu aizdevuma likmi tajā laikā, kad tas izsūtīs pieteikuma materiālus. Ja jūs piesakāties regulējamas likmes hipotēkai (ARM) vai cita veida aizdevumam bez fiksētas likmes visam termiņam, bloķēšana var attiekties tikai uz sākotnējo likmi.

Likmes parasti tiek fiksētas tādā līmenī, kas ietekmē tajā brīdī dominējošās procentu likmes, kā arī aizņēmēja kredītrisks. Jo zemāks ir jūsu kredītrisks, jo zemāka ir jūsu fiksētā likme.

Ja neesat iepriekš apstiprināts, iespējams, ka jūsu aizdevējs gaidīs jūsu pieteikuma kredīta rezultātus, lai fiksētu jūsu likmi. Tas var notikt jebkurā laikā starp jūsu pieteikuma datumu un nedēļu pirms slēgšanas. Jebkurā gadījumā tarifu fiksēšana ir laba tikai noteiktu laika periodu - parasti tas ir no 30 līdz 60 dienām.

Aizdevuma tāme
Izmantojot fiksēto likmi (vai, ja tā nav bloķēta, kreditora labākais minējums par jūsu sākotnējo likmi), kreditors izveido aizdevuma tāmi, lai jūs varētu pārskatīt, parakstīt un atgriezt. Aizdevuma tāme ir vienkāršas valodas dokuments, kurā apkopots, ko jūs varat sagaidīt maksājot par hipotēku un tās slēgšanu, un kad.

Tajā ir šāda informācija:

Kredīta identifikācija. Tas ietver aizdevuma unikālo identifikācijas numuru, veidu (fiksēta likme, regulējama likme), termiņa ilgumu (15 gadi, 30 gadi, 5/1), mērķi (pirkšana, refinansēšana) un likmes fiksēšanas ilgumu.
Aizdevuma nosacījumi. Izklāsta jūsu aizdevuma pamatsummu, procentu likmi vai likmju diapazonu, ikmēneša pamatsummu un procentu maksājumus, priekšapmaksas sodu (ja piemērojams) un kopējo maksājumu (ja piemērojams).
Paredzētie maksājumi. Summē jūsu kopējā ikmēneša maksājuma sastāvdaļas, ieskaitot aprēķināto apdrošināšanu, nodokļus, pamatsummu un procentu maksājumus. Var arī norādīt, kā jāmaksā nodokļi un apdrošināšana - piemēram, no darījuma konta.
Noslēguma izmaksas. Ietver detalizētu aprēķinu par jūsu paredzamajām slēgšanas izmaksām un kopējo slēgto naudu (kas ietver jūsu iemaksu). Norāda arī, kuras slēgšanas izmaksas jūs varat atļauties iepirkties, piemēram, īpašuma apdrošināšanu, un kurās jums nav atļauts iepirkties, piemēram, jūsu aizdevēja vērtētājs.
Salīdzinājumi. Satur momentuzņēmumu par to, cik daudz jūs varat sagaidīt samaksāt pamatsummu un procentus nākamo piecu gadu laikā, jūsu aizdevuma GPL un kopējo procentuālo procentuālo attiecību - procentus no kopējās procentu likmes pret kopējo aizdevuma summu. Šī informācija ir noderīga, lai salīdzinātu savu aizdevumu ar citu aizdevēju aizdevumiem.
Citi apsvērumi. Ietver svarīgus brīdinājumus un informāciju, piemēram, par to, vai aizdevumu var uzņemties (nodot nākamajam pircējam, nemainot nosacījumus), vai aizdevējs plāno pārskaitīt jūsu aizdevumu apkalpojošajam uzņēmumam un soda naudas par nokavētu maksājumu.

Pirms 2015. gada oktobra vairums aizdevēju izmantoja labas ticības aplēses (GFE) dokumentus, lai sniegtu aizdevuma un noslēguma izmaksu aprēķinus. GFE un aizdevumu aprēķini satur līdzīgu informāciju, bet GFE ir formatēti atšķirīgi, un tiem ir mazāk skaidrojumu vienkāršā valodā. Kad aizdevuma tāme ir jūsu rokās, jūsu aizdevējs var noteikt provizorisku beigu datumu - ar nosacījumu, ka vienmērīga parakstīšanās, izsniegšana un īpašumtiesību meklēšana.

