Vai nekustamā īpašuma pārvaldīšanas uzņēmumi ir to izmaksu vērti? Izmaksas, plusi un mīnusi

Ja vien īres īpašumu piederēšana un pārvaldīšana jums nav pilna laika darbs vai ja vēlaties, lai tas tā būtu, apsveriet iespēju īpašumu apsaimniekošanas firmai pilnveidot savus saimnieka pienākumus. Bet pirms jūs parakstāt ar vienu, noteikti izpētiet sava īpašuma pārvaldības plusus un mīnusus, salīdzinot ar uzdevumu deleģēšanu īpašai pārvaldības firmai..

Ko dara īpašuma pārvaldīšanas firma

Īpašuma pārvaldīšanas pienākumos ietilpst pretendentu kredītvēstures un fona pārbaude, nomas līgumu sastādīšana un nomas maksājumu apstrāde, nodokļu un juridiskās informācijas uzturēšana, kā arī uzturēšanas jautājumu un sūdzību izskatīšana. Atkarībā no jūsu īpašuma lieluma, šie uzdevumi vien var būt vairāk nekā pilna laika darbs.

Katram namīpašniekam ir jāizlemj, vai īpašumtiesību pārvaldīšanai nepieciešamie uzdevumi ir labāk piemēroti īpašai firmai vai arī nodošanai tiešā veidā. Pirmais, kas jāapsver, ir tas, vai jums ir laiks un zināšanas, lai pārvaldītu savu īpašumu. Vai jums ir patīkami veikt pamataprīkojuma pamata uzdevumus (vai jūs zināt, ka kāds ir uzticams, kurš ir)? Vai jūs zināt uzticamu elektriķi un santehniķi, kas piedāvā pakalpojumus vienā dienā? Vai jūs domājat atrasties dežūrā visu diennakti, lai risinātu jautājumus, kas neizbēgami rodas? Vai jūs ērti saskaraties ar īrniekiem par sūdzībām vai novēlotiem maksājumiem? Vai arī jūs labprātāk tērētu naudu, lai atbrīvotu laiku, deleģējot šos un citus pienākumus?

Īrējot nekustamā īpašuma pārvaldīšanas firmu, tā var novērst tālruņa zvanus pēc stundām un mazināt ikdienas problēmas, nekas nekad neatbrīvo jūs no pārvaldības pienākumiem, kamēr vien jums pieder īpašums. Dažos apkopes jautājumos (piemēram, nosakot, vai remontēt veco trauku mazgājamo mašīnu vai aizstāt to ar jaunu) noteikti jānovērtē situācija un jānosaka, kā rīkoties. Turklāt dažām īrnieku problēmām (piemēram, izlikšanai) būs nepieciešama jūsu uzmanība.

Ja jūs meklējat firmu, kas katru savu uztraukumu noņem no pleciem, jūs būsit vīlušies - taču, ja vēlaties palīdzību kravas atvieglošanā, laba īpašuma pārvaldības firma sniedz virkni vērtīgu pakalpojumu.

Darījumi ar īrniekiem

Liela daļa no tā, ko dara jebkura nekustamā īpašuma pārvaldīšanas firma (vai praktisks saimnieks), ir ikdienas darīšana ar īrniekiem. Pienākumos ietilpst atvērto vienību reklamēšana, potenciālo īrnieku intervēšana un atlase, nomas līgumu sastādīšana, pārcelšanās un pārcelšanās, ar sūdzību izskatīšanu, īres maksas iekasēšana, nokavēto maksājumu apstrāde un sliktākajā gadījumā izlikšanu pārvaldīšana. Nekustamā īpašuma pārvaldīšanas firmām jāpārzina īpašnieka / īrnieka attiecību juridiskie aspekti - tas nozīmē arī katras puses tiesību izpratni un to, kā rīkoties likumīgi, ja rodas problēmas.

