5 veidi, kā piesaistīt kapitālu no mājām. HELOC, aizdevumi, refinansēšana un citas iespējas

Un būsim godīgi, dažreiz māju īpašnieki uzskata, ka viņiem trūkst naudas, bet tas ir bagāts ar kapitālu.

Ja apsverat iespēju piesaistīt kapitālu no savām mājām, šeit ir pieci veidi, kā to izdarīt, kā arī katras priekšrocības un trūkumi. Tikai esiet piesardzīgs, lai sevi finansiāli nepārspīlētu. Pašu kapitālu nevar realizēt, kamēr nepārdod; viss, ko jūs varat darīt pirms tam, ir aizņemties parādu pret to.

Kā piesaistīt kapitālu no mājām

Visiem mājas parādiem ir dažas kopīgas lietas. Pirmkārt, vairums mājas parādu kredīta birojiem ziņo par jūsu maksājumu vēsturi; izņēmumi ir reversās hipotēkas un dažreiz vispārējie īres īpašuma aizdevumi. Ja pilnībā nokavējat maksājumu vai noklusējumu, gaidiet, ka tas ietekmēs jūsu kredītreitingu.

Tāpat, ja jūs nokavējat parādus, kas pret jūsu mājām nodrošināti ar apgrūtinājumu, aizdevējs var jūs izslēgt. Lai gan jūsu rīcībā ir dažas iespējas apturēt piekļuves ierobežošanu, risks pazaudēt savu māju ir reāls.

Visbeidzot, jūs varat atskaitīt procentu izmaksas par mājās nodrošinātajiem parādiem, bet tikai tad, ja detalizējat savus atskaitījumus. Ja jums tas nav, tas nav īpaši noderīgi. Pirms ienirt piecās iespējām piesaistīt kapitālu no mājām, pārliecinieties, vai esat sapratis šīs līdzības.

1. Naudas izņemšanas refinansēšana

Ja jums ir mājas USD 300 000 vērtībā un jūs esat parādā tikai 150 000 USD, varat refinansēt savu hipotēku un izņemt vairāk naudas. Protams, tas maksā par lielākiem mājas maksājumiem un aizdevuma amortizācijas atsākšanu no jauna (vairāk par to drīz).

Refinansēšanas plusi

Jūsu hipotēkas refinansēšanai ir dažas priekšrocības. Pirmkārt, jūs varat aizņemties naudu ar fiksētu procentu likmi, kas nozīmē paredzamus hipotēkas maksājumus. Jūsu pamatsumma un procentu maksājumi nekad nepalielinās; ikmēneša maksājumus varētu palielināt tikai jūsu nekustamā īpašuma nodokļi vai māju īpašnieku apdrošināšanas prēmijas.

Vēl viena priekšrocība ir tā, ka aizdevēji parasti prasa zemākas procentu likmes par refinansēšanu nekā citi aizdevumu veidi šajā sarakstā. Tas ir tāpēc, ka viņi ieņem pirmo apgrūtinājuma pozīciju ar refinansēšanu, kas nozīmē, ka viņu parādam tiek piešķirta galvenā prioritāte saistību neizpildes un piekļuves ierobežošanas gadījumā.

Visbeidzot, refinansēšana ļauj jums iegūt augstāku aizdevuma un vērtības attiecību (LTV) nekā citas iespējas šajā sarakstā tā paša iemesla dēļ. Aizdevējs, kurš atrodas pirmajā apgrūtinājuma pozīcijā, var aizdot lielāku procentuālo daļu no īpašuma vērtības, zinot, ka vispirms viņiem tiek atmaksāts.

Pro padoms: Ja apsverat savas mājas refinansēšanu, izpētiet AizdevumsTree. Tajā tiek piedāvāti vairāku aizdevēju piedāvājumi, lai jūs varētu pārliecināties, ka saņemat viszemākās iespējamās likmes.

