7 padomi, kas jāievēro, pērkot savu pirmo nekustamo īpašumu ieguldījumu īpašumu

Tā kā pasīvo ienākumu avots nekad neizžūst un nenogatavojas, tā vietā nodrošina pastāvīgus ienākumus, nezaudējot aktīvus. Faktiski bāzes aktīvs laika gaitā palielinās, pat ja jūs par to samaksājat hipotēku. Tas padara nekustamā īpašuma investīcijas par lielisku pensijas ienākumu avotu. Tas dažādo jūsu aktīvu sadali un aizsargā pret atgriešanās risku, jo ienākumu gūšanai jums nav jāpārdod aktīvi.

Tad vēl ir nodokļu priekšrocības. Investori var atskaitīt par visiem iespējamiem izdevumiem, sākot no hipotēkas procentiem līdz uzturēšanas izmaksām un beidzot ar īpašuma pārvaldības maksām. Viņi pat var atskaitīt dažus papīra izdevumus, kas viņiem nekad nav radušies, piemēram, nolietojumu.

Bet attiecībā uz visām šīm priekšrocībām tas nāk arī ar negatīvo un risku daļu. Katram īpašumam nepieciešami lieli ieguldījumi skaidrā naudā iemaksas un slēgšanas izmaksu veidā. Nekustamais īpašums ir ļoti nelikvīds, padarot to dārgu un lēnu pārdošanu. Tas prasa arī prasmi un darbu, lai ieguldītu, atšķirībā no akcijām, kuras jūs varat uzreiz iegādāties caur indeksa fondu bez īpašām zināšanām.

Tomēr zināšanas un prasmes, kas jums vajadzīgas, lai iegādātos savu pirmo īpašumu, nav raķešu zinātne. Ikviens var uzzināt, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā. Šeit ir septiņi padomi, kas jāievēro, pērkot savu pirmo ieguldījumu īpašumu, lai izvairītos no kļūmēm un no paša sākuma gūtu ievērojamu peļņu.

1. Saņemiet ciparus pareizi

Visizplatītākā kļūda, ko es redzu jaunus nekustamo īpašumu investorus, ir nepareizs izmaksu, vērtību un īres maksas aprēķins.

Ja no šī raksta neņemat neko citu, ņemiet vērā šo mācību: Uzziniet, kā precīzi aprēķināt naudas plūsmu un peļņu no mājām, jo ​​tā nav intuitīva. Investori zaudē naudu.

Remonts un pārvadāšanas izmaksas

Pārvietojot mājas vai pērkot īres objektus, lai tos atjaunotu, jums precīzi jāzina, cik maksās remonts. Tas izklausās viegli uz virsmas; galu galā, darbuzņēmēji jums sniedz rakstisku cenu cenu, vai ne?

Problēma ir tā, ka darbuzņēmējiem ir ļoti grūti strādāt, un renovācija reti notiek tik gludi, kā plānots. Bieži vien darbuzņēmēji pārāk daudz apsola un nepietiekami piegādā gan izmaksas, gan laika grafiku.

Pirmajam ieguldījuma īpašumam pietiek ar salīdzinoši nelielu kosmētisko remontu. Pēc tam ieplānojiet milzīgu izmaksu pārsniegšanas rezervi neizbēgamo žagu novēršanai. Vienkārši nepasakiet darbuzņēmējam par to, pretējā gadījumā viņi atradīs attaisnojumu, lai to iztērētu.

Saņemiet vismaz trīs licencētu darbuzņēmēju piedāvājumus un esiet ļoti precīzi informēts par vēlamo remontu. Atstājot vietu interpretācijai, jūs atstājat vietu darbuzņēmējiem, lai jūs vēlāk iekasētu papildu samaksu.

Un neaizmirstiet, ka pašas renovācijas izmaksas ir tikai sākums. Tas arī maksā naudu par īpašuma iegūšanu, kamēr tas atrodas brīvs, veicot remontu. Šīs uzskaites izmaksas jeb “atvieglotās izmaksas” ietver hipotēku, komunālos maksājumus, nodokļus, apdrošināšanu un atļaujas.

Pirmajam darījumam papildus rezervējiet 50% kā rezervi renovācijas izmaksām, kā arī 50% spilvenu paredzētajām pārvadāšanas izmaksām. Pārdomāti pārvaldot savus darbuzņēmējus, jūs varat izvairīties no jebkādas tā iztērēšanas, bet kā jaunam investoram jums vajadzētu ieplānot kļūdas, strādājot ar darbuzņēmējiem.

