USDA mājas hipotēku aizdevumi lauku attīstībai - atbilstības prasības

Mājas pirkšanas procesa apjomu nevar pārspīlēt. Statistiski runājot, jūsu mājas, iespējams, ir lielākais un dārgākais pirkums, ko jebkad esat veicis. Jūsu interesēs ir to izdarīt pareizi.

Tas sākas ar pareizo hipotēkas aizdevumu. Plaši pazīstamu iespēju ir: sākot ar parastajām hipotēkām, kurām tradicionāli nepieciešami 20% lejupslīde, līdz FHA hipotēku aizdevumiem, kuru atlaišana prasa tikai 3,5%, līdz VA mājokļu aizdevumiem militārā dienesta locekļiem un viņu ģimenēm. Miljoniem māju pircēju var pretendēt uz vienu no šīm trim plašajām mājokļu aizdevumu klasēm.

Kā ar mazāk izplatītām iespējām? Arī tādi pastāv. Viena no aizraujošākajām un ienesīgākajām mājokļa aizdevuma iespējām ir USDA aizdevums - hipotēku produktu veids, kas galvenokārt paredzēts lauku kopienu iedzīvotājiem. USDA aizdevumi, kas paredzēti “atbilstošu, pieticīgu, pienācīgu, drošu un sanitāro mājokļu kā galvenās dzīvesvietas atbilstošos lauku apvidos pirkšanai vai refinansēšanai.”

Pārvaldībā, ko vada Amerikas Savienoto Valstu Lauksaimniecības departaments, USDA aizdevumu programma ir oficiāli pazīstama kā USDA lauku attīstības garantētā mājokļu aizdevuma programma. USDA pirkuma aizdevumus dažreiz dēvē par 502. iedaļas aizdevumiem. USDA remonta aizdevumus un dotācijas dažreiz sauc par 504. iedaļas aizdevumiem vai dotācijām.

Ja jūs nosverat savas hipotēkas iespējas un uzskatāt, ka varētu pretendēt uz USDA aizdevumu, turpiniet lasīt. Turpmākajos punktos mēs apspriedīsim dažādus USDA aizdevumu un garantiju veidus, parametrus un pamata atbilstības prasības, kopējās slēgšanas izmaksas un galvenās atšķirības starp USDA un parastajiem aizdevumiem.

Kas ir USDA hipotēkas aizdevums?

USDA aizdevumi ir paredzēti māju pircējiem ar zemiem un vidējiem ienākumiem un māju īpašniekiem attiecīgajos apgabalos, kurus USDA definē kā “lauku apvidus, kuros iedzīvotāju skaits ir mazāks par 35 000”. Lai noteiktu, vai reģions, kurā vēlaties iegādāties, ir piemērots, pārbaudiet USDA Lauku attīstības programmas atbilstības karti.

Ģeogrāfiskais ierobežojums ir pats svarīgākais: pat ja jūs atbilstat visiem citiem atbilstības kritērijiem, jūs nevarat pretendēt uz USDA aizdevumu, ja jūs pērkat (vai fiksējat) īpašnieka apdzīvotu māju ārpus piemērotās teritorijas. Lai gan lielākajai daļai Amerikas Savienoto Valstu sauszemes teritorijas ir tiesības pretendēt uz USDA, lielākā daļa šīs zemes ir reti apdzīvota, tāpēc lielākā daļa amerikāņu neatbilst.

USDA aizdevumus var izsniegt privāti aizdevēji un garantēt USDA (garantēti aizdevumi), vai arī tos var izsniegt pati USDA (tiešie aizdevumi). USDA dotācijas tiek izmaksātas no USDA līdzekļiem.

USDA aizdevumiem ir ļoti ierobežotas pirmās iemaksas prasības. Vairumā gadījumu iemaksa nav nepieciešama, lai gan naudas iemaksa, protams, var samazināt aizdevuma ilgtermiņa izmaksas.

USDA aizdevumiem ir arī vāji standarti pircējiem ar nepilnīgu kredītvērtējumu: FICO rādītāji zem 580 ne vienmēr diskvalificē. Pircējiem ar ierobežotu vai vispār neeksistējošu kredītvēsturi pastāv alternatīvas (ne-kredīta) parakstīšanas metodes, piemēram, savlaicīgas un konsekventas īres vai komunālo maksājumu pārbaude.

