8 nomas īpašuma pirkšanas un kļūšanas par zemes īpašnieku jautājumi

Pirms sazināties ar nekustamā īpašuma aģentu vai pārlūkot tādas vietnes kā Roofstock, apsveriet, kas patiesībā ir saistīts. Ja vēlaties nekavējoties gūt ienākumus, jums būs jāiznomā savs īpašums. Lai arī piedāvājums var izklausīties vienkāršs, tas ir kaut kas cits. Tālāk sniegtā informācija detalizē īpašuma pārvaldības negatīvos aspektus.

Tas nav domāts, lai atturētu jūs no virzības uz priekšu, bet tā vietā, lai parādītu, ka ir nianses, kā arī priekšrocības nomas īpašuma pirkšanā un pārvaldībā. Neļaujiet potenciālam nopelnīt naudu aizēnot savu redzējumu, apsverot, vai esat par to nodomāts.

Jautājumi par kļūšanu par saimnieku

1. Sākuma kapitāls

Visi iespējamie namīpašnieki apsver investīciju īpašuma iegādes izmaksas, taču daudzi neņem vērā rekonstrukcijas izmaksas. Citiem vārdiem sakot, negaidiet, ka sākuma izmaksas beigsies noslēgumā.

Ja jūs pērkat sabojātu vai novecojušu māju, jūs varētu tērēt ievērojamu summu, lai padarītu to “īrējamu”. Jebkāds pamatu, santehnikas vai elektroinstalācijas bojājums remontam var maksāt tūkstošiem dolāru. Bet pat tad, ja jūs pērkat īpašumu labā stāvoklī, jums, iespējams, joprojām būs jāveic izmaiņas, lai to atjauninātu. Tas notiek tāpēc, ka daudzos štatos ir noteiktas stingras prasības attiecībā uz īres īpašumiem, kas būs jāievēro pirms īres sākšanas.

Papildus rekonstruēšanai atbilstība šiem standartiem var ievērojami palielināt darbības sākšanas izmaksas. Piemēram, pieņemsim, ka jūs iegādājaties nesen uzbūvētu dupleksu, kuru iepriekš bija izmantojis īpašnieks. Jūsu štata muižnieka un īrnieku likumi pieprasa īpašumam pievienot drošības elementus, pirms reklamējat īrniekus. Nepieciešamo izmaiņu sadalījums ir šāds:

• Margas, kas uzstādītas gar priekšējo un aizmugurējo ieeju: 1300 USD
• Priekšējās un aizmugurējās durvis aizstātas ar nostiprinātām, pastiprinātām tērauda durvīm: 300 USD
• Caur durvīm uzstādīts caurums: USD 50
• Uz priekšējām un aizmugurējām durvīm uzstādītā spraudņa ieeja: USD 50
• Standarta starpsiena, kas aizstāta ar ugunsdrošo sienu: 1600 USD
• Pabeigta koda pārbaude: 35 USD

Kopējās izmaksas: 3,335 USD

2. Remonta veikšana

Runājot par saimnieku, divas lietas dzīvē ir neizbēgamas: nāve un remonts. Pat neapsveriet īpašumu pārvaldīšanas biznesu, ja neesat pārliecināts, ka varat samaksāt par remontu. Īpašnieku un īrnieku likumi pieprasa ātri veikt nopietnu remontu. Ja jums nav, jūs varētu saukt pie atbildības par papildu zaudējumiem.

Remonta lieta ir tā, ka viņi pēkšņi uzlīmē jūs un bieži maksā daudz. Piemēram, ja īrnieks naktī piezvana pulksten 11:30, lai pateiktu, ka ūdens sildītājs ir aprāvies un pārpludina māju, jums nekavējoties jānosūta ārkārtas remonta darbinieks, lai viņš izslēgtu ūdeni un izžāvētu paklāju..

