11 veidi, kā ievērojami samazināt nodokļus kā nekustamā īpašuma investoram

Papildus visiem atskaitāmajiem izdevumiem nekustamā īpašuma investori bauda daudz vairāk nodokļu priekšrocību, nekā to atļauj parastās blakusproblēmas. Manā dzimtajā pilsētā Baltimoras štatā pašnodarbinātai personai, kuras nodokļu likme ir augstāka, ir jāmaksā vairāk nekā 60% no ienākuma nodokļa saistībām, savukārt augstākā ienākuma nodokļa likme kādam, kurš dzīvo Sanfrancisko, ir 67% - vairāk nekā divas trešdaļas no viņu ienākumiem. . Dzīvē ir grūti iet uz priekšu, kad nodokļiem zaudējat 30–60% no ienākumiem.

Ja jūs meklējāt perfektu grūstīšanos, lai nopelnītu naudu un samazinātu nodokļu saistības, šeit ir 11 idejas, kā samazināt nodokļu rēķinu, izmantojot ieguldījumus nekustamajā īpašumā.

Vai jūs interesē iespēja kļūt par nekustamā īpašuma investoru, bet neesat iegādājies savu pirmo īpašumu? Apsveriet Roofstock. Tie ir māju tirgus nekustamā īpašuma ieguldītājiem. Viņi ir pārbaudījuši īpašumus, lai pārliecinātos par labām ienākumu iespējām.

Nodokļu taupīšanas stratēģijas nekustamā īpašuma ieguldītājiem

1. Pašu īpašumi pašpārvaldītā IRA

Jūs, iespējams, esat pazīstams ar IRA un Roth IRA kā nodokļu atliktu veidu, kā ieguldīt pensijā. Tas, ko jūs, iespējams, nezināt, ir tas, ka jūs varat izveidot savu pašpārvaldes IRA un izmantot to, lai bez nodokļiem ieguldītu nekustamajā īpašumā.

Brīdinām: tas nav tik vienkārši kā akciju pirkšana parastajā IRA. Pirmkārt, jums ir jāalgo glabātājs vai trasta uzņēmums, kas jums pārvalda pašpārvaldes IRA. Viņi izveido pašpārvaldes IRA, un jūs tajā pārskaitāt naudu. Pēc tam jūs varat izveidot juridisku personu, piemēram, LLC, lai iegādātos un iegūtu ieguldījumu īpašumus. Pašpārvaldes IRA iegulda naudu juridiskajā personā kā jūsu izvēlēto ieguldījumu.

Sarežģīti ir tad, ja vēlaties finansēt ieguldījumu īpašumu, nevis pirkt to skaidrā naudā. Finansēšana ir atļauta, taču tai ir pievienoti daži svarīgi brīdinājumi. Aizdevumam jābūt “bez regresa”, kas nozīmē, ka aizņēmējs nevar būt individuāli atbildīgs, ko daudzi aizdevēji neatļauj. Arī IRA no nodokļiem pasargā tikai pirkuma nefinansēto daļu. Un, protams, piemēro parastos IRA noteikumus: Jūs nevarat izņemt naudu pirms 59,5 gadu vecuma, un jums jāsāk izņemt naudu līdz 70,5 gadu vecumam..

Ja jūs interesē ieguldījumi nekustamajā īpašumā, izmantojot pašpārvaldes IRA, sāciet izpētīt aizbildņus un runāt ar viņiem par procesu un viņu maksām. Pārbaudiet Rocket Dollar, taču noteikti apņemieties veikt mājas darbus un pilnībā izprast procesu pirms apņemšanās glabātājam.

2. Turiet īpašumus ilgāk nekā gadu

Kad jums kaut kas pieder mazāk nekā gadu un jūs to pārdodat ar peļņu, šī peļņa tiek aplikta ar jūsu parasto ienākuma nodokļa likmi. Tas attiecas uz nekustamā īpašuma pagriešanu, vecu automašīnu atjaunošanu un pārdošanu, dienas tirdzniecību, antīkām flippingām - jebko, kas saistīts ar zemu pirkšanu un augstu pārdošanu.

