6 iespējas, ja jums jāpārvietojas un jūs nevarat pārdot savu māju

Neskatoties uz to, ka mēs savu māju laidām tirgū pēc pavasara - galvenās nekustamo īpašumu sezonas - un fakta, ka pirmo reizi nodokļu atlaide mājas īpašniekiem bija beigusies divus mēnešus pirms mūsu pārcelšanās, mēs bijām pārliecināti, ka mēs māju pārdosim dažus mēnešus.

Zēns, vai mēs kļūdījāmies?.

Pagāja gandrīz viss gads - līdz 2011. gada maijam -, pirms mēs varējām pārdot savu māju, un par cenu, kas bija gandrīz par 20 000 ASV dolāru zemāka nekā tā, ko mēs gaidījām.

Šī ir pārāk izplatīta situācija ģimenēm, kurām jāpārceļas uz dzīvi. Pēc mājokļa avārijas jūsu mājas pārdošana vairs nav salīdzinoši vienkārša pārvietošanas sastāvdaļa. Par laimi ir vairākas iespējas māju īpašniekiem, kuri mēģina pārdot.

Iespējas tiem, kas nevar pārdot savu māju

1. Pārdod par pareizo cenu

Piecu gadu laikā mūsu Kolumba mājās mans vīrs un es ieguldījām daudzos tūkstošos dolāru labiekārtošanā, kā arī neskaitāmas stundas mūsu pašu darba. Kaut arī mēs zinājām, ka labiekārtošana ir kaut kas, kas jāveic, jo mēs gribējām rezultātus (un ne tikai palielinātu tālākpārdošanas vērtību), mēs joprojām nevarējām palīdzēt, bet, ieplānojot mūsu pārcelšanos, iegūt acīs dolāra zīmes. Sākotnēji mēs uzskaitījām savas mājas par aptuveni USD 25 000 vairāk, nekā mēs par to maksājām - cenu, kas būtu piemērota mūsu mājām pirms mājokļa avārijas, bet ne tādu, kuru mēs varētu iegūt 2010. gadā..

Līdz tam laikam, kad mēs pārdevām, mums likās, ka mēs pārdosim tikai par 6000 USD vairāk nekā mūsu sākotnējā pirkuma cena. Lai arī maz ticams, ka sākotnēji mūsu mājas iekļaušana šajā cenā būtu paātrinājusi pārdošanu - pircēji bija pirmie, kas par katru cenu izrādīja nopietnu interesi par māju, ir svarīgi atcerēties, ka nauda (un laiks), kas ievietota māja bieži nepalielina pirkuma cenu, it īpaši pazeminātā tirgū.

Strādājiet ar savu nekustamo īpašumu un nāciet klajā ar reālistisku numuru, kas jūs nenovirza no tirgus un ļauj ātri pārdot. Viens veids, kā to izdarīt, ir apskatīt cenas salīdzināmās mājās, kuras nesen pārdotas. Ja, no otras puses, jūs skatāt saraksts Tā kā māju cenas ir līdzīgas jūsu cenām, iespējams, jūs nesaņemsit precīzu tirgus izjūtu, jo to cena var būt krietni augstāka par to, ko pārdevējs ir gatavs maksāt.

Vissvarīgākais ir tas, ka tad, kad mājokļu tirgus piedzīvo pārpūli, jums jāsaprot, ka cena, kurā jūs varat pārdot savu māju, visticamāk, būs mazāka, nekā jūs vēlētos, un, iespējams, pat mazāka, nekā jūs maksājāt par māju. Bet atcerieties, ja jūs nevarat atļauties pārdot savu māju par mazāk nekā samaksājāt, jūs neesat bez iespējām.

2. Pagaidiet to

Plānošana vissliktākajam ir tas, kas jādara visiem māju pārdevējiem, un tā nedarīšana bija lielākā kļūda, ko izdarīju mans vīrs un es. Mēs pieņēmām, ka mājokļu krahs nav ietekmējis mūsu apkārtni. Bet ar diviem ierobežojumiem dažu kvartālu attālumā no mums un dažu māju apkārtnē, kas pārdod par summu, kas mazāka, nekā bija vērts, mums (un mūsu nekustamo īpašumu tirgotājam) vajadzēja redzēt uz sienas rakstīto. Tā vietā mēs tūlīt iegādājāmies jaunu māju Indiānā, domājot, ka mums būs tikai dažu mēnešu dubultā hipotēka.