Tā kā tas notiek pēc stundām, viņš no jums iekasēs 100 USD par stundu par katru no divām tur pavadītajām stundām. Turklāt jūs esat informēts, ka jums ir jāmaina ūdens sildītājs. Tā kā šis ir remonts, kam jānotiek pēc iespējas ātrāk, dodieties uz Sears un nopērkat visizdevīgāko ūdens sildītāju, kādu redzat. Jums ne tikai jāmaksā par piegādi un uzstādīšanu, bet arī Sears nenovilks jūsu veco, salauzto ūdens sildītāju. Par laimi, jūsu remonta darbinieks piedāvā to noņemt, ja vien jūs maksājat viņam stundas tarifu un sedzat nodevas.

Šeit ir norādītas kopējās šī atsevišķā remonta izmaksas:

• Avārijas remonts (2 stundas @ 100 USD stundā): 200 USD
• Maksa par jauna 50 galonu ūdens sildītāja iegādi: 599 USD
• Piegādes un uzstādīšanas izmaksas: $ 329 vietnē Sears
• Vecā ūdens sildītāja noņemšanas un izvešanas izmaksas (2 stundas @ standarta likme 50 USD): 100 USD + 50 USD dempinga maksa = 150 USD

Kopējās izmaksas: 1,278 USD

Lielas problēmas nav vienīgās problēmas, kas jums būs jāņem vērā. Daži īrnieki piezvanīs jums par visu. Esiet gatavs pavadīt savu brīvo laiku, mainot spuldzes, nomainot gaisa filtrus, ravēšanas laukumus un izsmidzinot pīkstošās eņģes.

3. Īres maksas iekasēšana

Jums būs lieliski īrnieki, kas īri maksā katru mēnesi savlaicīgi. Jums būs labi īrnieki, kuri laiku pa laikam aizbēgs, bet vienmēr savlaicīgi paziņos, kad sagaidīt īres maksu. Un tad jums būs īrnieki, kuri nemaksā un nezvana. Kā saimniekam jums laiku pa laikam būs jāspēlē rēķinu iekasētājs.

Pirms sākat īrēt, pajautājiet sev, vai jums ir izdevīgi stāties pretī īrniekiem. Paturiet prātā, ka jums būs jāveic sprieduma zvani kā saimniekam. Piemēram, iedomājieties, ka jums ir bijis īrnieks sešus mēnešus un vienu mēnesi viņš nemaksā īri. Nedēļu no viņa nedzird. Visbeidzot, jūs nolemjat piezvanīt, un īrnieks pasaka, ka viņš nevarēs samaksāt vēl 7 dienas. Jums būs jāizdara izvēle ļaut īrniekam slīdēt vai sākt izlikšanas procesu. Pārliecinieties, ka jums ir ērti pieņemt šāda veida lēmumu un pieturēties pie tā.

4. Darbs ar problemātiskiem īrniekiem

Lielākā daļa jūsu īrnieku maksās īri, izturēsies ar īpašumu tāpat kā ar viņu pašu un sagādās kaimiņiem prieku. Bet kādā brīdī jums neizbēgami būs problēma īrniekam.

Būdams īpašumu pārvaldnieks, es redzēju, ka man ir diezgan liela daļa problēmu. Reiz es piekritu noīrēt īpašumu trim koledžas studentiem. Līdz otrajam mēnesim viņi pārtrauca maksāt īri. Mans darbabiedrs un es devāmies uz māju sarunāties ar viņiem. Kad durvis atvērās, mani sagaidīja liels stabs, kas iznāca no zemes un sniedzās līdz griestiem. Īrnieki mājā bija uzstādījuši ugunsdzēsēju stabu, komplektā ar caurumu pirmā stāva griestos un betona kaudzi uz zemes. Īrnieki solīja samaksāt īri un labot postus no postiem. Nav pārsteidzoši, ka viņi to nedarīja.

Trešo mēnesi es iesniedzu pieteikumu par izlikšanu. Pēc tiesas sēdes īrnieki devās atpakaļ uz māju un pirms šerifa aizveda savas lietas, un es tur nokļuvu. Ieejot iekšā, es atradu grafiti uz sienas, tualetēs un izlietnē betonu, ierīcēs pelējumu, traipus grīdās un spilgtu, spīdīgu ugunsdzēsēju aptauju.