Šīs funkcijas padara USDA aizdevumus ideālus pircējiem ar zemākiem ienākumiem un īpašniekiem, pircējiem, kuru kredīts ir mazāks nekā ideāls, pirmo reizi pircējiem, kā arī pircējiem un īpašniekiem ar minimāliem personīgajiem ietaupījumiem. Tomēr, pārsniedzot ģeogrāfiskos ierobežojumus, USDA aizdevumiem ir daži galvenie trūkumi. Proti, pircēji pieprasa veikt dārgu hipotēkas apdrošināšanu.

USDA hipotēku kredītu veidi

USDA aizdevumiem ir trīs galvenās formas - atkarībā no jūsu mājsaimniecības ienākumiem, pašreizējās dzīves situācijas un mājokļa vajadzībām.

Visi ir paredzēti īpašniekiem-iemītniekiem. Tos nevar izmantot zemes īpašnieki vai otro māju īpašnieki. Visiem ir fiksētas likmes - nav tādas lietas kā regulējamas likmes USDA hipotēka. USDA hipotēku likmes mēdz būt zemākas (dažreiz pat par veselu procentu punktu) nekā salīdzināmas parastās hipotēku likmes. Tās aptuveni atbilst VA mājokļu aizdevumu un VA pilnveidotās refinansēšanas aizdevumu likmēm.

Garantēti aizdevumi vienas ģimenes mājokļiem tos izsniedz privāti aizdevēji. Viņi ir pieņemami, kas nozīmē, ka tos var pārcelt no pārdevējiem uz pircējiem, minimāli mainot viņu nosacījumus.

USDA garantē līdz 90% no pamatsummas, un līdz 100% no pirkuma cenas var finansēt. Garantētiem aizdevumiem nav grūti un ātru aizdevumu limita. Vairumā gadījumu aizdevuma lielums ir saistīts ar parakstīšanas apsvērumiem, piemēram, mājokļu attiecību un parāda un ienākumu attiecību.

Garantētos aizdevumus var izmantot:

Jauna vai esoša mājas pirkšana
Vietnes pirkšana, kurā paredzēts būvēt jaunu māju
Esošās mājas pirkšana un turpmāka atjaunošana vai rehabilitācija
Esošās mājas atbilstošās hipotēkas refinansēšana
Noteikts teritorijas sagatavošanas darbs
Daži īpašuma jauninājumi (ieskaitot platjoslas internetu un energoefektīvus jauninājumus).

Lai kvalificētos, jums jāierodas savā apgabalā līdz “vidēju ienākumu” slieksnim vai zem tā. Lielākajā daļā vietu šis slieksnis ir noteikts no USD 75 000 līdz USD 80 000 no kopējiem mājsaimniecību ienākumiem, bet lielāks var būt lielākām mājsaimniecībām un reģionos ar augstākām izmaksām, piemēram, Aļaskā un Havaju salās. Pārbaudiet Lauku attīstības garantēto mājokļu ienākumu limitu diagrammu, lai iegūtu informāciju par jūsu meža kaklu.

Vienas ģimenes mājokļa tiešie mājas aizdevumi ir paredzēti ģimenēm ar zemiem un ļoti zemiem ienākumiem, kuras “nespēj iegūt aizdevumu no citiem resursiem ar noteikumiem un nosacījumiem, kurus [pamatoti] var sagaidīt, ka viņi izpildīs”. Tos izgatavo tieši USDA, un tie var finansēt līdz 100% no pirkuma cenas, pieskaitot attaisnotās slēgšanas izmaksas, ja mājas novērtē vairāk nekā pārdošanas cena.

Tāpat kā garantēti aizdevumi, tie ir izmantojami. Atšķirībā no garantētiem aizdevumiem tiešos aizdevumus nevar izmantot esošo aizdevumu refinansēšanai. Pretējā gadījumā izmantojamie līdzekļi lielākoties ir līdzīgi USDA garantētiem aizdevumiem.