Refinansēšanas mīnusi

Jūsu hipotēkas refinansēšana no jauna sāk atsākt amortizāciju, kuru aizdevēji mīl. Tam jums kā aizņēmējam būtu jānosūta sarkans karogs.

Aizdevēji izmanto aprēķinu, ko sauc par “vienkāršu procentu amortizāciju”, lai noteiktu, cik liela daļa no katra ikmēneša maksājuma tiek aprēķināta procentiem un cik liela ir pamatsummas apmaksa. Aizdevuma termiņa sākumā gandrīz katrs maksājums tiek veikts procentiem, nevis pamatsummai. Laika gaitā šī attiecība mainās, līdz aizdevuma termiņa beigās gandrīz visi maksājumi tiek veikti, lai samaksātu pamatsummu..

Bet šeit ir runa: Šīs attiecības izmaiņas seko eksponenciālai līknei, un tas lielākoties notiek tieši jūsu aizdevuma beigās. Ja hipotēka pārsniedz 30 gadus, lielāko daļu no jūsu atlikuma var samaksāt tikai pēdējos gados. Tāpēc aizdevējiem patīk refinansēt vecākus aizdevumus, jo viņiem ir jāatsāk amortizācijas laiks un jāiekasē lieli procenti no katra ikmēneša maksājuma.

Refinansēšana arī atsāk jūsu aizdevuma termiņa atskaiti. Ja jums bija 20 gadu hipotēka uz 30 gadiem un jūs refinansējat vēl vienu hipotēku uz 30 gadiem, jūs aiziet no tā, ka aizdevumam bija atlikuši 10 gadi, bet jums būs vēl 30 gadi.

Arī fiksētajai procentu likmei un maksājumam ir negatīvie punkti: hipotēkas nav elastīgas. Jūs aizņematies fiksētu summu ar noteiktu atmaksas periodu, diskusijas beigas.

Ja domājat par refinansēšanu, lai konsolidētu kredītkartes parādu, pārdomājiet. Ja jūsu kredītkartes nav izpildītas, tas nozīmē spriedumu; hipotēkas neizpilde nozīmē piekļuves ierobežošanu.

Visbeidzot, refinansēšana nāk ar pilnīgi jaunu slēgšanas izmaksu kopumu. Starp aizdevēja maksām, nosaukuma maksām, novērtēšanas maksām un citām lietām sagatavojieties tērēt tūkstošiem dolāru nodevām.

Grunts līnija

Reizēm hipotēkas refinansēšanai, lai izņemtu skaidru naudu, var būt jēga - piemēram, ja jums ir FHA hipotēka un vēlaties refinansēt parasto hipotēku, lai novērstu hipotēkas apdrošināšanas prēmiju.

Pirms refinansēšanas izlasiet šo detalizētāko atbildi uz jautājumu “Vai man vajadzētu refinansēt savu hipotēku?”

2. Otrais hipotēkas / mājas kapitāla aizdevums

Ja jums jau ir hipotēka un vēlaties aizņemties vairāk naudas pret savu māju, neviens nesaka, ka jums ir jāmaksā esošā hipotēka. Viena no iespējām ir izņemt otru hipotēku, kas pazīstama arī kā mājas kapitāla aizdevums. Jūs varat izmantot līdzīgi kā sākotnējās hipotēkas refinansēšana AizdevumsTree lai iegūtu vislabākās likmes mājokļa aizdevumam.

Tehniski runājot, abi termini nenozīmē tieši to pašu. Mājas kapitāla aizdevums ir jebkurš jauns hipotēkas aizdevums, kuru jūs uzņematies kā esošs mājas īpašnieks. Ja jums pieder jūsu mājas brīvi un skaidri, jūs varat aizņemties mājas kapitāla aizdevumu, kuram būtu pirmā apgrūtinājuma pozīcija, nevis otra hipotēka. Bet vispārējā diskusijā termini bieži tiek lietoti savstarpēji aizstājami.