Papīru darbs

Dažiem viens no labākajiem nekustamā īpašuma pārvaldīšanas firmas nomas aspektiem ir tas, ka tā apstrādā lielu daļu nepieciešamo dokumentu. Firma var atbrīvot jūs no īrnieku atrašanas un atlases, kredīta ziņojumu pārbaudes, fona pārbaužu veikšanas, nomas līgumu sastādīšanas un ikmēneša īres rēķina sastādīšanas un uzskaites. Turklāt, ja jūs piedāvājat subsidētus mājokļus, jūs zināt, ka ir jāsaglabā diezgan liels daudzums papildu dokumentu.

Ja jums ir tikai viens vai divi īres īpašumi ar ilgtermiņa īrniekiem, darījumiem ar dokumentiem katru mēnesi nevajadzētu aizņemt vairāk kā dažas stundas, un tiem nevajadzētu aizņemt vairāk nekā vienu kartotēkas atvilktni. Tomēr, ja jums pieder visa ēka ar lielu apgrozījuma līmeni, šis ieguldījums apjomā un laikā var ātri saskaitīties.

Protams, pat ar pārvaldības firmas palīdzību jūs joprojām esat atbildīgs par dokumentu uzskaiti, kas attiecas uz nodokļiem, apdrošināšanu un hipotēkas rēķiniem - nemaz nerunājot par ieņēmumiem no pašas īpašuma pārvaldības firmas. Tomēr dokumentācijas samazināšana var būt to maksu vērta.

Remonts un apkope

Ja jūsu ēkai ir jauns jumts un jauns ūdens sildītājs, ir pamatots pieņēmums, ka remontdarbi netiks veikti tik bieži, cik jūs būtu vecam īpašumam ar vecākām funkcijām. Ja jumts un santehnika ir veca, grīdlīste ir lobījusies, un vienības fiziskā struktūra ir redzējusi labākas dienas, jūs varētu saskarties ar biežiem zvaniem un dārgiem remonta rēķiniem..

Kā saimniekam jums pieder ne tikai māja vai ēka, bet, iespējams, jums pieder arī zeme, uz kuras tā atrodas. Papildus ēku un atsevišķu vienību remontam un uzturēšanai jums jāvelta daži resursi, lai pārliecinātos, ka zeme ir pievilcīga un labi uzturēta. Tas citu starpā var nozīmēt puķu dožu stādīšanu un uzturēšanu, ceļu remontu, zālāju pļaušanu un zāles laistīšanas sistēmu uzstādīšanu.

Jūs varat pilnvarot pārvaldības sabiedrību veikt remontu ar noteiktu dolāru summu pēc saviem ieskatiem, taču jums joprojām būs jāveic autorizēti lielāki un dārgāki remonti. Jūsu lēmums par to, vai nolīgt vadības firmu, ir atkarīgs no tā, cik iesaistīts vēlaties būt un cik tūlītēji varat sevi padarīt par īrniekiem..

Pārvaldības firmas izmaksas

Kaut arī izmaksas ir galvenā problēma, slēdzot līgumus ar firmu par sava īpašuma pārvaldīšanu, tā nav vienīgā lieta, kas jāņem vērā.

Izmaksas

Lai arī cenas dažādos uzņēmumos atšķiras un lielā mērā ir atkarīgas no valsts, kurā atrodaties, jūs varat gaidīt, ka maksāsit dzīvojamo māju pārvaldīšanas firmai no 8% līdz 12% no mēneša nomas maksas, liecina All Property Management dati. Tomēr vietnē ManageMyProperty.com šis skaitlis ir no 4% līdz 12%, pamatojoties uz jums nepieciešamo pārvaldīto īpašumu skaitu, katra īpašuma vienību skaitu, īpašuma atrašanās vietu un stāvokli un, pats svarīgākais, kādi pakalpojumi ir iekļauti šī maksa. ” Tas arī min īpašuma veidu kā lielu noteicošo faktoru. Turklāt no jums var tikt iekasēta maksa no 80% līdz 100% no viena mēneša īres maksas par “īrnieku iegādi”, sacīja nekustamo īpašumu aģents Ēriks Lansings, komentējot Zillow.

