Kā veikt piedāvājumu mājā - padomi un stratēģijas, kā uzvarēt

Bet jūsu jauno māju meklēšanas sapņu posmam galu galā ir jābeidzas. Kad esat atradis māju, kas atbilst jūsu vajadzībām, ir pienācis laiks to nofiksēt un faktiski iegādāties, pirms to dara kāds cits.

Jūs nevarat iegādāties māju, vispirms par to neiesniedzot piedāvājumu. Pirkuma piedāvājums, kas pazīstams arī kā pirkuma līgums vai pirkšanas nodomu protokols, ir juridisks dokuments, kurā aprakstīta cena, kuru esat gatavs maksāt par māju, kā jūs plānojat par to samaksāt, kā arī citi galvenie darījuma noteikumi.

Pirkuma piedāvājumi parasti kļūst juridiski saistoši, tiklīdz pārdevējs piekrīt noteikumiem. Likumi, kas reglamentē to izpildi un anulēšanu, tomēr dažādās valstīs ir atšķirīgi, un ir ārkārtīgi bieži tos grozīt pirms slēgšanas vai padarīt to izpildīšanu atkarīgu no noteiktiem labvēlīgiem rezultātiem, piemēram, nokārtota termiņu pārbaude vai citas pārbaudes.

Ja strādājat ar nekustamo īpašumu aģentu, viņš vai viņa, iespējams, mainīs iepriekš uzrakstītu veidni ar noteikumiem, kas raksturīgi tieši jūsu darījumam. Dažos štatos, piemēram, Ņujorkā, licencētam advokātam faktiski ir jāsastāda vai jāparaksta jebkurš oficiāls pirkuma līgums neatkarīgi no tā, vai pircējs sadarbojas ar aģentu.

Tomēr, ņemot vērā jebkura dzīvojamā nekustamā īpašuma darījuma lielumu un ilgtermiņa sekas, jūsu interesēs ir pilnībā izprast šādus jautājumus:

Pirkuma piedāvājuma sastāvdaļas
Kopīgas neparedzētas situācijas, kas varētu ietekmēt tā izpildi
Kā izveidot spēcīgu piedāvājumu, ņemot vērā vietējā nekustamā īpašuma tirgus un personīgās situācijas ierobežojumus?
Kā reaģēt uz jebkuriem pārdevēja pretnostatījumiem

Pirkuma piedāvājuma galvenās sastāvdaļas

Daudzi dzīvojamo nekustamo īpašumu pirkšanas piedāvājumi tiek sastādīti, izmantojot valstij specifiskas veidnes, tāpēc attiecīgā piedāvājuma noteikumu teksts un secība, iespējams, atšķiras atkarībā no vietas. Bet lielākajā daļā ASV veikto pirkšanas piedāvājumu ir šādas galvenās sastāvdaļas:

Apsvērumu logs. Šis punkts precizē, cik ilgi piedāvājuma noteikumi paliek spēkā, citiem vārdiem sakot, cik ilgi pārdevējam tas ir jāapsver. Ja pārdevējs neatbild līdz loga beigām, pircējs var brīvi izteikt citu piedāvājumu.
Nopelnākā naudas iemaksa. Nopietnākā naudas iemaksa liecina, ka pircējs nopietni domā par mājas iegādi. Summa, parasti apmēram 1% no kopējās piedāvājuma cenas, ir norādīta piedāvājumā un personīgajā vai kases čekā, kas pievienots dokumentam. Ja darījums tiek veiksmīgi noslēgts, nopelnotāko naudu ieskaita slēgšanas brīdī (samazinot kopējās slēgšanas izmaksas). Ja darījums tiek veikts, nopelnītā nauda var tikt atmaksāta vai nav, atkarībā no valsts likumiem un vai piedāvājumā ir ietverta īpaša valoda par to, kad depozīts ir jāatmaksā..
Īpašuma juridiskais apraksts. Šis ir fiziskā īpašuma juridiskais apraksts, kas uzrakstīts uz sākotnējā nosaukuma. Atkarībā no vietējām paražām tajā ir iekļauta apakšnodalījuma nosaukuma, bloku un partiju numuru kombinācija, īpašuma skaitliskie mērījumi un tā fizisko robežu apraksti. Jauniedalītajiem īpašumiem pārdevējam jāgarantē, ka visas robežas ir galīgas un viņiem ir nepieciešamie valdības apstiprinājumi.
Iekļauto armatūras un ierīču apraksts. Šajā sadaļā aprakstīts jebkurš aprīkojums, ierīces, mehāniskās lietas, personīgais īpašums un citas “palīgierīces”, kas bez papildu maksas jāiekļauj īpašuma pārdošanā. Bieži sastopami piemēri ir virtuves ierīces, HVAC aprīkojums, saimniecības ēkas, dārza augi, dūmu detektori un kabeļu ligzdas.
Kopējā pirkuma cena un finansējums. Tajā ir norādīta kopējā cena, ko pircējs vēlas maksāt par īpašumu, pirmā iemaksa (nauda pēc slēgšanas), finansējamā summa un finansēšanas metode (piemēram, parastā vai FHA hipotēka).
Akts. Tas apraksta darījumā iesaistītā akta veidu, piemēram, garantijas aktu vai pilnvarotā aktu. Tas arī apraksta, kādi (ja tādi ir) ierobežojumi, uz kuriem attiecas akts, piemēram, tiesības uz derīgo izrakteņu rezervēšanu un komunālie pakalpojumi.
Procentētie nodokļi un komunālie maksājumi. Tas precīzi norāda pircēja un pārdevēja atbildību par īpašuma nodokli un komunālajiem maksājumiem pirms un pēc slēgšanas. Vienkāršības labad pārdevējs bieži maksā komunālos maksājumus (par ūdeni, kanalizāciju, atkritumiem, elektrību un tā tālāk) līdz norēķinu perioda beigām, kurā iekļauts beigu datums. Īpašuma nodokļi parasti tiek maksāti pirms 6 vai 12 mēnešu novērtēšanas perioda, tāpēc pircējam ir ierasts atmaksāt pārdevējam nodokļus, kas jau samaksāti par periodu starp slēgšanu un pašreizējā novērtēšanas perioda beigām..
Īpašie novērtējumi. Šis noteikums uzliek atbildību par īpašo novērtējumu samaksu. Īpašie aprēķini ir vienreizēji nodokļu aprēķini, ko pašvaldības vienības iekasē par publiskās infrastruktūras projektiem, piemēram, jaunām ūdensvadiem vai ielu apgaismojumu. Tie, visticamāk, rodas jaunuzceltajās apakšvienībās un nesen pievienotajās pašvaldībās. Parasti pārdevējs maksā visus īpašos aprēķinus, kas iekasēti pirms slēgšanas datuma, savukārt pircējs maksā jebkurus pēc slēgšanas, neatkarīgi no tā, kad faktiskais infrastruktūras projekts ir pabeigts.
Noslēguma un piegādes datumi. Šajā sadaļā noteikts beigu datums vai diena, kad darījums tiek pabeigts. Tas arī nosaka, kad pārdevējam mājās jānogādā pircējs, citiem vārdiem sakot, kad pircējs var iekļūt. Visbiežāk noslēguma un piegādes datumi ir identiski, taču pārdevēji dažreiz ļauj pircējiem pārcelties agri. Abus datumus var atlikt atpakaļ, ja aizdevuma apstiprināšana, īpašuma izmaiņas vai citi darījuma komponenti prasa ilgāku laiku, nekā paredzēts.
Notekūdeņi un ūdens. Šajā sadaļā aprakstīti īpašuma ūdens un notekūdeņu pakalpojumi, norādot, vai tas ir savienots ar sadzīves ūdens un kanalizācijas vadiem, dzeramā ūdens aku, pazemes notekūdeņu attīrīšanas sistēmu (piemēram, septisko tvertni) un citus attiecīgus uzlabojumus. Īpašībām ar akām un virszemes notekūdeņu attīrīšanai pirms aizvēršanas bieži nepieciešama papildu pārbaude un verifikācija.
Duālā aģentūras pārstāvība. Dažās valstīs ir likumīgi, ja pircējs un pārdevējs pārstāv vienu un to pašu aģentu - nosacījumu, kas pazīstams kā “divējāda aģentūra” vai “dubultā pārstāvniecība”. Ja darījums ir saistīts ar dubultu aģentūru, šajā sadaļā ir aprakstītas pircēja un pārdevēja tiesības un nepieciešama abu pušu apstiprinoša piekrišana..