Pro padoms: Pirms sākat darbuzņēmēja atrašanas procesu, pārbaudiet HomeAdvisor. Viņi ir veikuši iepriekšējās darbības pārbaudes un atraduši labākos darbuzņēmējus jūsu reģionā, no kuriem izvēlēties. Izvēlieties dažus no viņu saraksta un lūdziet, lai katrs no jums piedāvā citējamo darbu.

Pēc remonta vērtība (ARV)

Tāpat kā jaunie investori parasti nenovērtē izmaksas, viņi arī pārāk augstu novērtē sava īpašuma pēc remonta vērtību (ARV).

Veiciet pats savus pētījumus par Trulia vai Zillow, lai iegūtu izpratni par salīdzināmām atjaunoto īpašumu vērtībām. Pēc tam apmeklējiet dažas salīdzināmas mājas, kuras šobrīd tiek pārdotas. Pastaigājieties pa tām un iegūstiet izpratni par zarnu līmeni, kā pabeigtajiem īpašumiem tiek noteikta cena apkārtnē.

Kā iesācēja investoram, tikai ar jūsu viedokli tas netiks samazināts, tāpēc pirms pirkšanas arī iegūstiet trīs ekspertu atzinumus par ARV diapazonu konkrētam īpašumam. Vispirms jautājiet sava nekustamā īpašuma aģenta viedoklim un lūdziet, lai viņi savā vērtību diapazonā būtu konservatīvi. Pēc tam atrodiet pieredzējušu investoru, kas darbojas jūsu tirgū, un jautājiet viņu viedoklim. Visbeidzot, pārskatiet aizdevēja vērtētāju, lai uzzinātu viņu viedokli.

Kad jums ir šie trīs ARV diapazona atzinumi, par savu strādājošo ARV ņemiet diapazona zemāko punktu. Šis nav optimisma laiks vai vieta; jums jāzina sava minimālā peļņa, pārdodot īpašumu, un jāpārliecinās, ka tas nav negatīvs.

Īre pēc remonta

Ja jūs uzturat īpašumu kā nomu, jums ir nepieciešams precīzs nomas maksas aprēķins pēc remonta. Veiciet to pašu procesu kā ARV novērtēšana, bet šoreiz par īri.

Ja esat vietējais iedzīvotājs, nepalaidiet garām pastaigas pa apkārtnes īpašumiem, kas pašlaik uzskaitīti īrei. Nevar aizstāt redzēt, kā vietējie kompi izskatās savām acīm. Jūs vēlaties attīstīt izpratni par vietējo nomas tirgu, kā arī to, kādu apdares līmeni un ērtības īrnieki sagaida.

Pastāvīgie īres izdevumi

Atkārtojiet pēc manis: jūsu naudas plūsma nav īre, no kuras atņem hipotēku.

Vēl viens skaitļu kopums, kurā jaunie investori kļūdās, ir pašreizējie īres izdevumi. Parasti jūs sagaidāt, ka ar hipotēku nesaistītie izdevumi būs vidēji apmēram 50% no īres maksas. Piemēram, saskaņā ar 50% noteikumu, ja īres maksa ir USD 1200, jūsu pašreizējie ar hipotēku nesaistītie izdevumi būs vidēji USD 600. Ja jūsu hipotēka ir USD 500, vidējā mēneša naudas plūsma jums ir USD 100 - tālu no 700 USD, ko sagaida daudzi iesācēju investori.

Nehipotēku izdevumos ietilpst:

• Īpašuma nodokļi
• Īpašuma apdrošināšana
• Vakanču likme
• Kapitālais remonts un kapitālie izdevumi (CapEx)
• Apkope
• Īpašuma pārvaldības izmaksas
• Grāmatvedības, grāmatvedības un juridiskās izmaksas

Neizslēdziet īpašuma pārvaldības izmaksas, jo plānojat īpašumu pārvaldīt pats. Ne visiem ir vajadzīgs laiks vai temperaments, lai labi pārvaldītu īres maksu. Pat ja jums tas ir šodien, tas nenozīmē, ka jums tas būs nākamgad. Turklāt īres pārvaldīšana ir darbaspēka izdevumi neatkarīgi no tā, vai jūs darāt darbu, vai kāds cits. Esiet finansiāli gatavs pieņemt darbā nekustamā īpašuma pārvaldnieku, iekļaujot šīs izmaksas naudas plūsmas aprēķinos tagad.

