8 lietas, kas jāapsver pirms ieguldījumiem pabeigtu nekustamo īpašumu īpašumos

Protams, daži nekustamā īpašuma investori rada kapitālu, atjaunojot īpašumus. Bet īre, pārvaldīšana un sarunas ar darbuzņēmējiem rada pašas galvassāpes. Dažiem ieguldītājiem netrūkst problēmu ar atļaujām, aizdevēju sastādītajiem grafikiem un pārsteiguma remonta izmaksām.

Par laimi, investori, kas vēlas dažādot savus aktīvus un iegādāties īres īpašumus, var pilnībā izlaist renovāciju ar pabeigtu īpašumu, izmantojot tādu vietni kā Jumta segums. Pabeigts nekustamais īpašums ir tieši tāds, kā izklausās: īpašums, kas ir gatavs īrei vai jau tiek izīrēts maksājošam īrniekam..

Izklausās kā sapnis par jaunu nekustamā īpašuma investoru? Lai arī tas var būt veids, kā maz iesaistīties, lai sāktu ieguldīt nomā, tas nav tāpat kā noklikšķināšana uz pogas, lai iegādātos akciju vai nekustamā īpašuma ieguldījumu uzticību. Sākot ar augstām sākotnējām investīciju izmaksām un beidzot ar zemu likviditāti, nekustamais īpašums - pat pabeigtu īpašumu veidā - nāk ar saviem trūkumiem un izaicinājumiem investoriem..

Galvenie apsvērumi par pabeigta īpašībām

Pirms došanās uz gatavu pirkšanas jautrību jums jāzina, ko jūs pats iedomājaties. Ja katrs īpašums maksā desmitiem tūkstošu dolāru noslēguma izmaksās un iemaksās vien, jūs nevarat atļauties pieļaut daudzas kļūdas.

Šeit ir astoņas lietas, kas jāņem vērā, kad sākat potenciālo pabeigto īpašumu novērtēšanu kā ieguldījumus.

1. Iepirkuma likme

Lielākais trūkums ar pabeigtu īpašībām ir grūtības atrast izdevīgus piedāvājumus.

Padomā par to. Kāds cits jau ir paveicis visu darbu jūsu vietā, lai atjauninātu īpašumu un nodotu to nevainojamā, īres kārtībā esošā stāvoklī. Viņi pārdod jums gatavu produktu, kas ir gatavs sākt aprīt pasīvos ienākumus.

Tas pircējam līdz gatavam produktam atstāj maz gaļas uz kaula naudas vērtības ziņā. Pārdevējs, bieži vien flipper, jau ir piespiedis kapitālu, atjauninot īpašumu un, iespējams, pat ievietojot tajā īrnieku. Viņi iekasē naudu šajā kapitālā, kad viņi jums pārdod.

Tātad, jūs pērkat par pilnu tirgus vērtību vai tuvu tai.

Kā ienākumu ieguldītājam vairāk jākoncentrējas uz pašreizējo ienākumu gūšanas potenciālu, nevis uz tā pašreizējo tirgus vērtību. Ieguldītāji, kas gūst ienākumus, šo ienākumu potenciālu mēra, izmantojot kapitalizācijas likmi vai maksimālo robežu.

Ierobežotās likmes ir viens no ieguldījuma ienākuma rādītājiem. Formula izskatās šādi:

Tīrie darbības ienākumi (NOI) ÷ pirkuma cena

Tīrie pamatdarbības ienākumi ir gada ienākumi, ko īpašums var radīt, atskaitot visus darbības izdevumus, piemēram, remontu, uzturēšanu, īpašuma pārvaldības maksu, brīvo darba vietu īpatsvaru, īpašuma nodokļus un apdrošināšanu.

Iedomājieties, ka jūs apsverat divus identiskus īpašumus pāri ielai viens no otra. Abi īpašumi ienes ikgadējos neto ienākumus USD 20 000 vērtībā. Bet viens pārdevējs prasa USD 275 000, bet otrs prasa USD 250 000 par maksimālo robežu attiecīgi 7,3% pret 8%..

