Grūti naudas aizdevumi nekustamo īpašumu atjaunošanai - vai jums tāds būtu jāsaņem?

Kam taisnība?

Grūtās naudas aizdevumi nav nedz labi, nedz ļauni; tie ir tikai viens finansēšanas instruments starp daudziem nekustamā īpašuma ieguldītāju instrumentu komplektiem. Lūk, kas potenciālajiem nekustamā īpašuma investoriem jāzina par naudas aizdevumiem, ieskaitot to plusus, mīnusus, izmaksas un pareizo un nepareizo laiku to izmantošanai..

Kas ir grūti naudas aizdevums?

Smagas naudas aizdevums ir uz ķīlu vērsts aizdevums, kas nodrošināts pret nekustamo īpašumu. Cietas naudas aizdevēji parasti mazāk koncentrējas uz aizņēmēju nekā parasti hipotēku aizdevēji, bet vairāk uz īpašumu un paša darījuma kvalitāti. Tā vietā, lai aizdotu no 90% līdz 95% no īpašuma vērtības, piemēram, parastos hipotēku aizdevējus, cietās naudas aizdevēji parasti seko 60% līdz 80% aizdevuma un vērtības attiecībai (LTV)..

Kaut arī lielie naudas aizdevēji novērtē arī aizņēmēju, viņu galvenā uzmanība tiek pievērsta pārliecībai, ka īpašumā ir pietiekami daudz pašu kapitāla, lai viņi varētu atgūt savus līdzekļus pat tad, ja aizņēmējs nepilda saistības. Viņi pārbauda darījumu, lai pārliecinātos, ka aizņēmējs pērk zem tirgus vērtības, un, ienesīgi atjaunojot īpašumu, varēs radīt vēl lielāku kapitālu.

Cietās naudas aizdevēji nav lielas bankas vai korporācijas. Tā vietā tie mēdz būt mazi, veikli uzņēmumi, kas darbojas vietējā, valsts vai reģionālā līmenī. Tagad ir daži gandrīz visas valsts uzņēmumi, kas piedāvā lielas naudas aizdevumus, bet neviens no tiem nedarbojas visos 50 štatos. Atšķirībā no bankām, kuras cenšas apkalpot masu tirgu, grūti naudas aizdevēji ir nišu aizdevēji, kas specializējas ātru atjaunošanas aizdevumu pieredzējušiem nekustamo īpašumu investoriem..

Smagas naudas aizdevumi parasti ir īstermiņa (no 6 līdz 24 mēnešiem), tikai ar procentiem, un tie ir pieejami tikai īpašumiem, kas nav īpašnieki. Turpretī hipotēkai ir tendence būt orientētai uz aizņēmēju un ilgtermiņa (no 15 līdz 30 gadiem). Parastie hipotēku aizdevēji pārbauda aizņēmēja kvalifikācijas, piemēram, kredītvēsturi, ienākumus, parādus un attiecības, piemēram, parāda un ienākuma attiecību. Nodrošinājums - īpašums - ir jānovērtē vismaz vismaz pirkuma cenai, lai apmierinātu tradicionālos hipotēku aizdevējus.

Smagas naudas aizdevumu priekšrocības

Grūtās naudas aizdevumi pastāv jau ilgu laiku, un tie joprojām ir daudzu nekustamo īpašumu investoru izvēlētā finansēšanas iespēja, neskatoties uz neseno “traucējošo faktoru” ienākšanu šajā jomā, piemēram, tīmekļa vietnēm pūļu finansēšanai. Lūk, kāpēc tie joprojām ir tik populāri investoru vidū.

1. Ātrums un elastība

Grūtās naudas aizdevumi ir ātri un elastīgi - tās ir divas nekustamo īpašumu investoru iecienītas īpašības. Esmu redzējis, ka gandrīz trīs dienu laikā no sākuma līdz beigām tiek slēgti naudas aizdevumi. Bieži vien šis ātrums ir nepieciešams, lai nekustamā īpašuma investori nodrošinātu ārkārtas darījumus, piedāvājot ātru un praktiski garantētu norēķinu satrauktajam pārdevējam.