4. Aizdevēja vērtējums

Aizdevēji aizsargā savus ieguldījumus vai vismaz samazina zaudējumu iespējamību, kādā brīdī parakstot prēmiju, pasūtot novērtējumu. Pircēji parasti maksā novērtēšanas maksu vai nu vērtēšanas datumā, vai pirms tā, vai beigu datumā. Novērtēšanas maksa parasti ir aptuveni tāda pati kā maksa par mājas pārbaudi.

Ja jūsu vērtētājs nolemj, ka jūsu mājas ir vērts vismaz tikpat daudz, cik jūs piekritāt maksāt par to, nav jāuztraucas. Tomēr, ja novērtējums ir zems - zem pieņemtā pirkuma cenas -, aizdevējs piekritīs finansēt tikai summu, kas vienāda ar novērtēto vērtību. Zems novērtējums parasti liek pircējam un pārdevējam atkārtoti vienoties par pirkuma cenu un grozīt pirkuma līgumu, potenciāli aizkavējot darījumu.

5. Īpašnieku un īpašuma apdrošināšana

Lielākā daļa aizdevēju pieprasa pircējiem iesniegt pierādījumu par māju īpašnieku apdrošināšanu kā nosacījumu aizdevuma apstiprināšanai vai vismaz pirms slēgšanas. Lai nodrošinātu, ka jūs saņemat samērā cenu politiku, kas atbilst jūsu un aizdevēja vajadzībām, sāciet iepirkties, lai uzzinātu māju īpašnieku segumu jau slēgšanas procesa sākumā. Jums nav obligāti jāmaksā par pirmo gadu uzreiz, lai gan tas noteikti ir iespējams - vairums apdrošināšanas kompāniju ļauj jums apvienot pirmā gada prēmiju ar slēgšanas izmaksām, kas jāmaksā jūsu slēgšanas dienā.

Pat ja jūsu aizdevējs to neprasa, ir arī saprātīgi iegādāties pircēja īpašuma apdrošināšanas polisi. Īpašuma apdrošināšana sedz izmaksas, kas saistītas ar jebkādu īpašuma tiesību trūkumu novēršanu, piemēram, nesamaksātu nodokli vai darbuzņēmēja apcietinājumu, un aizsargā jūsu kapitālu pret prasībām, kas var rasties nākotnē.

Ja vēlaties izmantot to pašu uzņēmumu, kuru aizdevējs izmanto sava nosaukuma politikā, vienkārši pasakiet savam kredīta apstrādātājam, ka vēlaties pircēja politiku, un abas politikas var iekļaut slēgšanas izmaksās. Ja vēlaties iepirkties, lai iegūtu labāku pircēja polisi, jūsu apdrošinātājs var pieprasīt jums samaksāt par polisi avansā. Neatkarīgi no tā, vai jūs maksājat par abām polisēm, slēdzot līgumu, vai maksājat par pircēja polisi uzreiz, un aizdevēja politiku, slēdzot līgumu, jūs varat sagaidīt, ka kopējais kopējais izdevums būs USD 1000 (vidēji), atkarībā no jūsu tirgus un mājas vērtības.

6. Aizdevuma apstiprināšana

Tā kā parakstīšana var ilgt mēnesi vai ilgāk, aizdevuma apstiprināšana parasti notiek līdz slēgšanas procesa beigām. Šis ir pēdējais lielais skaņdarbs, kam jāatrodas vietā, lai jūsu noslēgums noritētu kā plānots.

