Vai jums vajadzētu iegādāties māju kopā ar draugu? - Kas jāņem vērā

Mans draugs bija atjautīgāks nekā jūsu vidējais 20 gadus vecais, bet viņa stāsts toreiz nebija netipisks. Līdzīgi nebija arī kopīpašuma prakse, kurā divi vai vairāki ne-romantiski partneri, piemēram, draugi vai istabas biedri, kopā iegādājas galveno dzīvesvietu. Patiešām, ja mana drauga istabas biedri paši būtu izveicīgāki, viņi, iespējams, būtu pārliecināti, ka iegādāsies kaut kādu kapitālu.

Kopš tā laika abas prakses - kopīpašums un rezerves istabu izīrēšana īpašnieku apdzīvotās mājās - ir kļuvušas populāras. Šeit ir tuvāk apskatīts, kāpēc tas tā ir, kopīpašuma priekšrocības un trūkumi, kā arī tie, kas topošajiem līdzīpašniekiem vajadzētu apsvērt pirms ienirt.

Kāpēc līdzīpašums kļūst aizvien populārāks

Amerikāņi kavē laulību ilgāk nekā jebkad agrāk. Pēc ASV tautas skaitīšanas biroja datiem, vidējais pirmās laulības vecums no 1960. līdz 2016. gadam pieaudzis par aptuveni septiņiem gadiem.

Tajā pašā laikā Yardeni Research ziņo, ka mēs veidojam jaunas mājsaimniecības ar ātrumu, kas nav konsekventi redzams kopš 1980. gadiem. Deloitte Insights 2015. gada ziņojumā tika atklāts, ka vientuļo personu mājsaimniecību īpatsvars laikposmā no 1960. līdz 2014. gadam ir dubultojies. Tā kā amerikāņi nogaida vēl ilgāk, lai piesaistītu mezglu vai pilnībā atteiktos no ilgtermiņa vietējām partnerībām, vientuļo mājsaimniecību īpatsvars izskatās noteikts palielināties nākamajiem gadiem.

Kopš 2010. gada sākuma šie apstākļi apvienojumā ar ekonomiskās izaugsmes palielināšanos un zemām procentu likmēm izraisa dzīvokļu uzplaukumu tādās pilsētās kā Sanfrancisko, Denvera un Vašingtona, DC Millennials un Gen Zers nevēlējās iegādāties savas mājas, kas pulcējās jaunuzceltajām dzīvokļu kopienām. un vecāka gadagājuma īres mājokļi labiekārtotajos pilsētas centros.

Īpašnieku apdzīvoto mājokļu tirgus ir arī eksplodējis. Mājas vidējā pārdošanas cena pieauga no 222 900 USD 2010. gada pirmajā ceturksnī līdz 331 800 USD 2018. gada pirmajā ceturksnī, liecina Sentluisas Federālo rezervju bankas dati. Atzinība vēl izteiktāka ir pilsētās, kas plaukst. Pēc Trūlijas teiktā, vidējā mājas pārdošanas cena Sanfrancisko vairāk nekā dubultojās no 655 000 USD 2010. gada janvārī līdz 1,35 miljoniem USD 2018. gada janvārī..

Miljoniem nepievienotu tūkstošgažu un Žans Zers, kas dodas uz pilsētu, viena ienākuma mājsaimniecībām, māju īpašumtiesības nekad nav šķitušas tālas - vēl jo vairāk tiem, kas nodarbojas ar sliktu studentu parāda līmeni. Dārgajos mājokļu tirgos daudzi īrnieki pēc vajadzības dzīvo kopā ar istabas biedriem, sākot no 20 līdz 30 gadiem, ar nepacietību gaidot dienu, kad viņi var atļauties savu vietu.

Bet ne visi tik ātri iet solo. Pat pēc tam, kad viņu finanses uzlabojas, daudzi īrnieki paliek pie saviem mājokļa biedriem vai atrod jaunus. Daži pat izvēlas kopā iegādāties īpašnieka izmantoto īpašumu. Kad jūs vienkārši nevarat atļauties māju, kuru vēlaties saņemt no saviem pašreizējiem ienākumiem, pārliecinoša izredzes ir tās pirkšana kopā ar draugu vai paziņu.

Tas ir arī potenciāli pilns ar briesmām. Neatkarīgi no tā, cik ilgi esat nodzīvojis kopā ar savu vienreizējo un nākamo istabas biedru, mājas pirkšana ar kādu, ar kuru jūs neesat likumīgā vietējā partnerībā, nav tas, par ko viegli izlemt.