Labāks plāns mums būtu bijis īrēt dzīvokli uz gadu vai diviem, kad mēs gaidījām savu pirmo māju, kur pārdot. Tas ne tikai būtu no mums atbrīvojis finansiālo spiedienu, bet arī būtu devis mums iespēju uzzināt vairāk par dažādām mūsu jaunās pilsētas apkaimēm..

Cita iespēja grūtā mājokļu tirgus laikā ir tā, ka daļa ģimenes paliek nepacietībā, kamēr jaunais darbinieks pats pārceļas uzņemties jauno darbu. Lai arī tas var būt emocionāli grūti, tas atvieglo mājas uzturēšanu izstādīšanai tipveida formā un ļauj izvairīties no tukšas mājas apdrošināšanas pieaugošajām izmaksām..

Visbeidzot, vislabāk ir pieņemt, ka jūs nepārdosit savu māju ātri, un, balstoties uz to, izveidosit savu mājokli un pārvietošanās plānus.

3. Kļūsti par saimnieku

Dažos veidos mājas izīrēšana var būt priecīgs risinājums jūsu novirzēm. Tomēr pirms iebraukšanas ir daudz jāzina par to, ka esat saimnieks.

Izmaksas

• Mājas īpašnieka apdrošināšana. Jūsu mājas īre sedz vairākas saistītas izmaksas, kuras jūs, iespējams, neparedzat. Piemēram, jūsu māju īpašnieku apdrošināšanai jāmainās uz polisi, kas īpaši attiecas uz namīpašniekiem / īres īpašumiem. Saskaņā ar Apdrošināšanas informācijas institūta teikto, “Saimnieku polises parasti maksā apmēram par 25% vairāk nekā standarta māju īpašnieku polise, jo namīpašniekiem ir vajadzīga lielāka aizsardzība nekā parastam māju īpašniekam.”
• Īpašuma pārvaldīšana. Turklāt nekustamā īpašuma pārvaldīšanas izmaksas - īpaši, ja esat attālināts saimnieks - potenciāli varētu apēst lielu daļu no īres ienākumiem. Ja atrodaties citā valsts daļā, jums būs nepieciešams kāds, kas varētu atrasties uz rokas, lai parūpētos par visiem jautājumiem, sākot no aizsērējušām kanalizācijām, beidzot ar ikdienas uzturēšanu un beidzot ar īrniekiem, kas uzturas mirušajiem. Vairumā gadījumu jums ir jāalgo nekustamā īpašuma pārvaldnieks, kas jums parasti maksās apmēram 10% no ikmēneša īres maksas.
• Kapitāla pieaugums. Visbeidzot, jūsu nodokļu slogs, iespējams, mainīsies, kad kļūsit par saimnieku. Piemēram, viens no iespējamiem nodokļu satraukumiem ir jūsu iespējamie zaudējumi no kapitāla pieauguma nodokļa atbrīvojuma. Kamēr jūs dzīvojat savās mājās divus no pieciem gadiem pirms jūsu mājas pārdošanas, jums nav jāmaksā nodokļi par līdz pat 250 000 USD peļņu (500 000 USD precētiem pāriem) no jūsu mājas pārdošanas. Tomēr, ja pēc savas pārcelšanās noīrēsit māju vairāk nekā trīs gadus un pēc tam pārdosit peļņas gūšanai, par šo peļņu jūs būsit parādā naudu federālajai valdībai..