2. Ideāli piemērots renovācijas finansēšanai

Kur spīd naudas aizdevumi, ir renovācijas finansēšana. Lielākā daļa naudas aizdevēju sedz 100% no renovācijas izmaksām un izdala līdzekļus virknē izložu, pamatojoties uz savstarpēji saskaņotu izlozes grafiku (vairāk par to vēlāk).

3. Sliktais kredīts nav darījumu pārtraukējs

Tā kā grūti naudas aizdevēji vairāk koncentrējas uz nodrošinājuma īpašumu nekā aizņēmējs, viņi nevairās no aizņēmējiem, kuriem ir slikta kredītvēsture; viņi tikai iekasē augstākas procentu likmes un nodevas un aizdod zemāka LTV kredītņēmējiem ar lielāku risku.

4. Elastīga par pirmā iemaksa

Vēl viens grūti naudas aizdevumu ieguvums ir tāds, ka aizdevējiem bieži vien nav vienalga, no kurienes nāk jūsu pirmā iemaksa. Jūs varat to aizņemties no savas lielās tantes Sue, izņemt skaidras naudas avansu no kredītkartes vai pārdot savu nieri eBay vai Amazon; lielākajiem naudas aizdevējiem ir vienalga, jo viņu uzmanības centrā ir nodrošinājums. Parastie aizdevēji parasti neļauj aizņemties daļu no iemaksas, pat no ģimenes locekļiem.

5. Īpašuma veidam nav nozīmes

Cietās naudas aizdevēji arī ir gatavi apsvērt unikālas īpašības, kas parastos aizdevējus liek čīkstēt. Es reiz zināju, ka sieviete nedēļu apsaimnieko jauktas pansionāta pakalpojumus un līdz nedēļai iekasē bez dokumentiem iebraukušos imigrantus. Neviens parastais aizdevējs viņu neaiztiks, bet viņas atrastais naudas aizdevējs nepievērsa aci, kad ieraudzīja īpašuma augsto vērtību un pamatkapitālu.

6. Nav PMI

Noslēgumā jāpiebilst, ka grūti naudas aizdevēji neiekasē privāto hipotēku apdrošināšanu (PMI), kas dažiem no šiem izdevumiem novērš augstās izmaksas.

Grūtās naudas aizdevumu negatīvie punkti

Šie aizdevumi rada dažus ievērojamus riskus, kas potenciālajiem aizņēmējiem būtu jāsaprot.

1. Augstas aizņēmumu izmaksas

Ātrums un elastība nav lēti. Lielākais negatīvās naudas aizdevumu negatīvais elements ir to augstākās izmaksas.

Aizņēmēji var cerēt maksāt no 8% līdz 18% procentu likmēs un no 2 līdz 6 punktiem. (“Punkts” kreditēšanas lingo ir maksa, kas tiek iekasēta pirms maksājuma veikšanas un ir vienāda ar 1% no aizdevuma summas.) Šīs likmes un maksas atšķiras ne tikai pēc aizdevēja, bet arī atkarībā no aizņēmēja kredītvērtējuma, ienākumiem, un pieredze. Ja jūs esat meklējis iemeslu, kā uzlabot savu kredītu, labāki kredītvērtējumi parasti pazemina cietās naudas aizdevuma izmaksas.

Tāpat kā tradicionālie hipotēku aizdevēji, arī cietās naudas aizdevēji paaugstina likmes līdz ar procentu likmju paaugstināšanos. Galu galā viņi paši aizņemas naudu, lai apgrieztos un aizdotu jums, un novirza visas augstākās procentu izmaksas saviem aizņēmējiem.