Tomēr faktiskajā aprēķinā nepaļaujieties tikai uz 50% noteikumu. Tas ir plašs īkšķa noteikums, un pirms pirkšanas jums ir jāaprēķina visi izdevumi par katru konkrēto īpašumu.

2. Apsveriet iespēju pabeigt īpašumu

Ne visi vēlas izjaukt līgumdarbiniekus, atļaujas un ilgtermiņa hipotēkas refinansēšanu. Ar to nekas nav kārtībā.

Ja ideja pārraudzīt renovāciju piepilda jūs ar stresu, iegādājieties pabeigtu īpašumu. Jūs varat iegādāties īpašumus, kas jau tiek izīrēti stabiliem, uzticamiem īrniekiem, vai arī iegādāties īpašumus, kas gatavi īrei.

Mūsdienu arvien vairāk savienotajā pasaulē jūs pat varat iegādāties gatavus īpašumus jebkur valstī, izmantojot tādas platformas kā Jumta segums. Iedomājieties valsts mēroga MLS versiju tikai gatavas nomas īpašumiem, un jums ir laba izpratne par šīs platformas jaudu un ērtībām..

Roofstock satur arī daudz datu par katru uzskaitīto īpašumu, sākot no vietējā tirgus datiem līdz vēsturiskām un prognozētām mājas vērtības tendencēm līdz informācijai par īpašuma stāvokli. Vislabākais ir tas, ka tie ietver divas garantijas: viena ļauj 30 dienu laikā bez maksas “atdot” īpašumu, bet otra garantē, ka jūs 45 dienu laikā pēc pirkšanas varēsit īrēt īpašumu īrniekam. Lai iegūtu sīkāku informāciju, skatiet pilnu Roofstock pārskatu.

3. Palieciet atrauts un esiet pacietīgs

Kā minēts iepriekš, nekustamā īpašuma pirkšana prasa darbu. Šis darbs reizinās desmitkārt, ja vēlaties atrast labu darījumu - kuru jūs labāk kā ieguldītājs, vai kas cits, jēga?

Daudzi iesācēji investori ir emocionāli piesaistīti pirmajam īpašumam, kas piesaista viņu interesi. Viņiem patīk atrašanās vieta un viņi domā: “Es labprāt šeit aizietu pensijā”, vai arī viņi mīl virtuvi vai mozaīkas flīzes otrā augšstāva vannas istabā.

Emocijām nav vietas jebkāda veida ieguldījumos. Tas noved pie lēmumiem, kas pieņemti nepareizu iemeslu dēļ un ar “intuitīvu ieguldījumu”, piemēram, mēģinājumi noteikt laiku tirgū.

Nekad neļaujiet sev veidot emocionālu pieķeršanos potenciālajam ieguldījumu īpašumam. Visticamāk, pirms atradīsit pareizo darījumu, jums būs jāpārskata desmitiem - varbūt simtiem - īpašumu. Ja jūs iesniedzat piedāvājumus 15 īpašumiem, pastāv liela iespēja, ka pieci no pārdevējiem veiks sarunas ar jums, un trīs no tiem vienosies ar jums. No šiem trim diviem izdosies iziet pirms norēķiniem, atstājot jūs ar vienu noslēgtu darījumu visiem jūsu centieniem.

Tikai dažiem cilvēkiem ir pacietība un spēja palikt atrautiem no katra no šiem darījumiem. Tiešie ieguldījumi nekustamajā īpašumā ir skaitļu spēle divās izpratnēs: Tas viss attiecas uz peļņas un izdevumu skaitļiem, un tikai neliela daļa no jūsu potenciālajiem darījumiem faktiski tiek slēgti. Apskatiet šo realitāti tagad, pirms izšķērdējat daudz laika un naudas neveiksmīgā investīciju mēģinājumā.

4. Sarunāties (un nebaidieties iet prom)

Pārdevēji sagaida, ka jūs vedīsiet sarunas. Ja jūs to nedarīsit, viņi sāk uzminēt cenu noteikšanu un domāt, vai viņiem vajadzēja pieprasīt vairāk.

Sarunas par nekustamo īpašumu sākas ar pārdevēju izpēti. Uzziniet visu, ko varat par pārdevējiem, piemēram, cik steidzami viņi vēlas pārdot, kāpēc viņi pārdod un kad viņi pārceļas, ja īpašums aizņem īpašnieku. Ja jūs izmantojat nekustamā īpašuma aģentu, palūdziet viņiem justies kā saraksta aģentam. Jūs būtu pārsteigts, cik bieži saraksta aģenti kļūst runīgi.