Uzbūve

Ne visas cenu struktūras ir vienādas. Daži uzņēmumi var iekasēt fiksētu mēneša likmi - kas atkal mainās atkarībā no platības, veiktajiem nodokļiem un īres kopējās vērtības -, savukārt citi, kā minēts iepriekš, piemēro procentu likmi. Cena var mainīties arī atkarībā no jums piederošo īpašumu lieluma un skaita. Piemēram, ja jums pieder vairākas daudzdzīvokļu ēkas, jūs varat saņemt “lielapjoma” atlaidi, ko persona, kurai ir viena māja vai dzīvoklis, varētu nesaņemt.

Jēdziens

Parasti namīpašnieks paraksta līgumu ar nekustamā īpašuma pārvaldīšanas firmu uz noteiktu laiku - piemēram, 12 vai 24 mēnešus - ar iespēju to atjaunot. Līgumus var sastādīt tā, lai tie automātiski atjaunotos, ja neviena no pusēm neveic pasākumus, kas pret to iebilst. Izbeigšanas klauzulas ļauj pirmstermiņa izbeigšanu, ja nekustamā īpašuma pārvaldīšanas firma jebkādā veidā pārkāpj līgumu.

Iekļautie pakalpojumi

Pārliecinieties, ka precīzi nosakāt, kādi apkopes pakalpojumi ir iekļauti jūsu maksā. Var būt, ka gadījumos, kad kaut kas ir jāremontē, noteiktas darbaspēka izmaksas tiek iekļautas ikmēneša vienotajā likmē vai procentos (piemēram, apgaismojuma slēdžu plākšņu nomaiņa un krānu rokturu nomaiņa), bet par citiem rēķins tiek aprēķināts individuāli (piemēram, par salauztu logu nomaiņu un jaunu uzstādīšanu izlietnes).

Neatkarīgi no tā, jūsu līgumā viss ir skaidri jānorāda. Ņemiet vērā, ka, ņemot vērā šīs maksas, iespējams, būs jāpalielina nomas maksa, kas varētu apgrūtināt īrnieku atrašanu un uzturēšanu.

Un atcerieties, ka maksa par īpašuma pārvaldīšanu var būt apspriežama. Atkarībā no tā, cik daudz jūs esat gatavs maksāt, iespējams, jūs varēsit iegūt zemāku cenu, upurējot noteiktus pakalpojumus un tos apstrādājot pats..

Nobeiguma vārds

Ja galveno dzīvesvietu pārveidojat par īres īpašumu, noteikti konsultējieties ar savu apdrošināšanas pakalpojumu sniedzēju, lai pārliecinātos, vai jūsu polise ir piemērota. Jums ir nepieciešama saimnieka apdrošināšana, kas var jūs pienācīgi segt ugunsgrēka, vandālisma, plūdu vai citu nelaimes gadījumā. Un atcerieties, ka, pat ja jūs deleģējat uzdevumus ārējam uzņēmumam, atbildība par īpašnieku galu galā pieder jums. Faktiski līgumos ar nekustamā īpašuma pārvaldīšanas firmām parasti ir noteikts, ka gadījumā, ja tiesas prāvas tiek ierosinātas, pamatojoties uz pārvaldnieka darbu, īpašnieks maksā visas juridiskās nodevas un visus ar to saistītos zaudējumus. Tāpēc izvēlies, ar ko gudri nodarbojies, un vienmēr seko līdzi lietām - neatkarīgi no tā, cik ļoti tu vēlies būt.

Vai esat apsvēris iespēju iznomāt nekustamā īpašuma pārvaldīšanas uzņēmumu?