Ja gadā apceļat vairāk nekā vienu vai divus īpašumus, jūs riskējat IRS klasificēt jūs kā pašnodarbinātu “tirgotāju” un pakļaut jūsu ienākumiem dubultus FICA nodokļus (vairāk par to drīz).

Viena no iespējām no tā izvairīties ir īpašumi ilgāk nekā gadu pirms pārdošanas. Tas novērš risku tikt klasificētam kā tirgotājam un jūsu peļņa tiek aplikta ar nodokli kā parastie ienākumi, bet tiek aplikta ar nodokli kā kapitāla pieaugums. Lielākajai daļai amerikāņu kapitāla pieaugumam tiek uzlikti nodokļi 15% apmērā - tas ir ievērojami zemāks nekā vairumam amerikāņu parastās ienākuma nodokļa likmes.

Ja jūs apceļat mājas, apsveriet iespēju īrēt tās uz viena gada nomas termiņu pirms to pārdošanas. Jūs pazemināt nodokļu likmi, nopelnāt nelielu naudas plūsmu, un, iespējams, pat gūsit labumu no vērtības pieauguma un augstākas pārdošanas cenas.

Šeit ir daži citi padomi, kā samazināt kapitāla pieauguma likmi no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, kā arī papildu informācija par to, kurš var kļūt par tirgotāju.

3. Izvairieties maksāt dubultus FICA nodokļus

Kā minēts iepriekš, ja IRS jūs klasificē kā tirgotāju, nevis investoru, jūs uzskatāt par pašnodarbinātu personu un esat parādā dubultus FICA nodokļus.

FICA nodokļi ir nodarbinātības nodokļi, kas paredzēti, lai finansētu sociālo drošību un Medicare. Viņi tiek sadalīti starp darba devējiem un darbiniekiem, katra puse maksā 7,65%. Ja esat pašnodarbinātais, jūs esat parādā abus kopā 15,3% papildus saviem federālajiem, pavalsts un vietējiem ienākuma nodokļiem..

Ikvienam, kurš apceļ mājas, jāizveido stratēģija, kā izvairīties no tirgotāju klasificēšanas pēc IRS un tādējādi izvairīties no šī papildu 15,3% nodokļa. Viens no veidiem, kā izvairīties no dīlera statusa, ir “pārdošanas nodoma” demonstrēšana katras pārdošanas peļņai. Citiem vārdiem sakot, izveidojiet lietu, kurā jūs nepārdodat īpašumus kā daļu no parastās biznesa prakses, bet gan, lai radītu kapitālu citiem investīciju projektiem. Šajos citos ieguldījumu projektos varētu ietilpt maksājumi par cita īpašuma uzlabojumiem vai pirmā iemaksa par ilgtermiņa nomas ieguldījumu īpašumu.

Vēl viena stratēģija ir izvairīties no uzņēmējdarbības veikšanas ar viena dalībnieka LLC starpniecību, kas parasti netiek ņemta vērā nodokļu vajadzībām. Tā vietā jūs varat izveidot juridisku personu, piemēram, partnerības LLC vai S-corp, kas maina nodokļu uzlikšanu ieguldītājiem.

Ja plānojat katru gadu pārvērst vairāk nekā pāris nekustamos īpašumus, sazinieties ar grāmatvedi ar lielu pieredzi darbā ar nekustamo īpašumu investoriem. Tāpat kā daudziem citiem nodokļu kodeksa elementiem, arī šajā ir dažas pelēkās zonas, tāpēc jums ir jāspēj pārliecināt par ne-izplatītāja statusu, ja IRS jūs izaicina.

4. Dzīvojiet īpašumā divus gadus

Vai esat kādreiz domājuši par iespēju uzsākt tiešraidi? Jūs pārvietojaties un laika gaitā veicat uzlabojumus un uzlabojumus. Ja jūs dzīvojat īpašumā vismaz divus gadus, tad pirmais 250 000 USD kapitāla pieaugums ir beznodoklis vieniniekiem. Precētiem pāriem limits ir pilnībā USD 500 000.

