Kā no tirgus iegādāties mājas norīkošanu vai īpašumu - 5 jautājumi, kas jāuzdod

Šajā rakstā es apkopošu dažus galvenos jautājumus, kas jāpārdomā, pirms tiek pieņemts lēmums parakstīt pirkuma līgumu par piekļuves ierobežošanu. Es pievienošu arī dažus no saviem personīgajiem anekdotiem un dalīšos ar savu pieredzi. Ja jūs interesē iegādāties norobežošanas māju, šie punkti ir svarīgi ņemt vērā un var palīdzēt izveidot veselīgāku finanšu portfeli.

1. Cik ilgi īpašums ir bijis tirgū?
Ne visi slēgtie īpašumi tiek radīti vienādi. Piemēram, labu īpašumu topošajā mikrorajonā ātri iegādāsies - parasti nekustamā īpašuma ieguldītājs vai dedzīga persona, kas meklē jaunu māju. Negaidiet, ka šīs mājas tirgū paliks vairāk nekā 30 dienas.

Tomēr, ja jūs pērkat māju zemākā stāvoklī vai apgabalā, kuru smagi skārusi hipotēku krīze, gaidāms ilgāks tirgus laiks. Kā pircējam tas var radīt lielāku elastīgumu attiecībā uz cenu: bankas ienīst to, ka viņu rīcībā ir liegts īpašums ilgāk par 90 dienām (vienu fiskālo ceturksni), un tās risinās sarunas ar labu pircēju.

Es iegādājos savu māju Arizonā pēc tam, kad tā bija bijusi tirgū gandrīz trīs mēnešus. Es redzēju, ka mājas cena katru mēnesi tika pazemināta par gandrīz 7%, un tāpēc negaidīju nākamo mēnesi, lai māju iegādātos. Tā vietā es sarunājos ar banku, lai pazeminātu cenu vēl par 12% no jaunākās cenas. Bankas piedāvātais piedāvājums ar 9% atlaidi. Mani pēdējie ietaupījumi veidoja gandrīz 23% atlaidi no uzskaitītās cenas (t.i., 7% + 7% + 9%).

2. Cik jūs maksājat par apdzīvojamās dzīvesvietas kvadrātpēdu?
Cenas par kvadrātpēdu aprēķins ir labs veids, kā noteikt jūsu mājas vērtību. Pārbaudiet to māju vidējās cenas par kvadrātpēdu, kas pārdotas iepriekšējos divos mēnešos tajā pašā pasta indeksā. Reiziniet to ar jūsu mājas apdzīvojamo platību, lai noteiktu jūsu mājas “vidējo” cenu.

Piemēram, ja mājas vērtība ir 75 USD par kvadrātpēdu un tur ir 1500 kvadrātpēdas, tad mājas kopējā vērtība ir 112 500 USD..

Protams, ja vēlaties maksāt vidējo cenu, pastāv risks, ka jūs pārmaksāsit. Ja vien jūsu māja nav teicamā stāvoklī un ar to nav daudz jāstrādā (tādā gadījumā maksāt vidēji ir lieliski!), Apskatiet zemākās divas trešdaļas cenu. Paturot to prātā, pārrēķināsim mājas vērtību un redzēsim, ko iegūstam.

Tā kā mēs pieņemam, ka mājas vērtības ziņā nav tirgus augšgalā, mēs pieņemsim, ka tās vērtība ir 65 USD par kvadrātpēdu. Reizinot ar tām pašām 1500 kvadrātpēdām kā iepriekš, tagad mājas vērtība ir 97 500 USD. Voila! Yjūs tikko ietaupījāt 15 000 USD. Vai domājat, ka varat to izmantot labāk? Noteikti.

Kā ciets darītājs, es biju apņēmies maksāt par ļoti zemu cenu par kvadrātpēdu par manu māju; Es zināju, ka Arizonas tirgū nekļūs labāk. 90 dienu laikā es faktiski maksāju par otro zemāko cenu par kvadrātpēdu manā pasta indeksā pirkuma brīdī..