Papildinājums

Parasti pirkuma piedāvājumā ir vairāki papildinājumi, kas atšķiras atkarībā no situācijas un atrašanās vietas. Daži papildinājumi izklāsta galvenos pirkuma piedāvājuma aspektus, piemēram, to, kā jāfinansē pirkums un kurš maksā slēgšanas izmaksas. Citi ir detalizēta informācijas atklāšana, ko pieprasa likums. Lai arī katrs papildinājums ir izveidots kā atsevišķs dokuments ar savu paraksta lapu, tas tiek uzskatīts par pirkuma līguma izpildāmu daļu.

Kopējā papildinājumā ietilpst:

Noslēguma izmaksas. Šis papildinājums nosaka, kurš un cik lielā mērā ir atbildīgs par izmaksu slēgšanu. Piemēram, pircējs var pieprasīt, lai pārdevējs samaksātu USD 3000, lai segtu slēgšanas izmaksas, pircējam atbildot par atlikumu. Noslēguma izmaksu papildinājums var nebūt vajadzīgs, ja pircējs piekrīt pilnībā apmaksāt visas slēgšanas izmaksas.
Finansēšana. Ja pircējs daļu pirkuma cenas finansē ar hipotēkas aizdevumu, šajā papildinājumā ir aprakstīta aizdevuma struktūra, termiņš un likme. Tas arī izskaidro, vai aizdevējs pieprasa pārdevējam veikt jebkādus īpašuma remontus pirms hipotēkas izsniegšanas (un ja tā, tad remonta veidu) un kas notiek ar visnopietnāko naudu, ja finansējums iziet cauri.
Arbitrāžas līgums / atklāšana. Parakstot šo izvēles papildinājumu, pircējs un pārdevējs vienojas izšķirt visus strīdus, izmantojot saistošu arbitrāžu, un atsakās no savām tiesībām uz tiesas procesu.
Svina krāsas un citu bīstamu vielu atklāšana. Atkarībā no jurisdikcijas pirkuma līgumā bieži tiek iekļauta daudzkārtēja bīstamības atklāšana, ko pieprasa vietējie likumi. Parasti izplatītā informācija par bīstamību attiecas uz radonu, akām un virszemes notekūdeņu attīrīšanas sistēmām un krāsu uz svina bāzes (mājām, kas uzceltas pirms 70. gadu beigām).
Īpašuma atklāšana. Pirkšanas piedāvājumos parasti iekļauj informāciju par pārdevēja īpašumu, kurā pārdevējs apstiprina, ka īpašums ir precīzi attēlots, cik viņam / viņai ir zināms. Vietējie likumi dažreiz pieprasa informācijas atklāšanu vai ziņojumu sniegšanu trešajām personām, detalizēti aprakstot mājas sastāvdaļu stāvokli.

