Salīdzināti 9 nekustamo īpašumu ieguldījumu veidi

Jebkura jauna investīcija sākumā iebiedē, kad jūs joprojām cenšaties apgūt vārdu krājumu, izaicinājumus, riskus un atlīdzības. Bet nekustamais īpašums piedāvā dažas pārliecinošas priekšrocības ieguldītājiem, kuri vēlas apgūt virves, sākot no aktīvu diversifikācijas līdz pasīvajiem ienākumiem un beidzot ar nekustamo īpašumu, kas iegulda nodokļu priekšrocības.

Un jums ir daudz iespēju izvēlēties no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā. Sākot ar ātru vienreizēju izmaksu līdz ienākumiem, praktisku darbu līdz pilnīgai pasivitātei, jūs varat izvēlēties pareizo ieguldījumu variantu, pamatojoties uz jūsu personīgajiem mērķiem.

Šeit ir deviņas populāras iespējas, kas palīdzēs sākt veidot savu nekustamā īpašuma impēriju vai vismaz pievienot nekustamo īpašumu savam portfelim.

1. Pārvietojamās mājas

Realitātes TV šovi, piemēram, “Flip This House” popularizētais nams, kas sāka parādīties 2000. gadu vidū, un ar flipping apelāciju izdevās pārdzīvot mājokļu krīzi un Lielo lejupslīdi.

Nav grūti saprast, kāpēc. Pareizi izdarīts, investori var nopelnīt atdevi vairāku simtu procentu robežās tikai dažu mēnešu laikā.

Protams, daudzi jaunie investori to nedara pareizi un galu galā zaudē naudu. Pat tie, kas nopelna ievērojamu atdevi, bieži ir pārsteigti par darba apjomu, kas nepieciešams tā sasniegšanai. Māju pagriešana ir saistīta ne tikai ar naudu, bet arī laika un darbaspēka ieguldījumiem.

Ja jums liekas, ka nevajag jaukties ar smagas naudas aizdevumu un steidzamu renovāciju, viens no otra variantiem ir tiešraides darīšana. Jūs pārceļaties uz mājām, kuras nepieciešams atjaunināt, gadu vai divu laikā tās uzlabojat, pēc tam pārdodat un par peļņu maksājat tikai kapitāla pieauguma nodokli. Vai arī jūs varat pilnībā izvairīties no kapitāla pieauguma, ja jums ir tiesības uz 121. sadaļas izslēgšanu.

Nav daudz investīciju stratēģiju, kas ļauj jums doties prom ar desmitiem tūkstošu dolāru tikai pēc dažiem mēnešiem. Mājas pagriešana ir viena no tām, taču tā ir saistīta ar saviem riskiem. Tāpēc pārliecinieties, ka esat saņēmis pareizos numurus, it īpaši remonta izmaksas, pārvadāšanas izmaksas un vērtību pēc remonta. Pārliecinieties arī, ka jums ir izdevīgi pārvaldīt un risināt sarunas ar darbuzņēmējiem, pirms izmēģināt savu roku pie pirmā pārsega.

2. Ilgtermiņa nomas īpašības

Ne visi tiek izcirsti par saimnieku un risina visus negaidītos izaicinājumus, ar kuriem saimnieki saskaras. Tomēr īres īpašumi var nodrošināt pastāvīgus pasīvos ienākumus un daudz nodokļu atvieglojumu uzņēmīgiem investoriem, kuri vēlas uzņemties galvassāpes.

Pirmā īres īpašuma pirkšanai ir trīs iespējas.

BRRRR stratēģija

Viena no iespējām ir iegādāties īpašumu, kam nepieciešama atjaunošana, bet tā vietā, lai to pārdotu pēc pabeigšanas, jūs to paturēsit kā nomu. BRRRR nozīmē pirkšanu, atjaunošanu, īri, refinansēšanu, atkārtošanu, un tas ir lielisks veids, kā finansēt 100% no jūsu īpašuma pirkumiem.