Ja jūs būsit saimnieks, jums būs jārīkojas ar īrniekiem, kuri cīnās ar citiem īrniekiem, īrniekiem, kas nodara kaitējumu jūsu ieguldījumiem, un īrniekiem, kuri nemaksā. Jums labi jāzina savā valstī izlikšanas likumi un jābūt gataviem tos izmantot.

5. Pārdzīvojušie izlikumi

Jūsu štata saimnieks un īrnieku likumi liek izlikšanu šķiet diezgan vienkārši. Lai to sāktu, dodieties uz vietējo tiesu, iesniedzat paziņojumu, ieplānojat tiesas datumu un parādāties šajā datumā. Tad tiesnesis liek īrniekam aiziet. Īrnieks dodas taisni atpakaļ uz jūsu īpašumu, ātri sapakojas un iziet ārā pa durvīm. Nekādu ļaunumu, nekādu nedienas, pareizi?

Patiesībā izlikšana bieži ir ārkārtīgi dārga un laikietilpīga. Pat ja jūs veiksmīgi izliksit savu īrnieku, jūs, iespējams, būsit nodarījis lielus izdevumus un šajā procesā zaudējis ievērojamu laiku.

Esmu tam ticis cauri jau iepriekš. Tālāk ir parādīts scenārija piemērs, kā var notikt izlikšana:

1. Pirmais īrnieks īri nemaksā.
2. Piektais riņķo apkārt, un īrnieks joprojām nav samaksājis, bet jūs nolemjat pagaidīt vēl piecas dienas, lai izvairītos no izlikšanas iesniegšanas.
3. Nāk desmitais, un jūs joprojām neesat dzirdējis no īrnieka. Jūs dodaties uz tiesu, samaksājat savu nodevu (kas svārstās no USD 35 līdz USD 100 vai vairāk, atkarībā no jūsu valsts), un tiesas sekretārs jums paziņo, ka tiesnesis ir dublēts. Viņi nevar plānot dzirdi līdz nākamajam mēnesim.
4. Tiklīdz tiesas datums ritēs apkārt, jūs iznomāsit divu mēnešu īri. Tiesnesis izlemj jums par labu, bet tagad jums ir jāplāno laiks šerifam, lai pabeigtu izlikšanu. Tas prasa vēl piecas dienas.
5. Jūs parādāties kopā ar šerifu 20. datumā un konstatējat, ka īrnieks atstāja lietu kaudzi. Saskaņā ar daudzu valstu likumiem tagad jums ir jānoīrē glabāšanas skapītis īrnieka mantu glabāšanai. Tas maksā vēl USD 50. Tagad, ja jums ļoti paveicās, jums ir brīvs dzīvoklis, kuru nepieciešams uzkopt un atkārtoti īrēt. Pat laimīgākajā gadījumā, meklējot īrnieku, jūs, iespējams, zaudēsit vismaz par vienu mēnesi vairāk īres maksas. Ja jums nebija paveicies, īrnieks nodarīja zināmus zaudējumus, kas jums būs jālabo, pirms atkal varēsit īrēt dzīvokli..

Galu galā sadalījums izskatās apmēram šādi:

• 4 mēnešos zaudēta īre par USD 750: 3000 USD
• Iesniegšanas izmaksas tiesā: 35 USD
• Maksa par noliktavas īri: USD 50
• Remonta izmaksas: 500 USD

Kopējās īrnieka izlikšanas izmaksas: 3585 USD

6. Pārvaldiet savas finanses

Saimniekiem uz īpašumu pārvaldīšanu jāraugās kā uz rotējošām durvīm. Ienāk īrnieki, paliek īrē un pēc tam aiziet. Kaut arī daži īrnieki atjaunos nomu, vairums pārcelsies uz nākamo vietu, kad būs noslēgts nomas līgums, un atstās jums tukšu dzīvokli.

Slēgtos laikos dzīvoklis vairākus mēnešus varēja sēdēt tukšs. Lai būtu veiksmīgs saimnieks, jums jāiemācās pārvaldīt savas finanses svētku un bada laikā. Dažus mēnešus būsit pilnībā aizņemts, īre samaksāta savlaicīgi un netiks veikti remonti. Jums būs jābūt pietiekami veltītam, lai šajos mēnešos ietaupītu un netērētu, jo citos mēnešos jums būs vakances, novēlota īre un kapitālais remonts.