Ņemiet vērā: lai arī maksimālās likmes nodrošina veidu, kā objektīvi salīdzināt īpašumus, tie neņem vērā jūsu ieguldījumu atdevi. Lai to izdarītu, jums jāaprēķina naudas atmaksa.

2. Naudas atgriešana naudā

Kad jūs finansējat pabeigtu īpašumu, jūs nākt klajā tikai ar noteiktu daudzumu savas naudas no savas kabatas. Proti, jūs nākt klajā ar līdzekļiem, ar kuriem segt iemaksu un noslēguma izmaksas.

Jūs ieguldāt mazāk naudas, taču katru gadu redzēsit arī mazākus neto ienākumus, jo jums būs jāveic hipotēkas maksājums. Naudas atdošana naudā mēra atdevi no naudas, kas jums bija jāsamaksā.

Pieņemsim, ka jūs pērkat īpašumu iepriekšējā piemērā par USD 250 000. Jūs nolaidāt 20% jeb USD 50 000, kā arī USD 10 000 noslēguma izmaksās par kopējo naudas izmaksu 60 000 USD. Bet tas jums atstāj hipotēku 200 000 USD apmērā, par kuru mēs teiksim, ka jums maksā apmēram USD 1200 mēnesī par 30 gadu aizdevumu ar 6% procentu likmi. Hipotēkas maksājums samazina jūsu gada neto ienākumus no USD 20 000 līdz USD 5 600.

Jūsu naudas atdošana naudā par īpašumu tagad izskatās šādi: 5600 USD gada ienākumi, dalīti ar 60 000 USD ieguldījumu, par gada ienesīgumu 9,3%. Tas parāda jums piesaistīto līdzekļu daudzumu, ne tikai samazinot naudas ieguldījumus, bet arī paātrinot naudas atdošanu.

3. Finansēšana

Kā tikko pierādīts, finansēšana maina jūsu aprēķinus - dažreiz uz labo pusi, bet ne vienmēr. Pirms izteikt piedāvājumu, jums jāzina, kādus finansēšanas nosacījumus var gaidīt jebkuram īpašumam.

Piemēram, pieņemsim, ka jūsu dzimtajā pilsētā ir vietējais aizdevējs, kurš vēlas jums aizdot 80% no īpašuma pirkuma cenas 6% apmērā. Bet viņi neaizdod no valsts. Tāpēc, aplūkojot pabeigto īpašumu tālāk, jums būs jāmeklē cits aizdevējs, kuram var būt atšķirīgi aizdevuma nosacījumi.

Izveidojiet attiecības ar vairākiem aizdevējiem katrā tirgū, kurā plānojat veikt ieguldījumus, ja jūsu pirmās izvēles aizdevējs kāda iemesla dēļ nepieļauj doto īpašumu. Katram aizdevējam ir savas parakstīšanas vadlīnijas, un pat tie ne vienmēr izrādās paredzami. Dažreiz aizdevējam vienkārši nepatiks īpašuma izskats un tiek atteikts aizdevums.

Turklāt paturiet prātā, ka īpašumiem pēc pabeigšanas ir nepieciešams ilgtermiņa finansējums, nevis īstermiņa lielas naudas aizdevums. Meklējiet portfeļa aizdevējus un vietējās sabiedrības bankas, it īpaši tās, kuras neziņo par jūsu kredītiem ieguldījuma īpašuma aizdevumiem.

4. Īpašuma pārvaldīšana

Pirms īres īpašuma pirkšanas jums vajadzētu būt plānam, kurš to pārvaldīs.

Tas, protams, varētu būt tu. Pašu nomas īpašumu pārvaldīšana, īpaši, kad jūs pirmo reizi sākat ieguldīt, ir lielisks veids, kā ātrāk apgūt nozari. Tas padara jūs par labāku investoru ar dziļāku izpratni par to, kā mainās izdevumi un vadības darbaspēks starp dažādiem īpašumiem, rajoniem un īrniekiem..