Īpašuma pirkšanas priekšrocības ar draugu

Kāpēc pirkt īpašumu ar draugu (vai diviem)? Šīs ir vienas no acīmredzamākajām priekšrocībām:

1. Divi ienākumi ir labāki par vienu

Dārgu mājokļu tirgos vientuļajiem pircējiem ar vienu ienākumu - pat samērā ērtu - var būt maz iespēju. Ar diviem (vai vairākiem) ienākumiem jums ir daudz lielāka iespēja iekasēt 20% iemaksu un atļauties potenciāli dūšīgus hipotēkas maksājumus nākamajiem gadiem..

2. Ienākuma īpašuma iegūšana kļūst reālāka

Ja plānojat iegādāties divstāvu māju vai lielāku vienistabas māju ar vietu īrniekiem, jūs, visticamāk, maksāsit prēmiju, ar vienu ienākumu piešķirot māju īpašniekiem vēl tālāk, nepieejamā vietā..

3. Hipotēkas kvalifikācija var būt vienkāršāka

Aizdevēji apdrošina ikvienu, kura vārds tiks norādīts uz īpašuma nosaukuma - citiem vārdiem sakot, viņi ņem vērā pircēju grupas kumulatīvos ienākumus. Pieņemot, ka jūsu grupas vidējais kredītreitings ir labs, jums gandrīz noteikti būs vieglāk kvalificēties.

4. Jūsu piedāvājums var būt pievilcīgāks pārdevējiem

Izmantojot kombinētos resursus, jums būs mazāk problēmu sakrāt lielāku iemaksu vai samaksāt visu skaidru naudu, ja resursi to atļaus. Spēcīgi naudas tirgi pārdevējiem parasti ir pievilcīgāki.

5. Iespēja veidot kapitālu

Mājas īpašnieki veido kapitālu ar katru pamatmaksājumu. Ja dzīvojat viena mājas īpašnieka dzīvi jums nav reāli, pirkšana kopā ar draugu (vai draugiem) ir vienīgais veids, kā veidot kapitālu savā īpašumā.

6. Pašreizējie māju īpašumtiesību izdevumi ir labāk pārvaldāmi

Aptuvenais īkšķa likums paredz, ka māju īpašniekiem ir jārēķinās, ka to uzturēšanai gadā tiek likts apmēram 1% no viņu mājas vērtības. Šī daļa var būt zemāka dārgu mājokļu tirgos, kur pircēji maksā vairāk par kvadrātpēdu. Neatkarīgi no tā, jebkura izmaksu dalīšana ir noderīga.

Trūkumi īpašuma pirkšanā ar draugu

Vai jums vajadzētu divreiz padomāt par došanos mājā kopā ar draugu vai neoromantisku partneri? Šie trūkumi var radīt pārtraukumu:

1. Nekustamais īpašums ir nelikvīds

Pat ar rūpīgām izstāšanās procedūrām, kas ierakstītas jūsu līgumā, jūsu intereses mazināšana par kopīpašumā esošām mājām nav kaut kas, ko varat darīt vienas nakts laikā, un visas mājas vai vienības pārdošana, iespējams, prasīs mēnešus.

2. Jūsu hipotēka var ietekmēt jūsu spēju kvalificēties citiem aizdevumiem

Liela hipotēkas aizdevuma noformēšana personīgajā bilancē var palielināt jūsu parāda un ienākumu attiecību, nekā aizdevēji vēlētos. Ja drīz plānojat pieteikties cita veida kredītiem - piemēram, auto aizdevumam, kredītkartei vai personīgajam aizdevumam -, vaicājiet sev, vai ir īstais laiks mājas iegādei.

3. Partnera nestabilās finanses var ietekmēt jūsu

Tas ir viens no lielākajiem riskiem, pērkot māju kopā ar draugu. Pat ar rūpīgu rūpību jūs nevarat kontrolēt savu draugu finansiālo stāvokli. Ja viņi atpaliks no savas maksājuma daļas, tas varētu ietekmēt jūsu kredītu.

4. Vienādas īpašumtiesības var radīt stalemates

Divu cilvēku partnerībā 50–50 īpašumtiesības var būt spriedzes vai bezizejas recepte. Tāpēc ir tik svarīgi pārliecināties, ka redzat aci pret aci ar savu līdzīpašnieku, pirms pērkat māju kopā ar viņiem. Pēdējais, ko vēlaties darīt, ir apdraudēt ilgstošu draudzību.

5. Nevienlīdzīga īpašumtiesības var radīt enerģijas līdzsvara traucējumus

Nevienlīdzīgas īpašumtiesības nebūt negarantē harmoniju. Kā mazākuma īpašnieks jūs varat justies ignorēts vai terorizēts vairākuma īpašnieks vai īpašnieki.

6. Nepareiza nosaukums var apdraudēt jūsu likmi

Ja jūsu vārds nav norādīts mājas nosaukumā vai arī jūs neesat likumīgs īpašnieks uzņēmējsabiedrības kapitāldaļās, kurai pieder aktīvs, jūs neesat likumīgs īpašnieks - pat ja jūs maksājat daļu hipotēkas un izmantojat Mājas. Citiem vārdiem sakot, pat ja jūs esat labi draugi ar savu pircēju, obligāti noformulējiet vienošanos un nodrošiniet juridisku prasību pret īpašumu.