7. Noslēguma paziņojums un informācijas atklāšana

Noslēguma paziņojums
Kad visi gabali ir jūsu aizvēršanas vietā, jūsu amatam vai darījuma aģentam (vai advokātam) jums jānosūta oficiāls noslēguma paziņojums, norādot laiku, datumu, iesaistītos nekustamā īpašuma aģentus (pircēja un pārdevēja) un slēgšanas vietu, kas ir parasti darījumā iesaistītā īpašnieka vai darījuma aģenta birojs vai advokāta birojs. Paziņojumā arī izskaidrots, kas jums jānogādā uz pasākumu, parasti iekļaujot šādus datus:

Abi pircēji (ja precēts pāris) vai notariāli apstiprināta pilnvaras dokumentācija, kas ļauj pašreizējam pircējam parakstīties par neesošu
Foto ID (pase vai valsts izsniegta ID)
Jūsu dzīvesvietu saraksts pēdējo 10 gadu laikā
Pietiekams maksājums slēgšanas izmaksu segšanai (parasti bankas čeks vai pārskaitījums)

Noslēguma atklāšana
Jūsu amats vai darījuma aģents arī tiek prasīts nosūtīt oficiālu noslēguma paziņojumu vismaz trīs darba dienas pirms slēgšanas datuma. Pirms 2015. gada oktobra HUD-1 jeb “norēķinu paziņojums” kalpoja tam pašam mērķim kā slēgšanas informācijas atklāšana.

Tāpat kā aizdevuma aprēķins, noslēguma informācijas atklāšana ir vienkāršas valodas dokuments, kurā aprakstītas visas jūsu faktiskās finansiālās saistības, kas saistītas ar darījumu - jūsu faktiskās slēgšanas izmaksas, pašreizējās nodokļu un apdrošināšanas saistības, kā arī jūsu hipotēkas aizdevuma sadalījums. Tas aptuveni atbilst aizdevuma tāmes veidnei, lai arī parasti tas ir detalizētāks un bieži satur grāmatvedības rindu posteņus vai atklāto informāciju, kā arī brīdinājumus, kas aplēsē nebija ietverti..

Rūpīgi pārskatiet savu noslēguma informāciju
Kad esat saņēmis noslēguma paziņojumu, uzmanīgi to pārskatiet, lai pārliecinātos, ka izklāstītās saistības aptuveni atbilst tām, kas aprakstītas jūsu aizdevuma tāmē. Pārliecinieties arī, vai hipotēkas aizdevuma nosacījumi ir tādi, kā paredzēts - piemēram, ka jūsu likme vai likmju struktūra nav mainījusies no aizdevuma aprēķina.

Ja jūsu slēgšanas izmaksas ievērojami atšķiras no tāmēm vai jūsu hipotēkas aizdevums atšķiras no sākotnēji aprakstītā, jūsu aizdevējs vai īpašumtiesību vai darījuma aģents var pārkāpt likumu. Tāpēc ir laba ideja - un bieži vien arī finansiāli izdevīga - saglabāt advokātu slēgšanas procesa laikā.

Kopējās noslēguma izmaksas

Lai arī no pircējiem tiek gaidīts, ka visi slēgšanas izdevumi būs jāsedz, ja nav citu vienošanos, pircēji un pārdevēji bieži vien vienojas par slēgšanas izmaksu sadalīšanu - īpaši pircēju tirgos. Šis līgums parasti ir aprakstīts pieņemtajā pirkuma līgumā, un to var grozīt jebkurā laikā pirms slēgšanas. Daudzos gadījumos puses neiedziļinās specifikā, kurš maksā kuras slēgšanas izmaksas - viņi vienkārši vienojas par attiecību, piemēram, “pārdevējs maksā 40% un pircējs maksā 60%” vai vienojas, ka viena puse maksā fiksētu summu virzienā uz aizvēršanu, un otrs uzņem atlikušo daļu.

Daudzos gadījumos slēgšanas izmaksas tiek apmaksātas ar bankas čeku vai pārskaitījumu. Bankas čeks parasti ir izdevīgāks darījums, jo tie reti maksā vairāk nekā USD 1 vai 2 USD, savukārt bankas bieži iekasē USD 10 vai vairāk par vienas dienas pārskaitījumu. Ja jūsu amats vai darījuma aģents noteikti pieprasa pārskaitījumu, pārliecinieties, vai viņi jums nosūta pilnīgas instrukcijas (ieskaitot konta numura un bankas maršruta numura saņemšanu) ar paziņojumu par slēgšanu..