Uz tiešajiem aizdevumiem attiecas arī ātro un ātro aizdevumu limiti. Šie ierobežojumi no apgabala uz novadu atkarībā no vietējām mājokļu cenām un katru gadu mainās. Lauku apvidos ar zemām izmaksām limiti var būt no USD 115 000 līdz USD 120 000. Dārgākos štatos, piemēram, Kalifornijā, Aļaskā un Havaju salās, kuru cena ir augstāka, limiti var pārsniegt 500 000 USD. Lai iegūtu specifisku informāciju par savu novadu, skatiet Lauku attīstības zonas aizdevumu limitu karti.

Mītnēm, kuras finansē ar USDA tiešajiem aizdevumiem, jāatbilst noteiktiem “pieticības” kritērijiem, tostarp:

Apdzīvojamā platība 2000 kvadrātpēdas vai mazāk (ar dažiem izņēmumiem)
Tirgus vērtība ir zemāka par piemērojamo platības aizdevuma limitu
Nav sauszemes peldbaseinu
Nav paredzēts vai aprīkots darbībām ar ienākumiem (piemēram, darbnīcām vai hobiju saimniecībām)

Papildus konfigurācijām bez naudas samazināšanas un finansētām slēgšanas izmaksām USDA tiešie aizdevumi bieži nāk ar maksājumu subsīdijām, kas palīdz ļoti zemu ienākumu aizņēmējiem atļauties ikmēneša maksājumus. Vajadzīgajiem aizņēmējiem šīs subsīdijas var dramatiski samazināt procentu likmes - dažos gadījumos pat zemas par 1%. Tomēr šīs subsīdijas nav piedodamas - tās ir jāatmaksā pakāpeniski visā aizdevuma laikā.

Par laimi, USDA tiešajiem aizdevumiem ir ilgs atmaksas termiņš. Nepieciešamākajiem kredītņēmējiem izsniegtie aizdevumi var mainīties uz laiku līdz 38 gadiem.

Vienas ģimenes mājokļa remonta aizdevumi un dotācijas, , kas izdoti saskaņā ar sadaļu 504 Mājas remonta programma, iedalās divās plašās kategorijās: “aizdevumi ļoti zemu ienākumu namu īpašniekiem, lai labotu, uzlabotu vai modernizētu savas mājas” un “dotācijas gados veciem ļoti zemu ienākumu īpašniekiem, lai novērstu veselības un drošības apdraudējumus. . ”

Remonta aizdevumu procentu likmes tiek fiksētas 1% apjomā uz 20 gadu termiņu ar maksimālo pamatsummu 20 000 USD. Dotācijas nepārsniedz 7500 USD par gadījumu. Tie nav jāatmaksā, ja saņēmējs trīs gadu laikā māju nepārdod. Gan aizdevumi, gan dotācijas ir rezervēti māju īpašniekiem, kuru ienākumi ir mazāki par 50% no vietējās vidējās vērtības. Dotācijas tiek piešķirtas tikai māju īpašniekiem, kas vecāki par 62 gadiem.

Vispārīgās atbilstības prasības

Papildus iepriekš aprakstītajām konkrētajām ražojuma prasībām ir arī daži citi faktori, kas ietekmē piemērotību:

Atrašanās vieta: Lai pretendētu uz USDA aizdevumu, pircējam vai mājas īpašniekam ir jāmeklē pirkšana (vai jau jādzīvo) apgabalā, kas ir piemērots USDA - parasti lauku kopienās un tālos piepilsētas reģionos, kas atrodas lielo pilsētu malās. Ja jūs dzīvojat nelielā attālumā no lielām mezgla pilsētām, piemēram, Sanfrancisko, Čikāgā vai Bostonā, iespējams, ka jūs nekvalificējaties.
Pilsonības vai uzturēšanās statuss: USDA tiesīgiem māju īpašniekiem un aizņēmējiem jābūt ASV pilsoņiem vai pastāvīgajiem iedzīvotājiem vai arī viņiem jābūt noteiktām ilgtermiņa vīzām.
Federālās programmas atbilstība: USDA aizdevumu un dotāciju saņēmējus nevar “apturēt vai liegt dalību federālajās programmās” kriminālas sodāmības vai iepriekšēju krāpniecisku darbību dēļ.
Kredītrisks: Ideālā USDA aizņēmēja FICO rādītājs ir lielāks par 640. Aizņēmējiem ar zemāku punktu skaitu var būt nepieciešams sniegt papildu informāciju pirms kvalifikācijas iegūšanas, un viņiem, visticamāk, nāksies saskarties ar augstākām procentu likmēm. Kvalifikācijas iespējamība ievērojami samazinās, palielinoties kredītriskam. Nesenie kavējumi (12 mēneši vai mazāk) var nopietni apdraudēt aizņēmēju pieteikumus. Tomēr atkarībā no aizdevēja politikas aizņēmēji, kuriem ir slikts vai ierobežots kredīts, dažreiz var kvalificēties, demonstrējot ilgstošus savlaicīgus maksājuma modeļus tādām saistībām kā īre un komunālie maksājumi.
Stabili ienākumi: Ideāli aizņēmēji var uzrādīt stabilus ienākumus ilgā laika posmā - divus gadus vai ilgāk. Tomēr var pieļaut izņēmumus aizņēmējiem, kas iesaistīti neparedzamās vai uzplaukuma un uzplaukuma darbībās, piemēram, lauksaimniecībā.
Mājokļu attiecība: Ja jums ir taisnība, ka kredīts ir labs, jums parasti ir jāsaglabā mājokļu attiecība zem 29%. Tas nozīmē, ka kopējais ikmēneša maksājums (pamatsumma, procenti, mājas apdraudējumu apdrošināšana, hipotēku maksājuma aizsardzības apdrošināšana, nodokļi) nedrīkst pārsniegt 29% no jūsu ienākumiem. Ja jums ir lielisks kredīts, vairums aizdevēju atsakās no 29% noteikuma, ja viņi uzskata, ka jūsu mājokļa attiecība ir saprātīga.
Parādu attiecība: Jūsu mājsaimniecību parāda attiecība - kopējā parāda saistību daļa procentos no jūsu ienākumiem - parasti nedrīkst pārsniegt 41%. Atkal var pieļaut izņēmumus kredītņēmējiem, kuriem ir lielisks kredīts.

Kas jums nepieciešams, lai kvalificētos

USDA aizdevuma pieteikuma procesa laikā jums būs jāsniedz:

Autovadītāja apliecība, pase, militārais ID vai cits apstiprināts valdības izsniegts ID
Maksājiet zīmogus (vai kopijas) vismaz divus mēnešus iepriekš
Ienākumu deklarācijas, ieskaitot W-2 veidlapas un 1099 veidlapas, veidojot trīs nodokļu gadus
Pierādījumi par banku un ieguldījumu ienākumiem (izraksti) vismaz divus mēnešus atpakaļ
Pierādījumi par pastāvīgu darbu vismaz divus gadus (pietiek ar nodokļu formām)
Ja esat pašnodarbināts, tad kārtējā taksācijas gada (līdz pašreizējam) peļņas vai zaudējumu aprēķins

Atkarībā no jūsu personīgajiem apstākļiem, kredītvēstures, aizdevuma, par kuru jūs piesakāties, un citiem faktoriem var būt nepieciešama papildu dokumentācija.

Noslēguma izmaksas

Tāpat kā vairumam hipotēku kredītu, arī USDA aizdevumiem ir ievērojamas slēgšanas izmaksas. Zemāk redzamās aizzīmes ir paredzētas tikai kā vispārīgs norādījums. Izmaksas var ļoti atšķirties atkarībā no atrašanās vietas, tirgus apstākļiem, pirmā iemaksa lieluma (ja tāds ir) un aizdevēja politikas. Tomēr jums vajadzētu sagatavoties samaksāt dažas vai visas no šīm USDA aizdevuma slēgšanas izmaksām:

Hipotēku apdrošināšana: USDA aizdevumiem ir nepieciešama sākotnēja apdrošināšanas prēmija, kas vienāda ar 1,00% no finansētās summas - piemēram, 2000 USD par 200 000 USD aizdevumu. Aizdevuma termiņa laikā tiek pieprasītas pastāvīgās ikgadējās hipotēku apdrošināšanas prēmijas, kas ir vienādas ar 0,35% no finansētās summas. Sākotnējo prēmiju var ieskaitīt aizdevumā, to noslēdzot.
Priekšapmaksas īpašuma nodokļi: Jums parasti ir jāmaksā priekšnodoklis nekustamajam īpašumam, kas aprēķināms uzkrāt no jūsu darba dienas līdz nākamajam īpašuma nodokļa samaksas termiņam. Atkarībā no tā, kad notiek slēgšana, mājas vērtību un vietējā nodokļa likmi, tas var sasniegt simtiem vai pat tūkstošiem dolāru.
Priekšapmaksas risku apdrošināšana: Jums parasti tiek prasīts iemaksāt pirmā gada māju īpašnieku apdrošināšanas prēmijas. Atkarībā no jūsu mājas vērtības un atrašanās vietas tas var svārstīties no dažiem simtiem līdz dažiem tūkstošiem dolāru. Parasti šo priekšmetu apmaksā ārpus slēgšanas, pirms slēgšanas dienas.
Īpašuma aptauja: Jums var būt nepieciešams pasūtīt īpašuma apsekošanu. Vairumā gadījumu aptauja būs tā dēvētā hipotēku aptauja, kas ir samērā neveiksmīgs vingrinājums, kas apvieno īpašuma aprakstu vēsturi, lai pierādītu neprecizitātes un nelabvēlīgus prasījumus. Dažos gadījumos ir nepieciešama apsekošana par atrašanās vietu. Šī ir aptauja uz vietas, kas precīzi atrod jebkuras ēkas, servitūtus, apskates pieminekļus un citas svarīgas pazīmes. Ja darījums ir saistīts ar jaunu celtniecības māju vai nesenu apakšnodalījumu, ir jāveic visaptverošāka robežu izpēte. Robežu apsekojumi ir izmeklējumi uz vietas, kuru laikā precīzi tiek kartēti īpašuma kontūras un parametri, vienlaikus identificējot iespējamās nelabvēlīgas izmantošanas vai iejaukšanās pazīmes. Aptaujas par hipotēku parasti maksā mazāk nekā 500 USD. Robežu apsekojumi var maksāt vairākus tūkstošus dolāru - bet, atkal, tie parasti nav nepieciešami.
Īpašuma novērtēšana: Pirms piekrītat izsniegt aizdevumu, aizdevēji pieprasa īpašuma novērtējumu, lai pārliecinātos, ka māja ir pārdevēja prasītās cenas vērta, un ierobežošanas gadījumā samazinātu zaudējumu risku. Par USDA tiešajiem aizdevumiem USDA pasūta novērtējumu uz sava rēķina. Novērtējums parasti maksā mazāk nekā 500 USD.
Mājas pārbaude: Lai arī tas ir tehniski neobligāts, mājas pārbaudes ir ļoti ieteicamas, īpaši vecāku māju pircējiem. Inspektori rūpīgi pārbauda visas apdzīvojamas būves īpašumā, ieskaitot galveno māju un saimniecības ēkas, lai identificētu iespējamos drošības apdraudējumus un priekšmetus, kuriem nepieciešama tūlītēja remonts. Pārbaudes parasti maksā mazāk nekā 500 USD, lai gan lielākas mājas un īpašumi ar vairākām saimniecības ēkām var būt dārgāki.
Virsraksta meklēšana: Nosaukuma meklēšana pārbauda īpašuma ķēdi (īpašumtiesības) no tā sākotnējā plānojuma vai sadalīšanas līdz pašreizējam. Tas nodrošina, ka pārdevējs ir tiesīgs uzskaitīt pārdodamo īpašumu, un samazina risku, ka nākotnē varētu celt prasību pret īpašumu. Virsrakstu meklēšana parasti maksā mazāk nekā 400 USD.
Īpašuma apdrošināšana: Īpašuma apdrošināšana, kas var segt nosaukuma meklēšanas izmaksas, nodrošina finansiālu aizsardzību pret jautājumiem, kas atklāti nosaukuma meklēšanā, piemēram, veciem apgrūtinājumiem un aizmirstām derībām. Tas arī nodrošina pastāvīgu aizsardzību pret prasījumiem uz īpašumu. Nosaukuma apdrošināšanas izmaksas var krasi atšķirties, taču ir saprātīgi budžetā paredzēt vismaz USD 1000 (vienreizējs, samaksāts slēgšanas brīdī).
Ierakstīšana un pārsūtīšana: Pārdošana nav oficiāla, kamēr tā nav reģistrēta attiecīgajās iestādēs - parasti pilsētas vai apgabala mājokļu departamentā. Parasti tā ietver divas atsevišķas maksas: maksu par ierakstu un pārsūtīšanas zīmogus. Kopā šie priekšmeti parasti maksā dažus simtus dolāru, lai gan precīza summa var ievērojami atšķirties atkarībā no atrašanās vietas un īpašuma vērtības.
Plūdu noteikšana un vides novērtēšana: Pat ja jūs nedzīvojat apgabalā ar acīmredzamu plūdu risku, piemēram, upes krastā, jums būs jāpieprasa lētu plūdu noteikšana, lai pašreizējās plūdu zonu kartēs atrastu savu māju un noteiktu, vai plūdu apdrošināšana ir nepieciešams. Parasti tas maksā mazāk nekā 100 USD, bet pastāvīga plūdu kontrole (un vajadzības gadījumā plūdu apdrošināšana) var palielināt ilgtermiņa izmaksas. Dažos reģionos ir nepieciešami citi vides novērtējumu veidi, piemēram, ugunsbīstamības novērtējumi ASV rietumu daļās.
Sākuma maksa: Daži aizdevēji iekasē maksu par iniciēšanu, lai vienkāršotu nelielu maksu un izdevumu, kas bieži rodas kopā ar slēgšanu, apmēru: advokāta nodevas, dokumentu apmaksas, kurjeru nodevas, darījuma izmaksas un daudz kas cits. Maksa par iniciēšanu dažkārt pārsniedz 1% no pirkuma cenas, taču to lielumam un sastāvam ir juridiski un parastie ierobežojumi. Ja rodas šaubas, palūdziet aizdevējam sīki paskaidrot, kas ir iekļauts jūsu iekasēšanas maksā. Nebaidieties viņus izsaukt apšaubāmu rindu vienību dēļ.

