Plusi un mīnusi par īres īpašumu piederību un pārvaldīšanu

Diemžēl ar īres īpašumiem saistītās algas nav tik viegli sasniedzamas. Lai gan īres īpašumi noteikti var radīt ievērojamus ienākumus, ir svarīgi atcerēties, ka īpašuma piederēšana un pārvaldīšana joprojām ir darbs. Pirms ienirt ienākumu īpašumu pasaulē, veltiet laiku, lai nopietni apsvērtu šādas vienošanās plusus un mīnusus, lai jūs varētu pārliecināties, vai jūsu stiprās un vājās puses ir atbilstoši saderīgas ar darba priekšrocībām un trūkumiem..

Īres īpašuma pārvaldīšanas priekšrocības

1. Mēneša alga

Mēneša algas, kuras varat nopelnīt par nomas īpašuma iegūšanu un pārvaldīšanu, ir viens no retajiem gadījumiem, kad dažreiz jūs varat savākt ienākumus par gandrīz neko nedarot. Kad īpašums ir labā stāvoklī un jūsu īrnieks ir atbildīgs, jūs varat savākt īres čekus, lai palīdzētu kompensēt hipotēkas izmaksas un citus īpašuma uzturēšanas izdevumus. Ja hipotēka ir mazāka par to, ko iekasējat īrei, jūs varat nonākt laimīgā situācijā, ja katru mēnesi ir pārpalikums..

Tomēr paturiet prātā, ka jums ir jāparedz nauda mājas uzlabošanai un remontam, nākotnes vakancēm un nodokļiem. Atvēlētā summa ir atkarīga no nodokļu shēmas, mājas stāvokļa, kā arī no jūsu brīvo darba vietu un īrnieku apgrozījuma prognozēm.

Bet pat ja jūs katru mēnesi uzņemsit zaudējumus par īpašumu (izdevumi ir lielāki par ienākumiem), tas joprojām var būt jūsu ieguldījumu vērts. Tas ir atkarīgs no tā, cik daudz jūs sagaidāt, ka īpašums novērtēs laikā, kad plānojat to turēt, cik daudz jūs sagaidāt, ka īres tirgus šajā laikā uzlabosies, un to, kā zaudējumi ietekmēs jūsu nodokļus.

Roofstock, kas ir pabeigtu ieguldījumu īpašumu tirgus, ir ļoti izsmeļošs pārskats par katru īpašumu finanšu informāciju, lai palīdzētu jums saprast iespējamo naudas plūsmu katru mēnesi.

2. Pašu kapitāls kā ieguldījums

Tāpat kā jebkuras investīcijas, nomas īpašuma iegūšana un pārvaldīšana ir saistīta ar riskiem. Bet tiem, kas uzņemas risku, pastāv ievērojama atlīdzība.

Var notikt divas lielas lietas: pirmkārt, laika gaitā īpašums var novērtēt savu vērtību, un, otrkārt, jūsu ieguldījums kapitālā īpašumā tiek kompensēts, un nopelnītā naudas summa to var pilnībā segt. Turklāt jūs varat saņemt būtisku nodokļu atlaidi par ieguldījumiem, jo ​​papildus visiem saviem izdevumiem varat norakstīt arī hipotēkas procentu maksājumus..

Ja notiek šīs divas lietas, iespējams, varēsit savākt būtisku čeku, pārdodot vai refinansējot īpašumu ar vietni Figure.com. Pārliecinieties, ka, pārdodot, atvēlējiet daļu no jūsu paredzētās mājas kapitāla pieauguma nodokļiem, kā arī naudu, lai segtu nodevas, kas saistītas ar īpašuma refinansēšanu vai pārdošanu. Atšķirībā no primārās dzīvesvietas, visa nauda, ​​ko nopelnāt, pārdodot īri, atskaitot izdevumus - tiek aplikta ar nodokli.