Ko iekļaut kopīpašuma vai darbības līgumā

Neatkarīgi no tā, cik labi jūs pazīstat savus partnerus, jums ir jāaizsargā savas intereses ar kopīpašuma līgumu, kas ļoti detalizēti izklāsta jūsu īpašuma līguma darbību. Tas ir līdzīgs kopdzīves līgumam, kuru jūs parakstītu ar savu vietējo partneri, kaut arī tas nav tik plašs. Ja aktīva turēšanai izvēlaties izveidot oficiālu biznesa vienību, piemēram, vairāku dalībnieku LLC, uzņēmuma darbības līgumam ir tāda pati ietekme.

Tiešsaistē varat atrast pieņemamus, vispārīgus kopīpašuma līgumus. NOLO ir juridisks ceļvedis neprecētiem pāriem, kura izmaksas nepārsniedz 25 USD, un mazo uzņēmumu juridisko formu apkopojums par USD 30. Pārliecinieties, vai jūsu līgums atbilst piemērojamajiem valsts likumiem.

Tā kā īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu ir sarežģītas un iespējamo problēmu klāsts ir milzīgs, jūs vēl labāk apkalpojat ar pielāgotu kopīpašumu vai darbības līgumu, ko sastādījis nekustamā īpašuma advokāts. Paredzams, ka maksāsiet vairākus simtus vai vairāk dolāru par pielāgotu līgumu, kuru sastādījis licencēts profesionālis, taču tā ir maza cena, kas jāmaksā, lai aizsargātu tik vērtīgu aktīvu.

Jūsu kopīpašumā vai LLC darbības līgumā būtu precīzi jāizklāsta visi vai visi šie nosacījumi.

1. Īpašumtiesību struktūra

Pirmkārt, jums būs jāizlemj, vai turēt kopīpašumā esošo māju LLC vai neinkorporētu īpašumtiesību līgumu.

Jums vajadzētu atlikt konsultācijas pie sava nekustamā īpašuma jurista un nodokļu speciālista. Tomēr atcerieties, ka LLC īpašumtiesībām, iespējams, nav jēgas īpašumiem, kas nedod ienākumus. Ar regulāru māju īpašnieku apdrošināšanu var pietikt, lai risinātu atbildības problēmas, kas rodas, regulāri rīkojoties īpašnieku apdzīvotās mājās, un, ja primārā dzīvesvieta ir LLC, tas var liegt māju atbrīvošanu no jūsu īpašuma nodokļa rēķina..

Ja jūsu grupa plāno iegādāties vienu vai vairākus īpašumus, no kuriem gūst ienākumus, pareizi strukturēta LLC var pasargāt jūs no personiskās atbildības un varētu piedāvāt būtiskus finansiālus ieguvumus, izmantojot nodokļu atskaitījumus uzņēmējdarbībai. Tomēr tas ir liels ieguvums pirmo reizi pircējiem ar ierobežotām skaidrās naudas rezervēm: Aizdevēji reti izsniedz hipotēkas kredītus biznesa vienībām, kurās ir maz aktīvu vai bez tiem, un viņi var pieprasīt aizdevumu vai pieprasīt atmaksu pilnībā, ja īpašumtiesības nodosit vienība pēc pirkuma.

Drošākais veids, kā no tā izvairīties, ir panākt, lai LLC īpašumu iegādātos skaidrā naudā. Tas ir grūts lūgums pirmreizējiem pircējiem ar ierobežotiem personīgajiem ietaupījumiem - pat tiem, kas apvienojuši spēkus ar vairākiem partneriem - īpaši dārgos tirgos. Tomēr aizdevēji parasti pieprasa lielākus iemaksas ienākumus radošiem īpašumiem; 25% vai vairāk ir tipiski.

2. Īpašumtiesību veids

Nekorporēti māju īpašnieki parasti izmanto vienu no šiem diviem īpašuma veidiem:

Kopīga īre

Kopīgi īrnieki vienlaikus iegūst vienādas īpašuma daļas uz tā paša akta. Kopīgiem īrniekiem ir tiesības uz apgādnieka zaudējumu, kas nozīmē, ka mirušā kopīgā īrnieka daļa viņu nāves gadījumā vienādā mērā tiek nodota citiem kopīgiem īrniekiem, neizmantojot testamentu.

Kad kopīgs īrnieks nodod savas intereses citai pusei, vienošanās pārvēršas par kopīgu īri. Kopīga īre ir biežāk starp precētiem un neprecētiem vietējiem partneriem nekā nesaistītiem īpašumtiesību partneriem.