Mājas kapitāla aizdevumu plusi

Viena izteikta otrās hipotēkas priekšrocība ir tā, ka jums nav jārestartē amortizācijas grafiks no jauna, sākot no pirmās hipotēkas. Iepriekš minētajā piemērā aizņēmējam ir palikuši tikai 10 gadi viņu hipotēkai, tāpēc visa aizdevuma restartēšana būtu milzīga negatīvā puse. Bet ar otru hipotēku viņi var vienkārši izņemt nepieciešamo, kā jaunu papildu aizdevumu.

Maksa par aizdevēju var būt zemāka par otro hipotēku nekā par refinansēšanu. Aizdevēji bieži iekasē avansa maksu, ko sauc par “punktiem”, ar 1 punktu, kas vienāds ar 1% no aizdevuma summas. Otrajā hipotēkā, kas paredzēta USD 30 000 vērtībā, 1 punkts ir tikai USD 300, savukārt, ja refinansē 300 000 USD, 1 punkts ir USD 3 000..

Otrās hipotēkas, kas ir nodrošinātas pret jūsu mājām, parasti piedāvā zemākas procentu likmes nekā nenodrošināti privātie aizdevumi. Protams, šo zemāko procentu likmi var anulēt augstākas izmaksas, kas saistītas ar darbu ar īpašumtiesībām, apgrūtinājuma dokumentu reģistrēšanu un citas prasības mājas hipotēkas slēgšanai..

Mājas kapitāla aizdevumu mīnusi

Otrās hipotēkas gandrīz vienmēr ir saistītas ar augstākām procentu likmēm nekā refinansēšana, jo aizdevējam ir jāieņem otrā apgrūtinājuma pozīcija aiz pirmā hipotēkas aizdevēja.

Mājokļa aizdevumi, tāpat kā citi hipotēku veidi, arī nav elastīgi. Tas tos padara noderīgus tikai kā vienreizēju skaidras naudas infūziju - un tajā pašā laikā dārgu.

Un kā minēts iepriekš, slēgšanas izmaksas ir dārgas. Neatkarīgi no tā, cik maza ir jūsu aizdevuma summa, jums joprojām ir jāmaksā par darbu ar īpašumtiesībām, ierakstu maksu, novērtēšanu un fiksētas “nevēlamās maksas”, ko iekasē aizdevējs.

Grunts līnija

Ja jums ir nepieciešama vienreizēja nauda, ​​piemēram, maksājat par mājas atjaunošanu, otrās hipotēkas var būt jēgas. Īpaši māju īpašnieki tos var izmantot kā iespēju, ja viņiem ir lēta un izdevīga pirmā hipotēka, kuru viņi nevēlas zaudēt..

Bet esiet piesardzīgs attiecībā uz augstajām slēgšanas izmaksām un apskatiet kopējās aizdevuma izmaksas, ieskaitot visas slēgšanas izmaksas un aizdevuma termiņa procentus, salīdzinot ar naudas summu, kuru vēlaties aizņemties. Neviens nevēlas maksāt USD 60 000 procentus un nodevas, lai aizņemtos 25 000 USD.

3. Mājas kapitāla kredītlīnija (HELOC)

Mājas kapitāla kredītlīnija (HELOC) caur tādu uzņēmumu kā Attēls.com ir daudz elastīgāka iespēja piesaistīt mājas kapitālu, neaizņemoties vienreizēju hipotēku.

Kā norāda nosaukums, HELOC ir apgrozības kredītlīnija, piemēram, nodrošināta kredītkarte. Bet tā vietā, lai nodrošinātu naudas iemaksu, tā tiek nodrošināta pret jūsu mājām. Maksimāli kombinētā LTV HELOC gadījumā parasti ietilpst 75% līdz 85% diapazonā. Piemēram, mājām, kuru hipotēka ir USD 150 000 USD 300 000 vērtībā, tā vietā, lai refinansētu vai izņemtu otru hipotēku, jūs varētu izņemt HELOC ar kredītlimitu 100 000 USD..