Protams, jūs nevēlaties dzīvot pastāvīgā darba zonā vai pārcelties ik pēc diviem gadiem, taču, ja jums patīk labiekārtošana un mājas savākšana, tas var būt jautrs veids, kā nopelnīt naudu bez nodokļiem.

5. Nodokļu atlikšana ar 1031 biržu

“Līdzīga veida maiņa” saskaņā ar nodokļu kodeksa 1031. Sadaļu ļauj nekustamā īpašuma īpašniekiem uz nenoteiktu laiku atlikt nodokļu maksāšanu, iegādājoties līdzīgu īpašumu ar saviem ienākumiem.

Tas darbojas šādi: Pieņemsim, ka jūs iegādājaties īpašumu par 100 000 ASV dolāru, iztērējat vēl USD 20 000 uzlabojumiem un pārdodat to par 150 000 USD, lai iegūtu 30 000 USD peļņu. Jūs varētu iekasēt šo 30 000 ASV dolāru un izpūst to ēdienreizēs vai iegādāties jaunu automašīnu, lai parādītu, cik veiksmīga esat. Pēc tam jūs maksātu ienākuma nodokļus, atstājot jums 15 000 USD vai 20 000 USD neto ieņēmumus, kas tiek rādīti par jūsu centieniem, nevis 30 000 USD..

Vai arī jūs to varētu ieguldīt citā īpašumā un par to nemaksāt nodokļus - vismaz pagaidām.

Pieņemsim, ka jūs paņemat šo 30 000 USD un izmantojat to kā iemaksu 200 000 USD īpašumam, nevis 100 000 USD īpašumu. Šajā nākamajā darījumā jūs ieguldīsit USD 50 000 uzlabojumos un pārdodat īpašumu ar peļņu 60 000 USD. Tagad jums ir 60 000 USD peļņa. Atkal jūs varētu tērēt šo naudu vai arī to varētu atkārtoti ieguldīt, izmantojot citu 1031 apmaiņu. Iespējams, ka nākamreiz, kad ar to nopirksit USD 400 000, četru vienību nomas īpašums, kas jums naudas plūsmā ieskaita USD 1200 mēnesī.

Ja jūs pārdodat šo īpašumu, jums atkal vajadzētu izvēlēties maksāt nodokļus par peļņu vai veikt citu 1031 maiņu. Neviens nesaka, ka jums ir jāpārdod; jūs to varētu saglabāt mūžīgi un baudīt papildu ienākumus par nomu.

6. Veiciet pirkumu uz nomaksu

Pieņemsim, ka jūs pārdodat īpašumu ar peļņu 50 000 USD. Jebkura iemesla dēļ jūs nevēlaties veikt 1031 maiņu, lai uzreiz iegādātos jaunu īpašumu. Ja nodokļu deklarāciju iesniedzat ar papildu USD 50 000 ar nodokli apliekamu ienākumu viena gada laikā, jūs varat sagaidīt, ka samaksāsit par to dūšīgus nodokļus, kas, iespējams, jūs aizvedīs pie lielākas nodokļu grupas.

Alternatīvi, jūs varētu sadalīt peļņu daudzu gadu laikā, piedāvājot pārdevēja finansējumu. Gadā, kad jūs pārdodat īpašumu, jums jāmaksā ienākuma nodokļi tikai no pirmā iemaksa un pamatsumma, ko pircējs maksā jums. Laika gaitā viņi pamazām atmaksās atlikumu, kas jums ir parādā, katru mēnesi un gadu no gada. Lai padarītu lietas vēl labākus, jums jāiekasē pircēja procenti.