Neatkarīgi no tā, kā jūs risināt sarunas un izpildīt maksājumu, slēgšanas brīdī jūs varat sagaidīt, ka maksāsiet šādas izmaksas. Dažiem no jums var būt nepieciešama rīcība, piemēram, māju īpašnieku apdrošināšanas polises izveidošana pirms dienas slēgšanas. Citi vienkārši tiek parādīti kā rindas vienības jūsu noslēguma paziņojumā un neprasa tiešas darbības.

Mājas pārbaude un novērtēšana. Ja tie nav samaksāti avansā, tie tiek pieskaitīti noslēguma izmaksām. Paredzams, ka starp diviem pakalpojumiem būs jāmaksā kopumā no 600 līdz 1000 USD.
Kredīta izsniegšanas un parakstīšanas maksas. Šīs maksas sedz jūsu hipotēkas aizdevuma izsniegšanas un parakstīšanas pakalpojumu izmaksas, neietverot kredīta ziņojumus un citas maksas. Lielākā daļa maksu par pirkšanu tiek aprēķinātas procentos no kopējās pirkuma cenas, parasti svārstoties no 0,5% līdz 1,5%. Šos procentus dažreiz sauc par “punktiem” - piemēram, maksa par iekasēšanu 1% apmērā būtu viens punkts. Par parakstīšanas maksu var iekasēt procentos no pirkuma cenas vai fiksētu maksu. Abos gadījumos parakstīšana parasti maksā mazāk nekā 1% no mājas pirkuma cenas. Ņemiet vērā, ka dažiem hipotēku kredītiem, kas pazīstami kā “bez maksas” vai “bez maksas” aizdevumi, nav sākšanas vai parakstīšanas maksas. Tomēr aizdevumiem bez maksas parasti ir augstākas procentu likmes nekā salīdzināmajiem tradicionālajiem aizdevumiem.
Kredīta ziņojums. Pircējiem parasti ir jāmaksā par sava aizdevēja kredīta pārbaudēm un pārskatiem - no USD 20 līdz USD 60 atkarībā no tā, cik aizdevējs darbojas un ar kādiem pārskatu birojiem.
Plūdu sertifikācija. Šī ir neliela maksa - parasti apmēram 20 USD -, kas sedz mājas atrašanās vietas pārbaudes izmaksas salīdzinājumā ar vietējām plūdu draudu kartēm. Plūdu sertifikācija ir būtiska, ja jums ir nepieciešama plūdu apdrošināšana. Dažos apgabalos jums var būt jāmaksā arī vienreizēja plūdu uzraudzības maksa (bieži no 25 līdz 50 USD)..
Pirmā mēneša procenti. Daudzi aizdevēji pieprasa avansa maksājumus par hipotēkas procentiem, kas uzkrājas no beigu datuma līdz pirmā maksājuma datumam. Ņemiet vērā: ja jūs slēdzat mēneša vidū, jums, iespējams, nevajadzēs veikt galveno maksājumu līdz nākamā mēneša sākumam, pieņemot, ka maksājumi ir jāveic mēneša pirmajā dienā. Piemēram, mana sieva un es slēdzām māju augusta sākumā un neveicām pirmo pamatmaksājumu līdz oktobra pirmajam, bet, slēdzot, mēs izdarīja ir jāmaksā procenti, kas noteikti uzkrāšanai augustā.
Sākotnējā darījuma depozīts. Aizdevēji pieprasa avansa iemaksu drošā darījuma kontā, lai segtu nodokļu un apdrošināšanas saistības, kas uzkrājas starp slēgšanu un attiecīgo maksājumu termiņu. Praksē tas nozīmē, ka jums ir jāiemaksā apmēram gadu vērts māju īpašnieku apdrošināšanas prēmijas - ja vien jūs neesat samaksājis avansā - un jebkur no 1 līdz 12 mēnešiem no īpašuma nodokļa prēmijām. Lai arī īpašuma nodokļus parasti maksā ik pēc sešiem mēnešiem, aizdevēji nevēlas sākt jaunu darījuma kontu ar atlikumu, kas tik tikko ir pietiekams, lai dzēstu pirmo nodokļu maksājumu. Mana sieva un es beidzām noguldīt, lai segtu, piemēram, septiņus mēnešus lielus īpašuma nodokļus.