Tas darbojas šādi: jūs nolemjat apmēram 20% ar pirkšanas-rehabilitācijas aizdevumu, veicat atjaunošanu, lai mājās izveidotu kapitālu, un pēc tam to īrējiet. Izmantojot visu šo kapitālu, jūs varat izņemt naudu, refinansējot ilgtermiņa hipotēku. Pietiekami daudz naudas, lai atmaksātu sākotnējo iemaksu, ja esat izveidojis pietiekami lielu kapitālu.

Tas darbojas tāpēc, ka refinansēšanas aizdevuma summa tiek balstīta uz īpašuma vērtību pēc remonta, nevis uz jūsu sākotnējo pirkuma cenu un remonta izmaksām.

Tas ļauj jums atkārtot procesu bezgalīgi, izmantojot to pašu skaidru naudu. Un katram īpašumam jūs pievienojat pasīvākus ienākumus, neizmantojot skaidru naudu.

Līdzīgi kā māju pārvērtēšana, jaunie investori bieži nonāk nepatikšanās, nenovērtējot izmaksas, jo īpaši atjaunošanas un pārnešanas izmaksas. Liela daļa panākumu ir viņu spēja atrast labus darbuzņēmējus, kuri neradīs viņiem izmaksas renovācijas laikā. HomeAdvisor ir lieliska vieta, lai atrastu cienījamus darbuzņēmējus jūsu reģionā. Viņi ievieto visus darbuzņēmējus savā platformā, izmantojot skrīninga procesu, lai pārliecinātos, ka jūs nolīgsit vislabāko uzņēmumu jūsu vajadzībām.

Pabeigšanas nomas īpašības

Ne tik aizraujoša ir ideja nolīgt darbuzņēmējus un pārraudzīt renovācijas projektus?

Pabeigšanas nomas īpašums ir tāds, kas vai nu jau ir izīrēts, vai arī ir īres gatavībā. Protams, jārēķinās, ka maksāsit vairāk, jo jūs speciāli nepērkat rokdarbniekus. Tomēr jūs arī izvairāties no galvassāpēm, kas saistītas ar īpašuma atjaunošanu.

Dažos pēdējos gados ir kļuvis daudz vieglāk iegādāties gatavus nomas īpašumus visā valstī. Ne tikai ir kļuvusi labāka virtuālās tūres tehnoloģija, bet arī līdzīgas pārdošanas platformas Jumta segums ir parādījušies, lai procesam pievienotu caurspīdīgumu.

Roofstock satur daudz datu gan par īpašumu, gan apkārtni. Tajos ietilpst mājas pārbaudes ziņojumi, titulu vēstures pārskati, maksimālās likmes un naudas atdošanas analīzēs, apkārtnes un īpašuma līmeņa novērtēšanas vēsture, vietējo skolu dati un daudz kas cits. Pats iespaidīgākais, ka viņi piedāvā divas pircēju garantijas, tai skaitā 30 dienu naudas atdošanas garantiju un 45 dienu līzinga garantiju brīvajiem īpašumiem.

Mājas Datorurķēšana

Lai gan ir daudz veidu, kā uzlauzt māju, klasiskā stratēģija ietver neliela daudzdzīvokļu dzīvojamā īpašuma iegādi, pārvietošanos vienā vienībā un otras vienības vai vienību iznomāšanu. Ideja ir vienkārša: jūsu kaimiņi maksā jums hipotēku.

Tas ir lielisks veids, kā atvieglot ieguldījumus nomā, cita starpā tāpēc, ka ar nelielu iemaksu jūs varat saņemt hipotēku ar zemām procentu likmēm. Īpašumus ar divām, trim vai četrām vienībām hipotēku nozare joprojām klasificē kā dzīvojamos, tāpēc jūs varat izņemt standarta mājas pircēja hipotēku. Tas varētu nozīmēt tik zemu iemaksu kā 3,5% FHA aizdevumam, 3% Fannie Mae HomeReady aizdevumam vai 0% VA aizdevumam.