Kopējā īre (TIC)

Kopējā īres maksa ir elastīgāka vienošanās, kas ļauj iegūt nevienlīdzīgas īpašumtiesības un sadalīt pa daļām. Piemēram, kopīga trīs personu īre var rasties šādi:

Īpašnieki A un B iegādājas 50% no īpašuma 1. gada janvārī.
Pēc tam īpašnieks C iegūst pusi no īpašnieka B līdzdalības 5. gada janvārī, atstājot īpašniekam A 50% daļu, bet īpašniekiem B un C pa 25% katra.

Kopīgiem īrniekiem pēc noklusējuma nav tiesību uz apgādnieka zaudējumu; mirušajam īrniekam, kam ir kopīgas īpašumtiesības, tiek nodoti viņu īpašumi, no turienes - viņu mantiniekiem. Tomēr kopīgi īrnieki var dot partnerībai prioritāti pār tās biedru mantiniekiem, īpašumtiesību līgumā ierakstot “atteikuma tiesību” klauzulu..

3. Apdrošināšana

Mājokļu īpašnieku standarta apdrošināšana parasti nodrošina pietiekamu atbildību par īpašnieku izmantotajiem īpašumiem, kas nedod ienākumus. Tomēr, ja plānojat īrēt īrniekus, kas nav īpašnieki, jums būs nepieciešama papildu aizsardzība - parasti īpašnieka apdrošināšana vai jumta apdrošināšana atkarībā no jūsu īpašumtiesību veida. Lai uzzinātu vairāk, iepazīstieties ar Allstate pamatdokumentiem par saimnieku apdrošināšanu.

Jums ir jāveic individuāla jumta apdrošināšana. Konsultējieties ar apdrošināšanas aģentu par to, kas ir piemērots jūsu situācijai, pēc tam līgumā ierakstiet punktu, kas nosaka minimālo segumu katram līdzīpašniekam..

4. Īpašumtiesību daļa

Tas attiecas uz īrēm tikai parastās un korporatīvās īpašuma struktūrās. Divu personu partnerībās īpašumtiesību sadalīšana 50-50 ir sakārtota, lai gan daudzi līdzīpašnieki piekrīt iecelt vienu partneri par nekustamā īpašuma pārvaldnieku vai personu, kas atbildīga par izpildvaras lēmumu pieņemšanu tādās lietās kā ikdienas uzturēšana, remonts un kodu ievērošana.

LLC un TIC īpašumtiesības parasti ir proporcionālas partneru kapitāla iemaksām vai viņu iemaksām iemaksas sākumā (ja tiek finansētas) vai naudas maksājumus (ja tos pērk tieši). Ja jūs iemaksājat 50% no pirkuma cenas un divi jaunākie partneri iemaksā 25%, jums pieder puse īpašuma. Ja jūs sadalāt aizdevuma maksājumu proporcionāli partneru īpašumtiesībām, pārliecinieties, vai visi var tikt galā ar nepieciešamo ikmēneša maksājumu. (Plašāk par to zemāk.)

5. Atbildība par remontu un apkopi

Kā minēts, ir saprātīgi norīkot atbildīgo personu, kas ir atbildīga par lēmumu pieņemšanu - cerams, ka, konsultējoties ar līdzīpašniekiem - par ikdienas remontu un apkopi. Tas ir divtik pareizi, ja plānojat, ka īpašumā dzīvo īrnieki, kas nav īpašnieki. Viņiem jāzina, ar ko sazināties, kad rodas problēmas.

Jūs arī vēlēsities noteikt uzticamās puses, kuras var pabeigt šo darbu. Tas palīdz, ja jūsu līdzīpašuma grupā ir palīgstrādnieki. Ja jums tas nav, izpētiet un iegūstiet atsauces uz trešo personu pakalpojumu sniedzējiem.

Visbeidzot, jums būs jānosaka, kā maksāt par nepieciešamo remontu un apkopi. Ir loģiski sadalīt izmaksas atbilstoši katra partnera īpašuma daļai, ja vien nevarat vienoties par citu vienošanos.

Pirms aizvēršanas neaizmirstiet pasūtīt mājas pārbaudi. Rūpīgai un profesionālai pārbaudei jāidentificē galvenās problēmas, kas varētu rasties pirmajos dažos īpašumtiesību gados, piemēram, krāsns vai ūdens sildītājs, kas tuvojas kalpošanas laika beigām..

6. Atbildība par uzlabojumiem

Jūs nevēlaties uzticēties personai, kas veic tehniskās apkopes darbu, vienpusēji pasūtot lielus labiekārtošanas projektus. Galu galā ne visi labiekārtošanas projekti palielina tālākpārdošanas vērtību. Divu cilvēku partnerībās ir vēlama uz vienprātību balstīta sistēma, ja vien īpašumtiesību daļa nav nevienāda. Vairāku cilvēku grupās balsīm, kas svērtas pēc īpašumtiesību daļas, ir jēga.

