Vai man vajadzētu ietaupīt par mājas iemaksu vai samaksāt parādu?

Faktiski šai noteikšanai ir izšķiroša nozīme tam, cik daudz jums ir iemaksāta iemaksa, kā arī jūsu esošā parāda novērtējumam. Bet tas rada mīklu. Ko jūs darāt, ja jums jau ir gan veselīgs iemaksa, gan diezgan liels parāds? Vai jūs nomaksājat parādu un iemaksājāt mazāku iemaksu, vai arī neskarat gan parādu, gan iemaksu??

Atbilde uz šo jautājumu nav grūta, bet prasa rūpīgu personīgās situācijas izpēti, piemēram, cik lielu iemaksu jūs varat atļauties, cik jums ir parādu, kāda ir tā procentu likme un cik liela ir hipotēka. vēlaties saņemt.

Pieteikšanās process

Piesakoties hipotēkai, banka vai brokeris ņems vērā ienākumus, ko regulāri saņemat, kā arī pašreizējos parāda maksājumus. Tas viņiem sniegs priekšstatu par to, cik daudz naudas jūs varat nopelnīt katru mēnesi, lai iemaksātu hipotēkas maksājumu.

Balstoties uz to, citiem jūsu aktīviem, kredītvēsturi un iemaksu, banka vai brokeris noteiks, cik lielu hipotēku viņi jums var piedāvāt un ar kādu likmi.

Gadījuma izpēte

Apsveriet Džimu, kurš gatavojas iegādāties savu pirmo māju. Viņam ir ļoti laba kredītvēsture un viņš aizved mājās 36 000 USD gadā pēc nodokļiem. Džimam ir arī kredītkartes parāds 10 000 USD apmērā, kura minimālais maksājums ir 250 USD mēnesī, bet viņam nav citu parādu. Džims ietaupīja USD 20 000, lai iemaksātu iemaksu, un meklē 30 gadu fiksētas likmes hipotēku. Mēs pieņemsim, ka mājas apdrošināšana maksā 800 USD gadā un īpašuma nodokļi ir 2000 USD.

Ja Džims tā vietā, lai nomaksātu parādu, izmanto USD 10 000 no sava pirmā iemaksa, viņš pretendēs uz atšķirīgu hipotēkas summu nekā tad, ja viņš nesamaksātu parādu un visu USD 20 000 samazinātu. Pieņemot, ka Džims var pretendēt uz 6% procentu likmi, šeit ir parādīts, kā šie skaitļi darbojas. Arī privāto hipotēku apdrošināšanas vai PMI apsvērumi šo salīdzinājumu būtiski neietekmē un vienkāršības labad ir izslēgti..

USD 20 000 iemaksa, USD 250 mēnesī kredītkartes parāds

• Mēneša maksājums (ieskaitot hipotēku, nodokļus un apdrošināšanu): USD 830
• Mājas kopējā cena: USD 119 519

Pirmā iemaksa - 10 000 USD, parādu nav

• Mēneša maksājums (ieskaitot hipotēku, nodokļus un apdrošināšanu): 1 073 USD
• Mājas kopējā cena: USD 150 105

Tā ir diezgan liela atšķirība! Džims var pretendēt uz hipotēku, kas ir par USD 30 000 lielāka, ja viņš nomaksā savu parādu, kaut arī viņa iemaksa ir uz pusi mazāka. Kāpēc atšķirība ir tik liela??

Kā tiek noteikta aizdevuma summa

Tam ir sakars ar to, kā banka aprēķina to, ko jūs varat atļauties samaksāt. Parasti banka ņems procentus no jūsu kopējiem ikmēneša ienākumiem (parasti ir 36%) un pieņems, ka tieši tik daudz jūs varat samaksāt parādu segšanai, ieskaitot hipotēku.

Citiem vārdiem sakot, jūsu esošie parāda maksājumi tieši samazinās summu, par kuru banka domā, ka, ja nepieciešams, jūs varat samaksāt hipotēkas maksājumam, māju īpašnieku apdrošināšanai, nodokļiem un PMI. Kad viņi ir noteikuši, cik lielu ikmēneša maksājumu jūs varat atļauties, viņi ekstrapolē, cik liela ir hipotēka, uz kuru jūs pretendējat.

Šo aprēķinu rakstura dēļ pirmā iemaksa tikai palielina hipotēkas kopējo apmēru, par kuru jūs varat pretendēt uz dolāru par dolāru. Tas ir, ja jums ir tiesības uz hipotēku USD 150 000 vērtībā un jums ir nepieciešami papildu USD 10 000, lai jūs varētu nokārtot, jūs varat pretendēt uz USD 160 000 hipotēku. Bet, tā kā esošais parāds ietekmē to, cik lielu summu banka uzskata par spējīgu samaksāt, tas ierobežo arī jūsu hipotēkas apmēru. Faktiski, nomaksājot parādu, hipotēkas summa, par kuru jūs pretendējat, palielināsies apmēram trīs reizes vairāk, nekā vienkārši ietaupot naudu iemaksai..

Tādējādi, vispārīgi runājot, ir visprātīgāk maksāt esošo parādu, ja vēlaties maksimāli palielināt savu aizdevuma summu.

Papildu apsvērumi

Šim apsvērumam ir arī cits aspekts. Procentu likme kredītkaršu parādam bieži ir daudz augstāka nekā hipotēkas procentu likme, un Jimas gadījumā tā noteikti ir taisnība. Turklāt jūs varat atskaitīt no nodokļiem hipotēkas procentus un tādējādi vēl vairāk samazināt likmi, kuru jūs faktiski maksājat par savu mājas aizdevumu.