Iespējamās nodokļu priekšrocības

• Kapitāla zaudējuma pieprasīšana. Bažas par zaudējumiem no kapitāla pieauguma nodokļa atbrīvojuma zaudēšanas (īpaši zemāka tirgus apstākļos) ir tāda, ka savas mājas izīrēšana un pārdošana ar zaudējumiem nozīmē, ka jūs varat pieprasīt kapitāla zaudējumu no saviem ienākumiem. Tas var būt milzīgs nodokļu atvieglojums, un šī iemesla dēļ pazemināta tirgus pārdevējiem tā ir lieliska ideja pirms pārdošanas izīrēt savu māju, jo viņi faktiski var atgūt daļu no zaudējumiem, izmantojot nodokļus..
• Nodokļu pārtraukumi. Papildus kapitāla zaudējuma atlīdzināšanai pret jūsu ienākumiem ir arī citi nodokļu atvieglojumi, kas ir pieejami māju īpašniekiem, kuri izīrē savas mājas, kamēr viņi ir namīpašnieki. Saimnieki var atskaitīt praktiski visus ar īres mājas uzturēšanu un mārketingu saistītos izdevumus, piemēram, apdrošināšanas prēmijas, remontu, reklāmas izmaksas, ainavu veidošanas pakalpojumus, īpašuma pārvaldības pakalpojumus, hipotēkas procentus un pat ceļa izdevumus, kas saistīti ar īri..

Cenu iestatīšana
Var būt grūti uzzināt piemērotu summu, ko iekasēt par īri. Vispārīgais īkšķis par ieguldījumu īpašumiem liek domāt, ka, lai iegūtu pozitīvu naudas plūsmu, jums jāiekasē vismaz 1% no hipotēkas summas. Tomēr šis noteikums ir nedaudz grūtāks, ja īrējat savu esošo māju.

Vispirms jums jānosaka, cik īres maksa ir tipiska jūsu apkārtnei. Pat ja dzīvojošo īpašumu ir maz, jūs joprojām varat noteikt saprātīgu cenu. Sazinieties ar nekustamā īpašuma pārvaldīšanas aģentūrām, lai uzzinātu vairāk par cenām un meklētu līdzīgas īres tiešsaistē. Craigslist, Rentometer un Rent.com ir arī labi resursi, lai pārbaudītu.

Jums ir jāņem vērā arī vakance, lai iegūtu priekšstatu par to, cik daudz naudas sagaidāt vairāk nekā īres gadā. Lielākā daļa ieguldījumu īpašumu ieteikumu liek domāt, ka gadā plānojat izmantot tikai 10 ar pusi mēnešus - tas nozīmē, ka jūs varat sagaidīt 10% brīvo vietu noteiktā laika posmā, kuru īrējat..

Pat ja jūs uzskatāt, ka īres summa, kuru jūs varētu iekasēt (mīnus saistītās noformēšanas izmaksas un brīvo darba vietu skaits), nebūtu pietiekama ikmēneša hipotēkas rēķina segšanai, tomēr joprojām ir jēga izīrēt savu māju, nevis mēģināt nēsāt hipotēku pats.

Īrnieku meklēšana
Viens no vissmagākajiem aspektiem, izīrējot savu māju, ir uzticamu īrnieku atrašana. Jums jāpārliecinās, ka reklamējat labi redzamās vietās: tiešsaistē gan nomas vietnēs, piemēram, Rent.com un Craigslist, gan arī tādu sociālo tīklu vietnēs kā Facebook; ar vietējo pārvietošanas firmu un personāla departamentu starpniecību; jebkurā vietējā universitātē; un ar vecmodīgu zīmi jūsu pagalmā.

Kad esat saņēmis pretendentus, obligāti iesniedziet tos skrīninga procesā. Katlu plākšņu lietojumprogrammas un nomas līgumus varat atrast tiešsaistē, taču noteikti pārliecinieties, ka vaicājat potenciālajiem īrniekiem par viņu ienākumiem, nodarbinātības vēsturi un īres vēsturi - un piezvanāt visām viņu atsaucēm..

Turklāt atcerieties, ka, izmantojot tādu vietni kā E-Renter, jūs varat pieprasīt sociālās apdrošināšanas numurus fona un kredīta pārbaudei. Šīs fona un kredīta pārbaudes maksā nominālu maksu (apmēram 25 USD), taču tas varētu sagādāt jums vairākas galvassāpes.

4. Pārvērtiet savu māju par brīvdienu īri

Pat ja kļūt par ilglaicīgu saimnieku nav iespējams vai tas jūs vilina, jūs joprojām varat kompensēt dažas izmaksas, īrējot savu māju ceļotājiem. Jūsu mājas iekļaušana brīvdienu nomā Vrbo vai vienādranga izmitināšanas vietnē Airbnb var palīdzēt jums izbraukt no tirgus krituma, līdz varēsit pārdot.