Ideālā gadījumā strīdīgi balsojumi par labiekārtošanas projektiem nebūs nepieciešami. Kopīpašumā vai darbības līgumā identificējiet reālus renovācijas un vērtības palielināšanas projektus un precīzi aprakstiet to pabeigšanas grafikus..

7. Atbildība par komunālajiem pakalpojumiem

Loģistiski var būt vienkāršāk, ja mājas komunālo pakalpojumu kontos ir viens līdzīpašnieka vārds. Norādiet savā operatīvajā līgumā, ka šīs personas pienākums ir savlaicīgi un pilnībā samaksāt komunālo pakalpojumu rēķinus un ka pārējiem līdzīpašniekiem ir jāsamaksā maksātājam kompensācija pirms katra maksājuma termiņa. Tā kā īpašumtiesību daļa nav saistīta ar ūdens vai enerģijas patēriņu, apsveriet iespēju prasīt katram līdzīpašniekam samaksāt vienādu daļu.

8. Nodokļu pārvaldība

Izstrādājiet, kā jūsu īpašumtiesību grupa veiks ar mājokli saistītos ienākuma nodokļa atskaitījumus - vissvarīgāk, hipotēkas procentus un īpašuma nodokļa maksājumus.

Pirmkārt, jums būs jānosaka, kuri līdzīpašnieki, ja tādi ir, plāno detalizēt savus atskaitījumus; daudzi nodokļu maksātāji to nedara. Tiem, kuri plāno detalizēt, būs jāizlemj, kā tos sadalīt proporcionāli pa īpašuma tiesībām vai vienam līdzīpašniekam, ņemot 100% no pieļaujamajiem atskaitījumiem. Lai noskaidrotu šeit pieļaujamo, konsultējieties ar nodokļu speciālistu.

Ja aktīvs pieder biznesa vienībai, jums būs jānosaka, kā ar mājām saistītie izdevumi tiek sadalīti uzņēmējdarbības izdevumu atskaitīšanas nolūkos. Parasti līdzīpašnieki atskaita savas daļas no attaisnotajiem izdevumiem. Atļauto uzņēmējdarbības ieturējumu kopums var būt lielāks nekā personiskie atskaitījumi, kas saistīti ar mājām; piemēram, jūs, iespējams, varēsit atskaitīt savu daļu no mājas apdrošināšanas un komunālajiem maksājumiem. Tomēr zaudējums attiecībā uz atbrīvošanu no lauku mājas varētu kompensēt šo ieguvumu. Pirms sastādīt šo līguma sadaļu, runājiet ar nodokļu speciālistu.

9. Īrnieku vadība

Ja īpašumam ir papildu istabas vai vienības, nosakiet, vai izīrēsit šīs telpas īrniekiem, kas nav īpašnieki, un ja tā, tad savā līgumā norādiet īrnieku vadības loģistiku, iekļaujot:

Atsevišķa bankas konta izveidošana, lai savāktu un sadalītu īres maksājumus un apstrādātu ar īrniekiem saistītos izdevumus
Katra īpašnieka nomas ienākumu daļas noteikšana
Kontaktpersonas norīkošana īrniekiem
Nomas maksas noteikšana (ar pabalstiem turpmākiem palielinājumiem)
Standarta nomas līguma sastādīšana jaunajiem īrniekiem (atkal ar piemaksām par izmaiņām)
Kā rīkoties nākotnē ar īrniekiem saistītos lēmumos (piemēram, pārtraukt izīrēšanu īpašniekiem)

10. Izejas stratēģija

Jūsu kopīpašumā vai darbības līgumā jāiekļauj skaidri, visaptveroši noteikumi īpašniekiem, lai viņi varētu iekļūt un izstāties no vienošanās. Šajos noteikumos jāņem vērā šādi scenāriji:

Līdzīpašnieka nāve ar testamentu vai bez tā
Līdzīpašnieka vēlme pārdot savu īpašumu īpašumā
Līdzīpašnieka negaidītas finansiālās grūtības

Parasti nesaistīti kopīpašnieki kopīpašuma līgumos iekļauj klauzulas par “atteikuma tiesībām”. Ja viens no līdzīpašniekiem aiziet prom vai pārceļas pārdot savu daļu, pirmās atteikuma tiesības pārējiem līdzīpašniekiem piešķir prioritāti pār aizbraukušo līdzīpašnieku mantiniekiem vai līdziniekiem. Viņi var izvēlēties izpirkt šo likmi, piemēram, pirms tā tiek nodota radiniekam.