3. Pārdošanas alternatīva

Īres īpašumi var piedāvāt jauku alternatīvu pārdošanai, ja tirgū ir kritums. Piemēram, potenciālajiem pircējiem ir arvien grūtāk atrast finansējumu, tāpēc jūsu īpašumam var nebūt pietiekama pieprasījuma, lai radītu pārdošanas vērtību, kuru tā ir vērta. Ja tas attiecas uz īpašumu, kas jums pieder, var būt prātīgi to īrēt, līdz tirgus uzlabojas. Izīrējot īpašumu pirms tā pārdošanas, jūs varat veidot kapitālu, vienlaikus izbraucot no sliktā tirgus.

Turklāt milzīgs ieguvums, izīrējot savu īpašumu netirgotā tirgū, ir tas, ka, iespējams, varēsit norakstīt dažus mājas zaudējumus, kad pienāks laiks pārdot. Vislabāk to var izdarīt, ja paredzat, ka īpašuma vērtība turpmāk pazemināsies, tiklīdz sāksit to īrēt. Šis pārdomātais gājiens var atvieglot sāpes, pārdodot jūsu māju ar zaudējumiem, jo ​​kā biznesa īpašums jums ir atļauts pieprasīt daļu no šiem zaudējumiem kā atskaitījumu no jūsu ienākumiem, kas ir īpaši noderīgi, ja atrodaties augstāk nodokļu kategorija. Jūs varat norakstīt zaudējumus līdz 25 000 USD.

4. Papildu nodokļu priekšrocības

Kā saimnieks jūs varat norakstīt milzīgu skaitu izdevumu, kas saistīti ar jūsu īpašuma iegūšanu un pārvaldīšanu. Saimnieki var norakstīt hipotēkas procentus, nolietojumu, remontu, ceļa un apdrošināšanas izmaksas, kas saistītas ar īpašumu. Un tāpat kā jebkura pašnodarbināta persona, arī saimnieks var norakstīt mājas biroja izdevumus, juridiskos un grāmatvedības pakalpojumus un citus izdevumus, kas saistīti ar uzņēmuma vadīšanu.

Šie norakstījumi var atgriezties naudā jūsu kabatā gada beigās. Un daudzos gadījumos, atšķirībā no pašnodarbinātas personas, jūs nepieprasīsit savus ienākumus saskaņā ar C grafiku un jums papildus ienākuma nodoklim nebūs jāmaksā pašnodarbinātības nodoklis..

5. Neatkarība

Piederot un pārvaldot īpašumu, jūs varat būt pats savu priekšnieku. Piešķirts, ka jūs, iespējams, nevarēsit iztikt ar ienākumiem, kas gūti tikai no viena īpašuma, taču ir daudz lietpratīgu investoru, kuri nomas ienākumus pārvērš iztikai. Šiem ieguldītājiem parasti pieder un tiek pārvaldīts īpašumu portfelis, kas ir daudz darba. Kompromiss, protams, ir tas, ka viņi spēj ieguldīt, uzturēt un piesaistīt līdzekļus atbilstoši savām vēlmēm un grafikam.

Nomas īpašumtiesību trūkumi

Īres ienākumi nekustamo īpašumu īpašniekiem un pārvaldniekiem var būt lielisks ieguldījums un ienākumu avots. Tomēr tas ir daudz sarežģītāk nekā tikai īrnieku īres čeku veikšana.

1. Īrnieki var būt šausmīgi

Īrniekiem ir daži iemesli, lai rūpīgi rūpētos par īpašumu. Bieži vien labākajā gadījumā īrnieks, pārceļoties no dzīvesvietas, atstāj vietu nedaudz netīru. Jums joprojām ir jāpārkrāso un jāveic pilnīga mājas īpašnieka apkope.

Diemžēl ir zināms, ka īrnieki, kuri ir satriecoši vai atriebīgi par uztvertajām nemanāmām lietām, pilnībā iznīcina īpašumu, pilnībā zinādami, ka 500 miljonu USD liela drošības nauda ir viņu verdzības vērta. Šajos gadījumos jums var nākties izņemt tūkstošiem dolāru, lai īpašumu atgrieztu pieņemamos apstākļos nākamajiem īrniekiem.