Darījuma buferis. Daudzi aizdevēji pieprasa pircējiem iemaksāt papildu buferi, lai īstermiņā segtu nodokļu un apdrošināšanas prēmiju augšupvērstās korekcijas un samazinātu maksājuma kavējuma iespējamību, kas rada negatīvu darījuma bilanci. Bufera lielums parasti ir ikmēneša nodokļu un apdrošināšanas pienākumu funkcija - mūsējais bija apmēram divreiz lielāks par mūsu ikmēneša saistībām.
Mājas īpašnieku asociācija. Ja jūs dzīvojat kopienā, ko apkalpo māju īpašnieku asociācija (bieži sastopama kopmītnēs), jums jāmaksā HOA nodevas katru mēnesi, katru gadu vai divreiz gadā. Daži aizdevēji apvieno jūsu nodevas darījuma kontā un maksā tos jūsu vārdā, tāpat kā nodokļus un apdrošināšanas prēmijas. Ja tas attiecas uz jūsu HOA, jums, iespējams, būs jāmaksā HOA nodevas līdz pirmā maksājuma perioda beigām (iespējams, līdz gadam pēc slēgšanas). Citos gadījumos, neatkarīgi no tā, vai tas ir aizdevējs vai HOA politika, HOA nodevas netiek iekļautas darījumos un jāmaksā atsevišķi.
Nosaukums / Darījuma pakalpojumi un Apdrošināšana. Aizdevēja un pircēja (ja iegādāts) īpašuma apdrošināšanas izmaksas tiek apvienotas šajā kategorijā - vidēji USD 1000 sedz abas polises, taču tās ir ļoti mainīgas atkarībā no atrašanās vietas un īpašuma vērtības. Šajā kategorijā ietilpst arī izmaksas par papildu darbu pie nosaukuma, ko veic jūsu uzņēmuma nosaukums, darījuma aģents vai advokāts (atkarībā no jūsu jurisdikcijas) - vēl viena ļoti mainīga maksa, kas, iespējams, būs augstāka, ja izmantosit licencētu advokātu. Visbeidzot, šajā kategorijā parasti ietilpst norēķinu maksa, kas pamatā maksā par jūsu titulu vai darījuma aģenta laiku slēgšanas dienā, un parasti tā svārstās no 200 USD līdz 400 USD.
Ieraksta maksa. Pilsētas vai apgabala birojs, kas ir atbildīgs par nekustamā īpašuma nodošanas reģistrēšanu jūsu reģionā, iekasē maksu par iesaistīto darbu. Maksa dažādās vietās ir ļoti atšķirīga, un tā var būt atkarīga no jūsu īpašuma vērtības vai lieluma.
Nodokļu nodošana. Jūsu vietējās un pavalsts valdības, iespējams, iekasē arī nodošanas nodokļus par darījumiem ar nekustamo īpašumu, pamatojoties uz īpašuma vērtību un, iespējams, zemes gabala zonējuma apzīmējumu. Kopējie valsts un pašvaldību īpašumtiesību nodokļi par dzīvojamo nekustamo īpašumu parasti svārstās no augstās trīsciparu skaitļa līdz četrciparu vidējās vērtības.
Brokeru maksa. Pircēju aģenti komisiju ņem no pārdevēja ieņēmumiem, kas nozīmē, ka pircēji viņiem nemaksā tieši. Tomēr aģentu darba devēji - nekustamo īpašumu grupas vai brokeri - bieži iekasē salīdzinoši nelielu pakalpojumu vai nosūtīšanas maksu tieši pircējam. Tās var svārstīties no nominālām summām (USD 100 vai mazāk) līdz USD 500 vai vairāk.