Papildus augstajām procentu likmēm un punktiem cietie naudas aizdevēji tāpat kā vairums hipotēku aizdevēju iekasē arī nevēlamas nodevas: apstrādes nodevas, administratīvās nodevas, novērtēšanas pārskatīšanas nodevas un visu citu, ko viņi var izgudrot, lai kredītņēmējus atdalītu no lielākas naudas. Runājot par novērtējumiem, lielākie naudas aizdevēji prasīs, lai jūs izmantotu viņu apstiprināto vērtētāju, kurš var iekasēt likmes, kas pārsniedz vidējo. Tas nozīmē, ka tas ir raksturīgs lielākajai daļai hipotēku aizdevēju, ne tikai naudas aizdevējiem.

Lielākā daļa cītīgo naudas aizdevēju iekasē arī pārbaudes maksu par katru izlozi. Viņi katrā atjaunošanas posmā uz nekustamo īpašumu nosūta inspektoru, lai pirms izlozes veikšanas pārliecinātos, vai norādītais darbs ir pabeigts.

2. Termini parasti ir īsi

Pirmkārt, grūti naudas aizdevēji gandrīz vienmēr aizdod uz īsu aizdevumu termiņiem, parasti ilgst no 6 līdz 24 mēnešiem. Un viņiem par to nav humora izjūtas, ja jums neizdodas tos atmaksāt šajā periodā. Gaidiet vēl vienu punktu un maksu kārtu, ja viņiem jums būs jāizsniedz cits aizdevums.

Tā kā aizdevumi ir īstermiņa, tie parasti ir tikai procenti. Jūs neatmaksāt nekādu pamatsummu, tikai procentus, kas saglabā ikmēneša maksājumus pieļaujamā diapazonā, neskatoties uz augstajām procentu likmēm.

3. Par novēlotiem maksājumiem ir bargas soda sankcijas

Cietās naudas aizdevējiem arī nav humora izjūtas par kavētiem maksājumiem. Ja nokavējat maksājumu, negaidiet draudzīgu tālruņa zvanu no dažiem iecirtīgiem pārstāvjiem zvanu centrā, lai palīdzētu jums izstrādāt maksājuma plānu. Tā vietā sagaidiet tūlītēju paziņojumu par piekļuves ierobežošanu.

Galu galā viss smago naudas aizdevēju biznesa modelis ir balstīts uz nodrošinājumu; to aizsardzība pret zaudējumiem nav balstīta uz jūsu saistību neizpildes varbūtības statistisko modelēšanu, bet gan uz vienkāršāku aprēķinu “Vai mēs varam atgūt savu aizdevumu, ja mēs to ierobežojam?”

4. Potenciāls pārsniegt budžetu

Galīgais risks, kas raksturīgs jebkuram renovācijas projektam, pārsniedz budžetu. Negaidiet, ka jūsu cietās naudas aizdevējs būs simpātisks, ja jūsu darbuzņēmējs piemeklēs jums papildu 5000 USD lielus izdevumus; Būs sagaidāms, ka jūs no savas kabatas izsitīsiet pārpalikumus. Pirms pirkšanas pārliecinieties, ka esat saņēmis mājas pārbaudi, lai mazinātu pārsteigumu risku.

Visus šos riskus var apkopot vienā teikumā: ievērojiet aizdevuma nosacījumus vai rīkojieties ātri, liedzot piekļuvi tirgum. Cietās naudas aizdevēji ir elastīgi, pirms aizņemties, kamēr viņi strukturē aizdevumu. Kad tinte būs uz papīra, sagaidiet nulles elastību.

Kad ir jēga saņemt grūtu naudas aizdevumu

Grūtās naudas aizdevumi ir neticami efektīvi ļoti īpaša veida darījumiem ar nekustamo īpašumu: pirkšanas-rehabilitācijas darījumam.