Pretstatā tam, salīdzinot ar standarta 20% ieguldījumu īpašuma aizdevumam, kā arī augstāku procentu likmi, lai sāktu, un jūs varat redzēt, kāpēc māju uzlaušana izrādās tik pievilcīga - nemaz nerunājot par visu “mani kaimiņi maksā man hipotēku”.

3. Īstermiņa brīvdienu īre

Neviens nesaka, ka jums ir jāizīrē īres īpašumi ilgtermiņa īrniekiem. Vietnes patīk Airbnb un HomeAway ļaujiet viņiem īrēt īstermiņa atpūtniekiem vai pat vidēja termiņa uzņēmumiem viesiem.

Brīvdienu īrei, protams, ir savi kompromisi. Jā, par nakti jūs varat iekasēt vairāk, taču jūsu noslogojums ir zemāks. Un, lai gan jums nebūs tādu pašu galvassāpju ar īrniekiem, kuri nemaksās, un izlikšanām, jums būs citas galvassāpes, piemēram, vienības tīrīšana starp viesiem, vienības aprīkošana un komunālo pakalpojumu apmaksa.

Pirms ieguldīt brīvdienu īres īpašumā vai izlemt izmantot esošo nomu tūristu uzņemšanai, pārliecinieties, ka esat apkopojis precīzus skaitļus par izdevumiem, piemēram, brīvo darba vietu skaitu, pārvaldības maksu, tīrīšanas izdevumiem, kā arī sezonālo īri un noslogojuma līmeni. Iekļaujiet komunālo pakalpojumu izmaksas un visos aprēķinos jābūt piesardzīgiem.

Tas var būt efektīvs biznesa modelis, ja tuvojas tam kā biznesam, nevis kā pasīvam ieguldījumam.

4. Vairumtirdzniecība

Bieži vien tie, kas vēlas kļūt par nekustamo īpašumu investoriem, vispirms nodarbojas ar īpašumu vairumtirdzniecību, nevis paši pērk īpašumus. Lai vairumtirdzniecībā varētu atrast daudz nekustamā īpašuma un nodotu to līgumam par, teiksim, 100 000 USD. Īpašuma pašreizējā stāvoklī ir USD 120 000 vērts, bet tā vietā, lai nopirktu, jūs pārdodat līgumu citam investoram par 110 000 USD..

Jūs nopelnāt peļņu, nekad neņemot īpašumtiesības uz šo īpašumu, un pircējs saņem īpašumu ar atlaidi, kas ir zemāka par tā tirgus vērtību. Tā ir abpusēji izdevīga.

Ja tas izklausās pēc vieglas naudas, tā nav. Neizpildītu darījumu ar nekustamo īpašumu atrašana prasa daudz darba, un tas prasa arī ieguldītāju-pircēju tīkla izveidošanu. Vairumtirgotājiem ir jāpieņem arī zināma pakāpe risks, ka viņi neizdosies atrast pircēju, atstājot viņus iestrēgušus ar līgumu, kuru viņi nekad nav plānojuši slēgt..

Tomēr tas ir lielisks veids, kā iemācīties atrast darījumus un nopelnīt naudu, pirms esat finansiāli gatavs pats iegādāties īpašumus.

5. Trasta fondi, kas veic ieguldījumus sabiedrībā

Nekustamā īpašuma ieguldījumu fonds jeb REIT ir vērtspapīru veids, ko tirgo publiskos akciju tirgos. REIT fonds izmanto savu kapitālu, lai veiktu ieguldījumus nekustamajā īpašumā, tieši pērkot īpašumus vai netieši aizdodot hipotēkas pret nekustamo īpašumu - tos sauc par hipotēku REIT vai mREIT.

Viena kopīga REIT priekšrocība salīdzinājumā ar tradicionālajiem akciju fondiem ir augsta dividenžu peļņa. Saskaņā ar likumu REIT ir jāizmaksā dividendēs vismaz 90% no savas peļņas akcionāriem, veicot ieguldījumus ar augstu ienesīgumu.