Atkarībā no tā, kur notiek jūsu darījums, jūsu noslēguma maksa var ievērojami atšķirties no šeit aprakstītā. Lai iegūtu vēl labāku informāciju par to, ko gaidīt, konsultējieties ar uzticamu, objektīvu nekustamo īpašumu speciālistu vai advokātu jūsu reģionā.

Ko gaidīt noslēguma dienā

Noslēguma dienā māja, kuru esat piekritusi iegādāties, kļūst par māju, kas jums lepni pieder. Tomēr ir daudz darāmā, pirms jūs varat paskatīties pa ārdurvīm un patiesi padarīt tās par jūsu mājām.

Pēdējais gājiens

Jūsu pēdējais gājiens ir jūsu pēdējā iespēja pārliecināties, vai māja paliek labā stāvoklī, vai, ja jūs pērkat augšējo fiksatoru, tādā stāvoklī, kādā jūs piekritāt to iegādāties. Lielākajā daļā darījumu galīgais gājiens var notikt jebkurā vietā 24 stundu laikā pēc paredzētā slēgšanas laika.

Pēdējā gājiena laikā pārliecinieties par sekojošo:

Visi pieprasītie remontdarbi ir veikti
Visi gaismas ķermeņi un kontaktligzdas darbojas
Mājas mehānika (apkure, gaisa kondicionēšana, ūdens sildītājs) darbojas
Jaucējkrāni un santehnika ir funkcionāli
Virtuves un veļas mazgājamās ierīces ir saliektas un funkcionālas
Kopš jūsu mājas pārbaudes nav radušies jauni bojājumi vai nodilums (piemēram, caurumi sienā, pazuduši grīdas dēļi, bojāti jumta jostas rozes utt.)
Mājas ir tīras un sakoptas gan iekšpusē, gan ārā
Pārdevēja personīgais īpašums ir pazudis vai tiek pārvietots

Ja gājiena laikā rodas kādas negaidītas problēmas, vēl nav par vēlu, lai viss būtu kārtībā. Sazinieties ar savu nekustamā īpašuma aģentu vai noslēguma aģentu, lai pārrunātu jūsu iespējas. Vairumā gadījumu pārdevējs piekritīs maksāt par nepieciešamajiem remonta vai tīrīšanas darbiem, pat ja tas nozīmē aizkavēšanu par dažām dienām.

Noslēdzot - Parakstot noslēguma dokumentus

Noteiktajā slēgšanas laikā jūs apsēžaties un parakstāt daudzus dokumentus ar savu titulu vai darījuma aģentu, nekustamā īpašuma aģentu un, iespējams, advokātu. Pārdevēji atved arī savus kolēģus, lai gan pārdevējiem nav tik daudz dokumentu, lai parakstītos, un tāpēc bieži vien tie netiek parādīti, kamēr neesat iedziļinājies savā parakstīšanas odisejā..

Ņemot vērā darījuma smagumu un iesaistīto naudas summu, paņemiet tik daudz laika, cik nepieciešams, lai izlasītu un saprastu visu, ko parakstāt. Daži noslēguma dokumenti ir uzrakstīti blīvā legāļu valodā, tāpēc jautājiet savam advokātam vai nekustamā īpašuma aģentam, ja neesat pārliecināts par kaut ko. Neļaujiet titulam vai darījuma aģentam tevi steidzināt - viņi jau iepriekš ir veikuši simtiem slēgšanas darbu un, iespējams, vairāk uztraucas par nākamās tikšanās norisi vai savlaicīgu izeju no biroja, nevis par to, ka nodrošināsit, ka esat 100% uz augšu un uz augšu.