Sākotnējā piesaistīšanas periodā no pieciem līdz 10 gadiem jūs varat izņemt naudu no kredītlīnijas un samaksāt atlikumu, kā vēlaties. Vienīgie maksājumi, ko veicat katru mēnesi, ir tikai procenti.

Pēc izlozes perioda iestājas atmaksas periods, kad kredītlīnija tiek slēgta un jums jāveic ikmēneša maksājumi, lai nomaksātu atlikumu. Atmaksas laikposmi parasti ilgst no 10 līdz 20 gadiem.

Plusi HELOC

HELOC skaistums ir to elastība. Jums, iespējams, nekad nevajadzēs tos izmantot, vai arī tos varēsit izmantot tikai neregulāri, lai samaksātu par mājas labiekārtošanu, pirms ātri atmaksāt atlikumu. Jūs tos varētu arī maksāt, lai segtu svarīgas izmaksas.

Arī HELOC procentu likmes parasti ir zemākas nekā kredītkartes, jo tās nodrošina jūsu mājas. Kopumā likmes pazeminās līdzīgā diapazonā kā otrās hipotēkas ”.

Mīnusi HELOCs

Elastība maksā; HELOC ir mainīgas procentu likmes aizdevumi. Procentu likmes, aizņemoties, var būt zemas, bet, ja nākamo 10 gadu laikā tās trīskāršosies, jūs varētu atrasties, ka maksājat 16% no sava parāda procentiem.

Kredītkaršu saistību neizpilde nenozīmē bezpajumtniecību, taču HELOC saistību nepildīšana var būt saistīta ar kredītlīnijas nodrošināšanu pret jūsu mājām..

Tāpat kā otrās hipotēkas gadījumā māju īpašniekiem var rasties lielas slēgšanas izmaksas, lai atvērtu kredītlīniju. Noslēguma process ir līdzīgs, un tam ir nepieciešams tituldarbs un visas saistītās maksas.

Aizņēmēji arī saskaras ar unikālu risku ar HELOC: iesaldēts kredīts pašu kapitāla zaudēšanas dēļ. Ja jūsu mājas vērtība samazinās, jūsu aizdevējs var iesaldēt jūsu kredītlīniju neatkarīgi no tā, vai katru procentu maksājumu esat veicis savlaicīgi..

Visbeidzot, dažos HELOC ir iekļauta pastāvīgas lietošanas klauzula. Atšķirībā no hipotēkām, kas parasti ļauj aizņēmējiem pārcelties pēc gada un saglabāt īpašumu kā nomu, daži HELOC automātiski aizveras, ja aizņēmējs pārceļas, un visa nesamaksātā bilance nekavējoties tiek samaksāta. Noteikti pārbaudiet smalko druku.

Grunts līnija

Mājas kapitāla kredītlīnijas var radīt elastīgus finansējuma avotus. HELOCs var izmantot daudzos gadījumos, sākot no maksas par mājas uzlabošanu jūsu bērnu koledžā un beidzot ar iemaksu par īres īpašumu vai brīvdienu māju. Tos var izmantot pat kā ārkārtas fonda papildinājumu vai aizvietotāju, ja jums ir liela riska tolerance un jūs labprātāk ieguldāt savu naudu, nevis ļaujat tai krāpties krājkontā..

Bet tāpat kā ar otro hipotēku uzmanīgi analizējiet, vai ilgtermiņa izmaksas ir elastības vērts.

4. Apgrieztā hipotēka

Daudzi gados vecāki pieaugušie atrodas unikālā situācijā, jo viņiem ir daudz pašu kapitāla, bet ierobežoti ienākumi. Viena no iespējām ir reversā hipotēka AizdevumsTree.