Bet ne vienmēr ir praktiski pārvaldīt savus nomas īpašumus. Ja jūs dzīvojat citā štatā, dzemdējat trīnīšus, esat uzņēmies jaunu prasīgu darbu vai uzkrāt vairākus desmitus īpašumu, jums ir jāsagatavojas dienai, kad jūs nevarat tos pats pārvaldīt. Šajā sakarā daudzi namīpašnieki atklāj, ka īres pārvaldīšanai ir pārāk daudz problēmu, un viņi vienkārši ienīst to darīt. Tāpēc, pat ja jūs plānojat pārvaldīt īpašumu pats, izveidojiet ārkārtas rīcības plānu īpašuma pārvaldīšanai.

Pārliecinieties, ka jums ir budžets īpašuma pārvaldīšanai, pat ja sākumā to neplānojat izmantot. Īpašuma pārvaldīšana ir darbaspēka izmaksas neatkarīgi no tā, vai jūs veicat šo darbu, vai kāds cits. Īres īpašumi nav pilnīgi pasīvs ienākumu avots.

Ja izvēlaties nolīgt nekustamā īpašuma pārvaldnieku, pirms iegādājaties īpašumu, pārliecinieties, ka esat izpētījis un intervējis tirgus uzņēmumus tirgū. Sākotnēji meklējot īpašumu pārvaldnieku, apskatiet Roofstock, kurā tiek uzturēts sertificētu īpašumu pārvaldnieku saraksts visā valstī.

5. Esošie īrnieki

Vai īpašumam jau ir īrnieki? Ja jā, cik ilgi viņi tur ir bijuši? Kā viņiem ir kredīts? Viņu ienākumi? Vai viņi kādreiz ir izlikti? Kāda ir viņu maksājumu vēsture?

Ērti ir iegādāties īpašumu ar tīru, uzticamu ilgtermiņa īrnieku. Bet tikpat viegli jūs varētu mantot murgainu īrnieku, kurš maksās par saistību neizpildi jūsu pirmajā īpašumtiesību mēnesī.

Ja īpašumam ir īrnieks, pārmeklējiet viņu tāpat kā jūs jaunais pretendents. Pārskatiet viņu maksājumu vēsturi, visas viņu iepriekšējās darbības pārbaudes, īres pieteikumu un ienākumus.

Atcerieties, ka jūsu īrnieku kvalitāte nosaka atgriešanās kvalitāti.

6. Mehānisko sistēmu vecums

Jūs atradāt īpašumu apdzīvojamā stāvoklī, kas ir gatavs reklamēšanai jauniem īrniekiem vai pie esošajiem īrniekiem. Bet tas nenozīmē, ka nākamajā mēnesī krāsns jums nemirs, vai arī, ka elektroinstalācija nav pagātne, kas gaida notikumu.

“Apdzīvojams” nav sinonīms terminam “jauns”, “atjaunots” vai “moderns”. Pat tad, kad pārdevējs īpašumu pārdod kā “atjauninātu” vai “atjaunotu”, tas nenozīmē, ka viņi aizvieto katru īpašuma sastāvdaļu.

Apskatiet katru īpašuma mehānisko sistēmu un konstrukcijas sastāvdaļu, lai novērtētu tā vecumu un atlikušo kalpošanas laiku. Pajautājiet savam nekustamā īpašuma aģentam un apstipriniet šos atzinumus ar mājas inspektoru.

Tas, ka viena vai vairākas sistēmas noveco, nenozīmē, ka nevēlaties virzīties uz priekšu ar īpašumu. Bet jums jāzina, par ko jūs nokļūstat, un attiecīgi arī budžets.

7. Remontdarbu kvalitāte

Tāpat tas, ka īpašums nesen tika atjaunots, nenozīmē, ka tas tika labi atjaunots.

Papīrmašīnām nav jādzīvo īpašumā vai to ilgstoši jāuztur; viņu prioritāte ir peļņa. Viņu mērķis ir iztērēt vismazāk naudas, lai izveidotu gatavu produktu. Tas dažreiz nozīmē mazāk tērēt otršķirīgiem darbuzņēmējiem vai materiāliem.