Risks, protams, ir tas, ka viņi neizpilda saistības, un jums ir jāslēdz īpašuma tiesības. Nelietojiet nelielu daļu no pārdošanas un pārliecinieties, ka esat pilnībā kvalificējis pircēju. Viena no iespējām ir sākt ar nomas pirkuma līgumu, kurā pircējs sāk īrēt daļu no īres maksas un katru mēnesi maksā iemaksu. Pēc noteikta iemaksas bilances jūs varat nodot īpašumu īrniekam-pircējam un parakstīt hipotēkas aktu un apķīlāt.

7. Maksimizējiet atskaitījumus

Viena no nekustamā īpašuma ieguldījumu priekšrocībām ir tā, ka visi reālie izdevumi un daži papīra izdevumi ir atskaitāmi no nodokļiem.

Jūs varat atskaitīt:

• Hipotēkas procenti
• Apdrošināšana
• Īpašuma nodokļi
• Uzturēšanas izmaksas
• Īpašuma pārvaldības maksa
• Reklāmas izdevumi
• Programmatūras, rīku vai citu nekustamā īpašuma atbalsta izdevumi
• Juridiskās nodevas
• Noslēguma izmaksas, piemēram, uzņēmuma nosaukums un aizdevēja maksa
• Mājas biroja izdevumi
• Ceļa un nobraukuma izdevumi
• Caurlaides atskaitīšana (vairāk par to drīz)
• Nolietojums (vairāk par to drīz)

Labākā daļa? Jūs joprojām varat veikt standarta atskaitījumu. Lielākajai daļai no tiem nav nepieciešams detalizēt atskaitījumus; tie vienkārši samazina kopējo ar nodokli apliekamo ienākumu summu jūsu E sarakstā vai C sarakstā.

Veiciet mājas darbus tieši pie tā, kādus atskaitījumus varat pieprasīt, lai samazinātu nodokļu rēķinu, un, kā vienmēr, runājiet ar grāmatvedi, lai pārrunātu visus pelēkos laukumus..

8. Izmantojiet 20% ieturējuma priekšrocības

2017. gada Nodokļu samazināšanas un nodarbinātības likumā tika iekļauts intriģējošs nodokļu samazinājums mazo uzņēmumu īpašniekiem, ieskaitot nekustamo īpašumu investorus.

Vienkāršākā līmenī tas ļauj mazo uzņēmumu īpašniekiem atskaitīt papildu 20% no viņu neto uzņēmējdarbības ienākumiem. Protams, ar IRS nekas nav vienkāršs. Atļautais atskaitījums ir mazāks par:

1. Jūsu “apvienoti kvalificēti uzņēmējdarbības ienākumi”
2. 20% no apliekamā ienākuma pārsnieguma, salīdzinot ar jebkura tīrā kapitāla pieauguma summu

Kas īsti ir “apvienoti kvalificēti uzņēmējdarbības ienākumi”? Dažiem uzņēmējdarbības veidiem ir spēkā ienākumu ierobežojumi: USD 315 000 precētiem pāriem un USD 157 500 par vienreizējiem uzņēmumiem. Jūs varat izlasīt pilnu IRS definīciju “kvalificēti uzņēmējdarbības ienākumi” vai arī ietaupīt migrēnu un par to runāt ar savu grāmatvedi..

Lai gan tas joprojām nav pārbaudīts un nav pilnīgi skaidrs no IRS, ar asu grāmatvedi jums vajadzētu būt iespējai no saviem ar nodokli apliekamajiem ienākumiem atskaitīt papildu 20% no jūsu nekustamā īpašuma, kas iegulda uzņēmējdarbības ienākumus..

9. Novecojiet savus rekvizītus

Vēl viens papīra izdevums, ko nekustamā īpašuma investori var izmantot, ir nolietojums. IRS nosaka dzīvojamās ēkas kalpošanas laiku 27,5 gadus, tāpēc nekustamo īpašumu īpašnieki katru gadu var atskaitīt 1 / 27,5 no sava īpašuma celtniecības vērtības par pirmajiem 27,5 gadiem, kuriem viņiem pieder īpašums.