Ienāciet ar viszemāko piedāvājumu, kuru, jūsuprāt, pārdevējs uztvers pietiekami nopietni, lai pretdarbotos. Jo steidzamāk pārdevējs vēlas slēgt, jo mazāks šis skaits var būt.

Lai samazinātu norēķinu summu, nevilcinieties sarunās ieviest pārdevēja koncesiju.

Vissvarīgākais ir noteikt griestu cenu, pirms pat izteikt atvēršanas piedāvājumu. Apņemieties to rakstiski un pateikt kādam, lai to nofiksētu. Ja pēc sarunām turp un atpakaļ pārdevējs nepieņem numuru, kas nepārsniedz šos griestus, dodieties prom. Pārsteidzošs skaits pārdevēju piezvana jums pēc dažām dienām, sakot: "Nu, varbūt es tomēr varu likt šiem numuriem darboties." Pārdevēji sašūpojas un stāja, bet, paliekot emocionāli atdalītam, jūs varat doties prom no ne tik zvaigžņu darījumiem, kas liek jums pirkt tikai labus piedāvājumus.

Ievērojiet šo sarunu taktiku, lai stingri pārvaldītu sarunas un vienmēr būtu gatavs staigāt.

5. Pirms piedāvājumu sagatavošanas sakārtojiet finansējumu

Kad jūs veicat piedāvājumu, pārdevēji sagaida, ka jūs sniegsit informāciju par to, kā jūs plānojat faktiski maksāt par viņu īpašumu. Kas nozīmē, ka jums ir jāsaskaņo finansējums, pirms sākat izskatīt piedāvājumus. Jūsu iespējas mainās atkarībā no tā, vai meklējat īstermiņa aizdevumu pirkšanas-reabilitācijas aizdevumam vai ilgtermiņa īres īpašuma hipotēku.

Īstermiņa aizdevumiem, kas saistīti ar pirkšanu vai reabilitāciju, dodieties pie lielas naudas aizdevēja. Viņi ir ātri un elastīgi, ja dārgi. Alternatīvi, jūs varat gūt veiksmi vietējās kopienas bankā, taču tās darbojas individuāli, un katrai no tām ir atšķirīga kreditēšanas politika.

Lai veiktu ilgtermiņa īres hipotēkas, varat izmēģināt parasto hipotēku aizdevējus, kad pirmo reizi sākat ieguldīt. Bet bankas un atbilstošie aizdevēji nav mērogojami ārpus jūsu pirmajiem pāris īpašumiem, jo ​​tie ierobežo to, cik hipotēku jums var būt pārskats par jūsu kredītu.

Uztveriet portfeļa aizdevējus kā “nākamā līmeņa” finansējumu. Šie aizdevēji nepārdod jūsu aizdevumu lielam, korporatīvam aizdevējam, bet drīzāk patur to uz vietas. Vietējie pašvaldību bankas dažreiz piedāvā šos aizdevumus, tāpat kā daži tiešsaistes aizdevēji.

Galu galā, kad esat pierādījis panākumu gūšanu, varat aizņemties naudu privāti no draugiem un ģimenes, lai finansētu savus darījumus. Bet tas nāk gadus pēc jūsu pirmā darījuma.

Pro padoms: Kad meklējat hipotēku aizdevēju, lai finansētu savu pirmo īpašumu, sāciet ar AizdevumsTree. Dažu minūšu laikā jums var būt vairākas aizdevumu cenas, kuras varat salīdzināt.

6. Neuzņemieties atzinību

Nekustamā īpašuma vērtība ne vienmēr pieaug. Mājas parasti palielinās pēc vērtības, bet, ja paļaujaties uz “parasti”, tad jūs spekulējat, nevis ieguldāt.

Ja esat plezna, uzsist, pamatojoties uz šodienas cenām. Ja esat ilgtermiņa īres ieguldītājs, iegādājieties, pamatojoties uz šodienas naudas plūsmu. Lai arī mājas vērtības var sabrukt, īres maksa joprojām ir pārsteidzoši noturīga. Saskaņā ar ASV Census Bureau datiem pat īstajā recesijā, kad māju vērtības samazinājās par 27,42%, īres maksas turpināja augt..

Tas ir ieguldījums nomā skaistums. Uzzinot, kā prognozēt naudas plūsmu, varat precīzi aprēķināt jebkura ieguldījuma īpašuma atdevi, un jūs varat izvēlēties ieguldīt tikai īpašos ienākumos. Kad jūs ieguldāt īres īpašumos, pamatojoties uz pašreizējo naudas plūsmu, jebkurš novērtējums ir milzīgs.