Šajā jūsu vienošanās daļā būtu arī jāprecizē apsvērumi šādās situācijās:

Kad līdzīpašnieki var no līguma izņemt traucējošu partneri
Cik daudz brīdinājuma kopīpašniekam jādod, pirms viņš pārdod vai nodod savu akciju
Mājas patiesās tirgus vērtības novērtēšana, gatavojoties līdzīpašnieka līdzdalības (vai visa īpašuma pārdošanas) nodošanai vai pārdošanai
Katra atlikušā līdzīpašnieka iemaksa izpirkšanas gadījumā (piemēram, vai atlikušie līdzīpašnieki izpērk proporcionāli viņu pašreizējām īpašumtiesībām?)

Citi apsvērumi līdzīpašniekiem

Iespējams, ka šie apsvērumi neparādās jūsu kopīpašumā vai darbības līgumā, taču pirms pirkšanas ar draugu jūs vēlaties tos rūpīgi pārdomāt.

1. Vietējie rīkojumi

Dažās pašvaldībās ir pieņemti nodarbinātības noteikumi, kas ierobežo nesaistītu cilvēku skaitu, kas dzīvo vienā un tajā pašā mājoklī. Piemēram, pirms zonējuma izmaiņas stājās spēkā, mana dzimtā pilsēta Mineapolisa noteica piecu nesaistītu cilvēku robežu uz vienu mājokļa vienību. Divu personu kopīpašuma grupām visur jābūt labi, taču jūs vēlaties apstiprināt, ka lielākas grupas atbilst vietējiem likumiem.

2. Laika skala

Cik ilgi jūs vēlaties iegūt vietu? Pat ja izejas stratēģijas ir noteiktas saistošā formā, atšķirīgi termiņi varētu radīt sarežģījumus. Ja jūs plānojat izstāties no vienošanās pēc pieciem gadiem, jūsu partneris cer turēties šajā vietā 20 gadus, un nevienam no jums nav līdzekļu, lai nopirktu otru, jūsu partnerība ir atzīmējama laika bumba.

3. Dzīvesveids

Pēc manas pieredzes “pretstati piesaista” neattiecas uz istabas biedru attiecībām. Ja nevēlaties ilggadīgu nomu izturēt ar sarežģītu mājas biedru, jūs, iespējams, nevēlaties tērēt lielāko daļu hipotēkas termiņa ar vienu. Pirms noslēdzat savstarpēju īpašuma tiesību vienošanos, atklāti sarunājieties ar potenciālajiem partneriem par šādām lietām:

Smēķēšanas paradumi
Mājdzīvnieku īpašumtiesības
Sabiedriskā dzīve (ciktāl tā ietekmē citus īpašniekus vai īrniekus; piemēram, biežus viesus vai ballītes pie mājas)

4. Hipotēkas likme

Novērtējot vairāku pircēju hipotēku pieteikumus, aizdevēji neapsver tikai labāko akta rezultātu. Normālos apstākļos viņi pircēju vērtējumus vērtē vidēji. Ja jūsu kredītreitings ir augstāks nekā jūsu partneru, tas nozīmē, ka jūsu aizdevuma likme, visticamāk, būs augstāka nekā tad, ja jūs pats iegādājāties māju.

5. Kredītreitinga risks

Kopīga atbildība nozīmē kopīgu atbildību. Pat ja jūs esat apmierināts ar savu daļu no mājas izdevumiem, jūsu partneri var nebūt. Ja kādam no jūsu līdzīpašniekiem rodas grūtības un jūs vairs nevarat veikt savus maksājumus, un jūs nevarat uzņemties aizkavēšanos ar pārējiem līdzīpašniekiem, nokavējums var parādīties jūsu kredītkartē un nelabvēlīgi ietekmēt jūsu kredīta rezultāts. Ja aizdevums kļūst nopietni nokavēts, aizdevējs var ierobežot īpašumu.

6. Parāda un ienākuma attiecība

Pat ja jūs sadalāt hipotēku ar vienu vai vairākiem partneriem, jūs personīgi esat atbildīgs par visu aizdevumu. Citiem vārdiem sakot, aprēķinot parāda un ienākumu attiecību, kredītbiroji izmanto aizdevuma atlikušo atlikumu, nevis tikai to daļu, kuru maksājat tieši. Aizdevēji ir piesardzīgi pret aizņēmējiem, kuriem ir augstas parāda un ienākumu attiecības. Pēc Patērētāju finanšu aizsardzības biroja datiem, maksimālā parāda un ienākumu attiecība, lai saņemtu kvalificētu hipotēku - aizdevumu ar noteiktu iebūvētu patērētāju aizsardzību - parasti ir 43%..