Citiem vārdiem sakot, tie ir lieliski piemēroti nekustamā īpašuma investoriem, kuri atrod grūtībās nonākušas vai noārdītas mājas, pērk tās ar atlaidi, atjauno un pēc tam pārdod vai refinansē, lai saglabātu ilgtermiņa nomas īpašumus. Grūtās naudas aizdevumi ir lieliski piemēroti māju pagriešanai vai īres maksas atjaunošanai. Tomēr īso aizdevuma termiņu dēļ ieguldītājiem vai nu ir ātri jāpārdod, vai jāfinansē, tiklīdz atjaunošana ir pabeigta.

Tas nozīmē, ka pirms smagas naudas aizdevuma ņemšanas ir nepieciešama izejas stratēģija. Faktiski viens no pirmajiem jautājumiem, kuru cītīgi naudas aizdevēji uzdod, piesakoties aizdevumam, ir tas, vai jums ir šāda stratēģija. Cietie naudas aizdevēji nespekulē par gaidāmajiem mikrorajoniem vai iespējamo nākotnes vērtības pieaugumu vai īres maksas pieaugumu. Viņi aizdod, pamatojoties uz pašreizējo vērtību un vērtību pēc remonta (ARV) mūsdienu tirgū.

Savā ziņā objektīvs, pieredzējis acu komplekts pārskata savus skaitļus un darījumu, lai nodrošinātu komfortu. Ja aizdevējs atrod kādas bažas, viņš ātri to jums norādīs un piespiedīs jūs pamatot darījuma loģiku..

Visbeidzot, ir vērts pieminēt, ka vairums smago naudas aizdevēju vairs neaizdod māju īpašniekiem to primārajā dzīvesvietā. Grūtās naudas aizdevumi nav paredzēti patērētājiem, un tie nenodrošina normālu aizsardzību, kuru patērētāji sagaida. Tie ir paredzēti nekustamā īpašuma investoriem, kuri vēlas ātri pārvietoties un nopelnīt.

Sastādiet grafikus un renovācijas finansējumu smagas naudas aizdevumā

Kad naudas aizdevējs pārskata jūsu darījumu un to apstiprina, jūs abi apsēžaties, lai sastādītu atjaunošanas darbu grafiku, pamatojoties uz nepieciešamajiem remontiem..

“Izloze” ir atlīdzība par konkrētu remonta vai atjaunošanas darbu kopumu. Piemēram, pirmajā izlozē var ietilpt noteiktu cauruļu un elektroinstalācijas nomaiņa. Kad šis darbs ir pabeigts, aizdevējs uz īpašumu nosūta inspektoru, lai pārliecinātos, ka darbs ir pabeigts pieņemamā kvalitātē, un pēc tam izlozē, lai atlīdzinātu jums par darbu.

Pēdējo punktu ir vērts atkārtot: jūs maksājat par visu priekšlaicīgu darbu un materiāliem, un aizdevējs jums to atlīdzina..

Kad viena izloze ir atbrīvota, jūs pāriet uz nākamo izlozes darbu. Lai turpinātu piemēru no augšas, otrajā izlozē var ietilpt gaisa vadu un krāsns un gaisa kondicionēšanas ierīces nomaiņa un savienošana. Pēc tam cikls atkārtojas: jūs piezvanāt aizdevējam, lai informētu viņu, ka otrā izloze ir pabeigta, viņi nosūta inspektoru, lai to apstiprinātu, viņi jums izlozi izdod utt., Līdz atjaunošanas darbi ir pabeigti..

Ja esat parocīgs un vēlaties dažus mājas labiekārtošanas darbus veikt pats, iespējams, jums veicas bez veiksmes. Lielākie naudas aizdevēji finansēs tikai licencētu darbuzņēmēju veiktos remontus - ja vien jums nav pierādīts, ka ar viņiem strādājat kvalitatīvi un savlaicīgi.

Citas renovācijas finansēšanas iespējas

Naudas aizdevēji, protams, nav vienīgā spēle pilsētā. Šeit ir dažas citas iespējas, kuras varat apsvērt, lai finansētu nākamo nekustamā īpašuma darījumu.