Izvairīšanās no kabatas slēgšanas izmaksām
Daudzi USDA kredītņēmēji var samazināt vai pilnībā novērst no kabatas slēgšanas izmaksas. Dažas izmaksu samazināšanas vai samazināšanas metodes ir unikālas USDA aizdevumu programmai, savukārt citas ir pieejamas plašākai mājas pirkšanas populācijai:

Iekļaujiet tos aizdevumā: Ja jūsu mājas cena pārsniedz to pārdošanas cenu, USDA aizdevumu programma ļauj jums finansēt savas slēgšanas izmaksas, citiem vārdiem sakot, iekļaut tos aizdevuma pamatsummā. Jūs varat finansēt tikai starpību starp jūsu mājas pārdošanas cenu un tās novērtēto vērtību. Piemēram, ja jūs iesniedzat piedāvājumu par USD 150 000 un mājas novērtējat par USD 155 000, jūs varat finansēt slēgšanas izmaksas līdz USD 5000. Par visiem pārsniegumiem joprojām ir jāmaksā no kabatas.
Lieciet pārdevējam samaksāt: Pārdevējam ir atļauts maksāt līdz 6% no mājas pārdošanas cenas, lai segtu slēgšanas izmaksas - līdz, piemēram, USD 12 000 par māju, kas ir USD 200 000. Tas parasti ir vairāk nekā pietiekami, lai segtu slēgšanas izmaksas. Šī taktika ir īpaši izplatīta pircēju tirgos, kur izmisušie pārdevēji vēlas dalīties ar tūkstošiem dolāru, lai nodrošinātu pārdošanas gaitu. Karstākos tirgos pārdevēji parasti nevēlas piedalīties.
Saņemiet dāvanu no draugiem vai ģimenes: Jums nav atļauts aizņemties naudu slēgšanas izmaksu segšanai. Tomēr jūs varat pieņemt dāvanu, kas nav jāatmaksā. Parasti šādas dāvanas nāk no draugiem vai ģimenes locekļiem, un tās nevar uzkrāt interesi.
Saņemiet aizdevēja kredītu: Aizdevējs dažreiz kreditē daļu no pirkuma cenas atpakaļ pircējam, izmantojot atlaižu punktus, kas ir mazas aizdevuma pamatsummas (parasti 1%, lai gan atlaižu punktus var sadalīt uz pusēm un ceturkšņa punktiem). Atkarībā no tā, kā tos izmanto, atlaižu punkti var kompensēt daļu vai visas aizdevuma slēgšanas izmaksas. Tomēr pastāv kompromiss: katrs atlaižu punkts paaugstina aizdevuma likmi par 0,25%, palielinot ikmēneša maksājumus un paaugstinot aizdevuma ilgtermiņa izmaksas. Tas ir labs risinājums, ja šobrīd trūkst naudas, taču domājat, ka laika gaitā jūsu ienākumi palielināsies vai relatīvi ātri refinansēsit aizdevumu..