Šīs augstās dividenžu peļņas negatīvie momenti ir tādi, ka REIT bieži sagādā grūtības savākt kapitālu, lai palielinātu savu portfeli, jo viņiem nekavējoties ir jāizmaksā tik liela peļņas daļa akcionāriem. Bet, ja jūs meklējat pilnīgi pasīvu veidu, kā dažādot savu akciju portfeli, iekļaujot tajā arī nekustamo īpašumu, nav vieglāka varianta kā pirkt REIT jūsu brokeru kontā IRA vai 401 (k)..

Pro padoms: Ja jums nav brokeru konta vai IRA nav iestatīts, varat atveriet kontu J. Invest Morgan. Viņi piedāvā līdz USD 625, atverot un finansējot jauno kontu.

6. Ar nekustamo īpašumu saistīti fondu fondi

Dažas nozares ietver lielu pakļaušanu nekustamajam īpašumam, piemēram, komerciālas celtniecības firmas, māju celtnieki, mājas uzlabošanas mazumtirgotāji un pat viesnīcu nozare. Tas nozīmē, ka jūs varat netieši ieguldīt nekustamajā īpašumā, pērkot akcijas uzņēmumos, kas iztiek no nekustamā īpašuma nozares.

Jūs varat veikt ieguldījumus, izvēloties atsevišķus akcijas vai pērkot nozarei specifiskus kopfondus vai biržā tirgotus fondus. Tikai ņemiet vērā, ka šo uzņēmumu krājumus nevada tikai nekustamā īpašuma tirgi, un tie var pieaugt vai samazināties dažādu iemeslu dēļ, piemēram, slikta pārvaldība, augstas celtniecības materiālu izmaksas vai pat izpilddirektora seksa skandāls.

Lai arī tas ir vismazākais tiešais veids, kā dažādot ieguldījumus nekustamajā īpašumā, tas ir pilnīgi pasīvs, un jūs to varat izdarīt ar pogas noklikšķināšanu.

7. Vietējās sabiedrības finansēšanas vietnes un privāti REIT

Ne visas nekustamā īpašuma vietnes, kas finansē kopfinansējumu, darbojas pēc viena modeļa.

Vienā modelī kopfinansēšanas vietne nodrošina finansējumu īstermiņa aizdevumiem pirkšanas-reabilitācijas jomā - tāda veida aizdevumiem, kurus izmanto BRPFR investori. Lai nākt klajā ar skaidru naudu šo aizdevumu finansēšanai, kopfinansēšanas vietne iegūst naudu no sabiedrības. Kā kapitāla investors jūs varat pārraudzīt pašreiz finansētos aizdevumus, novērtēt īpašumu un aizņēmēju un ieguldīt naudu aizdevuma iegūšanai. Viens no šī modeļa piemēriem ir GroundFloor, kas ļauj piedalīties neakreditētiem investoriem.

Otrs kopējais vietņu kopfinansēšanas modelis darbojas kā REIT, bet viens netiek publiski tirgots biržās. Šajos gadījumos kopfinansēšanas vietne privāti pērk un pārvalda ienākumus radošus īpašumus, izmantojot naudu, kas iegūta no atsevišķiem ieguldītājiem, piemēram, jums. Labs piemērs ietver DiversyFund, kuras vidējais ienesīgums gadā ir 17,6% kopš darbības sākuma. Šī kopfinansēšanas vietne pieņem naudu no neakreditētiem ieguldītājiem un ieguldījumus, kas ir tik zemi kā USD 500.

Ņemiet vērā, ka daudzas kopfinansēšanas vietnes pieņem līdzekļus tikai no akreditētiem investoriem, nosaka lielas minimālās ieguldījumu summas vai abas.

8. Privātā kapitāla fondi un iespēju zonas fondi

Akreditētiem investoriem, kuriem ir daudz naudas, lai ieguldītu, ir vairāk iespēju nekā pārējiem. Starp šīm iespējām ir privātā kapitāla fondi.

Šie fondi ļauj turīgiem ieguldītājiem apvienot savu naudu lielākiem ieguldījumiem, piemēram, komerciālām ēkām. Fonda pārvaldnieks pārrauga ikdienas operācijas - protams, par dūšīgu samaksu -, atstājot fonda ieguldītājus atpūsties, atpūsties un baudīt atdevi..