Turklāt īrnieki dažreiz vienkārši pārtrauc maksāt īri, zinot, ka viņi, iespējams, kādu laiku var no tā izvairīties, ņemot vērā jūsu izmaksas, kas saistītas ar viņu nodošanu tiesā izlikšanai. Katrā ziņā šausmīgi īrnieki var jums atmaksāt desmitiem tūkstošu dolāru - un tas var radīt neskaitāmas galvassāpes.

2. Investīcijām ir nepieciešams kapitāls

Papildus kapitālam, kas nepieciešams iemaksai, lai iegādātos īpašumu, jums ir jābūt likvīdam kapitālam, lai pārvaldītu savu īpašumu. Piemēram, jums var būt nepieciešami tūkstošiem dolāru, lai labotu īpašumu, kuru nojauc šausmīgs īrnieks. Jums var būt nepieciešami simtiem dolāru, lai īrnieku nogādātu izlikšanas tiesā. Un, ja jūs nedomājat, ka pienācīga īrnieka meklēšana samazina nepieciešamā kapitāla daudzumu, neparedzēts mājas remonts bieži vien izmaksā dārgi, un jūs esat likumīgi pieprasīts kā saimnieks ātri un pietiekami risināt īpašuma problēmas..

Piemēram, jums ir nepieciešami simtiem dolāru uz rokas, lai nomainītu sasilušu ūdens sildītāju, un, iespējams, tūkstošiem dolāru, lai nomainītu necaurlaidīgu jumtu. Jums ir nepieciešams arī papildu apdrošināšanas segums, ja īrējat savu māju, jo māju īpašnieku apdrošināšana attiecas tikai uz īpašnieku apdzīvotiem īpašumiem.

3. Iespējamās juridiskās sekas

Runājot par juridiskām problēmām, likums ir jūsu īrnieka pusē, ja laika vai naudas trūkuma dēļ neveiksit nepieciešamos remontdarbus. Saskaņā ar Nolo teikto, jūsu īrnieks var ieturēt īri vai pat iziet uz nomu bez soda, ja jūs pareizi nerūpējaties par biznesu. Turklāt, ja īrnieka nomas maksa nav hermētiska, jums, iespējams, būs maz līdzekļu, ja īrnieks sabojās mantu vai neapmaksās īri..

Pārliecinieties, vai juristam ir pieredze īres nekustamā īpašuma noformēšanā. Un atcerieties, ka, ja jūs nepārbaudat savas apdrošināšanas polises, lai pārliecinātos par pietiekamu atbildības apdrošināšanu, tad īrnieks var vērsties tiesā, ja viņš / viņa vai viesi tiek ievainoti īpašumā.

4. Laika patēriņa centieni

Acīmredzot neparedzētu remontu novēršana var prasīt laiku. Tomēr viss nomas īpašuma īpašumtiesību un pārvaldības process prasa laiku.

Jums ir jāatskaitās par laiku un enerģiju, kas nepieciešama, lai atrastu augstas kvalitātes īrnieku, izmantojot pieteikumus, intervijas un kredīta ziņojumus. Jums arī jāpaliek pie īrnieka noguldījumiem, īres čekiem, izziņām un vajadzībām. Jūsu īrnieks maksā jums ne tikai par uzturēšanās vietu, bet arī par pakalpojumiem īpašumā. Tas viss prasa laiku un zinātību.

Jūs nevarat tikai pieņemt, ka ienākumi pieaugs, ja ievērojams stundu skaits netiks atvēlēts īpašuma pārvaldīšanai. Tas ir īpaši problemātiski, ja jūs mēģināt apturēt arī parasto pilna laika darbu. Šajā gadījumā jūs varat nodot ārpakalpojumus ikdienas pārvaldīšanai īpašumā esošai nekustamo īpašumu pārvaldīšanas firmai, taču tas vēl vairāk samazina jūsu ienākumus par 8% līdz 10% vai vairāk, atkarībā no tā, cik nopelnāt. Pirms darba sākšanas ir ieteicams konsultēties ar dažiem vietējiem nekustamo īpašumu pārvaldīšanas uzņēmumiem, lai iegūtu priekšstatu par piedāvātajiem pakalpojumiem un to, kā viņi par tiem maksā..