Piemēram, teiksim, ka jūs pērkat īpašumu par USD 150 000, zemes vērtībā USD 50 000 un ēkas vērtībā USD 100 000. Katru gadu nākamajiem 27,5 gadiem jūs varat atskaitīt 3636 USD par nolietojumu: USD 100 000 ÷ 27,5 = 3,336 USD.

Varat arī nolietot īpašuma kapitāla uzlabojumus. Piemēram, ja jūs uzstādāt jaunu jumtu par 8000 USD, tad šo 8000 USD var arī nolietot 27,5 gadu laikā.

Tā ir labā ziņa. Sliktā ziņa ir tā, ka, pārdodot īpašumu, jums būs jāmaksā nodokļi par “nolietojuma atjaunošanu” par visu peļņu, par kuru jūs iepriekš bijāt izvairījies maksāt nodokļus par nolietojumu. Protams, ja jūs nekad nepārdodat, jūs nekad neesat parādā šos nodokļus.

10. Realizējiet novērtējumu, aizņemoties, nevis pārdodot

Īpašums, kuru iepriekš iegādājāties par 150 000 ASV dolāriem, laika gaitā tiek novērtēts, un pēc dažiem gadiem jūs būsit tajā iebūvējis zināmu kapitālu.

Jūs varētu to pārdot un samaksāt kapitāla pieauguma nodokļus par šo kapitālu, vai arī jūs varat aizņemties pret īpašumu un nemaksāt nodokļus par savu naudu. Faktiski jums vajadzētu atskaitīt aizņēmuma izmaksas, gan slēgšanas izmaksas, gan hipotēkas procentus.

Laika gaitā jūsu īrnieki atmaksāja aizdevumu par jums. Jums jāuztur īpašums, kas, cerams, turpina jūs novērtēt, un nomas maksa ar laiku palielinās, pat ja jūsu hipotēkas maksājums paliek nemainīgs.

Un, kad aizdevums būs samaksāts, uzmini? Jūs varat apgriezties un aizņemties vairāk naudas pret savu īpašumu!

11. Die mirst savus īpašumus

Ja mirstat, ja jums pieder nekustamais īpašums, sākotnējais pamats (iegādes izmaksas) pazūd, un jūsu mantinieki nemaksā kapitāla pieaugumu.

Lai turpinātu iepriekš minēto piemēru, sākotnējā īpašuma bāze bija 150 000 USD. Teiksim, ka 30 gadu laikā tā vērtība ir USD 900 000. Ja jūs pārdodat īpašumu, jūs varat būt parādā nodokļus par jūsu kapitāla pieaugumu 750 000 USD.

Vai arī jūs varētu katru mēnesi maksāt nomas maksu no nekustamā īpašuma un nekad to nepārdot. Ja vēlaties izņemt skaidru naudu, varat aizņemties pret to, kā aprakstīts iepriekš, vai arī jūs to varētu atstāt neapgrūtinātu un nopelnīt no tā daudz vairāk naudas plūsmas..

Kad jūs nomirsit, īpašums pāriet jūsu mantiniekiem kā daļa no jūsu īpašuma. Viņi, iespējams, ir parādā nekustamā īpašuma nodokļus, bet tikai tad, ja esat miris turīgs; pirmais jūsu īpašums ir USD 11,18 miljoni bez nodokļiem. Pretējā gadījumā viņi pārdod īpašumu un gūst ienākumus no nodokļiem.

Nobeiguma vārds

Ja vēlaties uzvarēt bagātības spēlē, jums jāzina noteikumi. Un nekur nav tik skaidrs, kā iemācīties samazināt ienākumu nodokļus.

Uzziniet, kā gūt labumu no nodokļu priekšrocībām, kuras piešķir nekustamā īpašuma īpašniekiem. Visu mūžu viņi var ietaupīt simtiem tūkstošu dolāru vai vairāk un palīdzēt vairāk naudas novirzīt bagātības veidošanai.

Kāda ir jūsu iecienītākā taktika nodokļu samazināšanai?