Šie ir vissvarīgākie dokumenti, kas jālasa un jāparaksta slēgšanas laikā:

Parādzīme. Tas nozīmē jūsu saistošās saistības atmaksāt hipotēkas aizdevumu. Tajā ietilpst kopējā summa, kas jums jāmaksā par aizdevumu, aizdevuma procentu likme, ikmēneša maksājuma datumi, aizdevuma ilgums (termiņš) un pieņemamas maksājuma metodes (ar fizisko adresi, lai nosūtītu personiskos čekus). Ja jums ir ARM vai mainīgas procentu likmes hipotēka, jūsu parādzīmē būs arī detalizēts paskaidrojums par to, kā, kad un cik lielā mērā jūsu likme un maksājumi var mainīties.
Hipotēka / trasta akts. Hipotēka (vai pilnvarojuma akts), kas pazīstama arī kā drošības līdzeklis, ir līgums, kas dod jūsu aizdevējam tiesības arestēt jūsu īpašumu, izmantojot piekļuves ierobežošanu, ja jūs nemaksājat savu hipotēku, kā norunāts. Hipotēkā tiek atkārtota informācija, kas ietverta parādzīmē, bet arī padziļināti apskatītas jūsu kā mājas īpašnieka un aizņēmēja tiesības un pienākumi, piemēram, aprakstot, kā jums ir jānodarbojas ar īpašumu (kā galveno dzīvesvietu, īres īpašumu utt.) tālāk) un aprakstīts, kā un kad jūsu aizdevējs var pasludināt jūs par saistību neizpildi.
Sākotnējā darījuma atklāšana. Tas apraksta, kā jūsu aizdevējs plāno sadalīt naudu jūsu darījuma kontā. Tas ietver jūsu pamatsummas plus procentu un darījuma maksājumu pārtraukšanu, kā arī 12 mēnešus no paredzamā mēneša darījuma atlikuma. Darījuma atklāšana parāda arī to, kad un cik ir jāmaksā katrs darījuma priekšmets (īpašuma nodokļi, apdrošināšana un, iespējams, PMI un HOA nodevas).

Papildu noslēguma dokumenti lasīšanai un parakstīšanai

Noslēguma process ietver arī daudzu papildu dokumentu lasīšanu un parakstīšanu. Atkal paņemiet tik daudz laika, cik jums nepieciešams, lai izlasītu un saprastu katru vienumu, vajadzības gadījumā uzdodot jautājumus. Galu galā viena lieta, kas noslēguma procesā neietver, ir iespēja veikt pārdevumus.

Slēdzot, šie dokumenti ir ierasti, taču darījums var būt saistīts ar nedaudz atšķirīgu sajaukumu, kas balstīts uz jūsu apgabala noteikumiem un mājas veidu, kuru pērkat.