1. Vietējās kopfinansēšanas vietnes

Starp kopfinansējuma vietnēm un lielas naudas aizdevējiem pastāv neskaidra līnija, jo daudzas kopfinansējuma vietnes sevi piesakās kā naudas aizdevēji.

Kā minēts iepriekš, grūti naudas aizdevēji aizņemas naudu no citiem un pēc tam apgriežas un aizdod to nekustamo īpašumu investoriem. Vietņu pūļa finansēšanas gadījumā viņi aizņemas naudu no sabiedrības. Viņi mēdz piedāvāt spēcīgu atdevi finanšu investoriem, jo ​​viņi izsniedz aizdevumus ar lielāku risku un augstākām izmaksām. Bet lielākā daļa sabiedrības finansēšanas vietņu pieņem naudu tikai no akreditētiem investoriem un prasa lielas minimālās investīcijas.

Neatkarīgi no tā, vai klasificējat kopfinansēšanas vietnes kā grūti naudas aizdevējus vai konkurentus, tās ir salīdzināmas no aizņēmēja viedokļa.

2. Kopienas bankas

Vietējās kopienas bankas kalpo kā patiesas alternatīvas un konkurenti smago naudas aizdevējiem. Tā kā tās ir mazas vietējās bankas, to identificēšana un kreditēšanas nosacījumi bieži prasa daudz darba. Agrāk, kad es gribēju aizņemties no vietējās kopienas bankas, man nācās veikt meklēšanu, izveidot sarakstu ar katru kopienas banku 50 jūdžu attālumā un pēc tam piezvanīt katrai no tām atsevišķi, lai pajautātu par to cenām un noteikumiem atjaunošanas aizdevumiem.

Ja tas liek aizdomāties par to, kāpēc jums būtu jāpārdzīvo grūtības, ņemiet vērā, ka šo banku cenas dažreiz ir lētākas nekā grūti naudas aizdevēji. Pat labāk, ja tas attiecas uz īres investoriem, dažas mazās bankas joprojām piedāvā “ilgtermiņa atjaunošanas” aizdevumus, kas ietver sākotnēju atjaunošanas posmu, kas pēc pabeigšanas nonāk pastāvīgā ilgtermiņa hipotēkā - nav nepieciešams dārgs, laikietilpīgs refinansējums..

Ja jūsu izejas stratēģija ir refinansēt ilgtermiņa hipotēku un saglabāt īpašumu kā nomu, ir vērts veikt desmitiem tālruņa zvanu, lai mēģinātu atrast portfeļa aizdevēju, kurš piedāvā šo nenotveramo aizdevuma programmu.

3. Privātie naudas aizdevēji

Jaunie nekustamā īpašuma investori bieži jauc “privāto naudu” ar “cieto naudu”. Privātais naudas aizdevums ir no privātpersonas, piemēram, drauga, ģimenes locekļa, paziņas vai jebkuras citas personas, kas neveic naudas aizdošanas biznesu.

Es dažreiz iegulda naudu pie nekustamā īpašuma investoriem, kurus es pazīstu personīgi, aizdodot viņiem privātas parādzīmes. Bet es nenodarbojos ar naudas aizdošanu; Es dažreiz kalpoju kā privāts naudas aizdevējs, bet es neesmu grūti naudas aizdevējs.

Kā minēts iepriekš, grūti naudas aizdevēji ir uzņēmumi - pat ja tie ir individuāla aizdevuma tiesības no individuāla īpašnieka LLC -, kas nodarbojas ar naudas aizdošanu nekustamo īpašumu investoriem..

4. HELOC jeb mājas kapitāla aizdevums

Ja jums ir mājas ar lielu kapitālu tajā, jūs varētu aizņemties pret savu galveno dzīvesvietu, lai finansētu savu nekustamā īpašuma ieguldījumu darījumu, nevis aizņemtos pret jauno īpašumu.