Pārvelciet īpašumu ar smalku zoba ķemmi un lūdziet to darīt mājas inspektoram. Pajautājiet inspektoram un nekustamā īpašuma aģentam viņu viedokli par renovācijas kvalitāti.

Ja jums trim nepatīk tas, ko redzat, izlaidiet īpašumu un pārejiet uz nākamo. Redzamie nepatīkamā darba pierādījumi ir tikai problēmas virspuse - tas, ko neredzat, patiešām vajadzētu jūs nobiedēt.

8. Vietējā tirgus ilgtermiņa ekonomiskā veselība

Īres īpašumu pirkšana, atšķirībā no māju uzsitšanas, ir saistīta ar ilgtermiņa ieguldījumiem. Jūs vēlaties ieguldīt pilsētā un apkaimē, kur palielinās iedzīvotāju skaits, darba vietas un pieprasījums pēc mājokļiem. Jūs vēlaties arī pilsētu, kurā samazinās noziedzības līmenis, brīvo darba vietu skaits un sociālās problēmas.

Es vairs neieguldu pilsētā, kurā uzaugu, jo neuzticos tās ilgtermiņa ekonomiskajai un politiskajai veselībai. Es uzzināju, kā sliktākās apkaimes bieži izskatās labi uz papīra ar augstu maksimālo robežu, taču šīs maksimālās likmes aizsedz mazāk pamanāmās izmaksas, piemēram, apgrozījumu, noziedzību un protekcionisma likumus..

Tur ir niša ieguldītājiem, kuri nopelna labu peļņu cīņā ar pilsētām un apkaimēm. Bet tas ir tieši tas: niša ar unikālu dinamiku. Pretoties kārdinājumam par zemām iepirkuma cenām un augstu papīra peļņu. Lai tur nopelnītu naudu, nepieciešama speciāla kompetence.

Ja neesat 100% pārliecināts, ka pilsēta un apkārtne virzās pareizajā virzienā, neieguldiet tur.

Kur nopirkt pabeigto īpašumu

Vai esat gatavs dažādot gatavus nomas īpašumus, bet nezināt, kur tos atrast? Dažādojiet bez galvassāpēm, izmantojot iespējas, kurām nav nepieciešama gadu pieredze investīcijās nekustamajā īpašumā.

Jumta segums

Pēdējo gadu laikā, Jumta segums ir kļuvusi par vadošo platformu nomas īpašumu galveno platformu visā valstī. Pārdevējiem tas ir lētāk nekā īrēt aģentu, un tas pircējiem nodrošina milzīgu datu daudzumu.

Šajos datos ir informācija par apkārtni, piemēram, vietējo skolu kvalitāte, mājas vidējās vērtības un novērtēšanas vēsture. Pašā īpašumā platformā ir pielāgojami kalkulatori un dati par maksimālo robežu, iekšējo ienesīguma likmi un paredzamo vērtības pieaugumu..

Roofstock ietver arī divas garantijas. Pirmais ir naudas atdošanas garantija. Pircēji var pārdot pārdodamo īpašumu, ja viņi nav apmierināti ar to 30 dienu laikā pēc pirkšanas, un Roofstock garantē, ka viņi atgūs pirkuma cenu. Otrais ir īrnieka izvietošanas garantija. Ja jūs iegādājaties brīvu īpašumu un 45 dienu laikā tajā neierodat jaunus īrniekus, Roofstock maksā 90% no tirgus nomas maksas, līdz jūs to darāt..

Saglabājiet nekustamā īpašuma aģentu

Jūs vienmēr varat apmeklēt veco skolu un nolīgt nekustamā īpašuma aģentu. Galu galā vairums māju ASV joprojām tiek pārdotas MLS. Turklāt pārdevējs maksā lielāko daļu aģenta nodevas, ja ne visu. Nekustamā īpašuma aģenta algošana jums kā pircējam maksā ļoti maz.

Vienkārši pārliecinieties, ka esat noalgojis zvaigžņu nekustamā īpašuma aģentu, kuram ir pieredze darbā ar investoriem - un vēlams tādu, kurš pats ir ieguldītājs.