Paraksts / Vārda apliecinājums. Tas būtībā ir paraksta pierādījums, kuru aizdevējs, aizdevuma apkalpotājs, valdības iestādes un citas iesaistītās puses izmanto, lai noteiktu jūsu paraksta likumību visos citos noslēguma dokumentos. Tas ir īpaši noderīgi, izmeklējot hipotēku krāpšanu.
Apliecība par noslogojumu / noslogojumu. Ja jūs pērkat jaunas celtniecības māju, jums jāparaksta izmantošanas sertifikāts, kurā norādīts, ka mājas ir gatavas un drošas iemītniekiem. Tehniski, ja trūkst noslogojuma sertifikāta, tas var aizkavēt slēgšanas procesu. Ja jūs pērkat esošu māju, jums jāparaksta paziņojums par izmantošanu, kurā aprakstīts mājas mērķis, cik ātri jums jāpārceļas un kas var notikt, ja jūs māju izmantojat veidā, kas neatbilst norādītajam mērķim ( piemēram, ierobežošana).
Pirmais maksājuma paziņojums. Tas atkārto jūsu pirmā hipotēkas maksājuma summu (ar darījuma, pamatsummas un procentu dalījumu) un datumu. Tajā ir arī informācija par maksājuma veikšanu, ieskaitot apkalpotāja fizisko un tīmekļa adresi.
Pārdevēja / aizdevēja koncesijas. Šajā dokumentā ir aprakstīts, kuras slēgšanas izmaksas, ja tādas ir, maksā pārdevējs un aizdevējs.
Informācijas atklāšanas apkalpošana. Tas identificē jūsu aizdevuma pakalpojumu sniedzēju - kredīta izsniedzēju vai uzņēmumu, kas vēlāk iegādājas hipotēku - un apstiprina jūsu izpratni, ka aizdevumu var pārskaitīt nākotnē.
Privātās hipotēkas apdrošināšanas atklāšana. Ja jūsu aizdevuma un vērtības attiecība (LTV) ir lielāka par 80%, iespējams, jūsu aizdevējam ir nepieciešama privātā hipotēkas apdrošināšana (PMI). Šī atklāšana definē PMI un apraksta jūsu attiecīgās tiesības un pienākumus, kā un kad tas tiek samaksāts (parasti katru mēnesi, darījumos ar darījumiem) un kad jūs varat pieprasīt tā samazināšanu (parasti pēc 80% LTV sliekšņa pārsniegšanas)..
Plūdu bīstamības paziņojums. Tas apstiprina, ka jūsu mājas atrodas vai neatrodas īpašā plūdu bīstamības zonā. Ja jūsu mājas atrodas plūdu zonā, iespējams, ir nepieciešama plūdu apdrošināšana.
Novērtējuma atzinība. Tas apstiprina, ka jums ir tiesības saņemt jūsu mājas novērtējuma kopiju. To bieži iekļauj arī hipotēkas pieteikumā.
Vienādu kreditēšanas iespēju likuma atklāšana. Šī federāli pilnvarotā forma atkārto, ka jūsu aizdevumu nevar noraidīt, pamatojoties uz jebkādu aizsargātu statusu, piemēram, sacīkstēm vai ticības apliecību. Tas bieži tiek iekļauts hipotēkas pieteikumā.
Patiesības kreditēšanā atklāšana. Šis ir vēl viens federāli pilnvarots dokuments, kurā aprakstīti jūsu hipotēkas aizdevuma raksturlielumi, ikmēneša maksājumi un kopējā summa (ieskaitot pamatsummu un procentus), kuru jūs varat sagaidīt maksāt aizdevuma darbības laikā..
Paziņojumi par krāpšanos ar hipotēku. Šajā dokumentā ir definēti dažādi hipotēku krāpšanas veidi, uzskaitīti iespējamie sodi tiem, kas atzīti par vainīgiem hipotēku krāpšanā, un aprakstīti ASV valdības veiktie pasākumi, lai izmeklētu un sauktu pie atbildības personas, kuras tiek turētas aizdomās par krāpšanu.
Māju īpašnieku asociācijas pakti un vienošanās. Līgumi, kas attiecas uz jūsu dalību māju īpašnieku asociācijā, dažreiz parādās slēgšanas brīdī, lai arī tos bieži izskata arī pirms slēgšanas dienas.
Bīstamības atklāšana. Lai arī pirkuma līgumā parasti ir ietverta visa nepieciešamā informācija par jūsu mājām, nepārsteidzieties, ka aizvēršanas paketē redzat to pašu vai papildu. Parastā informācija attiecas uz svina krāsu (mājām, kas uzceltas pirms 1978. gada), radonu un zemes dzīlēm.

Nobeiguma vārds

Mana sieva un es noslēdzām darbu mūsu pirmajā mājā 2015. gada vasarā. Mūsu noslēguma diena bija viesuļvētra: drudžains pēdējais gājiens; satiksmes noslāpēts brauciens uz nosauktā uzņēmuma tālo mītni; bezgalīga parakstu un parafētu veidlapu un informācijas apstrāde; mulsinošās taustiņu bumbas, ar roku rakstītās paskaidrojuma piezīmes un pārdevēja pēdējā brīža padomi - tas bija daudz jāapstrādā.

Un tomēr, noslēguma diena bija tikai sākums ilgam pārvietošanās un apmešanās periodam. Mēs varam tikai cerēt, ka mēs to pašu rūpību, organizāciju un neapstrādāto enerģiju, kas mūs noveda, novirzījām uz smago, bieži vien nogurdinošo darbu, kas vajadzīgs, lai parastu māju pārvērstu par neparastu māju. Ja esat mājas pirkšanas procesā, atcerieties, ka ir lieliski derēt svinībām noslēguma dienā - ja vien pēc tam atgriezīsities darbā..

Vai jums ir kādi padomi par slēgšanas procesu??