Priekšrocība jums kā aizņēmējam ir tā, ka aizdevumi, kurus nodrošina jūsu galvenā dzīvesvieta, gandrīz vienmēr ir lētāki nekā aizdevumi, kurus nodrošina ieguldījuma īpašumi. Tas ir tāpēc, ka investori vienmēr neizpilda savus ieguldījuma īpašuma aizdevumus, pirms tie neizpilda mājokļa aizdevumu, padarot māju īpašnieku aizdevumus par zemāku risku aizdevējiem..

Viena no iespējām ir kreditēšanas koku mājas kapitāla kredītlīnija (HELOC). Šīs ir rotējošas kredītlīnijas, kuras varat izmantot pēc vajadzības, un pēc tam atmaksāt to brīvajā laikā - vismaz sākotnējā izņemšanas periodā, kas parasti ir no 10 līdz 15 gadiem. Pēc tam HELOC parasti pāriet uz atmaksas periodu, kurā jums ir jāsamaksā pamatsumma 10 līdz 20 gadu laikā.

Daudzi investori izmanto HELOC, lai finansētu sākotnējos īpašuma pirkumus un atjaunošanu, pēc tam pārdod vai refinansē īpašumu pēc pabeigšanas, nomaksājot HELOC atlikumu. Noskalojiet un atkārtojiet ad infinitum - ja jūsu mājās ir pietiekami kapitāla, lai segtu šīs dūšīgās izmaksas.

Vēl viena iespēja ir mājas kapitāla aizdevums vai otrā hipotēka. Rotējošas kredītlīnijas vietā šī ir vēl viena hipotēka jūsu mājām. Šie aizdevumi ir daudz mazāk elastīgi, un tāpēc tie ir mazāk noderīgi nekustamā īpašuma investoriem, kas meklē pagaidu finansējumu.

5. FHA 203K aizdevumi

Šie aizdevumi attiecas tikai uz tiem māju īpašniekiem, kuri vēlas finansēt remontu savā galvenajā dzīvesvietā.

Ja esat māju īpašnieks, aizmirstiet naudas aizdevējus un konsultējieties ar vietējā bankas aizdevuma speciālistu par FHA 203K aizdevumu. Tie ir ievērojami lētāki nekā cietās naudas aizdevumi un ļauj veikt pirkumus un veikt refinansēšanu. Tas, ko viņi nepieļauj, ir luksusa mājas jaunināšana, tāpēc, ja jums sirds liek gulēt uz baseina ar peldbāru, sāciet ietaupīt santīmus.

6. Nauda

Labi, ka tas nav finansēšanas veids. Bet, ja jūs varat salikt pietiekami daudz naudas, lai nopirktu un atjaunotu ieguldījumu īpašumu, tas var ietaupīt milzīgu naudas summu procentiem un nodevām.

Ja jums ir pietiekami daudz naudas, šeit ir daži padomi, kas palīdzēs izlemt, vai jums vajadzētu ieguldīt savu naudu nekustamā īpašuma projektā vai arī to labāk izmantot citur.

Nobeiguma vārds

Grūtās naudas aizdevumi ir ātrs, elastīgs un ērts veids, kā finansēt investīciju īpašumus, kuriem nepieciešama renovācija.

Tās ir arī dārgas, un aizdevēji nevilcināsies no tirgus, ja jums neizdodas izturēties līdz darījumu beigām. Nekādā gadījumā neizmantojiet smagas naudas aizdevumu, lai finansētu primāro dzīvesvietu, ja jūs pat varat atrast grūti naudas aizdevēju, kurš joprojām aizdod māju īpašniekiem; Es nezinu nevienu, kurš to darītu. Pat nekustamā īpašuma investoriem būtu jāapsver visas savas iespējas, nevis vienkārši jāizturas pret smaga naudas aizdevēju.

Rezultāts: zināt savas iespējas finansēt nekustamā īpašuma darījumus jau ilgi pirms pirmā piedāvājuma izteikšanas.

Kāda ir jūsu pieredze nekustamā īpašuma ieguldījumu īpašumu finansēšanā? Vai jūs kādreiz esat izmantojis smagas naudas aizdevumu?