Kopīgas neparedzētas situācijas un grozījumi

Lielākajā daļā valstu pirkuma piedāvājums kļūst par saistošu līgumu, tiklīdz pārdevējs to ir pieņēmis un parakstījis abas puses. Tomēr līguma izpilde gandrīz vienmēr ir atkarīga no noteiktām lietām, ko kopīgi sauc par “neparedzētiem gadījumiem”. Dažus neparedzētus gadījumus pircējs vai viņu pārstāvis ievieto pircēja aizsardzībai, bet citus ievieto pārdevējs vai viņu pārstāvis pārdevēja aizsardzībai. Daži no tiem, piemēram, mājas pārbaude un novērtēšana, ir daļa no standarta pirkuma piedāvājuma valodas daudzās valstīs.

Dažos gadījumos konkrēta gadījuma rezultāts ir pirkuma piedāvājuma grozījums. Piemēram, teiksim, ka pircēja pasūtīta mājas pārbaude atklāj iepriekš nezināmu defektu, kuru pircējs vēlas novērst pirms slēgšanas. Pēc tam pircējs vai tā pārstāvis sagatavo grozījumu, kurā aprakstīta problēma un norādīts, kad un kā tā ir jānovērš. Ja pārdevējs tam piekrīt, viņš paraksta grozījumu un, domājams, labo šo problēmu. Ja pārdevējs balks, pircējs var izvēlēties atkāpties no līguma un lūgt nopelnīt naudu.

Kopējā pirkuma piedāvājuma iespējamība un ar to saistītie grozījumi ietver:

Mājas pārbaude. Ne visi aizdevēji pieprasa pircēja pasūtītu mājas pārbaudi pirms lēmuma pieņemšanas par aizdevuma izsniegšanu, taču pircēji tiek stingri aicināti atgriezties pie viena (parastās izmaksas ir aptuveni no USD 300 līdz USD 500, kas jāmaksā pārbaudes datumā un parasti nav atmaksājamas). Mājas pārbaudes laikā licencēts inspektors rūpīgi pārrauga māju, norādot uz nelieliem trūkumiem un galvenajām problēmām, kuras ne vienmēr ir pamanāmas neapmācītiem pircējiem. Ja pārbaudē tiek atklāts kāds svarīgs jautājums, par kuru iepriekš netika ziņots, piemēram, jumta vai pamatnes bojājumi, inspekcijas neparedzētie apstākļi ļauj pircējam pieprasīt, lai problēma tiktu novērsta vai vispār aizietu prom..
Bīstamības pārbaudes. Bīstamības pārbaudēs tiek meklēti specifiskāki jautājumi, tostarp radons, kaitēkļi un svina krāsas, kuras netiek apskatītas tipiskā mājas pārbaudē. Lai arī tas vienmēr nav obligāts, bīstamības pārbaudes ir ieteicamas, ja īpašas bīstamības risks ir augsts - piemēram, vietās, kur izplatīta ir termītu invāzija vai radona piesārņojums. Izmaksas mainās atkarībā no pārbaudes veida, taču parasti tās ietilpst zemu trīs zīmju diapazonā.
Kanalizācijas un aku pārbaude. Kanalizācijas un aku pārbaudēs tiek novērtēts īpašuma ūdens un sanitārijas sistēmu stāvoklis, funkcionalitāte un drošība. Izmaksas ir atkarīgas no inspekcijas vispusības un atrašanās vietas - tipisks ir neatmaksājams avansa maksājums no USD 200 līdz USD 500. Tāpat kā mājas un bīstamības pārbaudes, pircēji var pieprasīt galveno problēmu novēršanu (piemēram, piesārņotu aku vai koku sakņu bojātu kanalizācijas līniju) vai atcelt līgumu.
Novērtējums. Neviens aizdevējs nevēlas apstiprināt hipotēkas aizdevumu, kura vērtība ir lielāka par pamatā esošo īpašumu. Šī iemesla dēļ aizdevēji pirms pircēja aizdevuma pieteikuma apstiprināšanas gandrīz vienmēr pieprasa novērtējumu (parasti USD 300 līdz USD 500, avansā un neatmaksājami). Ja mājas novērtētā vērtība ir zemāka par pirkuma cenu, aizdevējs piekritīs finansēt tikai summu, kas vienāda ar novērtēto vērtību.
Aizdevuma apstiprināšana. Ja pircēja aizdevējs jebkura iemesla dēļ noraida savu aizdevuma pieteikumu, pārdevējam nav pienākuma pabeigt darījumu. Šis ārkārtas gadījums norāda, vai nopelnītā nauda ir jāatdod atpakaļ vai konfiscējama pārdevējam, ja darījums tiek veikts.
Pircēja esošais īpašums un citi pirkšanas piedāvājumi. Ja pircējs mēģina pārdot savu pašreizējo māju un paļaujas uz ieņēmumiem, kas gūti no šīs pārdošanas, lai finansētu jaunu māju iegādi, viņš vai viņa, visticamāk, sāks slēgšanu ar nosacījumu par veiksmīgu pārdošanu. Ja mājas netiek pārdotas, aizverot, pirkuma piedāvājumā tiek norādīts, vai jaunā mājas pirkums ir jāatceļ vai jāpagarina beigu datums. Tāpat, ja pārdevējs apsver citus pirkšanas piedāvājumus mājās, pašreizējais pirkuma piedāvājums parasti tiek noteikts ar nosacījumu, ka tie tiks atcelti līdz noteiktam datumam..
Agrīna okupācija. Ja pircējs negaida, ka pirms slēgšanas būs pastāvīgas mājas (piemēram, viņu iepriekšējās mājas pārdošana tiek slēgta pirms pašreizējās pārdošanas), pārdevējs var piekrist atļaut pārcelšanos pirms beigu datuma un grozīt pirkumu attiecīgi vienojas.
Iziet cauri. Pircējiem parasti tiek atļauts izstaigāt māju īsi pirms slēgšanas (parasti tajā pašā dienā), lai pārliecinātos, ka visi pieprasītie labojumi un atjauninājumi ir pabeigti un vai mājas stāvoklis kopš mājas pārbaudes nav būtiski mainījies. Galvenā problēma, piemēram, jauna ūdens vai ugunsgrēka radītie postījumi, varētu aizkavēt darījuma slēgšanu vai pilnīgu izlīgumu.