Viens īpašs privātā kapitāla fonda veids, kas īpaši attiecas uz nekustamo īpašumu, ir iespēju zonas fonds. Šie fondi pērk un uzlabo nekustamo īpašumu kvalificētās iespēju zonās, kuras noteikusi valsts un sertificējusi Valsts kases departaments.

Kvalificētas iespēju zonas parasti ir zemu ienākumu zonas, kurās valsts cenšas stimulēt ekonomisko izaugsmi un investīcijas. Burkāns investoriem: atliktie un samazinātie peļņas nodokļi. Lai iegūtu sīkāku informāciju, skatiet šo IRS kopsavilkumu.

Šīs nodokļu priekšrocības ir vilinošs piedāvājums turīgiem akreditētiem investoriem, kuri meklē radošus veidus, kā samazināt nodokļu rēķinu. Bet esiet gatavi lielākam riskam, veicot ieguldījumus grūtībās nonākušos rajonos.

9. Privātās piezīmes

Viens no veidiem, kā netieši un pasīvi investēt nekustamajā īpašumā, ir naudas aizdošana tieši nekustamā īpašuma investoriem īpašuma iegādei.

Visbiežāk tas nozīmē aizdevumu izsniegšanu draugiem, ģimenes locekļiem un citiem cilvēkiem, kurus jūs personīgi pazīstat un kuriem uzticaties. Šī uzticēšanās ir galvenā, jo, ja viņi noklusē pret jums, jums ir maz iespēju griezties, nevis viņu iesūdzēt tiesā. Lielākā daļa privāto parādzīmju aizdevēju nesaņem ķīlu pret īpašumu, un pat tad, ja tas notiek, nav mazsvarīgi slēgt īpašumu.

Bet parasti privātiem obligāciju ieguldītājiem tiek piemērotas augstas procentu likmes. Un, kad viņi personīgi zina nekustamā īpašuma investoru un viņu (cerams, izcilos) sasniegumus, kas bieži nozīmē zemu risku, lielu atdevi. Vienmēr esiet piesardzīgs, sajaucot personīgo dzīvi un finanšu ieguldījumus. Jūs riskējat ar savām personīgajām attiecībām, ne tikai ar naudu.

Nobeiguma vārds

Jums ir daudz iespēju, kad esat gatavs pievienot nekustamo īpašumu savam ieguldījumu portfelim.

Pirms izlemjat, kāda stratēģija ieguldīt nekustamajā īpašumā, ļoti labi iepazīstieties ar personīgajiem mērķiem. Pārvietošanās ir lieliska, lai ātri iegūtu apgrozījumu skaidrā naudā, taču tā ir vienreizēja izmaksa, kas tiek aplikta ar nodokli kā regulāri ienākumi, un tā nebūt nav pasīva. Turpretī naudas aizdošana privāta piezīmju veidā savam nekustamā īpašuma investora draugam ir pilnīgi pasīva, taču neatstāj jums nekādu kontroli vai garantijas, kā tikai personīgo uzticēšanos aizņēmējam..

Nekustamais īpašums ir bēdīgi nelikvīds ieguldījums, tāpēc pirms ieguldīšanas pārliecinieties, ka esat sapratuši līdzekļu piesaistīšanas laiku. Plānojiet savu ideālo izejas stratēģiju, pēc tam izveidojiet ārkārtas rīcības plānu gadījumam, ja jums jāpāriet uz plānu B.

Nekustamais īpašums, kas nodrošina lielu atdevi, pastāvīgus ienākumus un nodokļu atvieglojumus, ir veiksmīgs piemērs iekļaušanai jūsu portfelī. Bet tāpat kā ar jebkuru ieguldījumu, dariet savu mājas darbu un izprotiet riskus, pirms uzņemat savu grūti nopelnīto naudu.

Kā jūs iepriekš esat investējis nekustamajā īpašumā? Kādas ir jūsu problēmas un izaicinājumi, virzoties uz priekšu??