Apgrieztā hipotēkā aizdevējs maksā aizņēmējam, nevis otrādi, un mājas īpašniekam nav pienākuma veikt maksājumus, kamēr viņi dzīvo. Pēc viņu nāves māja nonāk pie aizdevēja, ja vien aizņēmējs vai viņu īpašums nesamaksā atlikumu.

Kaut arī reversās hipotēkas ir dažādu formu un izmēru, visbiežāk tiek uzskatīts, ka aizdevējs veic ikmēneša maksājumus aizņēmējam, un aizdevuma atlikums laika gaitā palielinās. Alternatīvi, aizņēmējs varētu veikt vienreizēju izmaksu, piemēram, otro hipotēku, vai arī vienreizēju izmaksu un ikmēneša maksājumu kombināciju..

Reversās hipotēkas plusi

Atšķirībā no citām iespējām šajā sarakstā, reversie hipotēku aizdevēji nevar izslēgt no tirgus. Atkarībā no aizdevuma noteikumiem viņi var pārtraukt veikt maksājumus pēc noteikta skaita, taču viņi nevar piespiest māju īpašnieku aiziet. Tā kā aizņēmējs neveic maksājumus, sliktajam kredīta rezultātam nav nozīmes.

Kā minēts iepriekš, reversā hipotēka ietver zināmu elastīgumu aizņēmējiem, lai izvēlētos, kā viņi vēlas saņemt maksājumus. Jebkurā gadījumā aizdevuma maksājumi neietekmē aizņēmēja tiesības saņemt sociālā nodrošinājuma vai Medicare pabalstus.

Reversās hipotēkas mīnusi

Pirmkārt, tikai gados vecāki pieaugušie - parasti tie, kas vecāki par 62 gadiem - var veikt apgrieztu hipotēku. Lai gan tas nav pats par sevi, tas ir ierobežojums.

Vēl viens ierobežojums ir tāds, ka tikai galveno dzīvesvietu var izmantot kā nodrošinājumu reversai hipotēkai. Neuztraucieties, ja iznomājat vienu īpašumu no nomas īpašuma neatkarīgi no tā, cik liels jums tas ir.

Tagad nopietnam jautājumam: hipotēkas apdrošināšana. Par FHA reversās hipotēkas programmām aizņēmējiem ir jāmaksā avansa maksa 0,5% pie galda, ja aizdevuma atlikums ir mazāks par 60% LTV, un neglīts 2,5% - par aizdevuma atlikumiem, kas pārsniedz 60% LTV. Un tā ir tikai avansa maksa. Aizņēmējiem jāmaksā arī pastāvīgas ikmēneša maksas, kas katru gadu ir vienādas ar 1,5% no aizdevuma summas - summa, kas laika gaitā bieži palielinās.

Grunts līnija

Gados vecākiem pieaugušajiem ar ievērojamu kapitālu savās mājās, kuri nekad neplāno pārcelties, reversās hipotēkas piedāvā dzīvotspējīgu papildu ienākumu avotu. Viņi ir parādi, bet bez tiem nepatīkamajiem ikmēneša rēķiniem.

Bet, ja vēlaties kaut ko atstāt savu bērnu labā, esiet uzmanīgs, kā apgrieztā hipotēka ietekmēs jūsu īpašuma plānošanu.

5. Pērciet nomas īpašumu ar segu aizdevumu

Gatavs kļūt radošāks, piekļūstot jūsu mājas kapitālam?

Pieņemsim, ka vēlaties iegādāties īres īpašumu. Jūs atrodat aizdevēju, kurš dāsni piedāvā 80% LTV finansējumu vai, citiem vārdiem sakot, no jums prasa 20% iemaksu. Jūs varētu klepus uzvilkt skaidru naudu, vai arī jūs varētu piedāvāt savstarpējo nodrošinājumu jūsu mājām.