Galvenās atšķirības starp USDA un parasto hipotēku aizdevumiem

1. Relatīvi brīvas kredītprasības

USDA aizdevumiem ir mazākas parakstīšanas prasības nekā parastajām hipotēkām. Kamēr aizņēmēji ar izcilu kredītu (FICO rādītāji uz ziemeļiem no apmēram 720) neapšaubāmi saņem vislabākās likmes un nosacījumus šiem aizdevumiem, pretendentiem ar FICO zemāko atzīmi 580 ir labas izredzes uz apstiprinājumu. Punkta kredīts nav automātiska diskvalifikācija, jo pretendenti var izmantot tādas metodes, kas nav saistītas ar kredītiem, piemēram, īres maksa un komunālo maksājumu vēsture. Šādi regresa prasījumi parasti nav pieejami parastajiem aizdevumu pretendentiem.

2. Pieejams tikai lauku un daļēji lauku rajonos

USDA aizdevumi ir domāti lauku un daļēji lauku teritoriju iedzīvotājiem, tālu no galvenajiem pilsētas centriem. Citiem vārdiem sakot, lai arī uz lielāko daļu Amerikas Savienoto Valstu sauszemes teritorijas attiecas USDA aizdevumu programma, tikai neliela daļa valsts iedzīvotāju ir tiesīgi. Parastos aizdevumus neierobežo ģeogrāfija.

3. Nepieciešama neliela iemaksa vai nav nepieciešama iemaksa

Lielākā daļa kredītņēmēju, uz kuriem ir tiesības pretendēt uz USDA, var aizbēgt, nepametot naudu - citiem vārdiem sakot, finansējot 100% no pirkuma cenas. Aizņēmējiem ar lielākiem aktīviem var lūgt nolaist naudu, taču nekur tuvu vēsturiskajam 20% etalonam parasto hipotēku gadījumā. Lieki piebilst, ka tas ir milzīgs darījums kredītņēmējiem ar zemiem aktīviem, kuri vienkārši nevar atļauties parasto aizdevumu pirmā iemaksa.

4. Potenciāli dārga hipotēkas apdrošināšana

USDA pirkšanai un refinansēšanai ir nepieciešama hipotēkas apdrošināšana. Neatkarīgi no iemaksas vai mājas vērtības avansa prēmija (kuru var ieskaitīt aizdevumā) tiek noteikta 1% apmērā no pārdošanas cenas vai mājas vērtības. Pašreizējā gada prēmija ir noteikta 0,35% no atlikušās pamatsummas. Parastajām hipotēkām nav nepieciešama hipotēkas apdrošināšana, ja vien pircējs nepazemina mazāk par 20%.

5. Procentu likmes parasti ir zemākas

USDA aizdevumu procentu likmes gandrīz vienmēr ir zemākas nekā parastajiem aizdevumiem. Atkarībā no aizņēmēja kredīta un citiem faktoriem šī atšķirība var būt tikpat liela kā viens procentu punkts, un dažreiz pat vairāk.