7. Finansiālās iespējas

Pirms piekrītat iegādāties māju ar draugu vai draugu grupu, atklāti un pamatīgi sarunājieties par savu finanšu stāvokli. Jūs nevēlaties, lai jūsu līdzīpašnieka nespēja atmaksāt daļu no hipotēkas ietekmētu jūsu kredītu vai sliktākajā gadījumā atņemtu jūsu māju. Koplietojiet finanšu pārskatus, ieskaitot savus likvīdos aktīvus un saistības, un ienākumu pierādījumus visai īpašumtiesību grupai.

Atsevišķi jūs vēlēsities veikt kredīta ziņojumu un iepriekšējās darbības pārbaudi - jā, pat pie drauga -, lai identificētu iespējamos sarkanos karodziņus, kas varētu nebūt redzami viņu personīgajā bilancē..

Alternatīva kopīpašumam: īre draugiem

Ja nevēlaties sadarboties un kopā dzīvot kopā ar vienu vai vairākiem līdzīpašnieku draugiem, apsveriet alternatīvu: mājas pirkšanu tieši un māju īrēšanu draugiem. Taisnīgas tirgus īres maksas iekasēšana vienam vai vairākiem mājsaimniekiem, kas nav īpašnieki, ir lielisks veids, kā subsidēt hipotēku, apdrošināšanu un īpašuma nodokļus, kompensējot mājas īpašumtiesības un padarot pieejamu māju, kas citādi varētu palikt ārpus jūsu finansiālās iespējas.

Šeit ir pārskats par procesu un likumībām, kas saistīti ar rezerves istabu vai vienību īrēšanu draugiem jūsu īpašnieka apdzīvotā vietā.

1. Vietējie rīkojumi

Pārliecinieties, vai jūsu māja vai vienība, kā arī istaba, kuru plānojat īrēt, atbilst visiem piemērojamajiem vietējiem noteikumiem. Piemēram, vietējā mājokļu pārvalde var pieprasīt, lai pagraba guļamistabās būtu izejas logi, kas ir pietiekami lieli, lai pārmeklētu.

Nopietnāki ierobežojumi ir retāk sastopami, taču tie joprojām ir jāievēro. Piemēram, dažās vietās māju īpašniekiem ir aizliegts izīrēt telpas nesaistītiem cilvēkiem. Citi pieprasa, lai īpašnieki-iemītnieki saņemtu nomas licences.

2. Apdrošināšana

Standarta māju īpašnieku apdrošināšana var nenodrošināt jūsu īrniekiem atbilstošu atbildības aizsardzību. Jumta politika var būt jūsu visrentablākā iespēja. Saskaņā ar Apdrošināšanas informācijas institūta datiem jūs varat sagaidīt, ka tērēsit no 150 līdz 300 ASV dolāriem gadā par 1 miljona dolāru jumta polisi.

3. Īrnieku veterinārārsts

Jā, viņi ir jūsu draugi, bet jūs nekad nevarat būt pārāk uzmanīgs. Pakļaujiet viņus tām pašām kredīta un iepriekšējās darbības pārbaudēm, kuras veicat nezināmiem īrniekiem. Katram no šiem pārskatiem nevajadzētu maksāt vairāk par 50 USD, un, ja jūtaties dāsns, varat apmaksāt izmaksas.

4. Nomas līguma sastādīšana

Atkal nekad nevar būt pārāk uzmanīgs. Noformējiet oficiālu nomas līgumu, kurā precīzi norādītas jūsu tiesības un pienākumi. Jūsu nomas līgumā jāietver arī informācija par jūsu dzīvesvietu, piemēram:

Vai mājdzīvnieki ir atļauti (un noteikumi, kas tos regulē)
Atbildība par komunālajiem pakalpojumiem
Piekļuve kopīgai teritorijai un pienākumi
Noteikumi, kas reglamentē apmeklētāju nakšņošanu
Noteikumi, kas regulē personīgo telpu (piemēram, kādos apstākļos jūs varat iekļūt īrnieka istabā un cik daudz laika jums par to jāpaziņo?)
Drošības naudas iekasēšana, atdošana un atsavināšana

5. Drošības naudas iekasēšana

Neatkarīgi no tā, cik atbildīgs jūs ticat savam draugam, nelaimes gadījumi var notikt. Tātad iekasējiet šo drošības naudu.

Precīzi noteikumi katrā valstī atšķiras, taču namīpašnieki parasti var iekasēt drošības naudas depozītu, kas vienāds ar pusotra mēneša īri. Nomājiet, kā depozīts tiek turēts - parasti darījuma vietā - un apstākļi, kas var samazināt drošības naudas atmaksu.

Plusi par istabu īri draugiem

Kāpēc īrēt rezerves istabu vai vienību draugiem? Papildus acīmredzamajiem ieguvumiem no sava mājokļa subsidēšanas, tie ir arī vieni no lielākajiem ieguvumiem.