Tas darbojas šādi: tā vietā, lai tikai nodrošinātu ķīlu pret īres īpašumu, aizdevējs papildus īrei arī ieliek ķīlu jūsu pašreizējai mājai. Viņi iegūst divus īpašumus kā nodrošinājumu, nodrošinot viņiem lielāku drošību. Papildu nodrošinājuma dēļ viņiem vairs nav nepieciešama pirmā iemaksa.

Segas aizdevuma plusi

Par vispārējo aizdevumu jums nav jānāk klajā ar skaidru naudu. Jūs potenciāli varat finansēt pat jaunā īpašuma slēgšanas izmaksas. Bet jūs iegūstat jaunu ienākumu gūšanas aktīvu.

Šī taktika arī neprasa atsevišķu norēķinu; jūs vienkārši noslēdzat īpašumu, ko pērkat ar finansējumu. Nominālajam uzņēmumam ir jāvelk divi nosaukuma darbu komplekti, bet visas papildu izmaksas ir niecīgas, salīdzinot ar atsevišķa norēķina slēgšanas izmaksām.

Segas aizdevuma mīnusi

Sākumā jūs izvēlaties savas mājas, lai iegādātos ieguldījumu īpašumu, riskējot ar piekļuves ierobežošanu un bezpajumtniecību, kā aprakstīts iepriekš..

Vēl viens risks nomas pirkuma finansēšanai ir negatīva naudas plūsma. Šādi lieli hipotēkas maksājumi var nozīmēt lielākus vidējos izdevumus nekā ienākumi no īres, kas sabojātu visu nomas pirkšanas mērķi. Negatīva naudas plūsma ir nomas īpašuma pirkšanas risks, pērkot ar cenu no 70% līdz 80% LTV. Risks ir vēl lielāks, ja finansējat visu pirkuma cenu.

Tāpat, ja īpašuma vērtība pazeminās pat nedaudz, tas hipotēku liek jums otrādi.

Nomas īpašuma pirkšana ar vispārēju aizdevumu var šķist līdzīga zīmēšanai uz HELOC. Tomēr vairums man zināmo investoru izmanto šo taktiku tikai kā pagaidu līdzekļu avotu, lai viņi varētu iegādāties zibens ātrumā. Viņi ātri atmaksā HELOC pēc tam, kad visi remontdarbi ir pabeigti, parasti noformējot īres īpašuma ilgtermiņa hipotēku. Citiem vārdiem sakot, viņi neizmanto savas mājas, lai pārāk palielinātu nomu. Tā vietā viņi to izmanto īslaicīgai, ātrai, elastīgai naudai, kuru viņi pilnībā atmaksā ar atsevišķu tikai īres hipotēku.

Grunts līnija

Jūsu mājas savstarpēja nodrošināšana, lai finansētu ieguldījumus, ir augsta riska uzņēmējdarbība. Nemēģiniet to izdarīt mājās, ja vien jūs neesat pieredzējis investors, kuram zem jostas ir ducis darījumu.

Nobeiguma vārds

Parāds ir bīstams rīks, kuru ir viegli izmantot un kuru prasmīgi izmantot. Labākais veids, kā piekļūt sava kapitāla akcijām, ir pārdot māju un pārcelties kaut kur lētāk. Bet, ja jums ir jāuzņemas parāds, aizņemšanās pret mājām parasti nozīmē zemākas procentu likmes nekā nenodrošinātie parādi.

Tikai piesargāties no augstām sākotnējām slēgšanas izmaksām un īpaši uzmanieties, lai neuzņemtos vairāk parādu, nekā jūs varat atmaksāt. Lielākā daļa parādu faktiski ir nedrošie parādi, un vienīgais izņēmums ir parāds, kas palīdz jums veidot bagātību. Tātad, ja jūs varat tai palīdzēt, klausieties šos kašķīgos sarunu vārdus un nelietojiet savu māju kā bankomātu.

Kāda ir jūsu pieredze, piekļūstot kapitālam jūsu mājās? Kuras no iepriekšminētajām metodēm esat izmantojis, un ko jūs par to domājāt??