Saimnieka finanses nepaliek nemainīgas. Ja jūs varat iemācīties iet caur plūsmu un plānot negaidītus, jūs vienkārši varētu izdzīvot.

7. Jūsu īpašuma drošība

Ja īrnieks ir ievainots īpašumā, kas jums pieder, pastāv liela iespēja, ka jūs iesūdzēs tiesā. Protams, jums ir māju īpašnieku apdrošināšana, taču vienmēr ir pienākums uzturēt savu īpašumu pienācīgā kārtībā un labā darba kārtībā, lai izvairītos no iespējamām neveiksmēm. Uzturot savas vienības drošībā neatkarīgi no tā, kas jums nepieciešams, jūs ievērojami samazināsit iespēju satraukties šajā jomā.

Lai novērstu problēmas, jums būs jāzina būvniecības un drošības kodi jūsu reģionā un jāievēro tie, regulāri apmeklējot regulāru apkopi un pārbaudot jūsu īpašumus. Tas var prasīt daudz darba, bet vēlāk var ietaupīt dārgu juridisko cīņu.

8. Nodokļu maksāšana

Viena lieta, ko nevarat nepamanīt, ir nodokļi. Īpašuma īre ir jūsu bizness, un tāpēc jums būs jāziņo par ienākumiem, ko nopelnāt, katru gadu iesniedzot nodokļus. Bet viens nodoklis, ko parasti ignorē, ir īpašuma nodoklis. Ja jums pieder māja, kurā dzīvojat, kā arī viena īres māja, nekustamā īpašuma nodokļa rēķins varētu būt divkāršs, nekā jūs maksājāt pirms īres pirkšanas. Pārliecinieties, ka saprotat nodokļu ietekmi uz jūsu pamata rezultātu un vai esat gatavs tos maksāt.

Ir daži veidi, kā nodokļi var kļūt izdevīgāki nekustamā īpašuma īpašniekam, īpaši zemu mājokļu tirgū. Apsveriet, piemēram, ja jums ir nepieciešams pārdot savu māju, bet nevarat atgūt to, ko jūs par to samaksājāt. Ja jūs to pārdodat kā savu galveno māju, jūs nevarat pieprasīt zaudējumus no nodokļiem. Tomēr, ja jūs to vispirms pārveidojat par īres īpašumu, jūs, iespējams, varēsit pieprasīt zaudējumus kā biznesa zaudējumus pret visiem saņemtajiem nomas ienākumiem vai parastajiem ienākumiem. Tas var samazināt jūsu nodokļu rēķinu par tūkstošiem dolāru, it īpaši, ja jūs prasāt lielus zaudējumus un lielus ienākumus.

Nobeiguma vārds

Īres īpašumu pirkšana ir lielisks naudas pelnīšanas veids. Tikai atceraties, ka būt par saimnieku nav visas izklaides un spēles. Jūs smagi strādāsit par savu naudu, un jūs laiku pa laikam varētu saskarties ar nepatikšanām. Nomas īpašuma pirkšana ir paredzēta ne visiem. Tam vajadzētu būt ieguldījuma variantam, kuru jūs apsverat tikai tad, kad esat sasniedzis noteiktu finansiālās neatkarības līmeni.

Ne tikai sākuma un pastāvīgās remonta izmaksas var būt ievērojamas, bet jūs arī vēlēsities ieguldīt ievērojamu iemaksu, lai iegūtu labākos aizdevuma nosacījumus un samazinātu ikmēneša hipotēkas maksājumu. Tas nozīmē, ka jāapzinās, ka mājokļu tirgū, kura cena ir zemāka, jūs varat zaudēt naudu par ieguldījumiem un kļūt otrādi par hipotēku. Tomēr īres īpašumu pirkšana var būt lielisks veids, kā palielināt ienākumus vai pat aizstāt pašreizējos.

Vai jums pieder nomas īpašums? Ko jūs esat iemācījušies no pieredzes?