MLS publiski kotēto māju problēma ir tā, ka pēc definīcijas viņi pārdod tirgus cenas. Ja ir darījums, kas jāatrod, tas notiek vai nu ar cietsirdīgām sarunām, vai arī ar labu veiksmi. Starp tām mājām, kuras neviens cits nezina, par tām mājām, kuras ir atklāti pārdošanā.

Privāti pabeigti pārdevēji / pleznas

Daudzi nekustamo īpašumu investori iztiek, pārceļot mājas ilgtermiņa ieguldītājiem. Viņi atrod labu darījumu noplicinātā mājā, atjauno to un pārdod to kā pabeigtu īpašumu. Daži tajā ievieto īrniekus, lai segtu pārvadāšanas izmaksas, kamēr viņi to tirgo.

Kaut arī daži no šiem pārdevējiem uzskaitīja savus īpašumus MLS vai Roofstock, citi darbojas, izmantojot privātus kontaktu sarakstus. Jūs varat tos atrast, izmantojot Google meklēšanu pēc gatavas pārdošanas pārdevējiem jūsu izvēlētajā tirgū vai Facebook grupās vai forumos, kas iegulda nekustamo īpašumu..

Dažreiz šie pārdevēji dod iespēju sarunām par sarunām bez papildu izmaksām, kas saistītas ar nekustamā īpašuma aģentu vai Roofstock maksu. Bet, kā vienmēr, ņemiet vērā iepriekš minētos apsvērumus, pirms iegādājaties atslēgas ierīci no pleznas.

Pieeja esošajiem saimniekiem

Cilvēkiem patīk ienīst saimniekus. Bet fakts ir tas, ka būšana par saimnieku nāk ar pamatīgām galvassāpēm, sākot no pulksten 3:00 pēc tālruņa zvaniem no kliedzošiem īrniekiem līdz neizmaksātai īrei līdz pastāvīgām sūdzībām un prasībām.

Daudzi namīpašnieki ir tik nožēlojami, ka viņi savus īpašumus izkraus pirmajai personai, kura izsaka interesi. Viņi ne vienmēr plāno pārdot tieši tagad, bet viņi ir tik nelaimīgi, viņi padodas kārdinājumam, kad nāk piedāvājums.

Tiešais pasts, sociālo mediju ziņojumapmaiņa un pat tālruņa zvani var darboties kā pašreizējo saimnieku informēšanas taktika. Bieži vien īpašumos tiek apmaksāti jau esošie īrnieki, padarot viņus ne tikai par gatavus, bet arī jau izīrētus.

Bet tas nenozīmē, ka viņi, protams, ir labi īrnieki. Izveidojiet plānu šo īpašumu pārvaldīšanai labāk nekā jūsu priekšgājēji un stingri piedalieties īres maksas iekasēšanā, vienības pārbaudē un nomas līguma izpildē..

Nobeiguma vārds

Ja vēlaties dažādot nekustamo īpašumu un nevēlaties tiešo īpašumtiesību galvassāpes, jums ir daudz iespēju netieši investēt nekustamajā īpašumā.

Bet tiem, kas gatavi kļūt par namīpašniekiem, pabeigti nekustamie īpašumi salīdzinoši ātru un ērtu paņēmienu ļauj dažādot īres īpašumos - nav nepieciešams āmurs un naglas.

Papildus citām priekšrocībām ir arī daudz nodokļu priekšrocību, kas piemīt ieguldījuma īpašumiem. Un, ja jūs pārdodat īpašumu un nevēlaties maksāt kapitāla pieauguma nodokli par ieņēmumiem, vienmēr varat veikt 1031 maiņu, iegādājoties viņiem gatavu īpašumu.

Pirms ieguldīt desmitiem tūkstošu grūti nopelnīto dolāru, pārliecinieties, ka esat palaidis numurus un vēlreiz pārbaudījis īpašumu un īrniekus..

Vai jūs domājat iegādāties gatavu īpašumu? Kas kavē jūs no ieguldījumiem?