Kā sagatavot spēcīgu piedāvājumu

Veidojot pirkuma piedāvājumu, ņemiet vērā šos padomus. Neuztraucieties pārāk ilgi, pretējā gadījumā pircējs ar ātrāku kāju varētu jūs pārspēt.

1. Pasūtiet salīdzinošo tirgus analīzi

Pirms sākotnējās prasītās cenas noteikšanas vairums pārdevēju pasūta salīdzinošo tirgus analīzi (CMA). CMA novērtē mājas pašreizējo tirgus vērtību, novērtējot vismaz trīs nesenos līdzīgu īpašumu pārdošanas apjomus apkārtējā apkārtnē.

Pirms piedāvājuma iesniegšanas lūdziet savam nekustamā īpašuma aģentam veikt CMA jūsu vārdā. Tas dod jums aktuālu priekšstatu par vietējo tirgu, kas ir īpaši svarīgi, ja mājas dažus mēnešus ir bijušas tirgū. Tas arī pieliek uzmanību mājām, kuras acīmredzami ir pārāk dārgas - ja CMA ierosina tirgus vērtību diapazonā no 250 000 līdz 270 000 USD un mājas cena ir USD 300 000, jums būs vieta sarunām. Bet pat ja mājām ir diezgan augstas cenas diapazona augstākajā līmenī, jūsu CMA dod jums saprātīgu sākuma punktu pirmajam piedāvājumam.

2. Apsveriet laiku tirgū un citus tirgus rādītājus

Papildus CMA rezultātiem, laiks, ko mājas ir pavadījušas tirgū, ir labs pircēju intereses rādītājs. Šie dati ir publiski pieejami MLS un mājas meklēšanas vietnēs, piemēram, Trulia.