5. Grunts līnija var iekost atpakaļ

Tāpat kā visas investīcijas, pastāv risks, kas saistīts ar īres īpašuma iegūšanu un pārvaldīšanu. Dažreiz tirgi nerīkojas tā, kā jūs vēlētos, piemēram, ja īpašumam ir nolietojums, nevis tā vērtība. Citreiz problēmas rada īpašums, piemēram, sliktu īrnieku virkne vai dārgi remonti (kas ir īpaši postoši, ja neesat rezervējis pietiekami daudz likvīda kapitāla problēmu risināšanai). Jums var būt grūtības aizpildīt vakances vai nopelnīt peļņu, kas ir tā laika vērts, ko esat tajā ielicis. Jūs varat pasargāties no neveiksmēm, dažādojot īpašumu portfeli, tāpēc jūsu finansiālā nākotne nav pilnībā saistīta ar viena ienākuma īpašumu.

Visbeidzot atcerieties, ka valdība nāks klajā ar taisnīgu jūsu ienākumu daļu. Pārliecinieties, ka rūpīgi dokumentējat savus ienākumus un izdevumus, lai valdība nevarētu ņemt vairāk, nekā paredzēts. Ja jums ir kādi jautājumi, kas saistīti ar nodokļiem par sava īpašuma izmantošanu, tā ienākumiem vai izdevumiem, sazinieties ar savu grāmatvedi, lai pārliecinātos, vai gada beigās jūs nepārsteidz nekādi slēpti noteikumi.

6. Primārās dzīvesvietas pārveidošana par nepilna laika nomu

Ja neesat piesardzīgs, īres nomas ambīciju mazais iespieddarbs var atgriezties pie jums. Piemēram, aizvien populārākā brīvdienu īpašuma īre. Nodokļu likumi neļauj tikai jums un jūsu ģimenei iziet no telpām uz dažām nedēļām gadā, lai iegūtu nelielu papildu ienākumu un norakstīšanu. Šajā scenārijā jūs varat izīrēt savu māju par papildu ienākumiem, taču jūs, iespējams, nevarēsit veikt papildu atskaitījumus.

Jebkurš īpašums, kas jums pieder, joprojām tiek uzskatīts par galveno dzīvesvietu, ja jūs un jūsu ģimene māju izmanto ilgāk nekā 14 dienas vai vairāk nekā 10% no laika, ko tajā aizņem īrnieki, atkarībā no tā, kura ir lielāka. Ja īpašums joprojām tiek uzskatīts par galveno dzīvesvietu, pat ja jūs to esat pārveidojis par atvaļinājuma īpašumu, jūs nevarat atskaitīt savus izdevumus no saviem īres ienākumiem, kad pienāk laiks nodokļiem. (Tomēr, tā kā tā ir jūsu galvenā dzīvesvieta, daudzos gadījumos jūs joprojām varat atskaitīt hipotēkas procentus.) Ja jūsu motivācija ir gūt labumu no atskaitījumiem, kas saistīti ar jūsu mājas īri, konsultējieties ar savu grāmatvedi, pirms veicat drosmīgas pārmaiņas, pārveidojot savu īpašumu. īres maksā, lai nodokļu maksāšanas laikā jūs netiktu šokēts.

Nobeiguma vārds

Ja īpašuma izīrēšana jums šķiet pievilcīga un padziļināta īpašuma pārvaldīšana pārsniedz jūsu prasmju, interešu vai plānošanas ierobežojumus, apsveriet iespēju īrēt nekustamā īpašuma pārvaldīšanas uzņēmumu. Ideālā scenārijā jūs varat gūt ienākumus un / vai kapitālu no īres, bet kāds cits paliek atbildīgs par ikdienas īpašuma uzturēšanu, kolekcijām un pat jaunu īrnieku atrašanu. Ir laba ideja intervēt vairāk nekā vienu vietējo nekustamo īpašumu pārvaldnieku, lai uzzinātu par uzņēmuma sniegtajiem pakalpojumiem un to, vai viņu izdevumi ir tā vērti.

Vai esat kādreiz pieredzējis būtisku trūkumu, kas saistīts ar īres īpašumiem?