Jūsu draugi ir zināms daudzums. Lielākajai daļai no mums ir nelaimes izraisoši stāsti par sliktiem istabas biedriem. Arī draugi var būt slikti istabas biedri, taču tam, ka jūs viņus pazīstat sociāli, vajadzētu vismaz dot norādes par to, kā viņi, iespējams, rīkojas tuvās telpās.
Jums nav jāreklamē vieta. Kad jūsu draugs piekrīt īrēt vietu, jūs varat uzreiz pāriet uz nomas līguma parakstīšanu - jums nav jāatver personīgā telpa izstādēm..
Draugi var just sociālo spiedienu cienīt jūsu vietu. Neatkarīgi no viņu dabiskajām tieksmēm jūsu draugi var izjust sociālo spiedienu būt par īrniekiem, lai viņi nesadedzinātu nevienu tiltu.
Draugi var vairāk censties palīdzēt apkārt mājai. Tāpat jūsu draugiem varētu būt tieksme iet virs un ārpus mājas - tīrīt koplietošanas telpas, pļaut zālienu, šķūrēt sniegu un tā tālāk - it īpaši, ja jūs viņiem sagriežat īres vai komunālo pakalpojumu pārtraukumu.
Jūsu draugu īres maksājumi palielina jūsu uzrādītos ienākumus. Kamēr ienākumi no nomas tiek aplikti ar nodokļiem, nauda ir nauda. Īstermiņā papildu līdzekļi var samazināt jūsu parāda un ienākumu attiecību, kas ir jūsu kredītreitinga uzlabojums. Laika gaitā jūsu īres ienākumi varētu finansēt mājas uzturēšanu, uzlabojumus un ar mājokli nesaistītus izdevumus, vai arī tas varētu segt jūsu nodokļu atvieglojumu konta pensijas kontu.

Mīnusi telpu īre saviem draugiem

Šie ir vieni no lielākajiem trūkumiem, izīrējot vietu draugiem.

Jums var būt sliktajam puisim. Cerams, ka jums nekad nav jāpieprasa no draugiem atpakaļ īre vai draudēt izlikšana. Bet jums vajadzētu sagatavoties iespējai. Ja jūs aizkavē ideja spēlēt “slikto puisi” ar draugiem, apsveriet iespēju iznomāt cilvēkiem, kurus jūs jau nezināt.
Nevienmērīga jaudas dinamika var sabojāt attiecības. Pat ja jūsu namīpašnieka un īrnieka attiecības nekad neienāk galvā, tikai fakts par nevienlīdzīgu enerģijas dinamiku laika gaitā var sagraut jūsu attiecības. Galu galā jūsu īrnieks-draugs būtībā ir maksājošs viesis jūsu mājās.
Jūsu lēmums neformalizēt attiecības varētu apšaubīt. Jums varētu rasties kārdinājums īrēt ilggadīgam draugam uz rokasspiediena pamata. Neveiksmīgajā - bet ne nedzirdētajā - gadījumā, ja jūsu draugs nodara nopietnu postījumu īpašumam vai izlaiž īres termiņu, jūs varētu uzzināt tūkstošiem dolāru un aizkavēties, meklējot jaunu īrnieku īsā laikā..
Jūs, iespējams, jūtat spiedienu samazināt īres vai komunālo pakalpojumu izmaksas. Pat ja sperat piesardzīgu soli, sastādot juridiski saistošu nomu un pieņemot drošības depozītu, jūs varat justies pienākums parādīt labu gribu, samazinot draugam īres pārtraukumu vai sedzot komunālos maksājumus no savas kabatas. Ja nevēlaties justies slikti, iekasējot godīgu tirgus nomu kādam, kuru esat pazīstams gadiem ilgi, jūs varētu vēlēties īrēt īrniekam, kuru jūs labi nezināt..
Jums vispirms jāspēj paļauties uz māju. Ja, pirmkārt, nevarat iekasēt līdzekļus iemaksai, viss šis vingrinājums ir pārdomāts, un jūs atkal meklējat draugus, kuri vēlas noslēgt kopīpašuma līgumu..

Nobeiguma vārds

Jebkurā gadījumā mājas pirkšana ir lēmums, kas maina dzīvi. Mājas pirkšana kopā ar draugu vai vairākiem draugiem rada virkni apsvērumu, kas vientuļiem vai precētiem mājas pircējiem nav jāņem vērā.

Tomēr mājas pirkšana ar vienu vai vairākiem radiniekiem, kas nav tuvinieki, varētu būt jūsu vienīgais reālais priekšstats par mājas iegūšanu pirms pelēko matiņu ienākšanas. Ja tas nav pietiekami motivēts izpētīt netradicionālās īpašumtiesības, iespējams, esat gatavs īrēt uz mūžu.

Vai jūs domājat par mājas iegādi kopā ar draugu vai arī par māju pirkšanu pats un īrēšanu pazīstamiem cilvēkiem?