Plašāk runājot, vidējais mājas laiks jūsu reģiona tirgū (pasta indekss, pilsēta vai novads) piedāvā ieskatu rajona mājokļu tirgus vispārējā stāvoklī - neatkarīgi no tā, vai tas ir pircēju tirgus, pārdevēja tirgus vai nē. Mājas pircēju tirgos ilgāk paliek tirgū un pārdevēju tirgos pārdod ātrāk.

Jūsu piedāvājumam jāatspoguļo pašreizējais vietējais pieprasījums, un tam jāatbilst citiem piedāvājumiem, ko pārdevējs, visticamāk, saņems. Piemēram, pārdevējs, kura māja ilgu laiku ir bijis tirgū un ir centies piesaistīt piedāvājumus, visticamāk, pieņems zemāku piedāvājumu nekā pārdevējs, kurš tikko uzskaitīja īpašumu. Karstākos tirgos mājas bieži paliek tirgū tikai dažas dienas (vai pat stundas) un piesaista cenas par cenu, kas pārsniedz cenu..

Tad atkal katra situācija ir atšķirīga. Piemēram, pat karstākajos pārdevēju tirgos ar milzīgu cenu pārdod jaunākas mājas un vecākas mājas ar nopietniem trūkumiem, lai piesaistītu nozīmīgus piedāvājumus. Ja rodas šaubas, jautājiet norādījumus savam nekustamā īpašuma aģentam (vai, ja jūs pārstāvat sevi, paziņam, kurš pārzina vietējo tirgu)..

3. Noskaidrojiet pārdevēja motivāciju

Pārdevēja personīgā motivācija ir tikpat svarīga kā tirgus kopējā temperatūra. Daži pārdevēji ir jāizkrauj pēc iespējas ātrāk, iespējams, steidzamas pārvietošanas vai neatliekamas nepieciešamības dēļ piesaistīt kapitālu cita īpašuma iegādei. Šādus pārdevējus dēvē par “motivētiem pārdevējiem” un viņi bieži ir gatavi pieņemt ievērojami zemākas cenas nekā prasītā cena, it īpaši pircēju tirgos.

Citi pārdevēji, piemēram, tie, kuru pārdošanas apjomi no ilgstošas ģimenes mājas tiek samazināti uz īstermiņa īres māju, īpaši nesteidzas un var atļauties gaidīt pareizo piedāvājumu. Meklējiet norādes, piemēram, vai mājas aizņem īpašnieki, un paša pārdevēja paziņojumus par to, kurā kategorijā ietilpst jūsu pārdevējs..

4. Uzziniet par citiem īpašuma piedāvājumiem

Daudzās jurisdikcijās pārdevējiem nav jāatklāj izskatāmie pirkuma pasūtījumi. Tikai pēc tam, kad pārdevējs pieņem piedāvājumu, tas kļūst par publiski pieejamu lietu.

Tomēr pieredzējušiem nekustamā īpašuma aģentiem ir iespējams izspiest konkurējošos piedāvājumus. Pirms piedāvājuma nosūtīšanas pajautājiet savam aģentam pārdevēja aģentam par nesenajām demonstrētajām darbībām. Pārdevēja aģents, iespējams, neizpaudīs, vai pārdevējam ir cits piedāvājums, taču viņš vai viņa var atzīt, ka par īpašumu nav lielas nopietnas intereses vai, tieši otrādi, pēdējā laikā ir bijusi liela interese. Ja jums nav aģenta, jums tas ir jāveic pats.

Ja jums ir aizdomas, ka pārdevējam ir vairāki piedāvājumi rokā, ātri iesniedziet savu piedāvājumu un padariet to pārdevējam draudzīgāku (augstāka piedāvājuma cena, mazāk pārdevēja apmaksātu izmaksu), nekā jūs būtu darījis citādi. Ja maz ticams, ka mājā ir vairāki piedāvājumi, padariet savu piedāvājumu pircējam draudzīgāku, jo jums, visticamāk, būs iespēja vienoties.