7. Esiet gatavi piespiedu izpildei un izlikšanai

Tāpat kā ne visiem ir temperaments būt par nekustamo īpašumu ieguldītājiem, tas pats attiecas arī uz efektīvu saimnieku. Tas prasa uzmanību detaļām, pašdisciplīnu un vēlmi ievērot jūsu īres līguma noteikumus.

Cilvēks stumjas pret savām robežām. Kā saimnieks tas nozīmē, ka daži no jūsu īrniekiem mēģinās virzīt jūsu robežas. Jūsu pienākums ir aizstāvēt šīs robežas. Ne visiem ir tāda disciplīna, lai īres noteikumu īpatnības gadījumā ievērotu nomas noteikumus. Bet noteikumu izpilde ir viens no izaicinājumiem, kas saistīti ar to, ka esat saimnieks, un jums tas ir jāapmierina, ja vēlaties gūt panākumus.

Jūsu hipotēkas aizdevējs netiks ietekmēts, ja jūs piezvanīsit viņiem šņukstēt un lūgsit neiekasēt no jums nokavējuma naudu vai neuzsākt ierobežošanas procesu. Ja īres maksa nav beigusies līdz labvēlības perioda beigām, izsniedziet brīdinājuma paziņojumu par izlikšanu, kas īrniekam dod otro labvēlības periodu pirms jūs iesniedzat izlikšanu. Ja viņi nesamaksā līdz otrā labvēlības perioda beigām, iesniedziet prasību tiesā. Tas sāks vēl vienu ilgstošu procesu ar iespējamo uzklausīšanas un lokauta datumu, un tas viss prasa mēnešus.

Protams, tas reti notiek. Kad jūs uzreiz izsniedzat brīdinājuma paziņojumu par izlikšanu un nekavējoties iesniedzat prasību tiesā, īrnieki bieži sāk noteikt īres maksas prioritāti salīdzinājumā ar kredītkartes rēķiniem, izvēles izdevumiem un citiem izdevumiem..

Ja jums nepatīk šī skaņa, jūs neesat viens. Bet tas nozīmē, ka jūs neesat temperamentīgi piemērots zemes novietošanai. Jums to vai nu vajadzētu uzticēt ārpakalpojumam nekustamā īpašuma pārvaldniekam, vai arī atrast citus veidus, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā.

Nobeiguma vārds

Tiešie ieguldījumi nekustamajā īpašumā nav piemēroti daudziem vai pat lielākajai daļai cilvēku. Viņiem vienkārši nav pacietības un disciplīnas.

Par laimi, jums nav jāiegulda tieši, lai iegūtu portfeli ar nekustamo īpašumu. Netiešie veidi, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā, ietver REIT, ko varat iegādāties uzreiz, izmantojot savu brokeru kontu vai IRA. Jūs varat arī ieguldīt vietnēs, kur tiek finansēts nekustamais īpašums. Kaut arī tie kādreiz ļāva piedalīties tikai akreditētiem investoriem, daži, piemēram, Līdzekļu vākšana, tagad ļaujiet jebkuram ieguldīt.

Ja jums ir interese, pacietība un temperaments tieši ieguldīt nekustamajā īpašumā, jūsu disciplīna tiks apbalvota ar paredzamu atdevi, spēcīgiem nodokļu atvieglojumiem un augstas peļņas pasīvajiem ienākumiem. Viens vienkāršs veids, kā iegādāties savu pirmo ieguldījumu īpašumu, ir dzīvot tajā, uzlaužot mājas. Pretēji plaši izplatītam uzskatam jums nav jāpērk daudzdzīvokļu māju īpašums, lai izliktu kapus. Jūs varat izmitināt mājas ar istabas biedriem, ar mājokli ar papildu piederumiem, izīrējot telpas Airbnb vai pat ievedot ārzemju apmaiņas studentu.

Jums ir daudz iespēju veikt ieguldījumus nekustamajā īpašumā neatkarīgi no tā, vai izvēlaties tiešās īpašumtiesības, vai pieeja tiešākai pieejai. Katrā ziņā pārliecinieties, ka izpildāt mājas darbus un rūpīgi pārbaudāt katru ieguldījumu, īpašu uzmanību pievēršot skaitļiem.

Vai jūs domājat iegādāties ieguldījumu īpašumu? Kāds ir tavs ilgtermiņa plāns??