Turklāt, ja jūs pietiekami bieži izmantojat savu māju kā brīvdienu īri, lai tā būtu kvalificējama kā ienākumus radošs īpašums, un jūs galu galā pārdodat īpašumu pirms tirgus atveseļošanās, varat apgalvot, ka zaudējumi no nodokļiem.

5. Ielieciet savu māju īsā pārdošanā

Ja jums noteikti jāpārvietojas un mājās esat zem ūdens, īsa izpārdošana ir pēdējā grāvja iespēja, kas vismaz jūs izvedīs no mājas. Šajā gadījumā jūs un jūsu aizdevējs piekritīsit pārdot savu māju par ievērojami samazinātu cenu, tikai tāpēc, lai tā tiktu pārdota. Tad jūsu aizdevējs piedod trūkumu starp to, ko jūs spējat samaksāt par hipotēku, un visu summu. Tomēr ir svarīgi atzīmēt, ka dažos gadījumos šis trūkums ir nē piedots, un pārdevējs joprojām ir atbildīgs par tā samaksu aizdevējam.

Diemžēl pat tad, ja deficīts tiek piedots, īsās pozīcijas pārdošanai var būt ilgstošas ​​finansiālas sekas. Tas var sabojāt jūsu kredītreitingu, kaut arī ne tik daudz kā piekļuves ierobežošana, no kuras bieži mēģina izvairīties īsās pozīcijas pārdošana. Arī aizdevēji īslaicīgai pārdošanai parasti piekrīt tikai tad, ja mājas īpašnieks jau atpaliek no maksājumiem un ir saņēmis paziņojumu par saistību neizpildi.

Pietiek pateikt, ka īsā pārdošana ir risinājums tikai tad, ja jūsu hipotēkas problēma ir citādi nepārvarama.

6. Iet tirgū

Dažos gadījumos var šķist, ka vienīgā iespēja ir atļaut bankai slēgt jūsu māju. Pat ja piekļuves ierobežošana liek jums izkļūt no mājokļu sajukuma, šī ir alternatīva, no kuras jums ir smagi jāstrādā, lai izvairītos no tā. Lielākā daļa cilvēku saprot, ka piekļuves ierobežošanai ir lielas kredīta sekas, taču ne daudzi saprot, ka kredīta sasniegšana varētu jums maksāt kredītkartes. Pēc piekļuves ierobežošanas bijušajam mājas īpašniekam var šķist, ka kredītkartes ir anulētas vai limiti tiek samazināti. Turklāt paiet gadi (parasti trīs līdz septiņi), pirms bankas vēlas izmantot iespēju hipotēkai mājas īpašniekam, kurš ir liedzis piekļuvi bijušajām mājām..

Ierobežošana arī nenozīmē, ka mājas īpašnieks var iet prom, netērējot skaidru naudu. Lielākajā daļā štatu bankas likumīgi var meklēt māju īpašniekus par trūkumiem, kas ir atšķirība starp to, ko banka varēja iegūt par māju, un to, kas joprojām bija parādā par hipotēku. Un pat tiem māju īpašniekiem, kuri dzīvo štatā, kurā ir likumi par deficīta novēršanu, joprojām ir jāatbild bankai, ja viņi kādreiz ir paņēmuši otru aizdevumu vai refinansējuši hipotēku, lai izņemtu kādu kapitālu. Likumi par deficīta novēršanu šādos gadījumos neaizsargā māju īpašniekus.

Viss, ko mājas īpašnieks var darīt, lai izvairītos no piekļuves tirgum, galu galā ir labākais finanšu lēmums, jo piekļuves ierobežošana turpmākajiem gadiem var negatīvi ietekmēt finanses.

Nobeiguma vārds

Iespējams, ka nav iespējams pārdot savu māju vēlamajā termiņā vai par cenu, kuru vēlaties, taču šī fakta pieņemšana un attiecīgi lēmumu pieņemšana var palīdzēt sasniegt vislabāko finansiālo rezultātu jūsu situācijai. Pieņemot, ka vissliktākais ir mājokļu tirgus, visticamāk, ir visdrošākais jūsu darbības virziens.

Vai jūs nesen mēģinājāt pārdot savu māju? Kādus citus padomus jūs iesakāt tiem, kuri cīnās par pārdošanu?