5. Atcerieties, ka noteiktas izmaksas pirms slēgšanas nav atmaksājamas

Atcerieties, ka noteiktas izmaksas pirms slēgšanas ir jāapmaksā avansā un tās netiek atlīdzinātas. Vismaz jūs, visticamāk, maksāsit par mājas pārbaudi un novērtēšanu - kas varētu izmaksāt kopā USD 1000. Jūs varētu arī samaksāt par kaitēkļu, radona, kanalizācijas, svina krāsas un citām bīstamības pārbaudēm, pievienojot USD 1000 vai vairāk sākotnējām izmaksām. Un, ja jūsu nopelnītā nauda netiek atmaksāta, jūs varētu būt simtiem vai tūkstošiem vairāk.

Veicot kādu no šiem maksājumiem par īpašumu, kas neatliek tā slēgšanu, var ietekmēt jūsu budžetu, kā arī morāli. Pirms izsūtāt pirkuma piedāvājumu, pat zemu cenu piedāvājumu, par kuru esat pārliecināts, ka netiks pieņemts tāds, kāds ir, pārbaudiet, vai esat nopietni domājis iegādāties konkrēto īpašumu.

6. Iegūstiet iepriekšēju apstiprinājuma vēstuli par finansētiem darījumiem

Pirms jebkuru piedāvājumu izteikšanas pajautājiet aizdevējam iepriekšējas apstiprināšanas vēstuli, kurā teikts, ka jūs provizoriski esat apstiprināts hipotēkas aizdevumam līdz noteiktai dolāra summai. Lai saņemtu iepriekšējas apstiprināšanas vēstuli, jums, visticamāk, būs jātiekas ar kredīta speciālistu, jāpiekrīt kredīta pārbaudei un jāsniedz ienākumu un aktīvu pārbaude (parasti maksājiet zīmogus vai bankas izrakstus)..

Lai gan tas nav tas pats, kas galīgais aizdevuma apstiprinājums, iepriekšēja apstiprināšana palielina iespēju, ka jūsu aizdevuma pieteikums tiks apstiprināts. Tā kā ir mazāka galīgās apstiprināšanas iespējamība, daudzi pārdevēji nopietni neapsver finansētos piedāvājumus bez pievienotiem iepriekšējas apstiprināšanas dokumentiem. Iepriekšēja apstiprināšana nav nepieciešama darījumiem ar skaidru naudu, jo tas nav saistīts ar finansējumu.

7. Izstiepiet iemaksu

Jo lielāks ir jūsu piedāvājuma naudas sastāvs, jo pārdevējam tas pievilcīgāks. Tas ir tāpēc, ka piedāvājumi, kuriem nepieciešami mazāki aizdevumi, finansēšanas problēmas dēļ ir mazāk ticami.

Visas pārējās lietas ir vienādas, un, visticamāk, pārdevējs izvēlēsies 200 000 USD piedāvājumu ar 3,5% iemaksu un 200 000 USD piedāvājumu ar 20% iemaksu. Visas skaidrās naudas piedāvājumi ir vēl labāki, lai gan vairumam pirmo reizi māju pircēju tie nav pieejami.

8. Lūdziet advokātam pārskatīt piedāvājumu

Nekustamā īpašuma pirkšanas piedāvājums ir viens no svarīgākajiem juridiskajiem dokumentiem, kurus, iespējams, parakstīsit savā dzīves laikā. Pat ja jūsu valsts likumi neprasa licencētu advokātu sastādīt pirkuma piedāvājumus, gandrīz vienmēr ir vērts advokātam pārskatīt jūsu piedāvājumu un pārliecināties, ka tajā nav nekā neparasta vai potenciāli kaitīga jums..