6. Noslēguma izmaksas var iekļaut aizdevumā

Aizņēmēji, kas ir tiesīgi uz USDA, var ieskaitīt aizvēršanas izmaksas savos aizdevumos, dramatiski samazinot vai pilnībā novēršot savus izdevumus, kas rodas no kabatas. Tāpat kā bez iemaksas funkcija, tas ir milzīgs darījums aizņēmējiem ar zemiem aktīviem, kuri nevar atļauties slēgt tūkstošus. Noslēguma izmaksas ir iespējams apvienot parastajā aizdevumā, ņemot atlaides punktus. Tomēr tas paaugstina aizdevuma procentu likmi un palielina tā ilgtermiņa izmaksas.

7. Aizdevumus var uzņemties kvalificēti pircēji

USDA tiešie un garantētie aizdevumi ir izmantojami. Pārdodot USDA finansētu māju, aizdevumu no pārdevēja var pārsūtīt pircējam, minimāli mainot tā likmes un nosacījumus. Protams, pircējiem ir jāveic kredīta un ienākumu pārbaude, un USDA Lauku attīstības birojam ir jāapstiprina katrs pieņēmums. Iespējams, ka pircējiem būs jāmeklē arī papildu finansējums. Tomēr vienkārša uzņemšanās iespēja ir liela priekšrocība salīdzinājumā ar parastajiem aizdevumiem, kuri parasti nav izmantojami.

8. Nav atļauts naudas līdzekļu atkārtots finansējums

USDA garantētās un tiešās aizdevumu programmas nepieļauj skaidras naudas refinansēšanu. Ja vēlaties aizņemties, salīdzinot ar jūsu USDA atbalstītās mājas vērtību, jums jāgaida, kamēr esat izveidojis pietiekamu kapitālu un izņemsit mājas kapitāla kredītlīniju. Turpretī parastie refinansēšanas aizdevumi ļauj aizņemties (izņemt skaidru naudu) pret jūsu mājas vērtību, izmantojot refinansēšanas aizdevumu, ar nosacījumu, ka aizdevums nepārsniedz aizdevēja vai valdības aizdevuma vērtības robežu (parasti no 80% līdz 100% no mājas pašreizējā vērtība vai sākotnējā pirkuma cena atkarībā no aizdevēja un aizdevuma programmas).

9. Tikai viena ģimene, īpašnieku apdzīvots mājoklis

USDA aizdevumu programma ir paredzēta vienas ģimenes māju īpašniekiem. Kaut arī daudzģimeņu mājokļi lauku rajonos ir retāki nekā pilsētu centros, tas joprojām ir potenciāls trūkums cilvēkiem, kuri vēlas iegādāties dupleksus vai mājiņas mazās pilsētās. Parastos hipotekāros kredītus var izmantot, lai iegādātos daudz plašāku mājokļu veidu, un tiem būtu daudz brīvāki izmitināšanas ierobežojumi.

Nobeiguma vārds

USDA hipotēkas aizdevums ir nišas produkts. Lielākā daļa ģimeņu nekvalificējas. Labās ziņas pilsētas un piepilsētas iedzīvotājiem: Ir daudz citu iespēju resursiem draudzīgiem mājas pircējiem, kuri nevar atļauties samazināt 20%. Jūsu vajadzībām vispiemērotākā varianta izvēle varētu nebūt tik aizraujoša kā jūsu sapņu mājas izvēle, taču ilgtermiņā tas varētu ietaupīt tūkstošiem (vai desmitiem tūkstošu)..

Ja jūs darīt lai saņemtu USDA hipotēkas aizdevumu, skaitiet savas svētības. Jūsu iekļaušanās vienā no veiksmīgākajām amerikāņu mājas pircēju apakšgrupām ir saistīta tikai ar to, kur esat izvēlējies savu dzīvi, nevis briesmām, ar kurām esat nācies saskarties militāros vai personiskos upuros, ko esat izdarījis kā daļu no valsts rezervistu korpusa. Daži pilsētas šķēlēji, bez šaubām, uzskata, ka dzīvošana valstī ir upuris pats par sevi, bet, ja jūsu mīlestība pret plaši atvērtām telpām un draudzīgas smaidas atsver jūsu vēlmi atrasties visa tā centrā, kam rūp tas, ko viņi domā?

Vai jums ir tiesības uz USDA hipotēkas aizdevumu?