3. Vai jūs maksājat skaidru naudu vai ieķīlājat naudu?
Ja maksājat skaidrā naudā, jūsu piedāvājums nonāk tieši bankas piedāvājuma kaudzes priekšā. Pieņemsim, ka jūs piedāvājat 85 000 USD skaidru naudu par māju, kuras cena ir 100 000 USD. Jums, iespējams, ir lielākas iespējas to iegūt nekā personai, kura piedāvā 95 000 USD. Skaidrā nauda nozīmē, ka esat uzticams pircējs, un bankai nav jāgaida divas nedēļas, līdz ienāks čeks. Izmantojiet to savā labā.

Ja jūs pērkat savu māju ar hipotēkas aizdevumu, jums ir lielāka cenu elastība, jo sākotnējā iemaksa būs aptuveni 20% no mājas. Ja jums patiešām patīk māja, neuztraucieties par to, ka maksājat mazliet vairāk, lai to iegūtu.

Pats būdams skaidras naudas pircējs, es zināju, ka man ir piesaistīti līdzekļi daudzās frontēs. Mans nekustamā īpašuma aģents, kurš veido komisiju, pamatojoties uz manu pirkumu, vēlējās, lai es piedāvāju summu, kas ir ļoti tuvu pieprasījuma cenai, lai viņam būtu noteikta pārdošana. Protams, viņš nebija tas, kurš maksāja, tāpēc viņa viedoklis tika atlikts.

4. Vai tajā pašā apgabalā ir daudz slēgtu māju??
Ja netālu no tā, ko pērkat, ir daudz norobežotu māju, iespējams, palielināsies vērtības kritums. Šis scenārijs potenciālajiem pircējiem sūta daudz negatīvu ziņojumu par apkārtni, pilsētu un tirgu. Mūsu pašreizējā ekonomikā šī ir visuresoša aina, taču neļaujiet tam novilkt jūs no gudra lēmuma pieņemšanas. Kamēr netiks pārdotas visas mājas kvartālā, būs viena slēgta māja, kas pazeminās jūsu īpašuma vērtību. Veiciet ātru pasta indeksu skenēšanu uzticamā vietnē, piemēram, Redfin vai Zillow, lai redzētu, kā darbojas apgabals.

Tā kā nopirktā māja atradīsies pie manis vismaz pusgadu desmit gadus, es pārāk neuztraucos redzēt vēl četras mājas bloķētajā namā. Es uzskatu, ka pieci gadi ir pietiekams laiks, lai cenas pazeminātos un atkal atgrieztos, garantējot, ka mani ieguldījumi ir droši.

5. Cik daudz naudas jums būs pēc pirkuma?
Pēc sākotnējā pirkuma esiet gatavs tērēt daudz naudas, lai māju sakārtotu atbilstoši jūsu standartiem. Avārijas gadījumā vismaz vēl 20% no mājas vērtības ir jāizņem. Pat pēc mājas pārbaudes jūs atradīsit lietas, kas jūs uztrauc un ir jāmaina. Neaizmirstiet ierīces, mēbeles, labiekārtošanu un īpašuma nodokli. Ja iespējams, lūdziet banku segt darījuma maksu (vai jebkuru citu no nekustamā īpašuma vai hipotēkas maksām), lai jums būtu vairāk naudas uz rokas. Pat tie 1000 USD, ko viņi maksā, ir par USD 1000 vairāk jūsu kabatā, kas ir pietiekami liela ekrāna LCD vai plazmas televizoram!

Personīgi es tūkstošiem esmu iztērējis dažādiem mājas uzlabojumiem. Es patiesībā biju diezgan pārsteigts, cik ātri šīs izmaksas saskaita. Nelieli pirkumi, piemēram, drošības naudas iemaksa elektrības kontā un jaunas mājas durvis bija lietas, par kurām es iepriekš vienkārši neiedomājos.

Ir daudz citu jautājumu, kas jāņem vērā, pirms tiek pieņemts lēmums apmesties, it īpaši, pērkot īpašumu, kas ierobežo piekļuvi tirgum. Vai jums ir kāda pieredze ar ierobežošanu? Kāda ir bijusi tava pieredze un uz ko tu parasti pievērsies?