Tā kā gandrīz vienmēr ir labāk tirgot augstu procentu parādu par zemu procentu parādu, Džima lēmums no šī viedokļa ir bez prāta. Nemaz nerunājot par to, ka pat tad, ja viņš iemaksā visu USD 20 000 iemaksu savā mājā, viņam joprojām ir jāmaksā PMI, kas ir pievienoti ikmēneša izdevumi, ja pirmā iemaksa ir mazāka par 20%.

Izņēmumi

Tomēr ir dažas situācijas, kad daļai no jūsu iemaksām parādos nav obligāti jābūt visgudrākajam solim:

1. Ja jūs varat samazināt savas minimālās maksājuma prasības
Tā kā banka izmanto jūsu minimālos nepieciešamos maksājumus, lai aprēķinātu, cik lielu aizdevumu jūs varat atļauties, minimālo maksājumu samazināšana pat uz laiku var palielināt jūsu aizdevuma summu, neveicot parāda nomaksu. Turklāt to vislabāk var izdarīt ar kredītiem, kurus vēlaties saglabāt, piemēram, ar procentu likmēm, kas ir tuvu vai pat zemākas par jūsu hipotēkas procentu likmi.

Piemēram, daudzi studentu aizdevumi ietilpst šajā kategorijā, un tie var ļaut jums mainīt maksājuma plānu uz gadu vai diviem, tādējādi atvieglojot kvalifikācijas iegūšanu lielākam aizdevumam, nemaksājot nevienu no studentu parādiem ar zemu procentu likmi..

vai kredītkartes parāds. Papildus tam, ka lūdzat savam uzņēmumam samazināt jūsu minimālās maksājuma prasības, jūs varētu apsvērt atlikuma pārskaitījumu uz kredītkarti ar zemāku GPL likmi vai reklāmas periodu bez procentiem. Tomēr neatveriet jaunu karti pārāk tuvu laikā, kad piesakāties hipotēkai, jo tas īstermiņā var kaitēt jūsu kredītreitingam..

2. Ja jūs nevarat atļauties lielu daļu iemaksas
Kaut arī pastāv hipotēku iespējas, kas paredz nulles iemaksu, jūs, iespējams, maksāsiet daudz augstākas procentu likmes. Ietaupot naudu, lai jūs varētu nodrošināt pat nelielu iemaksu, piemēram, 3,5%, ilgtermiņā varētu ietaupīt vairāk naudas nekā samaksāt parādu..

Tomēr tas ir atkarīgs no tā, vai jūs pat varat pretendēt uz aizdevumu ar zemu naudas līmeni vai bez tā, kāda procentu likme jums tiks piedāvāta, un pašreizējā procentu likme jūsu esošajam parādam.

3. Ja jūs varat izvairīties no privātās hipotēkas apdrošināšanas maksāšanas
Ja esošā parāda nenomaksāšana ļaus jums veikt iemaksu 20% apmērā no jūsu mājas pārdošanas cenas, varat izvairīties no privātās hipotēkas apdrošināšanas maksāšanas. Tas var ietaupīt naudu laika gaitā, ja vien jūsu esošā parāda procentu likme nav ļoti augsta.

4. Ja jums nav nepieciešams maksimāli palielināt aizdevuma summu
Ja jums nav nepieciešams kvalificēties lielam aizdevumam, ietaupiet skaidru naudu, lai būtu pa rokai slēgšanas brīdī un pārceļoties uz jauno māju. Šajā laikā varētu rasties neparedzēti izdevumi, un jūs varat izvairīties no papildu parāda uzņemšanās, samaksājot par tiem no kabatas.

Nobeiguma vārds

Ja jūs meklējat hipotēku, mēģiniet spēlēt ar Bankrate's New House Calculator, kas ģenerēja skaitļus, kas izmantoti iepriekš minētajā gadījumu izpētē. Vispirms atrodiet konkrētas mājas, kuras jūs interesē. Pēc tam pievienojiet kalkulatorā cenu, īpašuma nodokļa informāciju un māju īpašnieku apdrošināšanas izmaksu aprēķinu. (Mēģiniet lūgt apdrošināšanas aprēķinu citiem māju īpašniekiem vai vietējam apdrošināšanas aģentam.)

Skatiet, cik daudz jūs sākotnēji kvalificējaties, un, ja parādu apmaksa palielinās summu. Neaizmirstiet ņemt vērā arī jūsu esošā parāda procentu likmes. Piemēram, pat ja jūs varat samazināt hipotēkas likmi par pilnu procentiem, palielinot iemaksu, ar kādiem procentiem ir parāds, kuru jūs citādi būtu varējis samaksāt? Atcerieties, ka mājas hipotēkas procentus var atskaitīt no jūsu nodokļiem.

Ja jūs tikko sākat meklēt māju, spēlējieties ar iepriekš minēto kalkulatoru un apsveriet dažādus veidus, kā iztērēt iemaksu. Neatstājiet to pilnībā bankas ziņā, lai izlemtu, ko varat arī atļauties. Ja banka domā, ka jūs varat rīkoties ar 2000 USD mēnesī hipotēkas maksājumu, bet jūs zināt, ka nevarat, neiekļūstieties tajā tikai tāpēc, ka banka tā saka. Atrodiet māju, kuru varat ērti atļauties, tāpēc varat droši veikt visus ikmēneša maksājumus un bez stresa izbaudīt jauno māju.

Vai jūs kādreiz esat saskāries ar lēmumu ietaupīt uz iemaksu mājā vai samaksāt parādu? Kurš jums gāja un kāpēc?