Daudzi nekustamo īpašumu juristi veic šo darbu par saprātīgu fiksētu samaksu, kas atkarībā no atrašanās vietas varētu būt no USD 150 līdz USD 300 vai vairāk. Tas ir darījums, salīdzinot ar slikti formulēta vai neuzmanīgi pārskatīta piedāvājuma iespējamajām izmaksām - piemēram, ja parakstāt savu piedāvājumu, pieņemot, ka jūsu 2000 USD nopelnītā naudas depozīts ir atmaksājams, un vēlāk uzzināsit, ka tas nav.

Pārdevēja atbildes un pretpiedāvājumi

Tiklīdz esat iesniedzis pirkuma piedāvājumu, pārdevējam līdz izskatīšanas laika beigām ir jāatbild. Ja pārdevējam mājā ir vairāki piedāvājumi un tavs nav viens no pievilcīgākajiem, viņš vai viņa var vienkārši ignorēt piedāvājumu.

Parasti pārdevēji uz pirkuma piedāvājumiem reaģē šādi:

Noteikumu pieņemšana. Kad piedāvājums ir tik labs, kā pārdevējs attiecīgajos apstākļos var cerēt, viņš to pieņem kā rakstisku un paraksta, izveidojot saistošu pirkuma līgumu. Joprojām ir iespējams izdarīt grozījumus (piemēram, lūgumus novērst mājas pārbaudē atklātās problēmas) līdz beigu datumam, ja abas puses vienojas un paraksta.
Noteikumu noraidīšana. Ja piedāvājuma cena ir par zemu vai piedāvājuma nosacījumi ir nelabvēlīgi pārdevējam, pārdevējs piedāvājumu tiešā veidā noraida. Kamēr vienmēr tiek noraidīts noraidījums, sudraba odere ir tāda, ka pārdevējs vismaz vēlas ar jums sazināties. Varat brīvi sekot noraidītajam piedāvājumam ar jaunu, pārdevējam draudzīgāku piedāvājumu.
Izgatavojot kontraferru. Kad piedāvājums ir vilinošs, bet nav pilnībā apmierinošs, pārdevējs to groza, grozot galvenos noteikumus (piemēram, pirkuma cenu un pārdevēja apmaksātās izmaksas), parakstot to un nosūtot atpakaļ. Tas ir pazīstams kā pretstatījums. Jūs varat izvēlēties pieņemt atsauci uz rakstisku vai modificēt to vēl vairāk, parakstīt to un nosūtīt atpakaļ pārdevējam pārskatīšanai. Šis process var turpināties tik ilgi, cik nepieciešams, līdz pārdevējs pieņem piedāvājumu vai kāda no pusēm pārtrauc sarunas.

Dažās situācijās pārdevēji, kuri saņem vairākus piedāvājumus, vienlaikus risina sarunas ar katru potenciālo pircēju individuāli, cenšoties panākt labāko iespējamo darījumu. Ja pārdevējs vēlas ātrāk panākt saistošu vienošanos, viņš var vienkārši lūgt katram ieinteresētajam pircējam labāko iespējamo piedāvājumu, pēc tam izvēlēties visizdevīgāko..

Nobeiguma vārds

Pirkuma piedāvājuma sastādīšana un izpilde nav tik pārliecinoša kā atvērto māju apmeklēšana vai pastaiga pa māju, lai to pārdotu, taču šim procesam ir savi valdzinājumi. Kaut arī man un manai sievai bija nekustamā īpašuma aģents, kurš sastādīja pirkšanas piedāvājumus un pretpiedāvājumus, ko mēs izdarījām mūsu nesen iegādātajai mājai, procesa laikā mēs uzzinājām daudz. Turklāt sarunu process, lai arī saspringts, patiesībā bija jautrs, un bija patiesi patīkami dzirdēt, ka pārdevējs ir pieņēmis piedāvājumu, kas ir ievērojami zemāks par to, ko mēs bijām gatavi maksāt. Es nevēlos, lai drīzumā atkal apskatītu procesu, bet es noteikti pārliecinos par savām spējām tajā orientēties, kad beidzot pienāks laiks.

Vai esat veicis pirkuma piedāvājumu mājā?